ПРАВИТЕЛЬСТВО ЛЕНИНГРАДСКОЙ ОБЛАСТИ

ЛЕНИНГРАДСКИЙ ОБЛАСТНОЙ КОМИТЕТ ПО УПРАВЛЕНИЮ ГОСУДАРСТВЕННЫМ ИМУЩЕСТВОМ

ГОСУДАРСТВЕННОЕ БЮДЖЕТНОЕ УЧРЕЖДЕНИЕ

ЛЕНИНГРАДСКОЙ ОБЛАСТИ «ЛЕНИНГРАДСКОЕ ОБЛАСТНОЕ УЧРЕЖДЕНИЕ КАДАСТРОВОЙ ОЦЕНКИ»
(ГБУ ЛО «ЛенКадОценка»)

Директор

ГБУ ЛО «ЛенКадОценка»

____________ В.А. Филановский

28.09.2022

Отчет № 01-К/2022

об итогах государственной кадастровой оценки всех учтенных

в Едином государственном реестре недвижимости на территории Ленинградской области земельных участков, за исключением случаев, предусмотренных частью 3 статьи 11 Федерального закона

от 03.07.2016 № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке»

Основная часть

Заместитель директора по государственной кадастровой оценке	(подпись)	Б.Р. Альберг
Главный эксперт	(подпись)	Е.Е. Сахарова
Главный аналитик	(подпись)	Е.Б. Ларин
Главный специалист	(подпись)	Д.Д. Кузнецов

Ленинградская область, 2022

Аннотация

Отчет № 01-К/2022 от 28.09.2022 об итогах государственной кадастровой оценки всех учтенных в Едином государственном реестре недвижимости на территории Ленинградской области земельных участков, за исключением случаев, предусмотренных частью 3 статьи 11 Федерального закона от 03.07.2016 № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке»1 В соответствии с частью 3 статьи 11 Федерального закона № 237-ФЗ в случае отсутствия в Едином государственном реестре недвижимости по состоянию на 1 января года проведения государственной кадастровой оценки отдельных сведений об объекте недвижимости, определенных порядком формирования и предоставления перечней объектов недвижимости, в отношении такого объекта недвижимости государственная кадастровая оценка не проводится. (далее-Федеральный закон № 237-ФЗ), (далее – Отчет) подготовлен государственным бюджетным учреждением Ленинградской области «Ленинградское областное учреждение кадастровой оценки» (ГБУ ЛО «ЛенКадОценка») (далее – Учреждение).

Отчет подготовлен в соответствии с Федеральным законом от 03.07.2016 № 237-ФЗ, распоряжением Правительства Ленинградской области от 05.04.2021 № 167-р «О проведении государственной кадастровой оценки в Ленинградской области» и распоряжением Леноблкомимущества от 30.12.2021 № 1859 «Об утверждении государственному бюджетному учреждению Ленинградской области «Ленинградское областное учреждение кадастровой оценки», подведомственному Ленинградскому областному комитету по управлению государственным имуществом, государственного задания, финансируемого за счет средств областного бюджета Ленинградской области на 2022 год и плановый период 2023 и 2024 годов».

Отчет составлен в соответствии с Требованиями к отчету об итогах государственной кадастровой оценки, утвержденными приказом Росреестра от 14.07.2022 № П/0225 (далее – Требования к отчету) и состоит из основной части и следующих приложений к ней:

Приложение 1 «Исходные данные»;

Приложение 2 «Определение кадастровой стоимости объектов недвижимости»;

Приложение 3 «Кадастровая стоимость объектов недвижимости»;

Приложение 4 «Систематизированные сведения»;

Приложение 5 «Сведения и материалы, содержащие информацию, доступ к которой ограничен».

В соответствии с Требованиями к отчету «Основная часть» Отчета имеет следующую структуру:

1) содержание;

2) основные термины и сокращения, используемые в Отчете;

3) вводная глава;

4) расчетная глава;

5) заключительная глава.

Содержание

Аннотация	2

1. Основные термины и сокращения, используемые в Отчете	12

1.1. Термины и определения	12

1.2. Обозначения и сокращения	20

2. Вводная глава	27

2.1. Реквизиты Отчета (наименование, дата подписания (утверждения), номер)	27

2.2. Наименование субъекта Российской Федерации, на территории которого проводится государственная кадастровая оценка	27

2.3. Виды объектов недвижимости, категории земель, в отношении которых проводится государственная кадастровая оценка	27

2.4. Сведения об общем количестве объектов недвижимости, содержащихся в перечне объектов недвижимости, подлежащих государственной кадастровой оценке (далее - перечень), а также о количестве объектов недвижимости, содержащихся в перечне, в разрезе видов объектов недвижимости, категорий земель	27

2.4.1. Анализ сведений Перечня	27

2.4.1.1. Обработка информации, содержащейся в перечне	28

2.4.1.2. Информация об определении ценообразующих факторов и источниках сведений о них	38

2.4.2. Источники информации и сбор сведений в отношении значений ценообразующих факторов	48

2.4.2.1. Фактор «Дистанция до г. Санкт-Петербурга по дорогам»	52

2.4.2.2. Фактор «Поселение»	56

2.4.2.3. Факторы «Численность населения в НП», «Ценовая зона»	57

2.4.2.4. Факторы «Подключение к централизованным сетям электроснабжения», «Подключение к централизованным сетям теплоснабжения», «Подключение к централизованным сетям газоснабжения»	59

2.4.2.5. Факторы «Наличие магазина», «Наличие общеобразовательного учреждения», «Наличие медицинского учреждения»	62

2.4.2.6. Факторы «Ближайший населенный пункт», «Расстояние до ближайшего населенного пункта»	62

2.4.2.7. Фактор «Территориальная расположенность в зоне пониженного спроса»	62

2.4.2.8. Фактор «Дистанция по прямой до ближайшей автодороги федерального или регионального значения»	64

2.4.2.9. Фактор «Дистанция по прямой до ближайшей автодороги федерального значения»	65

2.4.2.10. Фактор «Дистанция по дорогам до ближайшего райцентра»	66

2.4.2.11. Фактор «Дистанция по прямой до ближайшего полигона твердых бытовых отходов»	67

2.4.2.12. Фактор «Промышленные зоны», «Локальные промышленные центры», «Локальные торговые центры»	67

2.4.2.13. Фактор «Агроклиматическая зона»	68

2.4.2.14. Фактор «Почвы_код»	69

2.4.2.15. Фактор «Расположение относительно центральных улиц крупных населенных пунктов»	73

2.4.2.16. Фактор «Ценовые зоны городов»	75

2.4.2.17. Информация об определении и обоснование использования ценообразующих факторов, не предусмотренных Методическими указаниями, и источниках сведений о них	77

2.4.3. Дополнение Перечня сведениями, необходимыми для определения кадастровой стоимости	77

2.4.4. Получение информации от ОМСУ	78

2.5. Дата, по состоянию на которую определяется кадастровая стоимость объектов недвижимости	79

2.6. Реквизиты решения о проведении государственной кадастровой оценки (наименование, дата подписания (утверждения), номер)	79

2.7. Перечень документов, которые использовались при определении кадастровой стоимости объектов недвижимости, содержащий их наименования и иные реквизиты (дата подписания (утверждения), номер)	79

2.8. Сведения о работниках бюджетного учреждения, непосредственно осуществивших определение кадастровой стоимости, о руководителе бюджетного учреждения	82

2.9. Сведения о допущениях, использованных при определении кадастровой стоимости	89

2.9.1. Общие допущения	89

2.9.2. Допущения, касающиеся информации об объектах оценки	91

2.9.3. Допущения, касающиеся методов (способов) определения кадастровой стоимости	98

2.9.4. Допущения, касающиеся определения видов разрешенного использования и группировки объектов оценки	98

2.9.5. Допущения, касающиеся результатов оценки	101

3. Расчетная глава	102

3.1. Анализ информации о рынке объектов недвижимости (в том числе анализ информации, не относящейся непосредственно к объектам недвижимости, подлежащим государственной кадастровой оценке, но влияющей на их стоимость)	102

3.1.1. Анализ информации об экономических, социальных, экологических и прочих факторах, оказывающих влияние на стоимость объектов недвижимости	103

3.1.1.1. Обзор социально-экономического положения Российской Федерации в 2021 году	103

3.1.1.2. Обзор социально-экономического положения Ленинградской области в 2021 году	133

3.1.2. Обзор рынка недвижимости Ленинградской области	157

3.1.2.1. Анализ структуры земельного фонда Ленинградской области.	162

3.1.2.2. Определение и выбор источников рыночной информации, проверка их достоверности.	183

3.1.2.2.1. Данные первичного рынка (продажа государственных и муниципальных земель)	183

3.1.2.2.2. Данные на основе извещений в комиссию по реализации преимущественного права Ленинградской области на покупку земельных участков сельскохозяйственного назначения	186

3.1.2.2.3 Данные рыночных предложений о продаже на вторичном рынке земельных участков	189

3.1.2.2.4 Данные Росреестра о сделках с земельными участками	192

3.1.3. Анализ сегментов рынка объектов недвижимости	196

3.1.3.1. Анализ рыночной информации по сегменту 1 «Сельскохозяйственное использование»	199

3.1.3.1.1. Общая часть подраздела	199

3.1.3.1.2 Первичный рынок земельных участков сельскохозяйственного назначения	201

3.1.3.1.3 Вторичный рынок земельных участков сельскохозяйственного назначения – анализ извещений в комиссию по реализации преимущественного права Ленинградской области на покупку земельных участков сельскохозяйственного назначения	202

3.1.3.1.4 Вторичный рынок земельных участков сельскохозяйственного назначения – анализ предложений на продажу	209

3.1.3.1.5 Анализ сделок купли-продажи с земельными участками Сегмента 1 «Сельскохозяйственное использование» по данным Росреестра	217

3.1.3.1.6 Общие выводы по разделу	221

3.1.3.2. Анализ рыночной информации по Cегменту 2 «Жилая застройка (среднеэтажная и многоэтажная застройка)	222

3.1.3.2.1 Вторичный рынок земельных участков по Cегменту 2 – анализ предложений на продажу	222

3.1.3.2.2 Анализ сделок купли-продажи с земельными участками Сегмента 2 «Жилая застройка (среднеэтажная и многоэтажная)» по данным Росреестра	223

3.1.3.3. Анализ рыночной информации по сегменту 3 «Общественное использование»	225

3.1.3.3.1 Первичный рынок земельных участков сегмента «Общественное использование»	225

3.1.3.3.2 Вторичный рынок земельных участков, отнесенных к Сегменту 3 «Общественное использование»	226

3.1.3.4. Анализ рыночной информации по Cегменту 4 «Предпринимательство»	227

3.1.3.4.1 Первичный рынок земельных участков Cегмента «Предпринимательство»	227

3.1.3.4.2 Вторичный рынок земельных участков, отнесенных к Сегменту 4 «Предпринимательство»	228

3.1.3.4.3 Анализ сделок купли-продажи с земельными участками Сегмента 4 «Предпринимательство» по данным Росреестра	233

3.1.3.5. Анализ рыночной информации по сегменту 5 «Отдых (рекреация)»	234

3.1.3.5.1 Первичный рынок земельных участков Сегмента 5 «Отдых (рекреация)»	234

3.1.3.5.2 Вторичный рынок земельных участков, отнесенных к Сегменту 5 «Отдых (рекреация)»	234

3.1.3.5.3 Анализ сделок купли-продажи с земельными участками Сегмента 5 «Отдых (рекреация)» по данным Росреестра	238

3.1.3.6. Анализ рыночной информации по сегменту 6 «Производственная деятельность»	240

3.1.3.6.1 Первичный рынок земельных участков Сегмента 6 «Производственная деятельность»	240

3.1.3.6.2 Вторичный рынок земельных участков, отнесенных к Сегменту 6 «Производственная деятельность»	240

3.1.3.6.3 Анализ сделок купли-продажи с земельными участками Сегмента 6 «Производственная деятельность» по данным Росреестра	247

3.1.3.7. Анализ рыночной информации по сегменту 7 «Транспорт»	253

3.1.3.7.1 Первичный рынок земельных участков Сегмента 7 «Транспорт»	253

3.1.3.7.2 Вторичный рынок земельных участков, отнесенных к Сегменту 7 «Транспорт»	253

3.1.3.7.3 Анализ сделок купли-продажи с земельными участками Сегмента 7 «Транспорт» по данным Росреестра	254

3.1.3.8. Анализ рыночной информации по Сегменту 8 «Обеспечение обороны и безопасности»	256

3.1.3.9. Анализ рыночной информации по сегменту 9 «Охраняемые природные территории и благоустройство»	256

3.1.3.10. Анализ рыночной информации по сегменту 10 «Использование лесов»	258

3.1.3.11. Анализ рыночной информации по сегменту 11 «Водные объекты»	259

3.1.3.12. Анализ рыночной информации по Cегменту 12 «Специальное, ритуальное использование, запас»	260

3.1.3.13. Анализ рыночной информации по сегменту 13 «Садоводческое, огородническое и дачное использование, малоэтажная жилая застройка»	262

3.1.3.13.1. Первичный рынок участков, отнесенных к Сегменту 13 «Садоводство и огородничество, малоэтажная жилая застройка»	263

3.1.3.13.2. Вторичный рынок земельных участков, отнесенных к Сегменту 13 «Садоводство и огородничество, малоэтажная жилая застройка»	268

3.1.3.13.3. Анализ сделок купли-продажи с земельными участками Сегмента 13 «Садоводческое, огородническое и дачное использование, малоэтажная жилая застройка» по данным Росреестра	273

3.1.4. Определение величины скидки на уторгование	278

3.2. Описание и обоснование подходов к выбору типового объекта недвижимости в целях проведения оценочного зонирования	279

3.2.1. Описание подходов, способов и методов расчета стоимости земельных участков	279

3.2.1.1. Доходный подход	281

3.2.1.2. Затратный подход	283

3.2.1.3. Сравнительный подход	283

3.2.2. Описание и обоснование подходов к выбору типового объекта недвижимости в целях проведения оценочного зонирования	285

3.2.2.1. Оценочное (ценовое) зонирование	285

3.2.2.1.1. Описание процедуры оценочного зонирования	286

3.3. Обоснование подходов к сегментации объектов недвижимости, подлежащих ГКО, в целях их группировки	299

3.3.1. Сегментация и группировка Объектов, подлежащих ГКО	301

3.3.1.1. Результаты сегментации и группировки объектов	302

3.3.2. Оценочные подгруппы	322

3.3.3. Обоснование отказа от использования ценообразующих факторов, предусмотренных Методическими указаниями	324

3.3.4. Обоснование использования ценообразующих факторов, не предусмотренных Методическими указаниями	326

3.3.5. Обоснование выбора подходов и методов, использованных для определения кадастровой стоимости объектов недвижимости	327

3.3.5.1. Обоснование моделей оценки кадастровой стоимости	327

3.3.5.2. Перечень коэффициентов ценообразующих факторов и применяемых корректировок, правила преобразования коэффициентов моделей	330

3.4.1. Описание порядка определения кадастровой стоимости 1 Сегмента «Сельскохозяйственное использование»	359

3.4.1.1. Описание порядка определения кадастровой стоимости 1 оценочной группы 1 сегмента «Сельскохозяйственное использование»	359

3.4.1.2. Определение кадастровой стоимости земельных участков группы «Сельскохозяйственное использование», Рыбоводство (01:130 и 01:131)	386

3.4.2. Расчет кадастровой стоимости земельных участков 3 и 4 Cегментов, а также объектов придорожного сервиса, относящихся к 6 Cегменту (коды видов использования 04:95, 04:98 и 04:99), относящихся к Cегменту 5 (коды видов использования 04:070 и 04:097) и относящихся к 7 Cегменту (коды видов использования 04:021 и 04:031).	400

3.4.3. Расчет кадастровой стоимости земельных участков 6 Cегмента. Подгруппа «Сельскохозяйственное промышленное использование», земельные участки с кодами расчета видов использования: 01:087, 01:088, 01:090, 01:091, 01:092, 01:100, 01:101, 01:102, 01:110, 01:111, 01:112, 01:122, 01:132, 01:150, 01:172, 01:180, 01:181, 14:003	410

3.4.4. Расчет кадастровой стоимости земельных участков 6 Cегмента. Подгруппа «Производственная деятельность», земельные участки с кодами расчета видов использования: 06:020; 06:021, 06:030; 06:031; 06:040; 06:050; 06:060; 06:090; 06:092; 06:100; 06:101; 06:110; 06:111; 07:012; 07:013; 07:014; 07:042; 08:010; 08:012; 08:013; 10:011; 01:182; 03:012; 03:093; 06:091; 06:093; 07:041; 07:051; 05:040; 06:070; 06:071; 06:072; 06:073; 07:011; 07:031; 07:032; 07:040; 11:030; 06:010; 06:011; 06:012; 06:013; 06:014; 08:031, а также объектов обслуживания автотранспорта, относящихся к 7 Cегменту (коды видов использования 04:090; 04:093; 04:094)	413

3.4.4.1. Расчет кадастровой стоимости земельных участков 6-го Cегмента. Подгруппа «Производственная деятельность», расположенные на удаленности менее 30 км от СПб (от развязки КАД), далее «зона 1».	415

3.4.4.2. Расчет кадастровой стоимости земельных участков 6-го сегмента. Подгруппа «Производственная деятельность», расположенных на удаленности более 30 км от СПб (от развязки КАД), далее «зона 2».	420

3.4.4.3. Расчет кадастровой стоимости земельных участков 6-го Cегмента. Подгруппа «Производственная деятельность», земельные участки с кодами расчета видов использования: 01:182; 03:012; 03:093; 06:091; 06:093; 07:041; 07:051.	423

3.4.4.4. Метод моделирования на основе удельных показателей кадастровой стоимости (УПКС). Расчет кадастровой стоимости земельных участков 6 сегмента. Подгруппа «Производственная деятельность», земельные участки с кодами расчета видов использования: 03:011, 06:074, 06:080, 07:010, 07:020, 07:050, 12:001.	428

3.4.5. Расчет кадастровой стоимости земельных участков, относящихся к 13 сегменту (земельные участки для малоэтажного жилищного и дачного строительства)	429

3.4.5.1. Расчет кадастровой стоимости земельных участков, относящихся к 13 сегменту (земельные участки для малоэтажного жилищного и дачного строительства), расположенных на удаленности до 90 км от СПб (от развязки КАД), далее «зона 1».	429

3.4.5.2. Расчет кадастровой стоимости земельных участков, относящихся к 13 сегменту (земельные участки садоводческого, огороднического использования и участки малоэтажного жилищного строительства), расположенных на удаленности от 90 до 150 км от СПб (от развязки КАД), далее «зона 2».	437

3.4.5.3. Метод типового (эталонного) объекта недвижимости. Расчет кадастровой стоимости земельных участков, относящихся к 13 Cегменту (земельные участки садоводческого, огороднического использования и участки малоэтажного жилищного строительства), расположенных на удаленности более 150 км от СПб (от развязки КАД), далее «зона 3».	443

3.4.6. Расчет кадастровой стоимости объектов, относящихся к сегменту 2 «Жилая застройка»	450

3.4.7. Расчет кадастровой стоимости объектов, относящихся к сегменту 7 «Транспорт»	452

3.4.8 Расчет кадастровой стоимости объектов, относящихся к сегменту 5 «Отдых (рекреация)	454

3.4.9. Определение кадастровой стоимости земельных участков сегмента 10 «Использование лесов»	455

3.4.10. Метод индексации прошлых результатов	463

3.4.11. Определение затрат на межевание и оформление прав на земельный участок	463

3.5. Информация об определении кадастровой стоимости объектов недвижимости в рамках индивидуального расчета	466

4. Заключительная глава	467

4.1. Проведение контроля качества результатов определения кадастровой стоимости	467

4.1.1. Контроль качества исходных данных, результатов расчетов	467

4.1.2. Сравнительный анализ полученных значений кадастровой стоимости Объектов оценки и собранной рыночной информации выполнен путем сравнения диапазонов кадастровой стоимости Объектов оценки и диапазонов рыночных данных.	501

4.1.3. Проверка корректности результатов определения кадастровой стоимости с использованием результатов ценового зонирования территории	504

4.2. Контроль качества проекта отчета	507

Приложения:	515

Приложение 1. Исходные данные	515

Приложение 1.1. Копия решения о проведении государственной кадастровой оценки	515

Приложение 1.2. Результаты сбора и обработки информации, необходимой для определения кадастровой стоимости	515

Приложение 1.3. Сведения об объектах недвижимости, содержащихся в перечне	515

Приложение 1.4. Информация о характеристиках объектов недвижимости, использованных при определении их кадастровой стоимости, или о недостаточности информации о характеристиках объектов недвижимости, необходимых для определения их кадастровой стоимости (с указанием недостающей информации и причин ее неполучения)	515

Приложение 1.5. Исходные данные, использованные для определения значений ценообразующих факторов, в том числе цифровые тематические карты, картографические материалы и другие графические материалы, таблицы	518

Приложение 1.6. Результаты сбора информации о рынке объектов недвижимости (в том числе информации, не относящейся непосредственно к объектам недвижимости, подлежащим государственной кадастровой оценке, но влияющей на их стоимость)	518

Приложение 2. Определение кадастровой стоимости объектов недвижимости	518

Приложение 2.1. Сведения о ценообразующих факторах, использованных при определении кадастровой стоимости, и о значениях таких факторов (для каждого объекта недвижимости)	519

Приложение 2.2. Результаты оценочного зонирования	519

Приложение 2.3. Результаты группировки объектов недвижимости (для каждого объекта недвижимости)	519

Приложение 2.4. Обоснование использованных при определении кадастровой стоимости моделей с описанием их структуры	519

Приложение 2.5. Сведения о способе определения кадастровой стоимости (массово или индивидуально) с указанием моделей, подходов, методов, использованных при определении кадастровой стоимости (для каждого объекта недвижимости)	519

Приложения 2.6. Сведения о результатах определения кадастровой стоимости объектов недвижимости, кадастровая стоимость которых определена индивидуально	519

Приложение 3. Кадастровая стоимость объектов недвижимости	519

Приложение 4. Систематизированные сведения	519

Приложения 4.1. Сведения о характеристиках всех объектов недвижимости, содержащихся в перечне, использованные при определении их кадастровой стоимости	519

Приложения 4.2. Исходные данные, использованные при определении кадастровой стоимости	519

Приложение 4.3. Сведения об определении кадастровой стоимости объектов недвижимости	519

Приложение 4.4. Сведения о величине кадастровой стоимости всех объектов недвижимости, содержащихся в перечне	519

Приложение 5. Сведения и материалы, содержащие информацию, доступ к которой ограничен	519

1. Основные термины и сокращения, используемые в Отчете

1.1. Термины и определения

Административно-территориальное устройство Ленинградской области – территориальная организация Ленинградской области, представляющая собой систему административно-территориальных единиц, установленная для осуществления функций государственного управления с учетом исторических и культурных традиций, хозяйственных связей, сложившейся инфраструктуры (областной закон Ленинградской области от 15.06.2010 № 32-оз «Об административно-территориальном устройстве Ленинградской области и порядке его изменения» (далее-Закон № 32-оз).

Административно-территориальная единица Ленинградской области – территория муниципального образования, иная часть территории Ленинградской области, на которых образуются органы местного самоуправления и (или) территориальные органы исполнительной власти Ленинградской области.

В Ленинградской области устанавливаются следующие виды административно-территориальных единиц:

административный округ;

административный район;

муниципальное образование со статусом муниципального района;

муниципальное образование со статусом городского округа;

муниципальное образование со статусом поселения.

Границы административно-территориальных единиц, кроме административного округа, и границы муниципальных образований Ленинградской области совпадают (Закон № 32-оз).

Административный центр – населенный пункт, установленный областным законом как место нахождения представительного органа муниципального образования, или место нахождения территориального органа исполнительной власти Ленинградской области (Закон № 32-оз).

Вид объекта недвижимости (далее также – ОН) – земельный участок, здание, сооружение, помещение, машино-место, объект незавершенного строительства, единый недвижимый комплекс, предприятие как имущественный комплекс или иной вид (Федеральный закон от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости») (далее – закон №218-ФЗ)

Вид разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства устанавливается применительно к каждой территориальной зоне.

Разрешенное использование земельных участков и объектов капитального строительства может быть следующих видов:

основные виды разрешенного использования;

условно разрешенные виды использования;

вспомогательные виды разрешенного использования, допустимые только в качестве дополнительных по отношению к основным видам разрешенного использования и условно разрешенным видам использования и осуществляемые совместно с ними (Градостроительный кодекс РФ).

ГБУ ЛО «ЛенКадОценка», Учреждение, ГБУ, Исполнитель – Государственное бюджетное учреждение Ленинградской области «Ленинградское областное учреждение кадастровой оценки»

Городской поселок (поселок городского типа) – населенный пункт со смешанной застройкой, имеющий развернутую сферу обслуживания и промышленное производство, с численностью населения от 3000 до 12000 человек (Закон № 32-оз)

Город – населенный пункт с численностью населения не менее 12000 человек, имеющий как капитальную, так и индивидуальную застройку различной этажности, здания общественного, производственного и иного назначения, развитую систему социальной, инженерной и транспортной инфраструктуры, высокий уровень благоустройства территории и преимущественную занятость трудоспособного населения в промышленности (Закон № 32-оз)

Государственный кадастровый учет недвижимого имущества (далее – государственный кадастровый учет) – внесение в Единый государственный реестр недвижимости сведений о земельных участках, зданиях, сооружениях, помещениях, машино-местах, об объектах незавершенного строительства, о единых недвижимых комплексах, а в случаях, установленных федеральным законом, и об иных объектах, которые прочно связаны с землей, то есть перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно (далее также - объекты недвижимости), которые подтверждают существование такого объекта недвижимости с характеристиками, позволяющими определить его в качестве индивидуально-определенной вещи, или подтверждают прекращение его существования, а также иных сведений об объектах недвижимости (Закон №218-ФЗ).

Государственная кадастровая оценка (далее также – ГКО) – совокупность установленных Федеральным законом от 03.07.2016 № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» (далее-Закон № 237-ФЗ) процедур, направленных на определение кадастровой стоимости и осуществляемых в порядке, установленном Законом № 237-ФЗ.

Группировка объектов недвижимости, подлежащих государственной кадастровой оценке, – объединение подлежащих оценке объектов недвижимости в группы (подгруппы) на основе сегментации объектов недвижимости для целей определения кадастровой стоимости. Группировка объектов недвижимости должна ориентироваться на сложившиеся сегменты рынка недвижимости и быть основана на результатах анализа информации о рынке объектов недвижимости, модели оценки кадастровой стоимости, составе ценообразующих факторов и сведений о значениях ценообразующих факторов объектов недвижимости для каждого исследуемого объекта недвижимости (Методические указания о государственной кадастровой оценке, утвержденные Приказом Росреестра от 04.08.2021 № П/0336 «Об утверждении методических указаний о государственной кадастровой оценке»).

Дата определения кадастровой стоимости – дата, по состоянию на которую сформирован перечень Объектов недвижимости, подлежащих государственной кадастровой оценке (далее также - Перечень), согласно положениям Закона № 237-ФЗ.

Деревня – населенный пункт преимущественно с одноэтажной застройкой с численностью населения до 300 человек (Закон № 32-оз)

Допущение – предположение, принимаемое как верное и касающееся фактов, условий или обстоятельств, связанных с объектом оценки или подходами к оценке, которые не требуют проверки в процессе оценки (Федеральный стандарт оценки «Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки (ФСО № 1)», утвержденный приказом Минэк РФ от 20.05.2015 № 297).

Доходный подход – совокупность методов оценки, основанных на определении ожидаемых доходов от использования объектов недвижимости (Приказ Росреестра от 04.08.2021 № П/0336 «Об утверждении Методических указаний о государственной кадастровой оценке») (далее - приказ Росреестра № П/0336). Реализация техник доходного подхода осуществляется путем капитализации или дисконтирования чистого операционного дохода, связанного с использованием объектов недвижимости. При этом не учитываются налог на прибыль организаций и налог на доходы физических лиц. Доходный подход применяется при наличии надежных данных о доходах и расходах по объектам недвижимости, об общей ставке капитализации и (или) ставке дисконтирования.

Единица сравнения - единица измерения, общая для оцениваемых и сопоставимых объектов недвижимости.

Единый государственный реестр недвижимости (далее – ЕГРН) – свод достоверных систематизированных сведений об учтенном в соответствии Законом № 218-ФЗ недвижимом имуществе, о зарегистрированных правах на такое недвижимое имущество, основаниях их возникновения, правообладателях, а также иных сведений, установленных в соответствии с Законом № 218-ФЗ.

Жилое помещение – изолированное помещение, которое является недвижимым имуществом и пригодно для постоянного проживания граждан (отвечает установленным санитарным и техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства) ("Жилищный кодекс Российской Федерации" от 29.12.2004 № 188-ФЗ).

Закрытое административно-территориальное образование – имеющее органы местного самоуправления административно-территориальное образование, созданное в порядке, предусмотренном Законом Российской Федерации от 14.07.1992 № 3297-1 «О закрытом административно-территориальном образовании», в целях обеспечения безопасного функционирования находящихся на его территории организаций, осуществляющих разработку, изготовление, хранение и утилизацию оружия массового поражения, переработку радиоактивных и других представляющих повышенную опасность техногенного характера материалов, военных и иных объектов, для которых в целях обеспечения обороны страны и безопасности государства устанавливается особый режим безопасного функционирования и охраны государственной тайны, включающий специальные условия проживания граждан.

Вся территория закрытого административно-территориального образования является территорией муниципального образования со статусом городского округа.

Затратный подход – совокупность методов оценки, основанных на определении затрат, необходимых для приобретения, воспроизводства или замещения объекта недвижимости. Для использования этого подхода необходимы актуальные и достоверные данные о соответствующих затратах. Моделирование в рамках затратного подхода основано на определении зависимости затрат от удельных показателей затрат на создание (замещение, воспроизводство) аналогичных объектов. При определении кадастровой стоимости в качестве базы расчета используются затраты на замещение.

Здание – результат строительства, представляющий собой объемную строительную систему, имеющую надземную и (или) подземную части, включающую в себя помещения, сети инженерно-технического обеспечения и системы инженерно-технического обеспечения и предназначенную для проживания и (или) деятельности людей, размещения производства, хранения продукции или содержания животных (Федеральный закон от 30.12.2009 № 384-ФЗ «Технический регламент о безопасности зданий и сооружений» (далее-Закон № 384-ФЗ).

Земельный участок (далее также - ЗУ) как объект права собственности и иных предусмотренных Земельным кодексом Российской Федерации прав на землю является недвижимой вещью, которая представляет собой часть земной поверхности и имеет характеристики, позволяющие определить ее в качестве индивидуально определенной вещи (ЗК РФ).

Земли водного фонда – земли, на которых находятся поверхностные водные объекты («Земельный кодекс Российской Федерации» от 25.10.2001 № 136-ФЗ).

Земли лесного фонда – лесные земли и нелесные земли, состав которых устанавливается лесным законодательством («Земельный кодекс Российской Федерации» от 25.10.2001 № 136-ФЗ). К лесным землям относятся земли, на которых расположены леса, и земли, предназначенные для лесовосстановления (вырубки, гари, редины, пустыри, прогалины и другие). К нелесным землям относятся земли, необходимые для освоения лесов (просеки, дороги и другие), и земли, неудобные для использования (болота, каменистые россыпи и другие). ("Лесной кодекс Российской Федерации" от 04.12.2006 № 200-ФЗ).

Земли особо охраняемых территорий и объектов – территории, имеющие особое природоохранное, научное, историко-культурное, эстетическое, рекреационное, оздоровительное и иное ценное назначение, изъятые в соответствии с постановлениями федеральных органов государственной власти, органов государственной власти субъектов РФ или решениями органов местного самоуправления полностью или частично из хозяйственного использования и оборота, и для которых установлен особый правовой режим. ("Земельный кодекс Российской Федерации" от 25.10.2001 № 136-ФЗ).

Земли населенных пунктов – признаются земли, используемые и предназначенные для застройки и развития населенных пунктов ("Земельный кодекс Российской Федерации" от 25.10.2001 N 136-ФЗ).

Земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, обеспечения космической деятельности, обороны, безопасности и иного специального назначения – признаются земли, которые расположены за границами населенных пунктов и используются или предназначены для обеспечения деятельности организаций и (или) эксплуатации объектов промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, объектов для обеспечения космической деятельности, объектов обороны и безопасности, осуществления иных специальных задач ("Земельный кодекс Российской Федерации" от 25.10.2001 N 136-ФЗ).

Земли сельскохозяйственного назначения – земли, находящиеся за границами населенного пункта и предоставленные для нужд сельского хозяйства, а также предназначенные для этих целей. В составе земель сельскохозяйственного назначения выделяются сельскохозяйственные угодья, земли, занятые внутрихозяйственными дорогами, коммуникациями, мелиоративными защитными лесными насаждениями, водными объектами (в том числе прудами, образованными водоподпорными сооружениями на водотоках и используемыми в целях осуществления прудовой аквакультуры), объектами капитального строительства, некапитальными строениями, сооружениями, используемыми для производства, хранения и первичной переработки сельскохозяйственной продукции, в случаях, предусмотренных федеральными законами, нестационарными торговыми объектами, а также жилыми домами, строительство, реконструкция и эксплуатация которых допускаются на земельных участках, используемых крестьянскими (фермерскими) хозяйствами для осуществления своей деятельности. ("Земельный кодекс Российской Федерации" от 25.10.2001 № 136-ФЗ).

Индивидуальная оценка - Индивидуальный расчет для целей Указаний осуществляется путем определения кадастровой стоимости индивидуально в отношении объекта недвижимости на основе подходов к оценке (сравнительный, и (или) затратный, и (или) доходный подходы к оценке).

Итоговая величина стоимости – стоимость объекта оценки, рассчитанная при использовании подходов к оценке и обоснованного оценщиком согласования (обобщения) результатов, полученных в рамках применения различных подходов к оценке (Федеральный стандарт оценки «Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки (ФСО № 1)»).

К ценообразующим факторам объектов недвижимости относится информация, существенная для формирования стоимости объектов недвижимости, в том числе информация об их физических свойствах, технических и эксплуатационных характеристиках.

Все ценообразующие факторы разделяются на три типа:

1. факторы, характеризующие внешнюю среду объектов недвижимости;

2. факторы, характеризующие непосредственное окружение и сегмент рынка объектов недвижимости;

3. факторы, характеризующие объект недвижимости (приказ Росреестра № П/0336).

Кадастровая стоимость объекта недвижимости – полученный на определенную дату результат оценки объекта недвижимости, определяемый на основе ценообразующих факторов в соответствии с Законом № 237-ФЗ и методическими указаниями о государственной кадастровой оценке, утвержденные приказом Росреестра № П/0336).

Кадастровая стоимость определяется для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, в том числе для целей налогообложения, на основе рыночной информации и иной информации, связанной с экономическими характеристиками использования объекта недвижимости, в соответствии с методическими указаниями о государственной кадастровой оценке.

Кадастровый номер – каждый объект недвижимости, сведения о котором внесены в Единый государственный реестр недвижимости, имеет неизменяемый, не повторяющийся во времени и на территории Российской Федерации кадастровый номер, присваиваемый органом регистрации прав (ст.5 Закона № 218-ФЗ).

Классификатор адресов Российской Федерации (далее - КЛАДР) – ведомственный классификатор Федеральной налоговой службы России, созданный для распределения территорий между налоговыми инспекциями и автоматизированной рассылки корреспонденции (Приказ ФНС России от 19.03.2018 № ММВ-7-21/151@ «Об утверждении формы, формата представления сведений о транспортных средствах и об их владельцах, регистрируемых органами, осуществляющими государственный надзор за техническим состоянием самоходных машин и других видов техники в Российской Федерации, в электронной форме, а также порядка заполнения формы и о внесении изменений в приказ ФНС России от 17.09.2007 N ММ-3-09/536»@).

Контрольная выборка – выборка объектов-аналогов, не входящих в состав обучающей выборки, на основе которой проводится проверка качества статистической модели оценки кадастровой стоимости.

Массовая оценка недвижимости - процесс определения стоимости при группировке объектов недвижимости, имеющих схожие характеристики, в рамках которого используются методы моделирования стоимости на основе подходов к оценке.

Методы массовой оценки – методы, при которых осуществляется построение единых для групп объектов недвижимости, имеющих схожие характеристики, моделей определения кадастровой стоимости. При невозможности применения методов массовой оценки определение кадастровой стоимости осуществляется в рамках индивидуального расчета в отношении объектов недвижимости. (Приказ Росреестра № П/0336)

Метод моделирования на основе удельных показателей кадастровой стоимости (далее - УПКС) – метод применяется для групп (подгрупп) объектов недвижимости, схожих с группами (подгруппами) объектов недвижимости, кадастровая стоимость которых определена на основе построения статистических моделей, в случаях, когда отсутствует возможность применения метода статистического (регрессионного) моделирования, метода типового (эталонного) объекта недвижимости и индивидуального расчета кадастровой стоимости вследствие отсутствия точной информации о характеристиках объекта недвижимости, в том числе о его местоположении. (Приказ Росреестра № П/0336).

Моделирование – построение моделей оценки кадастровой стоимости объектов недвижимости.

Муниципальное образование - городское или сельское поселение, муниципальный район, муниципальный округ, городской округ, городской округ с внутригородским делением, внутригородской район либо внутригородская территория города федерального значения (Федеральный закон от 06.10.2003 № 131-ФЗ «Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации»).

Населенный пункт – застроенная и (или) подлежащая застройке часть территории в пределах установленной границы, служащая постоянным или преимущественным местом проживания и жизнедеятельности людей, имеющая наименование, присвоенное или выявленное в соответствии с федеральным законодательством (Закон № 32-оз).

Недвижимое имущество (недвижимые вещи, недвижимость) – земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства. К недвижимым вещам относятся жилые и нежилые помещения, а также предназначенные для размещения транспортных средств части зданий или сооружений (машино-места), если границы таких помещений, частей зданий или сооружений описаны в установленном законодательством о государственном кадастровом учете порядке (ст. 130 ГК РФ).

Объект-аналог – объект, сходный объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость (Приказ Минэкономразвития России от 20.05.2015 № 297 «Об утверждении Федерального стандарта оценки «Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки (ФСО № 1)».

Объект незавершенного строительства (далее также - ОНС) – это объекты, строительство которых не завершено (Градостроительный кодекс РФ).

Объекты капитального строительства (далее также - ОКС) – это здание, строение, сооружение, объекты, строительство которых не завершено, за исключением некапитальных строений, сооружений и неотделимых улучшений земельного участка (замощение, покрытие и другие) (Градостроительный кодекс РФ).

Объекты, подлежащие государственной кадастровой оценке, Объекты оценки – объекты недвижимости, в отношении которых принято решение о проведении государственной кадастровой оценки. (Федеральный закон от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации»)

Отчет об итогах государственной кадастровой оценки (далее – Отчет) – документ, составленный по итогам определения кадастровой стоимости в соответствии с Требованиями к отчету. Отчет составляется на электронном носителе в форме электронного документа (Федеральный закон от 03.07.2016 № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке»).

Оцениваемая территория – субъект Российской Федерации, муниципальное образование, населенный пункт или их части.

Перечень объектов недвижимости - перечень объектов недвижимости, подлежащих государственной кадастровой оценке, имеющий количественные и качественные характеристики объектов недвижимости (ст.13 Закона № 237-ФЗ).

Подход к оценке – совокупность методов оценки, объединенных общей методологией. Метод проведения оценки объекта оценки – это последовательность процедур, позволяющая на основе существенной для данного метода информации определить стоимость объекта оценки в рамках одного из подходов к оценке (Федеральный стандарт оценки «Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки (ФСО № 1)», утвержденный приказом Минэкономразвития России от 20.05.2015 № 297).

Помещение – часть объема здания или сооружения, имеющая определенное назначение и ограниченная строительными конструкциями (Закон № 384-ФЗ).

Поселок – населенный пункт со смешанной застройкой, имеющий развитые объекты инфраструктуры торгового, бытового, медицинского, культурного, образовательного и административного назначения, с численностью населения от 1000 до 3000 человек (Закон № 32-оз).

Родительский объект – объект недвижимости, в котором располагаются объекты другого вида (для здания – земельный участок, для помещения – здание или сооружение, в котором это помещение располагается).

Рыночная стоимость объекта оценки – наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, то есть, когда:

одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая сторона не обязана принимать исполнение;

стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах;

объект оценки представлен на открытом рынке посредством публичной оферты, типичной для аналогичных объектов оценки;

цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки, и принуждения к совершению сделки в отношении сторон сделки с чьей-либо стороны не было;

платеж за объект оценки выражен в денежной форме (Федеральный закон от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации»).

Сегментация объектов недвижимости – объединение в группы (подгруппы) объектов недвижимости, подлежащих оценке, в соответствии с Методическими указаниями о государственной кадастровой оценке (приказ Росреестра № П/0336).

Село – населенный пункт преимущественно с одноэтажной застройкой, имеющий объекты инфраструктуры торгового, бытового, культурного, медицинского (Закон
№ 32-оз).

Сервитут – право ограниченного пользования чужим земельным участком (ст.274 Гражданского кодекса РФ).

Сооружение – результат строительства, представляющий собой объемную, плоскостную или линейную строительную систему, имеющую наземную, надземную и (или) подземную части, состоящую из несущих, а в отдельных случаях и ограждающих строительных конструкций и предназначенную для выполнения производственных процессов различного вида, хранения продукции, временного пребывания людей, перемещения людей и грузов (Закон № 384-ФЗ).

Статистическая модель оценки – математическая формула, отображающая связь между зависимой переменной (кадастровая стоимость) и значениями независимых переменных (ценообразующие факторы объектов недвижимости).

Стоимость объекта оценки – это наиболее вероятная расчетная величина, определенная на дату оценки в соответствии с выбранным видом стоимости (Федеральный стандарт оценки «Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки (ФСО № 1)», утвержденный Приказом Минэкономразвития России от 20.05.2015 № 297).

Удельный показатель кадастровой стоимости (далее также – УПКС) – кадастровая стоимость в расчете на единицу площади объекта недвижимости (кв. м). (Федеральный закон от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации")

Цель оценки – определение стоимости объекта оценки, вид которой определяется в задании на оценку с учетом предполагаемого использования результата оценки (Федеральный стандарт оценки «Цель оценки и виды стоимости (ФСО № 2)», утвержденный Приказом Минэкономразвития России от 20.05.2015 № 298).

Цена – денежная сумма, запрашиваемая, предлагаемая или уплачиваемая участниками в результате совершенной или предполагаемой сделки (Федеральный стандарт оценки «Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки (ФСО № 1)», утвержденный приказом Минэкономразвития России от 20.05.2015 № 297).

1.2. Обозначения и сокращения

Федеральный закон № 237-ФЗ – Федеральный закон от 03.07.2016 № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке».

Приказ Росреестра от 06.08.2020 № П/0283 «Об утверждении Порядка формирования и предоставления перечней объектов недвижимости».

Приказ Росреестра от 04.08.2021 № П/0336 «Об утверждении Методических указаний о государственной кадастровой оценке».

Требования к отчету – Приказ Росреестра от 14.06.2022 № П/0225 «Об установлении Требований к отчету об итогах государственной кадастровой оценки»

Адм. – администрация.

АТД – административно-территориальное деление.

ВВП - валовой внутренний продукт.

ВРИ – вид разрешенного использования.

ГБУ, ГБУ ЛО «ЛенКадОценка», Исполнитель, Учреждение – государственное бюджетное учреждение Ленинградской области «Ленинградское областное учреждение кадастровой оценки», осуществляющее государственные полномочия в сфере государственной кадастровой оценки, основными целями деятельности которого является реализация полномочий органов государственной власти Ленинградской области по выполнению работ и оказанию услуг в сфере государственной кадастровой оценки.

ГИС – геоинформационная система.

Информация о внешней среде объектов недвижимости - информации о факторах, оказывающих влияние на стоимость объектов недвижимости, в том числе об экономических, социальных, экологических.

Информационная система – программный комплекс «Государственная кадастровая оценка объектов недвижимости Ленинградской области».

ГКО ОН – государственная кадастровая оценка объектов недвижимости.

ГКО – государственная кадастровая оценка.

ГНП - городской населенный пункт.

ГО – городской округ.

ГСК – гаражно-строительные кооперативы.

ДНП – дачные некоммерческие партнерства.

ЕГРН – Единый государственный реестр недвижимости.

ЕОН – единый объект недвижимости.

ЕНК – единый недвижимый комплекс

ВФ, ЗВФ – водный фонд, земли водного фонда.

Запас, ЗЗ – земли запаса.

ЗП – земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения.

ЗУ – земельный участок.

ИЖС – индивидуальное жилищное строительство.

ИОГВ – исполнительные органы государственной власти.

КЛАДР – классификатор адресов России.

Кадастровая палата – филиал Федерального государственного бюджетного учреждения «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» по Ленинградской области.

КПT – кадастровый план территории.

КК – кадастровый квартал.

КН – кадастровый номер.

КР – кадастровый район.

КС – кадастровая стоимость.

КФХ – крестьянское (фермерское) хозяйство.

КРВИ – код(-ы) расчета вида(-ов) использования, предусмотренные в Приложении № 1 к Методическим указаниям.

Леноблкомимущество, Уполномоченный орган – Комитет по управлению государственным имуществом Ленинградской области, исполнительный орган власти Ленинградской области, осуществляющий в пределах компетенции, установленной Правительством Ленинградской области, полномочия по реализации государственной политики в сфере управления и распоряжения государственным имуществом Ленинградской области, также уполномоченный на принятие решения о проведении государственной кадастровой оценки.

ЛО – Ленинградская область.

ЛПХ – личное подсобное хозяйство.

Методические указания о государственной кадастровой оценке, Методические указания, МУ – Методические указания о государственной кадастровой оценке, Приказ Росреестра от 04.08.2021 № П/0336 "Об утверждении Методических указаний о государственной кадастровой оценке".

ЛФ, ЗЛФ – лесной фонд, земли лесного фонда.

Муниципальное образование – муниципальный район, городской округ, поселение.

МО - муниципальное образование.

МР – муниципальный район.

НП/ГНП/СНП, ЗНП – населенный пункт, городской населенный пункт, сельский населенный пункт, земли населенных пунктов.

НПА – нормативный правовой акт.

НДС – налог на добавленную стоимость.

ОА – Объект–аналог.

Объекты оценки – объекты недвижимости, учтенные в ЕГРН и выгруженные в Перечне объектов, подлежащих оценке на территории Ленинградской области в 2022 году.

ОИГВ – органы исполнительной государственной власти.

ОГРН – основной государственный регистрационный номер.

ОКС – объекты капитального строительства.

ОКТМО – Общероссийский классификатор территорий муниципальных образований.

ОМСУ – органы местного самоуправления.

ОН – объект недвижимости.

ОНС – объект незавершенного строительства.

ОНТ – огороднические некоммерческие товарищества.

ОО – Объект недвижимости, в отношении которого определяется кадастровая стоимость (объект оценки).

ООТиО, ЗООТиО – особо охраняемые территории и объекты, земли особо охраняемых территорий и объектов.

Перечень ОО – Перечень объектов недвижимости, подлежащих государственной кадастровой оценке.

Перечень культур - перечень всех сельскохозяйственных культур, пригодных для выращивания, в разрезе почвенных разностей.

п.п. – процентный пункт

Пром, ЗПром, ЗП – промышленность, земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земель для обеспечения космической деятельности, земель обороны, безопасности и земель иного специального назначения.

Росреестр – Федеральная служба государственной регистрации, кадастра и картографии, орган регистрации прав.

РС – рыночная стоимость.

УПКС - удельный показатель кадастровой стоимости.

УПСС - укрупненных показателей сметной стоимости.

УПВС - укрупненных показателей восстановительной стоимости строительства.

Удельный валовой доход сельскохозяйственной культуры - валовой доход на единицу площади для каждой сельскохозяйственной культуры из состава перечня культур как произведение ее нормативной урожайности на прогнозируемую цену реализации этой культуры.

СанПиН – санитарные правила и нормы.

СК – система координат.

СНиП – строительные нормы и правила.

СНТ – садоводческие некоммерческие товарищества.

СРФ – субъект Российской Федерации.

СОД – садоводческие, огороднические и дачные объединения.

СХИ – сельскохозяйственное использование.

СХН, ЗСХН – сельскохозяйственное назначение, земли сельскохозяйственного назначения.

СХО – сельскохозяйственная организация.

СХП – сельскохозяйственное производство.

ТБО – твердые бытовые отходы.

ТУ Росреестра – Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии Российской Федерации по Ленинградской области.

УПРС – удельный показатель рыночной стоимости.

ФД ГКО – Фонд данных государственной кадастровой оценки.

Федеральный закон о ГКО - Федеральный закон от 03.07.2016 № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке».

ЦФ, ЦОФ – ценообразующий фактор.

ЦТК – цифровые тематические карты.

XML-файл – текстовый файл, написанный с помощью языка программирования Extensible Markup Language и использующий для обозначения объектов или атрибутов так называемые теги. Согласно Порядку формирования и предоставления перечня объектов недвижимости, подлежащих государственной кадастровой оценке, утвержденному приказом Росреестра от 06.08.2020 № П/0283, текстовая часть перечня формируется в виде файлов в формате XML, созданных с использованием XML-схем, размещаемых на сайте Росреестра. Файлы в формате XML, составляемые бюджетным учреждением и включаемые в приложения к основной части отчета, формируются с использованием актуальных по состоянию на дату определения кадастровой стоимости объектов недвижимости XML-схем, размещаемых на сайте Росреестра (п. 6 Требований к отчету об итогах государственной кадастровой оценки, утвержденных Приказом Росреестра от 14.07.2022 № П/0225).

Сокращения в отношении ценообразующих факторов, используемых в настоящей оценке:

УПКС(база) (УПКС_база_вел) – Базовый коэффициент агрозоны
Куд (Куд_вел) – Коэффициент удаленности от рынка сбыта
Стоимость 1 кв. м зеркала воды (Стоим_1_м_воды_вел) – Стоимость 1 кв. м зеркала воды
Рассчитанная площадь зеркала воды (Рассч_пл_воды_вел) – Площадь земельного участка под водой
Площадь_РРеестр (Площадь_РРеестр ) – Площадь
Дист_СПб_расчетн (Дист_СПб_Расч) – Расстояние до СПб, м
Площадь_РРеестр расчетн (Корр_на_пл_вел) – Расчетная площадь
Численность населения_расчетн (Коор_на_числ_нас_вел) – Расчетная численность постоянно проживающего населения
Расположение в локальном центре деловой активности_комм (Лок_Торг) – Расположение вблизи локального центра деловой активности
Кнп_комм (К_нп) – Территориальные особенности
Ктп (К_тп) – Расположение относительно малых населенных пунктов
Кцентр (К_центр) – Расположение относительно центральной улицы
Kври (Кври_КОММ) – Коэффициент по виду разрешенного использования
Дист_СПб_по_дор_расчетн (Дист_СПб_Расч) – Расстояние до СПб, м
Расположение в локальном центре деловой активности (Лок_Пром) – Расположение в локальном центре деловой активности
Дистанция до фед.рег. дороги (Дист_Дороги_фед_рег_Расч) – Расстояние до ближайших дорог федерального, регионального значения «по прямой»
Промзона, расположение в развитой промышленной зоне (Промзона) – Расположение в развитой промышленной зоне
Электроснаб (Эл_снаб_Расч) – Наличие электроснабжения
Газоснаб (Газоснаб_Расч) – Наличие газоснабжения
Прочие коммуникации (Налич_коммуник_вел) – Наличие прочих коммуникаций (газоснабжение, водоснабжение, канализация, теплоснабжение)
К_нп_пром (К_нп) – Коэффициент промышленной развитости района
УПКС_МО_Расч (УПКС_база_вел) – Средний УПКС по муниципальному образованию
Крайона (Крайона) – Особенности района
Дист_Полиг_ТБО_Расч (Дист_полиг_ТБО_Расч) – Расстояние до ближайшего полигона ТБО, м
Соц_кат_Итог (Соц_кат_Итог) – Степень социальной развитости местоположения объекта
Электроснаб_Расч (Эл_снаб_Расч) – Наличие электроснабжения
Водоснаб_Расч (Водоснаб_Расч) – Наличие водоснабжения
Газоснаб_Расч (Газоснаб_Расч) – Наличие газоснабжения
СЕВЕР-ЮГ (С_Ю) – Направление относительно Санкт-Петербурга
ЭКОНОМ (Эконом) – Территориальная расположенность в зоне пониженного спроса
Кэлит (Кэлит_вел) – Элитность местоположения
Кплощ (Корр_на_пл_вел) – Корректировка на площадь
УПКСэталон_групп_нп_расч (УПКС_этал_вел) – Удельный показатель кадастровой стоимости эталонного земельного участка
Кг (Корр_газ_вел) – Корректировка на газоснабжение
Кэ (Корр_на_эл_вел) – Корректировка на электроэнергию
k_ври_жил (Кври_ЖИЛ) – Коэффициент вида разрешенного использования
k_ври_рекр (Кври_РЕКР) – Коэффициент вида разрешенного использования
k_ври_трансп (Кври_ТРАНСП) – Коэффициент вида разрешенного использования
Клесничества (Клесничества) – Расположение земельного участка в лесном районе
УПКС(база)_лес (УПКС_база_вел) – Базовый коэффициент лесничества

В Отчете также могут использоваться общепринятые сокращения или сокращения, расшифровки которых указаны непосредственно по тексту Отчета.

2. Вводная глава

2.1. Реквизиты Отчета (наименование, дата подписания (утверждения), номер)

Отчет № 01-К/2022 от 28.09.2022 об итогах государственной кадастровой оценки всех учтенных в Едином государственном реестре недвижимости на территории Ленинградской области земельных участков, за исключением случаев, предусмотренных частью 3 статьи 11 Федерального закона от 03.07.2016 № 237-ФЗ
«О государственной кадастровой оценке».

2.2. Наименование субъекта Российской Федерации, на территории которого проводится государственная кадастровая оценка

Субъект Российской Федерации – Ленинградская область.

2.3. Виды объектов недвижимости, категории земель, в отношении которых проводится государственная кадастровая оценка

Все учтенные в Едином государственном реестре недвижимости на территории Ленинградской области земельные участки, за исключением случаев, предусмотренных частью 3 статьи 11 Федерального закона от 03.07.2016 № 237-ФЗ
«О государственной кадастровой оценке».

В соответствии с частью 3 статьи 11 Федерального закона от 03.07.2016
№ 237-ФЗ в случае отсутствия в Едином государственном реестре недвижимости по состоянию на 1 января года проведения государственной кадастровой оценки отдельных сведений об объекте недвижимости, определенных порядком формирования и предоставления перечней объектов недвижимости, в отношении такого объекта недвижимости государственная кадастровая оценка не проводится.

2.4. Сведения об общем количестве объектов недвижимости, содержащихся в перечне объектов недвижимости, подлежащих государственной кадастровой оценке (далее - перечень), а также о количестве объектов недвижимости, содержащихся в перечне, в разрезе видов объектов недвижимости, категорий земель

2.4.1. Анализ сведений Перечня

Ленинградский областной комитет по управлению государственным имуществом письмом от 09.02.2022 № 14-1045/2022 направил в адрес ГБУ ЛО «ЛенКадОценка» копию письма Филиала ФГБУ «ФКП Росреестра» по Ленинградской области
от 04.02.2022 № 01308/22, в котором Филиал ФГБУ «ФКП Росреестра»
по Ленинградской области направил перечень объектов недвижимости, подлежащих государственной кадастровой оценке в соответствии с распоряжением Правительства Ленинградской области от 05.04.2021 № 167-р «О проведении государственной кадастровой оценки в Ленинградской области», в форме архивированного электронного документа, подписанного усиленной квалифицированной электронной подписью,
в соответствии с требованиями приказа Росреестра от 06.08.2020 № П/0283
«Об утверждении Порядка формирования и предоставления перечней объектов недвижимости» (далее – Приказ № П/0283).

Копии писем, а также Перечень объектов, подлежащих ГКО, приведены в Приложениях 1.2 и 1.3.

Распределение по категориям земель Объектов оценки, полученных из Росреестра, приведено в Таблица 1.

Таблица 1. Сводные данные о земельных участках, предоставленные Филиалом ФГБУ «ФКП Росреестра» по Ленинградской области от 04.02.2022 № 01308/22

№ п/п	Категория земель	Кол-во записей объектов

Ед.	% от общего
1	ЗСХН	672 165	48.1386%
2	ЗНП	684 901	49.0507%
3	ЗП	20 479	1.4667%
4	ЗООПТ	1 267	0.0907%
5	ЗЛФ	1 493	0.1069%
6	ВФ	63	0.0045%
7	ЗЗ	756	0.0541%
8	ЗНК	14797	1.0597%
9	Категория отсутствует	390	0.0279%
Всего получено записей для ГКО в 2022 году	1 396 311	100%

2.4.1.1. Обработка информации, содержащейся в перечне

В результате проведения анализа Перечня было выявлено следующее:
к определению кадастровой стоимости Росреестром представлено 1 396 311 записей
об Объектах оценки, включая 30 объектов с кадастровыми номерами иных регионов, не относящихся к кадастровому округу Ленинградской области «47» (один земельный участок с регионом «78» и 29 земельных участков с регионом «11»), и 11 пар записей с одинаковыми кадастровыми номерами объектов (дубли). С учётом письма Филиала ФГБУ «ФКП Росреестра» по Ленинградской области от 26.04.2022 № 05548/22
об отсутствии необходимости определения кадастровой стоимости 30 объектов, не расположенных на территории Ленинградской области, но включённый в список присланных Росреестром объектов.

Также представлено письмо Филиала ФГБУ «ФКП Росреестра»
по Ленинградской области от 01.07.2022 № 980-В-22 с подтверждением количества объектов оценки.

Таким образом, ГКО ЗУ 2022 года подлежат 1 396 270 Объектов.

Распределение по категориям земель Объектов оценки, включённых
в ГКО 2022 года, приведено в Таблица 2.

Таблица 2. Сводные данные о земельных участках, подлежащих ГКО

№ п/п	Категория земель	Кол-во объектов

Ед.	% от общего
1	ЗСХН	672 165	48.1400%
2	ЗНП	684 871	49.0500%
3	ЗП	20 479	1.4667%
4	ЗООПТ	1 267	0.0907%
5	ЗЛФ	1 493	0.1069%
6	ВФ	63	0.0045%
7	ЗЗ	756	0.0541%
8	ЗНК	14797	1.0598%
9	Категория отсутствует	379	0.0271%
Всего получено объектов для ГКО в 2022 году	1 396 270	100%

Сотрудниками ГБУ ЛО «ЛенКадОценка» произведен форматно-логический контроль текстовой части, по результатам которого определена полнота предоставленных данных Перечня.

Проверка проводилась на соответствие выгруженного Перечня требованиям Приказа № П/0283. В соответствии с п. 13 Порядка формирования и предоставления перечней объектов недвижимости, утвержденного Приказом № П/0283, в перечень не включаются сведения об объектах недвижимости, в отношении которых на дату формирования перечня отсутствует хотя бы одна из следующих характеристик:

кадастровый номер;

площадь, в случае если объектом недвижимости, подлежащим государственной кадастровой оценке, является земельный участок.

Также проведена проверка наличия других характеристик, учитываемых при проведении ГКО.

У всех объектов из Перечня присутствует кадастровый номер, вид объекта и его площадь, а также информация о местоположении объекта, в том числе адресная информация.

Таким образом, можно констатировать, что предоставленный для проведения ГКО Перечень соответствует требованиям Приказа № П/0283.

14 234 объектов из Перечня (1%) имеют «нулевую» привязку по кварталу и району, 4 объекта имеют «нулевую» привязку по району и 24982 объектов (2%) – «нулевую» привязку по кварталу. «Нулевая» привязка – это отсутствие в структуре кадастрового номера указания на район или квартал расположения.

Распределение по категориям земель участков с нулевой привязкой показано в Таблица 3:

Таблица 3. Сводные данные по земельным участкам с «нулевой» привязкой

№ п/п	Категория земель	47:00:000000:н	47:00:к:н	47:р:000000:н

Ед.	% в категории	Ед.	% в категории	Ед.	% в категории
1	ЗСХН	3578	0.53%	4	0.00%	9899	1.47%
2	ЗНП	9853	1.44%	0	0.00%	10202	1.49%
3	ЗП	295	1.44%	0	0.00%	2070	10.11%
4	ЗООПТ	26	2.05%	0	0.00%	23	1.82%
5	ЗЛФ	75	5.02%	0	0.00%	196	13.13%
6	ВФ	1	1.59%	0	0.00%	8	12.70%
7	ЗЗ	3	0.40%	0	0.00%	43	5.69%
8	ЗНК	26	0.18%	0	0.00%	2541	17.17%
9	Категория отсутствует	377	99.47%	0	0.00%	0	0.00%
Всего получено	14234	1.0194%	4	0.0003%	24982	1.7892%

У 379 объектов Перечня (0.03%) отсутствует характеристика категории земель, ещё у 14 797 объектов (1%) она имеет значение «не установлена».

У 24 097 объектов из Перечня (2%) отсутствуют сведения о ВРИ, причём у объектов с отсутствующими данными о категории также отсутствуют сведения о ВРИ. Кроме того, в лесном фонде и у участков с неустановленной категорией земель информация о ВРИ отсутствует у 36% участков, а у земель запаса ­– у 24% участков из Перечня.

У 207 276 объектов из Перечня (15%) отсутствует адресная информация (в том числе коды КЛАДР, ФИАС, ОКАТО и ОКТМО); для 7 668 объектов из Перечня (0.5%) адресный ориентир находится вне участка. У 6 499 объектов из Перечня (0.5%) в адресе указан сельсовет, и у 6005 (0.4%) – городской район.

Сведения о разрешённом использовании по градостроительному регламенту, также, как и об ограничении оборотоспособности ЗУ по Федеральному закону от 17.06.2010 № 119-ФЗ2 Федеральный закон от 17.06.2010 № 119-ФЗ "О внесении изменений в Федеральный закон "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" и отдельные законодательные акты Российской Федерации" , отсутствуют у всех объектов.

Результаты форматно-логического контроля Перечня по категориям земель представлены в следующих таблицах:

ЗСХН (Таблица 4);

ЗНП (Таблица 5);

ЗП (Таблица 6);

ЗООПТ (Таблица 7);

ЗЛФ (Таблица 8);

ВФ (Таблица 9);

ЗЗ (Таблица 10);

ЗНК (Таблица 11);

Участки без информации о категории земель (Таблица 12).

Таблица 4. Данные по характеристикам земельных участков сельскохозяйственного назначения (ЗСХН)

№ п/п	Характеристика	Данные содержатся, кол-во объектов	Данные отсутствуют

кол-во объектов	% по отношению к общему кол-ву
1	Разрешенное использование	667257	4908	0.73%
1.1	Вид разрешенного использования	649847	22318	3.32%
1.2	Разрешенное использование (текстовое описание)	657128	15037	2.24%
1.3	Вид использования по документу	666801	5364	0.80%
1.4	Вид разрешенного использования по приказу 540 от 01.09.20143 Номер приказа в пунктах 1.4 таблиц 4-12 приведен в соответствии с информацией из письма Филиала ФГБУ «ФКП Росреестра» по Ленинградской области от 04.02.2022 № 01308/22, содержащего перечень объектов недвижимости, подлежащих государственной кадастровой оценке	1442	670723	99.79%
2	Сведения о кадастровой оценке объекта	667169	4996	0.74%
3	КЛАДР	670327	1838	0.27%
4	ОКАТО	667909	4256	0.63%
5	ОКТМО	6341	665824	99.06%
6	ФИАС	1755	670410	99.74%
7	Район	668226	3939	0.59%
8	Муниципальное образование	381177	290988	43.29%
9	Сельсовет	2140	670025	99.68%
10	Населенный пункт	502390	169775	25.26%
11	Городской район	881	671284	99.87%
12	Неформализованный адрес	669506	2659	0.40%
13	Текст адреса	669506	2659	0.40%
14	Сведения о расположении земельного участка в границах зон, территорий	19270	652895	97.13%
15	Наличие обременений	6596	665569	99.02%

Таблица 5. Данные по характеристикам земельных участков населенных пунктов (ЗНП)

№ п/п	Характеристика	Данные содержатся, кол-во объектов	Данные отсутствуют

кол-во объектов	% по отношению к общему кол-ву
1	Разрешенное использование	671605	13266	1.94%
1.1	Вид разрешенного использования	645685	39186	5.72%
1.2	Разрешенное использование (текстовое описание)	651905	32966	4.81%
1.3	Вид использования по документу	671323	13548	1.98%
1.4	Вид разрешенного использования по приказу 540 от 01.09.2014	4836	680035	99.29%
2	Сведения о кадастровой оценке объекта	669689	15182	2.22%
3	КЛАДР	683373	1498	0.22%
4	ОКАТО	673477	11394	1.66%
5	ОКТМО	7459	677412	98.91%
6	ФИАС	3770	681101	99.45%
7	Район	668265	16606	2.42%
8	Муниципальное образование	296530	388341	56.70%
9	Сельсовет	4069	680802	99.41%
10	Населенный пункт	539734	145137	21.19%
11	Городской район	4853	680018	99.29%
12	Неформализованный адрес	681546	3325	0.49%
13	Текст адреса	681546	3325	0.49%
14	Сведения о расположении земельного участка в границах зон, территорий	43492	641379	93.65%
15	Наличие обременений	22441	662430	96.72%

Таблица 6. Данные по характеристикам земельных участков промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, для обеспечения космической деятельности, обороны, безопасности и иного специального назначения (ЗП)

№ п/п	Характеристика	Данные содержатся, кол-во объектов	Данные отсутствуют

кол-во объектов	% по отношению к общему кол-ву
1	Разрешенное использование	20101	378	1.85%
1.1	Вид разрешенного использования	10650	9829	48.00%
1.2	Разрешенное использование (текстовое описание)	15732	4747	23.18%
1.3	Вид использования по документу	20076	403	1.97%
1.4	Вид разрешенного использования по приказу 540 от 01.09.2014	798	19681	96.10%
2	Сведения о кадастровой оценке объекта	20032	447	2.18%
3	КЛАДР	20407	72	0.35%
4	ОКАТО	20164	315	1.54%
5	ОКТМО	54	20425	99.74%
6	ФИАС	39	20440	99.81%
7	Район	20261	218	1.06%
8	Муниципальное образование	5108	15371	75.06%
9	Сельсовет	165	20314	99.19%
10	Населенный пункт	5263	15216	74.30%
11	Городской район	57	20422	99.72%
12	Неформализованный адрес	20125	354	1.73%
13	Текст адреса	20125	354	1.73%
14	Сведения о расположении земельного участка в границах зон, территорий	3851	16628	81.20%
15	Наличие обременений	1491	18988	92.72%

Таблица 7. Данные по характеристикам земельных участков особо охраняемых территорий и объектов (ЗООПТ)

№ п/п	Характеристика	Данные содержатся, кол-во объектов	Данные отсутствуют

кол-во объектов	% по отношению к общему кол-ву
1	Разрешенное использование	1227	40	3.16%
1.1	Вид разрешенного использования	627	640	50.51%
1.2	Разрешенное использование (текстовое описание)	954	313	24.70%
1.3	Вид использования по документу	1227	40	3.16%
1.4	Вид разрешенного использования по приказу 540 от 01.09.2014	19	1248	98.50%
2	Сведения о кадастровой оценке объекта	1226	41	3.24%
3	КЛАДР	1259	8	0.63%
4	ОКАТО	1230	37	2.92%
5	ОКТМО	65	1202	94.87%
6	ФИАС	3	1264	99.76%
7	Район	1250	17	1.34%
8	Муниципальное образование	428	839	66.22%
9	Сельсовет	1	1266	99.92%
10	Населенный пункт	705	562	44.36%
11	Городской район	7	1260	99.45%
12	Неформализованный адрес	1246	21	1.66%
13	Текст адреса	1246	21	1.66%
14	Сведения о расположении земельного участка в границах зон, территорий	184	1083	85.48%
15	Наличие обременений	75	1192	94.08%

Таблица 8. Данные по характеристикам земельных участков лесного фонда (ЗЛФ)

№ п/п	Характеристика	Данные содержатся, кол-во объектов	Данные отсутствуют

кол-во объектов	% по отношению к общему кол-ву
1	Разрешенное использование	1133	360	24.11%
1.1	Вид разрешенного использования	708	785	52.58%
1.2	Разрешенное использование (текстовое описание)	952	541	36.24%
1.3	Вид использования по документу	1029	464	31.08%
1.4	Вид разрешенного использования по приказу 540 от 01.09.2014	0	1493	100.00%
2	Сведения о кадастровой оценке объекта	1445	48	3.22%
3	КЛАДР	1465	28	1.88%
4	ОКАТО	1447	46	3.08%
5	ОКТМО	1	1492	99.93%
6	ФИАС	0	1493	100.00%
7	Район	1432	61	4.09%
8	Муниципальное образование	120	1373	91.96%
9	Сельсовет	0	1493	100.00%
10	Населенный пункт	129	1364	91.36%
11	Городской район	0	1493	100.00%
12	Неформализованный адрес	1490	3	0.20%
13	Текст адреса	1490	3	0.20%
14	Сведения о расположении земельного участка в границах зон, территорий	381	1112	74.48%
15	Наличие обременений	102	1391	93.17%

Таблица 9. Данные по характеристикам участков водного фонда (ВФ)

№ п/п	Характеристика	Данные содержатся, кол-во объектов	Данные отсутствуют

кол-во объектов	% по отношению к общему кол-ву
1	Разрешенное использование	54	9	14.29%
1.1	Вид разрешенного использования	8	55	87.30%
1.2	Разрешенное использование (текстовое описание)	9	54	85.71%
1.3	Вид использования по документу	54	9	14.29%
1.4	Вид разрешенного использования по приказу 540 от 01.09.2014	0	63	100.00%
2	Сведения о кадастровой оценке объекта	29	34	53.97%
3	КЛАДР	62	1	1.59%
4	ОКАТО	62	1	1.59%
5	ОКТМО	0	63	100.00%
6	ФИАС	0	63	100.00%
7	Район	62	1	1.59%
8	Муниципальное образование	46	17	26.98%
9	Сельсовет	0	63	100.00%
10	Населенный пункт	36	27	42.86%
11	Городской район	0	63	100.00%
12	Неформализованный адрес	63	0	0.00%
13	Текст адреса	63	0	0.00%
14	Сведения о расположении земельного участка в границах зон, территорий	2	61	96.83%
15	Наличие обременений	0	63	100.00%

Таблица 10. Данные по характеристикам земельных участков земель запаса (ЗЗ)

№ п/п	Характеристика	Данные содержатся, кол-во объектов	Данные отсутствуют

кол-во объектов	% по отношению к общему кол-ву
1	Разрешенное использование	482	274	36.24%
1.1	Вид разрешенного использования	186	570	75.40%
1.2	Разрешенное использование (текстовое описание)	202	554	73.28%
1.3	Вид использования по документу	477	279	36.90%
1.4	Вид разрешенного использования по приказу 540 от 01.09.2014	2	754	99.74%
2	Сведения о кадастровой оценке объекта	90	666	88.10%
3	КЛАДР	751	5	0.66%
4	ОКАТО	751	5	0.66%
5	ОКТМО	2	754	99.74%
6	ФИАС	1	755	99.87%
7	Район	749	7	0.93%
8	Муниципальное образование	322	434	57.41%
9	Сельсовет	0	756	100.00%
10	Населенный пункт	348	408	53.97%
11	Городской район	0	756	100.00%
12	Неформализованный адрес	754	2	0.26%
13	Текст адреса	754	2	0.26%
14	Сведения о расположении земельного участка в границах зон, территорий	45	711	94.05%
15	Наличие обременений	13	743	98.28%

Таблица 11. Данные по характеристикам земельных участков с неустановленной категорией земель (ЗНК)

№ п/п	Характеристика	Данные содержатся, кол-во объектов	Данные отсутствуют

кол-во объектов	% по отношению к общему кол-ву
1	Разрешенное использование	10314	4483	30.30%
1.1	Вид разрешенного использования	7089	7708	52.09%
1.2	Разрешенное использование (текстовое описание)	7599	7198	48.64%
1.3	Вид использования по документу	10231	4566	30.86%
1.4	Вид разрешенного использования по приказу 540 от 01.09.2014	87	14710	99.41%
2	Сведения о кадастровой оценке объекта	2543	12254	82.81%
3	КЛАДР	14783	14	0.09%
4	ОКАТО	14770	27	0.18%
5	ОКТМО	428	14369	97.11%
6	ФИАС	608	14189	95.89%
7	Район	14664	133	0.90%
8	Муниципальное образование	3301	11496	77.69%
9	Сельсовет	51	14746	99.66%
10	Населенный пункт	7420	7377	49.85%
11	Городской район	19	14778	99.87%
12	Неформализованный адрес	14749	48	0.32%
13	Текст адреса	14749	48	0.32%
14	Сведения о расположении земельного участка в границах зон, территорий	241	14556	98.37%
15	Наличие обременений	62	14735	99.58%

Таблица 12. Данные по характеристикам земельных участков с отсутствующей информацией о категории земель

№ п/п	Характеристика	Данные содержатся, кол-во объектов	Данные отсутствуют

кол-во объектов	% по отношению к общему кол-ву
1	Разрешенное использование	0	379	100.00%
1.1	Вид разрешенного использования	0	379	100.00%
1.2	Разрешенное использование (текстовое описание)	0	379	100.00%
1.3	Вид использования по документу	0	379	100.00%
1.4	Вид разрешенного использования по приказу 540 от 01.09.2014	0	379	100.00%
2	Сведения о кадастровой оценке объекта	1	378	99.74%
3	КЛАДР	335	44	11.61%
4	ОКАТО	1	378	99.74%
5	ОКТМО	0	379	100.00%
6	ФИАС	0	379	100.00%
7	Район	305	74	19.53%
8	Муниципальное образование	275	104	27.44%
9	Сельсовет	0	379	100.00%
10	Населенный пункт	305	74	19.53%
11	Городской район	188	191	50.40%
12	Неформализованный адрес	379	0	0.00%
13	Текст адреса	379	0	0.00%
14	Сведения о расположении земельного участка в границах зон, территорий	0	379	100.00%
15	Наличие обременений	0	379	100.00%

Привязка Объектов, подлежащих ГКО.

Для определения географического положения Объектов, подлежащих ГКО, использовалась информация, содержащаяся в Перечне Объектов оценки:

географические координаты;

кадастровый номер;

описательный адрес;

кадастровый квартал;

описание местоположения;

а также геоинформационные слои, созданные сотрудниками ГБУ ЛО «ЛенКадОценка».

В качестве дополнительных характеристик использовались сведения Перечня о КЛАДР, населенном пункте, муниципальном образовании, районе расположения, почтовом индексе, также Исполнителем анализировались сведения из открытых источников: коды ОКАТО, ОКТМО, код ФИАС, ориентиры местоположения. В соответствии с дополнительными характеристиками осуществлялась геопривязка объектов-аналогов, уточнение расположение групп объектов (территории СНТ, ДНП и т.п.).

В случае отсутствия в сведениях ЕГРН графических данных о местоположении Объектов, подлежащих ГКО, геопривязка этих объектов осуществлялась по следующим правилам:

для земельных участков, адресные сведения которых достаточны и позволяют установить местоположение земельного участка с точностью до улицы, проспекта, населенного пункта, СОД образования, при помощи сервиса геокодирования. Данный сервис позволяет установить координаты центра объекта по его адресным характеристикам;

для земельных участков, адресные сведения которых установлены до поселения или района субъекта (т.е. недостаточны для определения точного местоположения) или вовсе отсутствуют в ЕГРН, при помощи привязки к геометрическому центру кадастрового квартала, исходя из его номера в структуре кадастрового номера земельного участка;

для земельных участков, адресные сведения которых установлены до поселения или района субъекта (т.е. недостаточны для определения местоположения наиболее точно) или вовсе отсутствуют в ЕГРН, а также в структуре кадастрового номера которых указан нулевой квартал или район, геопривязка осуществлялась по установленному в ЕГРН адресу к геометрическому центру поселения или района субъекта, при помощи геоинформационных слоев, созданных в том числе сотрудниками ГБУ ЛО «ЛенКадОценка».

Для унификации и удобства работы по определению характеристик ценообразующих факторов все границы объектов недвижимости были преобразованы в центроиды – геометрические центры одноконтурных земельных участков. Для многоконтурных земельных участков рассчитывался центроид каждой части (каждого контура). В отношении объектов, не имеющих графического образа, точка условного центроида соответствует точке привязки этого объекта.

Конечный результат представлен в виде цифровой карты объектов недвижимости, расположенных на территории Ленинградской области (Рисунок 1). Данная карта необходима для информационного обеспечения, визуализации, анализа пространственных данных объектов недвижимости и геоинформационных слоев, содержащих сведения, необходимые для целей проведения ГКО, а также для проведения оценочного зонирования.

Рисунок 1. Цифровая карта Объектов, подлежащих ГКО, в Ленинградской области

2.4.1.2. Информация об определении ценообразующих факторов и источниках сведений о них

В соответствии с Приложением 3 Методических указаний «Примерный перечень ценообразующих факторов земельных участков и ОКС» (нумерация сохранена), к факторам, которые рекомендуется рассмотреть при подготовке к оценке и определении кадастровой стоимости земельных участков относятся следующие:

Таблица 13. Примерный перечень ценообразующих факторов земельных участков

№ п/п	Наименование ценообразующего фактора	Единицы измерения, идентификатор	Комментарий	Примечание Исполнителя
1	Категория земель (при наличии ее влияния), вид разрешенного использования	-	-	Приняты на основании сведений Перечня ЕГРН, уточнений с ОМСУ
2	Площадь земельного участка	кв. м	-	Принята на основании сведений Перечня ЕГРН в соответствии с семантической частью Перечня
3	Фактическое использование	-	-	Принято на основании сведений Перечня ЕГРН, проведена проверка сведений, анализ сведений, поданных в декларациях и обращениях Правообладателями
4	Коэффициент протяженности земельного участка по данным геоинформационных систем (ГИС)	пог.м	Величина , где k - коэффициент; Р - периметр; S - площадь, свидетельствует о сильно вытянутой форме (>1/3,5) участка	Не использовался. Фактор предназначен для установления ВРИ при наличии сведений о площади участка и длине периметра.
5	Наличие обременений (ограничений) земельного участка	-	Указывается вид обременений (ограничений) и площадь, попадающая под обременение. В случае наличия нескольких обременений (ограничений) требуется самостоятельное указание каждого (например, водоохранная зона, зона запрета застройки, отнесение участка к историко-культурным или иным охраняемым объектам)	Фактор рассматривался в случае наличия сведений об обременениях в ЕГРН, существенно отражающихся на результате оценки. Наличие обременений учитывалось при группировке Объектов. При определении фактора также использовались данные ЦТК, созданных специалистами ГБУ. Ввиду отсутствия сведений о застройке земельных участков (Исполнителю не выгружены сведения ЕГРН в отношении ОКС), а также выявленных фактах застройки участков, застройка которых запрещена (расположения в зонах, запрещающих возведения ОКС, хозяйственную деятельность и т.п.), данный фактор подробно будет анализироваться и подлежать учету в последующих турах ГКО
6	Характеристики застройки земельного участка	-	Отношение площади застройки всех ОКС к площади земельного участка, отношение общей площади всех ОКС к площади земельного участка	Исполнителю не предоставлены сведения об ОКС, фактор застройки участков учитывался исходя из информации, полученной из открытых источников
7	Вид угодий	-	Пашня; сенокосы; пастбища; залежь; многолетние насаждения; земли, занятые зданиями, строениями, сооружениями, используемыми для производства, хранения и первичной переработки сельскохозяйственной продукции; земли, занятые зданиями, строениями, сооружениями для ведения птицеводства, животноводства; земли, занятые зданиями, строениями, сооружениями для хранения и обслуживания техники, прочими вспомогательными объектами; земли, занятые внутрихозяйственными дорогами, коммуникациями, древеснокустарниковой растительностью, предназначенной для обеспечения защиты земель от воздействия негативных вредных) природных, антропогенных и техногенных явлений, замкнутые водоемы	Фактор учитывался при обработке Перечня, группировке объектов, представленных в Перечне. Результаты группировки согласовывались с ОМСУ
8	Нормативная урожайность	ц/га	Указывается для сельскохозяйственных угодий на основе почвенной и агроэкологической информации. При выращивании разных культур указывается нормативная урожайность по каждой культуре	Фактор учитывался. Значения принимались на основании справочных показателей урожайности
9	Гранулометрический состав почв (механический состав)	-	Относительное содержание в почве частиц различных размеров. По крупности: пески; супеси, суглинок легкий, суглинок средний, суглинок тяжелый, глина	Ввиду отсутствия сведений о составе почв на дату проведения оценки фактор в отношении каждого конкретного участка СХН не учитывался. Косвенно учитывался в показателе «Средний балл бонитета с/х угодий по данным ООО "Агрохимзем"» в разрезе муниципальных районов и городского округа Ленинградской области
10	Каменистость почв	-	Содержание твердых частиц размером более 3 мм	Ввиду отсутствия сведений о составе почв на дату проведения оценки фактор в отношении каждого конкретного участка СХН не учитывался. Косвенно учитывался в показателе «Средний балл бонитета с/х угодий по данным ООО "Агрохимзем"» в разрезе муниципальных районов и городского округа Ленинградской области
11	Засоление почв	-	Накопления в почве более 0,25% от ее массы солей, вредных для растений (хлориды, карбонаты натрия, сульфаты)	Ввиду отсутствия сведений о составе почв на дату проведения оценки фактор в отношении каждого конкретного участка СХН не учитывался. Косвенно учитывался в показателе «Средний балл бонитета с/х угодий по данным ООО "Агрохимзем"» в разрезе муниципальных районов и городского округа Ленинградской области
12	Солонцеватость почв	Содержание обменного натрия более 5% от емкости обмена почвы	Ввиду отсутствия сведений о составе почв на дату проведения оценки фактор в отношении каждого конкретного участка СХН не учитывался. Косвенно учитывался в показателе «Средний балл бонитета с/х угодий по данным ООО "Агрохимзем"» в разрезе муниципальных районов и городского округа Ленинградской области
13	Солонцы по мощности надсолонцового горизонта	Корковые (<5 см), мелкие (5 - 10 см), средние (10 - 18 см), глубокие (>18 см)	Ввиду отсутствия сведений о составе почв на дату проведения оценки фактор в отношении каждого конкретного участка СХН не учитывался. Косвенно учитывался в показателе «Средний балл бонитета с/х угодий по данным ООО "Агрохимзем"» в разрезе муниципальных районов и городского округа Ленинградской области
14	Карбонатность почв	Наличие (отсутствие) сильно окарбоначенных (более 30% ) пород	Ввиду отсутствия сведений о составе почв на дату проведения оценки фактор в отношении каждого конкретного участка СХН не учитывался. Косвенно учитывался в показателе «Средний балл бонитета с/х угодий по данным ООО "Агрохимзем"» в разрезе муниципальных районов и городского округа Ленинградской области
15	Уплотнение почв	Наличие (отсутствие) изменения сложения почвы под воздействием высоких механических нагрузок (тяжелой техникой, перевыпасом скота и др.)	Ввиду отсутствия сведений о составе почв на дату проведения оценки фактор в отношении каждого конкретного участка СХН не учитывался. Косвенно учитывался в показателе «Средний балл бонитета с/х угодий по данным ООО "Агрохимзем"» в разрезе муниципальных районов и городского округа Ленинградской области
16	Переувлажнение	-	Наличие (отсутствие) подъема уровня грунтовых вод, связанного с хозяйственной деятельностью человека	Ввиду отсутствия сведений о составе почв на дату проведения оценки фактор в отношении каждого конкретного участка СХН не учитывался. Косвенно учитывался в показателе «Средний балл бонитета с/х угодий по данным ООО "Агрохимзем"» в разрезе муниципальных районов и городского округа Ленинградской области
17	Наличие неудобиц (степень изрезанности рельефом)	-	Сильноизрезанная, умеренно изрезанная, слабоизрезанная	Ленинградская область обладает преимущественно равнинным рельефом со слабой степенью изрезанности. В офертах в отношении объектов-аналогов данный фактор практически не встречается, что говорит о возможной незначительной степени его влияния. Данный фактор планируется учитывать в последующих турах ГКО после создания тематического слоя «рельеф» и анализа влияния рельефа на стоимость объектов
18	Пестрота почвенного покрова	-	Наличие разных почв на одном земельном участке, пятен засоления, заболачивания, выходов скальных пород, загрязнения почв в результате техногенных катастроф	Ввиду отсутствия сведений на дату проведения оценки фактор в отношении каждого конкретного участка СХН не учитывался. Данный фактор планируется учитывать в последующих турах ГКО после получения соответствующей информации и создания картографического слоя
19	Удаленность от рынков сбыта	км	Указывается относительно геометрического центра участка расстояние до пунктов реализации сельскохозяйственной продукции	Фактор анализировался. Для каждого земельного участка определены расстояния до г. Санкт-Петербурга, административных центров районов. Расчет фактора проводился из допущения, что центры закупки сельхозпродукции расположены, как минимум, в административных центрах районов и г. Санкт-Петербурге. В расчетах удаленность от рынков сбыта косвенно учтена при определении затрат на производство и реализацию сельскохозяйственных культур, доля которых определена на основании фактических укрупненных данных статистической отчетности в разрезе муниципальных районов и городского округа Ленинградской области
37	Расположение земельного участка относительно автомобильных дорог, их тип (федеральная, региональная и межмуниципальная, местного значения, частная автомобильная дорога), их наименование, тип покрытия (асфальт, бетон, улучшенное грунтовое покрытие, грунтовое покрытие, без покрытия и прочее)	км, прочее	-	Фактор учитывался. Расчет расстояний проводился с использованием картографических материалов
38	Линия застройки зданий, сооружений	первая (не первая)	-	Фактор учитывался частично на основании созданного соответствующего картографического слоя
39	Расположение земельного участка относительно ближайшего водного объекта, его наименование, тип (море, река, озеро, пруд, затопленный карьер и прочее)	км, прочее	Пожарные водоемы, прочие мелкие водные объекты не подлежат учету	Учитывался для крупных водных объектов
40	Расположение земельного участка, относительно ближайшей рекреационной зоны, ее наименование и тип (лесной массив, парковая зона, заповедная зона и прочее)	км, прочее	Санитарно-защитные полосы не подлежат учету	Фактор анализировался
41	Расположение земельного участка относительно железных дорог, их тип (грузовая, пассажирская, смешенного назначения; пригородная, транзитная; промышленная, временная, тупиковая)	км, прочее	-	Фактор анализировался
44	Расположение земельного участка относительно линий электропередач	км	-	Фактор учитывался частично на основании созданного соответствующего картографического слоя с отражением всех ЛЭП. Напряжение всех ЛЭП в настоящий момент не установлено, поэтому в полном объеме данный фактор можно будет учесть в последующих турах ГКО
45	Протяженность земельных участков под линейными объектами	км	Протяженность земельных участков под линиями электропередач, трубопроводным транспортом, автомобильными и железными дорогами, мостами и прочими объектами. Протяженность считается по обеим продольным сторонам линейного объекта	Фактор учитывался. Расчет протяженности проводился с использованием картографических материалов
46	Расположение земельного участка относительно магистральных газопроводов	км	-	Фактор частично учитывался. Из открытых источников получена информация не обо всех магистральных газопроводах. В полном объеме данный фактор планируется учитывать в последующих турах ГКО
47	Описание коммуникаций (электроснабжение, газоснабжение, водоснабжение, теплоснабжение, канализация), в том числе их удаленность от земельного участка	-	-	Фактор учитывался исходя из допущения условной обеспеченности инженерными коммуникациями кадастровых кварталов и НП. Информация о преимущественном инженерном обеспечении каждого кадастрового квартала и НП получена в письменном виде от ОМСУ
48	Уровень цен потребительской корзины по муниципальным районам (городским округам)	руб./чел.	-	Уровень цен потребительской корзины (по данным статистики) установлен только для субъекта РФ в целом. Фактор учитывался частично по зарплатам и уровню общего дохода бюджета муниципальных районов, численности населения, в т.ч. трудоспособного, зарегистрированного уровня безработицы и т.п.
49	Товарооборот на 1 человека по муниципальным районам (городским округам)	руб./чел.	-	Не учитывался
50	Наличие в сельском населенном пункте магазина	Наличие либо отсутствие	Учитывалось
51	Наличие в сельском населенном пункте общеобразовательной школы	Наличие либо отсутствие	Фактор учитывался на основании созданного картографического слоя «Образовательные учреждения». Для каждого образовательного учреждения в соответствии с нормативными показателями обеспеченности жителей объектами образования и максимальной удаленности этих объектов были построены радиусы влияния объектов образования
52	Расстояние до земельных участков зоны разработки полезных ископаемых	км	Указывается расстояние от границ земельных участков до границы участка разработки полезных ископаемых	В настоящем отчете данный фактор отдельно не анализировался. Оценка проводилась из допущения соблюдения санитарных норм и расстояний до объектов разработки полезных ископаемых. Для отдельных ВРИ фактор учтен при раннем анализе сведений о ценах сделок и предложений для объектов, расположенных в той же локации, что и Объекты, подлежащие ГКО. Таким образом, возможное влияние на стоимость расположение Объектов, подлежащих ГКО, в радиусе влияния участков разработки полезных ископаемых уже учтено в цене объектов-аналогов и повторный учет данного фактора не требуется
53	Зоны особого режима использования в границах земельных участков	Указывается расстояние от границ земельных участков до границ свалок, объектов Минобороны России (военных полигонов), кладбищ и прочее	Факторы учитывались при обработке Перечня, группировке объектов, представленных в Перечне. Результаты группировки согласовывались с ОМСУ
54	Принадлежность земельного участка к организованной промышленной зоне	км	Указывается расстояние от границ земельных участков до границы ближайшей организованной промышленной зоны	Факторы учитывались на основании созданных Исполнителем картографических слоев, ЦТК
55	Наименование и расстояние от объекта до локального (локальных) центра (центров), положительно влияющего (влияющих) на стоимость объектов недвижимости	км	К положительно влияющим факторам могут быть отнесены места, не связанные напрямую с вышеперечисленными факторами, но положительно влияющие на стоимость объектов недвижимости

56	Наименование и расстояние от объекта до локального (-ых) центра (-ов), отрицательно влияющего (-их) на стоимость объектов недвижимости	км	К отрицательно влияющим факторам могут быть отнесены места, не связанные напрямую с вышеперечисленными факторами, но отрицательно влияющие на стоимость объектов недвижимости, в том числе наличие неорганизованных (хаотичных) свалок, заболоченность или экологическое загрязнение территории и прочее. В случае наличия нескольких факторов информация по каждому фактору указывается индивидуально

Примечание: Под учетом факторов понимается выявление объектов, характеристик, параметров, определяющих факторы, анализ влияния факторов на отдельные расчетные группы (группы ВРИ объектов). При этом анализ влияния каждого фактора не проводится в обязательном порядке в отношении всех Объектов, подлежащих ГКО. Часть факторов не оказывает влияния на стоимость отдельных групп объектов (например, наличие образовательных учреждений на стоимость участков СХИ или «удаленность от рынков сбыта» для объектов социального сектора, объектов постоянного или временного проживания). Поэтому указание (и учет) всех факторов для каждого Объекта, подлежащего ГКО, нецелесообразно и не проводилось, что не является ошибкой.

По результатам анализа информации о рынке, сегменте рынка, видов использования объектов недвижимости, а также на основании собранной информации, специалистами ГБУ ЛО «ЛенКадОценка» был определен перечень ценообразующих факторов, способных оказать существенное влияние на стоимость Объектов оценки. Часть факторов, как указывалось в таблице (Таблица 13), не требует определения или дополнительного подтверждения, так как предоставлена в Перечне объектов.

2.4.2. Источники информации и сбор сведений в отношении значений ценообразующих факторов

В соответствии с пунктом 28 Методических указаний источниками информации о значениях ценообразующих факторов могут служить в том числе:

данные, имеющиеся в распоряжении организаций, подведомственных органам исполнительной власти субъекта Российской Федерации или органам местного самоуправления;

данные Росреестра, в том числе из фонда данных государственной кадастровой оценки;

цифровые топографические планы и цифровые тематические карты;

архивы органов и организаций, осуществлявших государственный технический учет и (или) техническую инвентаризацию;

источники информации, представленные в информационных системах.

Для сбора сведений о значениях ценообразующих факторов и вспомогательной информации использовались сведения:

органов местного самоуправления Ленинградской области (сайты ОМСУ, информация, полученная в результате обработки ответов на запросы
ГБУ ЛО «ЛенКадОценка»);

Государственного казенного учреждения «Управление автомобильных дорог Ленинградской области» (http://ленавтодор.рф/);

Федерального казенного учреждения «Управление федеральных автомобильных дорог «Северо-Запад» имени Н.В. Смирнова Федерального дорожного агентства» (https://sevzap.rosavtodor.ru/);

геоинформационной системы «Фонд пространственных данных Ленинградской области» (https://fpd.lenobl.ru/);

интегрированной региональной информационной системы «Инвестиционное развитие территории Ленинградской области» (https://map.lenoblinvest.ru);

официального портала Администрации Ленинградской области (http://lenobl.ru/);

портала «Федеральная государственная информационная система территориального планирования» (https://fgistp.economy.gov.ru/);

портала «Образование Ленинградской области» (https://obr.lenreg.ru/);

портала Министерства природных ресурсов и экологии Российской Федерации (https://www.mnr.gov.ru/);

портала Комитета по сохранению культурного наследия Ленинградской области (https://okn.lenobl.ru/ru/deiatelnost/okn/perechen-okn/);

портала «Особо охраняемые природные территории России» (http://oopt.aari.ru);

портала «Особо охраняемые природные территории Ленинградской области» (https://ooptlo.ru/);

портала «Единый государственный реестр почвенных ресурсов России» (https://egrpr.esoil.ru/);

печатного издания «Административно-территориальное деление Ленинградской области», 2017 год, автор В.Г. Кожевников;

открытого информационного ресурса OpenStreetMap, который содержит свободные данные, распространяемые по лицензии Open Data Commons Open Database License (ODbL) организацией OpenStreetMap Foundation (OSMF);

Интегрированная региональная информационная система (https://map.lenoblinvest.ru);

Сайт Комитета по природным ресурсам (https://nature.lenobl.ru)

Перечень и реквизиты писем, направленных ГБУ ЛО «ЛенКадОценка» в целях сбора сведений о ценообразующих факторах и уточнения уже имеющейся информации, представлены в Приложении 1.2.

С целью использования собранной информации выполнено ее преобразование из различных форматов представления данных в геоинформационные слои, описанные в семантическом и графическом виде. Также в соответствии с Методическими указаниями полученные данные проанализированы на полноту и достоверность указанных в них сведений, ошибки и неточности устранены. При необходимости, формировались уточняющие запросы в отношении собранных сведений.

Все ценообразующие факторы можно разделить на три типа:

факторы, характеризующие внешнюю среду объектов недвижимости;

факторы, характеризующие непосредственное окружение и сегмент рынка объектов недвижимости;

факторы, характеризующие объект недвижимости.

К группе факторов, характеризующих внешнюю среду объектов недвижимости могут быть отнесены:

удаленность от города Санкт-Петербурга;

удаленность от районных центров;

удаленность от дорог федерального и регионального значения;

удаленность от водных объектов;

удаленность от остановок общественного транспорта;

удаленность от железнодорожных станций и автовокзалов;

удаленность от рекреационных зон;

удаленность от объектов культурного наследия;

удаленность от полигонов ТБО.

К группе факторов, характеризующих непосредственное окружение и сегмент рынка объектов недвижимости:

развитость окружения, в том числе социальная обеспеченность месторасположения земельного участка (наличие продуктовых магазинов, медицинских, образовательных, досуговых учреждений и т.п.);

агроклиматическая зона, район расположения земельного участка, климатические особенности расположения;

расположение участка в индустриальном парке, организованной промышленной зоне и т.п. локациях;

качество подъездных путей, возможность присоединения к объектам транспортной инфраструктуры;

наличие и возможность использования инженерных коммуникаций;

наличие природоохранных обременений, объектов лесного фонда, особо охраняемых территорий в непосредственной близости от участка, отражающееся на его стоимости.

К группе факторов, характеризующих непосредственно сам объект недвижимости, относятся:

площадь земельного участка;

вид разрешенного использования земельного участка;

фактическое использование участка, наличие на нем улучшений, в том числе объектов капитального строительства, их назначение;

инженерная обеспеченность земельного участка (наличие электроснабжения, водоснабжения, газоснабжения, теплоснабжения, канализации);

наличие железнодорожных линий промышленного назначения на земельном участке;

обременения, связанные с прохождением по участку магистральных инженерных коммуникаций, публичные сервитуты;

физико-химические свойства основания, включая почвенный состав земельного участка, толщину гумусного слоя, заторфованность, возможность застройки участка и т.п.

На основании принадлежности Объекта оценки к определенному сегменту рынка учитывался характерный набор ценообразующих факторов. В Таблица 14 представлен перечень ценообразующих факторов в разрезе сегментов рынка.

Таблица 14. Перечень ценообразующих факторов, характерных для различных сегментов рынка

№ п/п	Сегмент	Наименование ценообразующего фактора
1	01 «Сельскохозяйственное использование»	Санкт-Петербург / Районный центр
2

Дороги Федерального / Регионального значения
3

Тип почвы
4

Растительность
5	02 «Жилая застройка (среднеэтажная и многоэтажная)»	Санкт-Петербург / Районный центр
6

Остановки общественного транспорта, станции метрополитена
7

ЖД станции и Автовокзалы
8

Инженерная инфраструктура
9

Рекреационные зоны
10

Торговые центры
11

Свалки, ТБО
12

ОКН (крупные)
13

Социальная инфраструктура
14

Численность населения
15

Застроенность
16	03 «Общественное использование»	Санкт-Петербург / Районный центр
17

Численность населения
18

Дороги
19

Остановки общественного транспорта
20

ЖД станции и Автовокзалы
21

Инженерная инфраструктура
22

Рекреационные зоны
23

Торговые центры
24

Свалки, ТБО
25

ОКН(крупные)
26

Социальная инфраструктура
27

Численность населения
28

Застроенность
29

Расположение вблизи локального центра деловой активности
30	04 «Предпринимательство»	Санкт-Петербург / Районный центр
31

Численность населения
32

Дороги Федерального / Регионального значения
33

ЖД станции и Автовокзалы, станции метрополитена
34

Метро
35

Рекреационные зоны (Водные объекты, парки, лесопарки)
36

Торговые центры
37

Свалки, ТБО
38

ОКН(крупные)
39

Социальная инфраструктура
40

Застроенность
41

Инженерная инфраструктура
42

Расположение относительно главных улиц
43	05 «Отдых (рекреация)»	Санкт-Петербург / Районный центр
44

Дороги Федерального / Регионального значения
45

ОКН (крупные)
46

Инженерная инфраструктура
47

Рекреационные зоны (Водные объекты, парки, лесопарки)
48

Свалки, ТБО
49

Социальная инфраструктура
50	06 «Производственная деятельность»	Санкт-Петербург / Районный центр
51

Дороги Федерального / Регионального значения
52

Инженерная инфраструктура
53

Индустриальные парки
54

Железнодорожная линия
55

Остановки общественного транспорта
56

Расположение вблизи локального центра деловой активности
57	07 «Транспорт»	Санкт-Петербург / Районный центр
58

Дороги Федерального / Регионального значения
59

Остановки общественного транспорта
60

Численность населения
61	08 «Обеспечение обороны и безопасности»	Отсутствует
62	09 «Охраняемые природные территории и благоустройство»	Санкт-Петербург / Районный центр
63

Дороги Федерального / Регионального значения
64

ОКН (крупные)
65

Инженерная инфраструктура
66

Рекреационные зоны (Водные объекты, парки, лесопарки)
67

Свалки, ТБО
68

Социальная инфраструктура
69	10 «Использование лесов»	Основные лесообразующие породы
70

Возраст рубки основных лесообразующих пород
71

Класс возраста древостоев
72	11 «Водные объекты»	Отсутствует
73	12 «Специальное, ритуальное использование, запас»	Санкт-Петербург / Районный центр
74

Дороги Федерального / Регионального значения
75	13 «Садоводство и огородничество, малоэтажная жилая застройка»	Санкт-Петербург / Районный центр
76

Дороги Федерального / Регионального значения
77

Остановки общественного транспорта
78

ЖД станции и Автовокзалы
79

Инженерная инфраструктура
80

Рекреационные зоны (Водные объекты, парки, лесопарки)
81

Торговые центры
82

Свалки, ТБО
83

ОКН (крупные)
84

Степень социальной развитости местоположения объекта
85

Социальная инфраструктура
86	14 «Иное использование» (Водные объекты)	Индивидуальные характеристики

2.4.2.1. Фактор «Дистанция до г. Санкт-Петербурга по дорогам»

С целью определения данного фактора создан геоинформационный слой «Граница_СПБ» (Рисунок 2). Границы города Санкт-Петербурга устанавливались по данным Росреестра и портала «Федеральная государственная информационная система территориального планирования».

Рисунок 2. Административная граница г. Санкт-Петербург

Расчет расстояний производился с использованием вспомогательного геоинформационного слоя «Граф_дорог», который представляет из себя цифровую векторную карту, состоящую из топологически связанных дуг и узлов, местоположение и свойства которых с заданной точностью и полнотой передают маршруты и организацию движения наземного транспорта (Рисунок 3).

Линейные отрезки дорог были взяты из открытых источников (OpenStreetMap).

Рисунок 3. Схема дорог, по которым рассчитывались расстояния от Объектов до границы Санкт-Петербурга

Для корректного расчета расстояний «по дорогам» – расстояние от г. Санкт-Петербург, как правило, указывают не от существующей административной границы, а от г. Санкт-Петербург, – слой «Граница_СПБ» был преобразован, в результате чего из границы г. Санкт-Петербурга исключена часть территории, занятая Финским заливом, а также части территорий городов, входящих в состав г. Санкт-Петербурга (г. Колпино, г. Пушкин, г. Петергоф, г. Красное Село, г. Ломоносов, г. Кронштадт, г. Сестрорецк, г. Павловск и г. Зеленогорск). Затем на основании слоя «Граница_СПБ» были выделены точки развязки транспортных узлов и кольцевой автомобильной дороги г. Санкт-Петербурга. Готовый слой «Граница_СПБ_точки_дорог» представлен на рисунке (Рисунок 4).

Рисунок 4. Расположение транспортных узлов, относительно которых рассчитывались расстояния до Объектов

Расчет значений проводился при помощи построения дополнительного слоя Cетки. Это слой, представляющий собой квадраты размерами 500х500 м, покрывающие всю территорию Ленинградской области. Для каждой ячейки Сетки были заранее просчитаны расстояния по дорогам от центра ячейки до ближайшего транспортного узла. При расчете расстояний в качестве точки расположения Объекта оценки принимался центр того квадрата Сетки, в котором находится геометрический центр Объекта оценки.

Погрешность вычисления удаленности при применении этого метода не превышает 270 м и по мнению Исполнителя работ, считается допустимой. Погрешность измерения удаленности при расстоянии до центра квадрата Сетки в 5 км не превысит 5%, при расстоянии до центра квадрата в 100 км – 0,25%.

Таблица 15. Расстояние по основным автодорогам

№ п/п	Направление	Автодорога	Расстояние, км
1	Республика Финляндия	Е-18, А-181, Развязка КАД-ЗСД - Пограничный переход «Торфяновка»	190
2	Республика Карелия (западный берег Ладожского озера)	А-121, Развязка КАД - Новоприозерское шоссе – граница с Республикой Карелия в районе Березово	140
3	Псковская область (север)	Е-20, А-180, Развязка КАД - Красносельское шоссе – граница с Псковской областью в районе Гостиц	180
4	Псковская область	Е-95, Развязка КАД - Пулковское шоссе – граница с Псковской областью в районе Заплюсье	170
5	Новгородская область	Е-105, А-120, Развязка КАД - Московское шоссе – граница с Новгородской областью в районе ж/д ст. Болотницкая	69
6	Вологодская область (направление на Череповец)	А-114, Развязка КАД - Мурманское шоссе – граница с Вологодской областью в районе Сомино	310
7	Республика Карелия (восточный берег Ладожского озера)	Е-105, Р-21, Развязка КАД - Мурманское шоссе – граница с Республикой Карелия в районе Инема	240
8	Вологодская область (южный берег Онежского озера)	Е105, Р-21, А-215, 41К-001, Развязка КАД - Мурманское шоссе – граница с Республикой Карелия в районе Ошты	340

Таким образом фактор «Удаленность от г. Санкт-Петербурга» установлен посредством расчета расстояний от центров квадратов Сетки 500х500 м до ближайшей точки границы города слоя «Граница_СПБ_точки_дорог».

2.4.2.2. Фактор «Поселение»

В соответствии с областным законом от 15.06.2010 № 32-оз «Об административно-территориальном устройстве Ленинградской области и порядке его изменения» территория Ленинградской области включает в себя 187 поселений: 66 городских поселений и 121 сельское поселение.

Данные о границах муниципальных поселений Ленинградской области на 01.01.2022 были переданы ГБУ ЛО «ЛенКадОценка» в составе Перечня ЕГРН.

В результате обработки этих данных был сформирован векторный геоинформационный слой «Поселения_2022», содержащий административные границы поселений. (Рисунок 5).

Рисунок 5. Границы муниципальных поселений Ленинградской области

В дальнейшем путем сопоставления пространственного расположения объекта оценки и слоя «Поселения_2022» определялась принадлежность объекта оценки к определенному поселению.

2.4.2.3. Факторы «Численность населения в НП», «Ценовая зона»

Данные факторы рассчитываются с помощью векторного геоинформационного слоя «Населенные пункты» («НП_2022_v3») (Рисунок 6).

Рисунок 6. Границы населенных пунктов Ленинградской области

Этот слой содержит актуальную информацию о населенных пунктах Ленинградской области, всего 2480 объектов.

Графическая часть слоя содержит информацию о границах населенных пунктов, и текстовая часть содержит дополнительные атрибутивные данные, в том числе:

Уникальный идентификатор населенного пункта (НП_ID) – присваивается в рамках геоинформационного слоя;

Вид населенного пункта (г., дер., п. и т.п.) (NP_type) – по областному закону от 15.06.2010 № 32-оз «Об административно-территориальном устройстве Ленинградской области и порядке его изменения»;

Название населенного пункта (NP_name) - по областному закону от 15.06.2010 № 32-оз «Об административно-территориальном устройстве Ленинградской области и порядке его изменения»;

Площадь населенного пункта (NP_area) – вычисляется на основании графических данных;

Численность населения в населенном пункте (Populat) – по данным Росстата за 2022 г. и по данным сборника «Административно-территориальное деление Ленинградской области» составитель В.Г. Кожевников, 2017 г.;

Наличие магазина – по данным, полученным в ответ на запросы в администрации поселений, а также из открытых источников;

Наличие общеобразовательного учреждения – по данным, полученным в ответ на запросы в администрации поселений, а также из открытых источников;

Наличие медицинского учреждения – по данным, полученным в ответ на запросы в администрации поселений, а также из открытых источников;

Наличие электроснабжения – по данным, полученным в ответ на запросы в администрации поселений;

Наличие водоснабжения – по данным, полученным в ответ на запросы в администрации поселений;

Наличие теплоснабжения – по данным, полученным в ответ на запросы в администрации поселений;

Наличие газоснабжения – по данным, полученным в ответ на запросы в администрации поселений;

Ценовая зона (Price_zone) – определена для каждого населенного пункта по результатам анализа рынка.

Факторы «Численность населения в НП», «Ценовая зона» рассчитывались путем сопоставления пространственного расположения объекта оценки и слоя «Населенные пункты ЛО»: определялась принадлежность объекта оценки к определенному населенному пункту и объекту оценки присваивались соответствующие параметры этого населенного пункта.

2.4.2.4. Факторы «Подключение к централизованным сетям электроснабжения», «Подключение к централизованным сетям теплоснабжения», «Подключение к централизованным сетям газоснабжения»

Для расчета этих факторов использовался геоинформационные слои: «Населенные пункты ЛО» (описание слоя см. выше), «Кадастровые кварталы» («КК_2022_без_нул_v1»), «СНТ, ДНП, коттеджные поселки» («Сады_2021»).

Геоинформационный слой «Кадастровые кварталы» («КК_2022_без_нул_v1») (Рисунок 7) содержит актуальную информацию о кадастровых кварталах Ленинградской области, исключая нулевые кадастровые кварталы. Всего 19943 объекта.

Рисунок 7. Границы кадастровых кварталов Ленинградской области

Графическая часть слоя содержит информацию о границах кадастровых кварталов по данным Росреестра, и текстовая часть содержит дополнительные атрибутивные данные, в том числе:

номер кадастрового квартала;

площадь кадастрового квартала;

наличие электроснабжения;

наличие водоснабжения;

наличие теплоснабжения;

наличие газоснабжения;

наличие централизованной канализации.

Геоинформационный слой «СНТ, ДНП, коттеджные поселки» («Сады_2022») (Рисунок 8) содержит актуальную информацию о некоммерческих объединениях граждан - СНТ, ДНП, коттеджных поселках и т.п. Всего 4646 объектов.

Рисунок 8. Границы СНТ, ДНП, коттеджных поселков Ленинградской области

Этот слой создан на основании данных Росреестра, а также данных, полученных в ответ на запросы в администрации СНТ, ДНП, коттеджных поселков, и данных из открытых источников, по данным Перечня об адресах земельных участков, для которых указывалась принадлежность к СОД объединениям;

из документов территориального планирования Ленинградской области;

из данных обработанной рыночной информации для объектов недвижимости группы СОД объединений;

по данным сервиса Яндекс-Карты;

из открытых источников данных (сайты СОД объединений, OpenStreetMap).

Графическая часть слоя содержит информацию о границах СНТ, ДНП, коттеджных поселков по данным Росреестра и администраций поселков. Текстовая часть содержит дополнительные атрибутивные данные, в том числе:

идентификатор поселка;

площадь поселка;

наличие электроснабжения – по данным, полученным в ответ на запросы в администрацию поселка;

наличие водоснабжения – по данным, полученным в ответ на запросы в администрацию поселка;

наличие теплоснабжения – по данным, полученным в ответ на запросы в администрацию поселка;

наличие газоснабжения – по данным, полученным в ответ на запросы в администрацию поселка;

наличие централизованной канализации – по данным, полученным в ответ на запросы в администрацию поселка;

принадлежность к локальной зоне пониженного спроса;

принадлежность к локальной зоне повышенного спроса.

Значения ценообразующих факторов «Подключение к централизованным сетям электроснабжения», «Подключение к централизованным сетям теплоснабжения», «Подключение к централизованным сетям газоснабжения», «Подключение к централизованным сетям канализации» рассчитывались на основании сопоставления пространственного расположения Объекта оценки и геоинформационных слоев «Кадастровые кварталы», «СНТ, ДНП, коттеджные поселки» и «Населенные пункты». Значение каждого фактора считывалось из того геоинформационного слоя, чей объект в соответствующей точке имел меньшую площадь.

2.4.2.5. Факторы «Наличие магазина», «Наличие общеобразовательного учреждения», «Наличие медицинского учреждения»

Для расчета этих факторов использовался геоинформационные слои: «Населенные пункты», «Кадастровые кварталы», «СНТ, ДНП, коттеджные поселки» (описание слоев см. выше).

Значения ценообразующих факторов «Наличие магазина», «Наличие общеобразовательного учреждения», «Наличие медицинского учреждения» рассчитывались на основании сопоставления пространственного расположения Объекта оценки и геоинформационных слоев «Кадастровые кварталы», «СНТ, ДНП, коттеджные поселки» и «Населенные пункты». Значение каждого фактора считывалось из того геоинформационного слоя, чей объект в соответствующей точке имел меньшую площадь.

2.4.2.6. Факторы «Ближайший населенный пункт», «Расстояние до ближайшего населенного пункта»

Данные факторы рассчитываются с помощью векторного геоинформационного слоя «Населенные пункты» (НП_2022_v3). Описание слоя см. выше.

Для каждого объекта оценки, не находящегося на территории населенного пункта, был определен ближайший населенный пункт, и вычислено расстояние до этого ближайшего населенного пункта (ближайшей границы этого населенного пункта) по прямой.

2.4.2.7. Фактор «Территориальная расположенность в зоне пониженного спроса»

Для расчета значений этого фактора использовался геоинформационный слой «СНТ, ДНП, коттеджные поселки» (описание слоев см. выше).

Логический анализ цен предложений, нанесенных на географическую карту, выявил наличие локальных зон пониженного спроса. К таким зонам обычно относятся коттеджные поселки (ДНП, СНТ и иные объединения и организационно-правовые формы) на начальных этапах освоения территории, находящиеся в стадии банкротства, имеющие различные проблемы управленческого, юридического и/или финансового характера, объединения и отдельные населенные пункты, расположенные в неблагоприятных геологических локациях или вблизи болот, не имеющие подъездных дорог с покрытием, расположенные вблизи линий железных дорог, промышленных зон или объектов, или иных объектов, неблагоприятно влияющих на спрос (цену) в отношении участков. Выявленные в результате графического анализа зоны пониженного спроса были нанесены на карту в виде замкнутых контуров.

В Таблица 16 приведен список (неполный) характерных зон пониженного спроса, используемых при создании слоя.

Таблица 16. Зоны пониженного спроса

№ п/п	Муниципальный район	Зона
1	Волховский	Пупышево (садоводческий массив)
2	Лужский	Мшинская (садоводческий массив)
3	Ломоносовский	Порзолово Болото (СНТ)
4	Всеволожский	Сады-Дунай (садоводческий массив)
5	Кировский	Восход (садоводческий массив)
6	Лужский	Дивенская (садоводческий массив)
7	Гатчинский	Чаща (садоводческий массив)
8	Гатчинский	Новинка (садоводческий массив)

На Рисунок 9 представлен фрагмент созданного слоя «СНТ, ДНП, коттеджные поселки» - с визуализацией контуров пониженного спроса.

Рисунок 9. Зона пониженного спроса

2.4.2.8. Фактор «Дистанция по прямой до ближайшей автодороги федерального или регионального значения»

Для целей расчета значений этого фактора был создан геоинформационный слой «Дороги федерального и регионального значения» (Дороги_Фед_Рег), куда вошли дороги следующих типов (Таблица 17):

Таблица 17. Наименование и описание автодорог, использованных для определения расстояний

№ п/п	Описание
1	Автомагистрали — автомобильные дороги, имеющие многополосную проезжую часть с центральной разделительной полосой, и не имеющие пересечений в одном уровне с другими автомобильными и железными дорогами, трамвайными путями, велосипедными и пешеходными дорожками.
2	Съезды на развязках дорог, на которых действуют те же правила движения, что и на автомагистралях.
3	Автомобильные дороги регионального значения, соединяющие города и/или областные центры, дороги межрегионального значения, не являющиеся trunk.
4	Съезды на развязках дорог с той же важностью в дорожной сети, что и автомобильные дороги регионального значения.
5	Автомобильные дороги областного значения, соединяющие областные центры с крупными населенными пунктами (районными центрами), а также крупные населенные пункты между собой. В населенных пунктах — основные магистрали районов города (в небольших населенных пунктах могут отсутствовать).
6	Съезды на развязках дорог с той же важностью в дорожной сети, что и автомобильные дороги областного значения.
7	Более важные автомобильные дороги среди прочих автомобильных дорог местного значения, например, соединяющие районные центры с селами, а также несколько сел между собой. В населенных пунктах - основные микрорайонные или межмикрорайонные транзитные улицы.
8	Важные дороги, не являющиеся автомагистралями: - автомобильные дороги, входящие в Европейские маршруты; - автомобильные дороги, входящие в Международную азиатскую сеть; - автомобильные дороги федерального значения, межрегиональные трассы, формирующие опорную сеть автодорог страны: - дороги, по которым идет дальний основной и грузовой межрегиональный трафик; - дороги, последовательно соединяющие несколько крупных городов региона; - дороги к международным аэропортам и крупным портам.
9	Съезды на развязках дорог с той же важностью в дорожной сети, что и важные дороги, не являющиеся автомагистралями.

Рисунок 10. Дороги федерального и регионального значения

Определение значений фактора «Дистанция по прямой до ближайшей автодороги федерального или регионального значения» осуществлялось при помощи расчета расстояний по прямой от Объектов оценки до ближайшей точки дороги слоя «Дороги_Фед_Рег».

2.4.2.9. Фактор «Дистанция по прямой до ближайшей автодороги федерального значения»

Для целей расчета значений этого фактора был создан геоинформационный слой «Дороги федерального значения» («Дороги_Фед_2022»).

В этот слой вошли следующие федеральные трассы:

Таблица 18. Федеральные трассы

Номер	Название	Номенклатура
1	Сортавала	А-121
2	Таллиннское	А-180
3	Псков	Р-23
4	Россия	М-10
5	Вологда	А-114
6	КАД	А-118
7	Кола	Р-21
8	Брусничное	А-181
9	Скандинавия	А-181

Определение значений фактора «Дистанция по прямой до ближайшей автодороги федерального значения» осуществлялось при помощи расчета расстояний по прямой от Объектов оценки до ближайшей точки дороги слоя «Дороги_Фед_2022».

2.4.2.10. Фактор «Дистанция по дорогам до ближайшего райцентра»

Для расчета значений фактора «Дистанция по дорогам до ближайшего райцентра» использовались слои «Населенные пункты», «Граф_дорог». Из слоя «Населенные пункты» отбирались границы населенных пунктов, являющиеся административными центрами районов Ленинградской области, и преобразовывались в центроиды (вычислялся геометрический центр каждого НП). Созданный слой «Адм_центры_районов» представлен на рисунке (Рисунок 11).

Рисунок 11. Административные центры муниципальных районов

Итогом стало определение значений фактора «Дистанция по дорогам до ближайшего райцентра» посредством расчета расстояний от Объектов оценки до центроида административного центра муниципального района слоя «Адм_центры_районов» методом, описанным в разделе расчета ценообразующего фактора «Удаленность от г. Санкт-Петербурга».

2.4.2.11. Фактор «Дистанция по прямой до ближайшего полигона твердых бытовых отходов»

Для расчета значений этого фактора был создан геоинформационный слой «Полигоны_ТБО_2022».

Слой содержит информацию о границах полигонов ТБО. При создании слоя использована информация из Росреестра, Фонда пространственных данных Ленинградской области, Управления Федеральной службы по надзору в сфере природопользования по Ленинградской области, открытого источника OpenStreetMap.

Расчет значений фактора «Удаленность от полигонов твердых бытовых отходов» осуществлялся путем определения расстояния по прямой от Объектов оценки до ближайшей точки объекта твердых бытовых отходов слоя «Полигоны_ТБО».

2.4.2.12. Фактор «Промышленные зоны», «Локальные промышленные центры», «Локальные торговые центры»

В качестве исходной информации для определения значений этих факторов использовались сведения о территориях промышленных зон, индустриальных парков, локальных центрах промышленности и торговли.

Информация для определения местоположения промышленных зон, индустриальных парков получена с использованием интегрированной региональной информационной системы «Инвестиционное развитие территории Ленинградской области» (далее – ИРИС) инфраструктуры.

Результатом обработки вышеописанной информации стали слои «Промзоны ЛО», «Лок_пром», «Лок_торг», содержащие информацию о местонахождении промышленных зон, индустриальных парков на территории Ленинградской области, а также локальных центрах промышленности и торговли (Рисунок 12).

Рисунок 12. Промышленные зоны, Локальные промышленные центры, Локальные торговые центры Ленинградской области

Расчет ценообразующих факторов осуществлялся путем сопоставления соответствующего слоя со слоем, содержащим графические данные Объектов оценки.

2.4.2.13. Фактор «Агроклиматическая зона»

В качестве исходной информации для определения значений данного фактора использовался «Справочник агроклиматического оценочного зонирования субъектов Российской Федерации» 2010 год (далее – Справочник)4 Справочник агроклиматического оценочного зонирования субъектов Рос­сийской Федерации. Учебно-практическое пособие / Под ред. С.И. Носова. - От­ветственный исполнитель: Оглезнев А.К. - М.: Маросейка, 2010. - 208 с. с 76 ил. - (Серия «Справочники по оценке») .

В Справочнике представлены результаты агроклиматического оценочного зонирования территории Ленинградской области. Работы по зонированию выполнялись ФГУП «Госземкадастрсъемка» - ВИСХАГИ по заданию Федерального агентства кадастра объектов недвижимости (Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии).

По результатам векторизации данных Справочника создан слой «Агроклим_зонир_почв» (Рисунок 13), содержащий сведения о границах трех зон агроклиматического оценочного зонирования территории Ленинградской области.

Рисунок 13. Границы зон агроклиматического зонирования

Расчет значений фактора «Агроклиматическая зона» осуществлялся путем сопоставления слоя «Агроклим_зонир_почв» со слоем, содержащим графические данные Объектов оценки. При попадании Объекта оценки в некоторую зону слоя «Агроклим_зонир_почв» в качестве определяемой характеристики ему присваивалось соответствующее значение показателя для данной зоны из атрибутивной информации анализируемого слоя.

2.4.2.14. Фактор «Почвы_код»

Почвенный фонд Ленинградской области в процентном соотношении представлен в табличной форме (Таблица 19).

Таблица 19. Состав почв Ленинградской области

№ п/п	Почвы	Доля площади, %
1	Подзолистые, преимущественно неглубокоподзолистые	11,4
2	Подзолистые поверхностно-глееватые	5
3	Подзолистые надмерзлотно-глееватые	0,2
4	Торфяно- и торфянисто-подзолисто-глеевые	6,2
5	Дерново-подзолистые преимущественно мелко- и неглубокоподзолистые	1,6
6	Дерново-подзолистые преимущественно неглубокоподзолистые	3
7	Дерново-подзолистые поверхностно-глееватые преимущественно глубокие и сверхглубокие	8,6
8	Дерново-подзолистые остаточно-карбонатные	1,5
9	Дерново-подзолистые иллювиально-железистые	8,4
10	Дерново-подзолисто-глеевые	0,2
11	Подзолы иллювиально-железистые (подзолы иллювиально-малогумусовые)	7,7
12	Подзолы иллювиально-железистые и иллювиально-гумусовые без разделения (подзолы иллювиально-мало- и многогумусовые)	2,8
13	Подзолы со вторым осветленным горизонтом (контактно-глееватые)	0,4
14	Подзолы глеевые торфянистые и торфяные, преимущественно иллювиально-гумусовые	13,4
15	Буро-таежные (буроземы грубогумусовые)	2,7
16	Дерново-карбонатные (включая выщелоченные и оподзоленные)	3,9
17	Торфяные болотные верховые	8
18	Торфяные болотные переходные	0,8
19	Торфяные болотные низинные	0,1
20	Торфянисто- и торфяно-глеевые болотные (глееземы торфянистые и торфяные болотные)	1,6
21	Пойменные кислые	0,4
НЕПОЧВЕННЫЕ ОБРАЗОВАНИЯ
22	Вода	12,2
Всего	100

Сведения о почвенном составе земель Ленинградской области были установлены с помощью сайта «Единый государственный реестр почвенных ресурсов России» (http://infosoil.ru/reestr/, далее – ЕГРПР) Министерства сельского хозяйства Российской Федерации.

В результате обработки полученных данных был сформирован слой «Почвы_код» (Рисунок 14), семантическая информация которого содержит код почвенного состава.

Рисунок 14. Почвенный состав Ленинградской области

Код почвенного состава имеет структуру, состоящую из трех уровней. Номер каждого уровня отделяет двоеточие – АА:ББ:ВВ. В общем виде код почвенного состава состоит из следующих элементов: АА – тип основной почвы, ББ – зона основной почвы, ВВ – почвообразующая порода. Например, код почвенного состава 01:03:14, где 01 – тип основной почвы «буро-таежные (буроземы грубогумусовые)», 03 – зона основной почвы «почвы тайги и хвойно-широколиственных лесов», 14 – почвообразующая порода «супесчаные щебнистые». Расшифровка всех значений элементов кода почвенного состава представлена ниже:

Таблица 20. Расшифровка кода типа основной почвы (элемент кода АА)

№ п/п	Номер	Тип основной почвы
1	01	Буро-таежные (буроземы грубогумусовые)
2	02	Вода
3	03	Дерново-карбонатные (включая выщелоченные и оподзоленные)
4	04	Дерново-подзолисто-глеевые
5	05	Дерново-подзолистые иллювиально-железистые
6	06	Дерново-подзолистые остаточно-карбонатные
7	07	Дерново-подзолистые поверхностно-глееватые преимущественно глубокие и сверхглубокие
8	08	Дерново-подзолистые преимущественно мелко- и неглубокоподзолистые
9	09	Дерново-подзолистые преимущественно неглубокоподзолистые
10	10	Подзолистые поверхностно-глееватые
11	11	Подзолистые, преимущественно неглубокоподзолистые
12	12	Подзолы глеевые торфянистые и торфяные, преимущественно иллювиально-гумусовые
13	13	Подзолы иллювиально-железистые (подзолы иллювиально-малогумусовые)
14	14	Подзолы иллювиально-железистые и иллювиально-гумусовые без разделения (подзолы иллювиально-мало- и многогумусовые)
15	15	Подзолы со вторым осветленным горизонтом (контактно-глееватые)
16	16	Пойменные кислые
17	17	Торфянисто- и торфяно-глеевые болотные (глееземы торфянистые и торфяные болотные)
18	18	Торфяно- и торфянисто-подзолисто-глеевые
19	19	Торфяные болотные верховые
20	20	Торфяные болотные низинные
21	21	Торфяные болотные переходные

Таблица 21 Расшифровка кода зоны основной почвы (элемент кода ББ)

№ п/п	Номер	Зона основной почвы
1	00	Данные отсутствуют
2	01	Гидроморфные почвы
3	02	Пойменные и маршевые почвы
4	03	Почвы тайги и хвойно-широколиственных лесов

Таблица 22 Расшифровка кода почвообразующей породы (элемента кода ВВ)

№ п/п	Номер	Почвообразующая порода
1	00	Данные отсутствуют
2	01	Глинистые и тяжелосуглинистые
3	02	Глинистые и тяжелосуглинистые щебнистые
4	03	Легкосуглинистые
5	04	Легкосуглинистые валунные и галечниковые
6	05	Легкосуглинистые щебнистые
7	06	Песчаные
8	07	Песчаные валунные и галечниковые
9	08	Песчаные и супесчаные, подстилаемые суглинистыми и глинистыми породами
10	09	Среднесуглинистые
11	10	Среднесуглинистые валунные и галечниковые
12	11	Супесчаные
13	12	Супесчаные валунные и галечниковые
14	13	Супесчаные на слоистых песчаных и супесчаных породах
15	14	Супесчаные щебнистые
16	15	Частая смена пород различного механического состава с преобладанием песков и супесей
17	16	Частая смена пород различного механического состава с преобладанием суглинков и глин

Расчет значений фактора «Код почвенного состава» осуществлялся с помощью сопоставления слоя «Почвы_код» со слоем, содержащим графические данные Объектов оценки. При попадании проекции границ Объекта оценки в конкретную зону слоя «Почвы_код» в качестве определяемой характеристики ему присваивалось значение столбца «код почвенного состава» данной зоны из атрибутивной информации анализируемого слоя.

2.4.2.15. Фактор «Расположение относительно центральных улиц крупных населенных пунктов»

При определении стоимости некоторых групп объектов (например, коммерческая недвижимость) важным критерием является их расположение относительно центральных улиц крупных населенных пунктов.

Для определения значений данного фактора был создан слой пространственных объектов «Центральные улицы». Этот слой включил в себя улицы или части улиц, которые, по мнению экспертов, в наибольшей степени влияют на коммерческую привлекательность расположенных на них объектов недвижимости.

Для отрисовки улиц использовался слой «highway_line», полученный из открытого источника данных OpenStreetMap.

В Таблица 23 приведен полный список населенных пунктов и улиц, используемых при создании слоя.

Таблица 23. Центральные улицы населенных пунктов

№ п/п	Населенный_пункт	Улица
1	Бокситогорск	улица Павлова
2	Бокситогорск	Садовая улица
3	Волосово	проспект Вингиссара
4	Волхов	улица Юрия Гагарина
5	Волхов	проспект Державина
6	Всеволожск	Октябрьский проспект
7	Всеволожск	Колтушское шоссе
8	Всеволожск	шоссе Дорога Жизни
9	Выборг	Крепосная
10	Выборг	Ленинградское шоссе
11	Выборг	пр. Ленина
12	Выборг	пр. Суворова
13	Выборг	наб. 40-летия ВЛКСМ
14	Выборг	Вокзальная
15	Гатчина	проспект 25 Октября
16	Гатчина	улица Радищева
17	Гатчина	Красноармейский проспект
18	деревня Новое Девяткино	Главная улица
19	Кингисепп	проспект Карла Маркса
20	Кингисепп	Железнодорожная улица
21	Кириши	проспект Ленина
22	Кириши	проспект Героев
23	Кириши	Советская улица
24	Кировск	Набережная улица
25	Кудрово	Ленинградская улица
26	Кудрово	Пражская улица
27	Кудрово	Европейский проспект
28	Кудрово	Центральная улица
29	Лодейное Поле	проспект Ленина
30	Луга	проспект Урицкого
31	Луга	проспект Володарского
32	Луга	Комсомольский проспект
33	Мурино	Центральная улица
34	Мурино	бульвар Менделеева
35	Мурино	проспект Авиаторов Балтики
36	Мурино	улица Шувалова
37	Мурино	Привокзальная площадь
38	Пикалево	Советская улица
39	Подпорожье	проспект Ленина
40	Подпорожье	проспект Кирова
41	поселок Бугры	Шоссейная улица
42	Приозерск	Красноармейская улица
43	Приозерск	улица Ленина
44	Приозерск	улица Калинина
45	Сертолово	улица Молодцова
46	Сланцы	улица Кирова
47	Сосновый Бор	Ленинградская улица
48	Тихвин	Советская улица
49	Тихвин	улица Карла Маркса
50	Тосно	проспект Ленина
51	Тосно	улица Победы
52	Тосно	Советская улица

На Рисунок 15 представлен фрагмент созданного слоя «Центральные улицы».

Рисунок 15. Центральная улица г. Лодейное Поле

2.4.2.16. Фактор «Ценовые зоны городов»

В процессе определения кадастровой стоимости Учреждением проводилось оценочное зонирование, предусматривающее разделение территории, на которой проводится государственная кадастровая оценка, на ценовые зоны.

Оценочное зонирование проводится в отношении рынка недвижимости по группе объектов типа «Жилые помещения в многоквартирных домах», по которым существует достаточная рыночная информация.

Список городов, в отношении которых было проведено ценовое зонирование:

Бокситогорск;

Всеволожск;

Выборг;

Гатчина;

Ивангород;

Кингисепп;

Кировск;

Коммунар;

Кудрово;

Лодейное Поле;

Луга;

Мурино;

Никольское;

Новая Ладога;

Отрадное;

Пикалево;

Подпорожье;

Приозерск;

Светогорск;

Сертолово;

Сланцы;

Сосновый Бор;

Сясьстрой;

Тихвин;

Тосно;

Шлиссельбург.

Целью оценочного зонирования является представление в графическом и семантическом виде информации о сложившейся на дату определения кадастровой стоимости ситуации в конкретных ценовых зонах.

Оценочное зонирование проводилось только для территорий крупных населенных пунктов в административных границах их территорий. Выбор населенных пунктов, в отношении которых было проведено зонирование, был обусловлен наличием для них достаточного количества объектов–аналогов.

В ходе проведения оценочного зонирования устанавливаются ценовые зоны объектов недвижимости данной группы и составляются цифровые тематические схемы ценовых зон.

По итогам оценочного зонирования установлены ценовые зоны. Пример результата оценочного зонирования для г. Выборг приведен на Рисунок 16.

Рисунок 16. Тематическая схема ценового зонирования г. Выборг

2.4.2.17. Информация об определении и обоснование использования ценообразующих факторов, не предусмотренных Методическими указаниями, и источниках сведений о них

Дополнительная информация об определении ценообразующих факторов, не предусмотренных Методическими указаниями, помимо факторов, описание которых приведено в Разделе 3.3.4, а также при описании расчетных моделей, не учитывалась, и, как следствие, обоснование использования ценообразующих факторов в рамках данного раздела Отчета не приводится.

2.4.3. Дополнение Перечня сведениями, необходимыми для определения кадастровой стоимости

В рамках процедур ГКО специалистами ГБУ ЛО «ЛенКадОценка» собиралась, уточнялась и верифицировалась информация из различных источников. После получения и обработки сведений Перечня, сведения ЕГРН были дополнены информацией в отношении характеристик Объектов, подлежащих ГКО, были уточнены сведения ЕГРН, собрана и систематизирована информация, непосредственно не относящаяся к Объектам оценки, но способная отразиться на стоимости этих объектов.

В соответствии с 237-ФЗ и Методическими указаниями сбор сведений о значениях ценообразующих факторов осуществляется из источников информации, которыми могут служить в том числе:

данные, имеющиеся в распоряжении федеральных органов исполнительной власти и подведомственных им организаций;

сведения, имеющиеся в распоряжении органов исполнительной власти Ленинградской области и подведомственных им организаций;

информация, находящаяся в распоряжении органов местного самоуправления Ленинградской области и подведомственных им организаций;

данные Росреестра, в том числе из фонда данных государственной кадастровой оценки;

адресные цифровые планы и цифровые тематические карты;

архивы органов и организаций технической инвентаризации;

иные источники информации, представленные в информационных системах, примерный перечень которых приведен в Приложении 5 к Методическим указаниям.

В рамках проведения государственной кадастровой оценки согласно Методическим указаниям необходимо учитывать максимально полные сведения о местоположении, физических, технических и эксплуатационных характеристиках, степени благоустройства объектов недвижимости, ограничениях в их использовании, иных характеристиках, необходимых для определения кадастровой стоимости.

Таким образом, в целях сбора и обработки информации, необходимой для определения кадастровой стоимости, ГБУ ЛО «ЛенКадОценка» были направлены запросы в органы государственной власти, а также подведомственные им организации в соответствии с ч. 6 ст. 12 № 237-ФЗ. Кроме того, ГБУ были направлены запросы в адрес иных организаций, в распоряжении которых имеются сведения, необходимые для определения кадастровой стоимости.

2.4.4. Получение информации от ОМСУ

Одним из основных источников сведений, необходимых для определения кадастровой стоимости, являются данные, которыми располагают органы местного самоуправления Ленинградской области.

В целях сбора и обработки информации ГБУ ЛО «ЛенКадОценка» в соответствии с ч. 6 ст. 12 № 237-ФЗ были направлены запросы в адрес ОМСУ, а также подведомственных им организаций.

Согласно ч. 7 ст. 12 № 237-ФЗ ОМСУ, а также подведомственные им организации обязаны предоставить имеющуюся в их распоряжении информацию по запросу ГБУ или уведомить об ее отсутствии в течение двадцати рабочих дней со дня получения указанного запроса.

В случаях нарушения ОМСУ установленных сроков ГБУ направлялись повторные запросы с просьбой ускорить подготовку и предоставление ответов.

При получении неполной либо противоречивой информации ГБУ ЛО «ЛенКадОценка» направлялись уточняющие/корректирующие запросы. Копии писем, направленных в адрес ОМСУ Ленинградской области, а также копии поступивших ответов содержатся в Приложении 1.4 Отчета (за исключением писем, содержащих персональные данные физических лиц).

2.5. Дата, по состоянию на которую определяется кадастровая стоимость объектов недвижимости

В соответствии с частью 5 статьи 13 Федерального закона № 237-ФЗ датой, по состоянию на которую осуществляется определение кадастровой стоимости при проведении государственной кадастровой оценки, является 01.01.2022.

2.6. Реквизиты решения о проведении государственной кадастровой оценки (наименование, дата подписания (утверждения), номер)

Распоряжение Правительства Ленинградской области от 05.04.2021 № 167-р «О проведении государственной кадастровой оценки в Ленинградской области».

Копия документа приведена в Приложении 1.1.

2.7. Перечень документов, которые использовались при определении кадастровой стоимости объектов недвижимости, содержащий их наименования и иные реквизиты (дата подписания (утверждения), номер)

Земельный кодекс Российской Федерации.

Градостроительный кодекс Российской Федерации.

Водный кодекс Российской Федерации.

Лесной кодекс Российской Федерации.

Гражданский кодекс Российской Федерации.

Налоговый кодекс Российской Федерации.

Федеральный закон от 03.07.2016 № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке».

Федеральный закон от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости».

Федеральный закон от 24.07.2007 № 221-ФЗ «О кадастровой деятельности».

Федеральный закон от 29.07.2017 № 217-ФЗ «О ведении гражданами садоводства и огородничества для собственных нужд и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации».

Федеральный закон от 07.07.2003 № 112-ФЗ «О личном подсобном хозяйстве».

Федеральный закон от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

Федеральный закон от 06.10.2003 № 131-ФЗ «Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации».

Федеральный закон от 02.05.2006 № 59-ФЗ «О порядке рассмотрения обращений граждан Российской Федерации».

Федеральный закон от 27.07.2006 № 149-ФЗ «Об информации, информационных технологиях и о защите информации».

Федеральный закон от 27.07.2006 № 152-ФЗ «О персональных данных».

Федеральный закон от 06.04.2011 № 63-ФЗ «Об электронной подписи».

Федеральный закон от 02.07.2013 № 148-ФЗ «Об аквакультуре (рыбоводстве) и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации».

Приказ Росреестра от 06.08.2020 № П/0283 «Об утверждении Порядка формирования и предоставления перечней объектов недвижимости».

Приказ Росреестра от 04.08.2021 № П/0336 «Об утверждении Методических указаний о государственной кадастровой оценке».

Приказ Росреестра от 14.07.2022 № П/0225 «Об установлении Требований к отчету об итогах государственной кадастровой оценки».

Приказ Росреестра от 06.08.2020 № П/0278 «Об утверждении Порядка ведения фонда данных государственной кадастровой оценки и предоставления сведений, включенных в этот фонд, а также Перечня иных сведений о кадастровой стоимости, о порядке и об основаниях ее определения, требований по их включению в фонд данных государственной кадастровой оценки».

Приказ Росреестра от 23.10.2020 № П/0393 «Об утверждении требований к точности и методам определения координат характерных точек границ земельного участка, требований к точности и методам определения координат характерных точек контура здания, сооружения или объекта незавершенного строительства на земельном участке, а также требований к определению площади здания, сооружения, помещения, машино-места».

Приказ Росреестра от 01.06.2021 № П/0241 «Об установлении порядка ведения Единого государственного реестра недвижимости, формы специальной регистрационной надписи на документе, выражающем содержание сделки, состава сведений, включаемых в специальную регистрационную надпись на документе, выражающем содержание сделки, и требований к ее заполнению, а также требований к формату специальной регистрационной надписи на документе, выражающем содержание сделки, в электронной форме, порядка изменения в Едином государственном реестре недвижимости сведений о местоположении границ земельного участка при исправлении реестровой ошибки».

Приказ Минэкономразвития России от 17.03.2016 № 145 «Об утверждении состава сведений, содержащихся в кадастровых картах».

Приказ Росреестра от 24.05.2021 года № П/0216 «Об утверждении порядка рассмотрения декларации о характеристиках объекта недвижимости, в том числе ее формы».

Приказ Росреестра от 22.12.2017 № П/0614 «Об организации работ по размещению на официальном сайте Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет» XML-схемы, предназначенной для формирования и предоставления перечня объектов недвижимости, подлежащих государственной кадастровой оценке».

Федеральные стандарты оценки:

-	Федеральный стандарт оценки «Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки (ФСО № 1)», утвержденный приказом Минэкономразвития России от 20.05.2015 № 297;

-	Федеральный стандарт оценки «Цель оценки и виды стоимости (ФСО № 2)», утвержденный приказом Минэкономразвития России от 20.05.2015 № 298;

-	Федеральный стандарт оценки «Определение кадастровой стоимости (ФСО № 4)», утвержденный приказом Минэкономразвития России от 22.10.2010 № 508;

-	Федеральный стандарт оценки «Порядок проведения экспертизы, требования к экспертному заключению и порядку его утверждения (ФСО № 5)», утвержденный приказом Минэкономразвития России от 04.07.2011 № 328;

-	Федеральный стандарт оценки «Оценка недвижимости (ФСО № 7)», утвержденный приказом Минэкономразвития России от 25.09.2014 № 611.

СП 42.13330 «СНиП 2.07.01-89*. Градостроительство. Планировка и застройка городских и сельских поселений», утвержденный приказом Министерства строительства и жилищно-коммунального хозяйства Российской Федерации от 30.12.2016 № 1034/пр.

Областной закон Ленинградской области от 15.06.2010 № 32-оз «Об административно-территориальном устройстве Ленинградской области и порядке его изменения».

Областной закон Ленинградской области от 07.07.2014 № 45-оз «О перераспределении полномочий в области градостроительной деятельности между органами государственной власти Ленинградской области и органами местного самоуправления Ленинградской области».

Областной закон Ленинградской области от 25.12.2018 № 141-оз «О прекращении осуществления органами местного самоуправления муниципальных образований Ленинградской области отдельных полномочий в области земельных отношений, отнесенных к полномочиям органов государственной власти Ленинградской области, и признании утратившими силу некоторых областных законов».

Областной закон Ленинградской области от 12.12.2007 № 177-оз «О развитии сельского хозяйства в Ленинградской области».

Распоряжение Правительства Ленинградской области от 24.08.2017 № 424-р «О создании государственного бюджетного учреждения Ленинградской области «Ленинградское областное учреждение кадастровой оценки».

Распоряжение Правительства Ленинградской области от 05.04.2021 № 167-р «О проведении государственной кадастровой оценки в Ленинградской области».

Постановление Правительства Ленинградской области от 22.03.2012 № 83 «Об утверждении региональных нормативов градостроительного проектирования Ленинградской области».

Правила землепользования и застройки поселений (ресурс https://fgistp.economy.gov.ru/).

2.8. Сведения о работниках бюджетного учреждения, непосредственно осуществивших определение кадастровой стоимости, о руководителе бюджетного учреждения

Сведения о руководителе ГБУ ЛО «ЛенКадОценка» приведены в Таблица 24.

Таблица 24. Директор ГБУ ЛО «ЛенКадОценка»

№ п/п	ФИО	Должность	Сведения об образовании и (или) профессиональной переподготовке	Степень участия
1	Филановский Владимир Александрович	Директор	Санкт-Петербургский государственный университет по специальности «юриспруденция», квалификация юрист, диплом с отличием БВС 0128744 от 22.06.1999; Кандидат юридических наук, Санкт-Петербургский государственный университет, диплом кандидата наук КТ № 085537 от 20.12.2002; Профессиональная переподготовка в ФГБОУ ВПО «Санкт-Петербургский государственный экономический университет». Институт дополнительного образования «Высшая экономическая школа» по программе «Оценка стоимости предприятия (бизнеса)», диплом о профессиональной переподготовке № 7827 00062347 от 23.06.2021.	Планирование деятельности Учреждения, в том числе по вопросам, связанным с определением кадастровой стоимости, и контроль выполнения планов. Постановка и контроль выполнения задач, в том числе по определению кадастровой стоимости, своевременному рассмотрению обращений граждан и юридических лиц по вопросам определения кадастровой стоимости. Организация сбора информации в целях определения кадастровой стоимости. Организация проверки и контроля качества Отчета.

Сведения о работниках ГБУ ЛО «ЛенКадОценка», непосредственно осуществивших определение кадастровой стоимости приведены в Таблица 25.
Таблица 25. Сведения о работниках ГБУ ЛО «ЛенКадОценка», непосредственно осуществивших определение кадастровой стоимости

№ п/п	ФИО	Должность	Сведения об образовании и (или) профессиональной переподготовке	Стаж работы в оценочной деятельности, стаж работы в Учреждении	Степень участия
1	Альберг Борис Робертович	Заместитель директора по государственной кадастровой оценке	Ленинградский ордена Ленина кораблестроительный институт по специальности «приборостроение», квалификация инженер-электромеханик, диплом ТВ № 506014 от 19.02.1990; Профессиональная переподготовка в Санкт-Петербургском государственном инженерно-экономическом университете по программе «Оценка стоимости предприятия (бизнеса)», диплом о профессиональной переподготовке ПП-I № 327108 от 03.07.2008; Повышение квалификации по программе «Оценочная деятельность» в ГОУ ВПО «Санкт-Петербургский государственный университет экономики и финансов – Высшая экономическая школа СПбГУЭФ, свидетельство о повышении квалификации рег. номер 2273 от 19.04.2011.	15 лет/ 4 года, 10 месяцев	Организация работ по проведению ГКО; постановка задач работникам; контроль за ведением баз данных объектов недвижимости и группировкой объектов; координация взаимодействия с правообладателями, ОМСУ, ИОГВ и др. субъектами правоотношений; контроль корректности выбранных методов проведения оценки в рамках различных подходов к определению стоимости; контроль качества результатов моделирования; общий контроль сроков и качества работ; подготовка соответствующих текстовых частей Отчета об итогах ГКО и приложений к нему. Принятие решений об использовании моделей, подходов, методов и способов определения кадастровой стоимости, допущениях и ограничениях. Определение кадастровой стоимости различными методами и способами в рамках различных подходов к определению стоимости.
2	Кузнецов Дмитрий Дмитриевич	Главный специалист отдела государственной кадастровой оценки	Ленинградский инженерно-строительный институт по специальности «Промышленное и гражданское строительство», квалификация инженер-строитель; диплом Я № 330489 от 20.06.1974; Профессиональная переподготовка в Межотраслевом институте повышения квалификации при Петербургском государственном техническом университете по специальности «Оценка активов, бизнеса и инвестиций», квалификация «Оценка стоимости предприятия (бизнеса)»; диплом о профессиональной переподготовке ПП № 559022 от 29.06.2004; Московский государственный юридический университет имени О.Е. Кутафина (МГЮА) по специальности «Судебная финансово-экономическая экспертиза», квалификация судебный эксперт, диплом ПП СЭ013/2015 от 05.05.2015. Кандидат технических наук, диплом № 062604 от 18.11.1982.	16лет/ 1 год, 1 месяц	Сбор и обработка информации, необходимой для определения кадастровой стоимости; определение методов проведения кадастровой оценки; установление основных ценообразующих факторов, влияющих на кадастровую стоимость объектов недвижимости; изучение рынка объектов недвижимости; группировка объектов недвижимости и моделирование; государственная кадастровая оценка, подготовка соответствующих расчетных частей Отчета об итогах ГКО и приложений к нему.
3	Сахарова Елена Евгеньевна	Главный эксперт отдела государственной кадастровой оценки	Санкт-Петербургский торгово - экономический институт по специальности «Бухгалтерский учет, анализ и аудит», квалификация экономист, диплом БВС 0245948 от 26.06.2001; Профессиональная переподготовка в СПбГУ по программе «Оценка стоимости предприятия (бизнеса)», диплом о профессиональной переподготовке ПП № 186342 от 27.12.2005.	24 года/ 1 год, 1 месяц

4	Ларин Егор Борисович	Главный аналитик отдела мониторинга рынка недвижимости	Санкт-Петербургский государственный архитектурно-строительный университет по специальности «Подъемно-транспортные, строительные, дорожные машины и оборудование», квалификация инженер, диплом БВС 0448481 от 21.06.1999; Профессиональная переподготовка в Санкт-Петербургском государственном университете по программе «Оценка стоимости предприятия (бизнеса), диплом о профессиональной переподготовке ПП № 177822 от 25.07.2002; Профессиональная переподготовка в ФГБОУ ВО «СПб государственный экономический университет» Институт дополнительного образования - «Высшая экономическая школа» по программе «Государственная кадастровая оценка», диплом о профессиональной переподготовке 7804 00001315 от 30.09.2018.	16 лет/ 4 года, 10 месяцев

Сведения о работниках Учреждения, привлекаемых к проведению государственной кадастровой оценки, приведены в Таблице 26.

Таблица 26. Сведения о работниках ГБУ ЛО «ЛенКадОценка», привлекаемых к проведению ГКО

№ п/п	ФИО	Должность	Степень участия
Никифорова Ирина Владимировна	Заместитель директора	Мониторинг действующего законодательства в области налогообложения, градостроительства, земельно-имущественных правоотношений, полномочий исполнительных и представительных органов государственной власти и ОМСУ; правоприменение в сфере ГКО.
Костин Дмитрий Олегович	Начальник юридического отдела

Батерин Антон Сергеевич	Главный специалист юридического отдела

4	Качанов Дмитрий Юрьевич	Главный специалист юридического отдела

5	Славская Виктория Андреевна	Главный специалист отдела государственной кадастровой оценки	Подготовка информации к определению кадастровой стоимости различными методами и способами в рамках различных подходов к определению стоимости, подготовка соответствующих текстовых частей Отчета и приложений.
6	Рещук Мария Васильевна	Главный специалист отдела государственной кадастровой оценки

7	Гарлыева Татьяна Дмитриевна	Главный специалист отдела государственной кадастровой оценки

8	Чапаева Юлия Валерьевна	Главный специалист отдела государственной кадастровой оценки

9	Гульцева Татьяна Валерьевна	Начальник отдела по работе с заявителями	Прием деклараций и обращений граждан, взаимодействие с представителями ИОГВ, ОМСУ, подготовка запросов, анализ и структурирование поступивших ответов, ведение баз данных, в том числе необходимых для определения кадастровой стоимости.
10	Двойникова Анна Валерьевна	Главный специалист отдела по работе с заявителями

11	Пискунович Валерий Серегеевич	Начальник отдела информационных технологий	Организация работ по созданию и функционированию ГИС, ЦТК, сбору информации о ценообразующих факторах, расчету значений ценообразующих факторов, обработке графической и семантической информации, анализ и структурирование сведений, ведение баз данных, в том числе необходимых для определения кадастровой стоимости, обеспечение работы оргтехники, программного обеспечения, хранения информации в электронном виде и доступа к этой информации.
12	Бирюков Владислав Николаевич	Главный специалист отдела информационных технологий	Обеспечение бесперебойной работы оргтехники, программного обеспечения, хранения информации в электронном виде и доступа к этой информации.
13	Логачева Ирина Евгеньевна	Главный специалист отдела информационных технологий	Создание и обеспечение функционирования ГИС, ЦТК, сбор информации о ценообразующих факторах, расчет значений ценообразующих факторов, обработка графической и семантической информации, анализ и структурирование сведений, ведение баз данных, в том числе необходимых для определения кадастровой стоимости, обеспечение конвертации данных из форматов хранения данных в форматы, позволяющие обработку этих данных.
14	Выговский Сергей Станиславович	Главный специалист отдела информационных технологий

15	Баникевич Татьяна Дмитриевна	Ведущий специалист отдела мониторинга рынка недвижимости

16	Феоничева Алена Алексеевна	Главный специалист отдела мониторинга рынка недвижимости	Сбор, обработка, систематизация, верификация и накопление информации, необходимой для определения кадастровой стоимости, в том числе о данных рынка недвижимости, а также информации, необходимой для проведения ГКО и формируемой в результате ее проведения. Подготовка аналитического обзора рынка недвижимости.
17	Гаврилов Сергей Валентинович	Главный специалист отдела мониторинга рынка недвижимости

18	Янченко Александра Петровна	Главный специалист отдела государственной кадастровой оценки

19	Собинин Дмитрий Евгеньевич	Главный специалист отдела государственной кадастровой оценки

20	Лопатина Дарья Ивановна	Ведущий специалист отдела мониторинга рынка недвижимости

2.9. Сведения о допущениях, использованных при определении кадастровой стоимости

2.9.1. Общие допущения

Полученная в рамках данного Отчета кадастровая стоимость может быть использована только для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации.

Заключение о стоимости относится к Объектам, подлежащим ГКО, в целом. Любое соотнесение части стоимости с какой-либо частью Объектов, подлежащих ГКО, является неправомерным, если это не оговорено в Отчете.

Данная оценка отражает кадастровую стоимость Объектов, подлежащих ГКО, по состоянию на 01.01.2022. Изменение состояния рынка после даты оценки может привести к изменению стоимости, установленной на дату оценки, что не является ошибкой в результате расчета и не может трактоваться в качестве таковой. Работники ГБУ ЛО «ЛенКадОценка» не принимают на себя ответственность за последующие изменения социальных, экономических, юридических, технических и природных условий, которые могут повлиять на изменение стоимости Объектов оценки.

Работники ГБУ ЛО «ЛенКадОценка» не отвечают за результаты действовавших ранее результатов определения кадастровой стоимости, за результаты выполненных кадастровых работ и инвентаризации объектов, ранее выполненных оценок и экспертиз, направленных на установление инвентаризационной, нормативной, рыночной, ликвидационной, инвестиционной и иных видов стоимости. Возможные существенные отклонения результата настоящей кадастровой оценки от результата предыдущей кадастровой оценки или иной стоимости не являются следствием некорректно выполненных расчетов. При этом специалистами Учреждения проводился анализ сведений по оспариванию действовавшей ранее кадастровой стоимости, поданных деклараций и обращений Правообладателей объектов недвижимости. Информация, полученная в результате анализа, в случае ее подтверждения, использовалась при установлении ценообразующих факторов.

Отчет основан на допущении о соблюдении в отношении Объектов, подлежащих ГКО, действующих и применимых в конкретной ситуации федеральных, региональных, местных земельных, градостроительных, природоохранных и иных нормативных актов, за исключением специально оговоренных в Отчете случаев.

Исполнитель отдает отчет факту разновеликости цен предложений и, в отдельных случаях, существенного отклонения цен предложений объектов от среднего, медианного уровня цен, что может объясняться завышенными ожиданиями продавца либо нерыночными условиями. Отсутствие длительного периода наблюдений за рынком недвижимости, а также предоставление информации в отношении одного и того же объекта с изменениями данных, не всегда позволяет выявить факты отсутствия сделки по конкретному объекту или повторной оферты. Повторные оферты в течение длительного, существенно превышающего срок экспозиции, периода времени, как правило, говорят о завышенной цене предложения и необходимости применения большой скидки «на торг» в случае использования информации о таких объектах-аналогах. В настоящем Отчете дифференциации величины скидки «на торг» в связи с продолжительностью оферт в отношении объектов-аналогов не проводилось. При этом, цены предложений, существенно отличающиеся от средних, медианных значений, в расчет не принимались.

Для описания исходной рыночной информации в разрезе ценообразующих факторов проводится проверка заявленных факторов на соответствие иным сведениям, имеющимся в распоряжении ГБУ ЛО «ЛенКадОценка», в случае отсутствия сведений о значениях ценообразующих факторов для объектов-аналогов производится установление факторов идентично установлению этих характеристик у Объектов, подлежащих ГКО. В отношении каждого объекта-аналога осуществляется его привязка с целью определения и(или) проверки заявленных в оферте (указанных в сделке) характеристик. При невозможности привязки с точностью до конкретного кадастрового номера, привязка осуществляется по правилам, принятым для привязки подлежащих ГКО Объектов, с отсутствующими сведениями о координатах.

В соответствии с частью 4 статьи 14 и частью 5 статьи 13 Федерального закона № 237-ФЗ определение кадастровой стоимости при проведении ГКО осуществляется по состоянию на 1 января года проведения оценки. На указанную дату не проводится регистрация сделок, рынок недвижимости, в том числе и земельных участков, в зимний период по большей части находится в стагнации, рынок объектов загородной недвижимости, в том числе ЗСХН, СОД, «оживает» в подавляющем большинстве со сходом снежного покрова. С точки зрения оценки необходимо учитывать сроки экспозиции объектов при определении стоимости и, при превышении этих сроков над среднерыночными, проводить соответствующую понижающую корректировку. Однако учитывая тот факт, что действие кадастровой оценки имеет длительный период, Исполнителем работ принято допущение не учитывать возможные изменения сроков экспозиции, связанных с датой, по состоянию на которую определяется кадастровая стоимость. В случаях негативных трендов в долгосрочной перспективе или наблюдаемой стагнации на рынке в отношении отдельных сегментов или ВРИ Объектов, подлежащих ГКО, необходимая корректировка, связанная с увеличением срока экспозиции по отношению к среднерыночным срокам объектов в иных локациях Ленинградской области, рассматривалась как ценообразующий фактор.

В настоящем Отчете используются термины «дача», «дачный», «дачное», что не является ошибкой. С внесением изменений в действующее законодательство и вступлением в силу с 01.01.2019 новой редакции Федерального закона от 29.07.2017 № 217-ФЗ «О ведении гражданами садоводства и огородничества для собственных нужд и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации», в которой термин «дачное хозяйство» был исключен. Также термин «дачное использование» был исключен из действующей редакции Методических указаний. В то же время, при формировании Отчета был проведен ретроспективный анализ данных первичного и вторичного рынка недвижимости с учетом терминологии утратившего в настоящее время силу Федерального закона от 15.04.1998 № 66-ФЗ «О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан». Результаты анализа рынка были использованы при определении кадастровой стоимости. Указанный термин или его производные также в отношении отдельных объектов содержатся в Перечне.

Отчет выполнен в соответствии с нормативными документами, указанными в настоящем Отчете, и достоверен лишь в полном объеме и только для указанных в нем целей. ГБУ ЛО «ЛенКадОценка» не несет ответственности за использование Отчета в иных целях.

Использование текста Отчета в целом, его фрагментов или цитат из него (предоставление информации третьим лицам) возможно только со ссылкой на ГБУ ЛО «ЛенКадОценка».

Все иллюстративные материалы приведены в Отчете исключительно в целях облегчения визуального восприятия информации. Исполнитель не обязан приводить обзорные материалы (схемы, планы, данные фотофиксации и др.).

В приведенных в Отчете таблицах и рисунках Исполнитель, как правило, указывает источник информации. Если источник информации не указан, то источником информации является ГБУ ЛО «ЛенКадОценка».

Отчет содержит профессиональное мнение ГБУ ЛО «ЛенКадОценка» относительно кадастровой стоимости Объектов, подлежащих ГКО. Содержащиеся в Отчете об оценке анализ, мнения и заключения принадлежат Исполнителю и действительны строго в пределах ограничительных условий и допущений, являющихся частью Отчета.

2.9.2. Допущения, касающиеся информации об объектах оценки

Исполнитель не принимает на себя ответственность за достоверность качественной и количественной информации, содержащейся в ЕГРН и отраженной в предоставленном Перечне Объектов, подлежащих ГКО. Работники ГБУ ЛО «ЛенКадОценка» исходят из допущения, что предоставленная информация соответствует действительности и позволяет делать правильные выводы о характеристиках, исследованных работниками ГБУ ЛО «ЛенКадОценка» при проведении оценки, определении итоговой величины стоимости объекта оценки, и принимать базирующиеся на этих выводах обоснованные решения. Исключение составляют случаи подачи деклараций и обращений Правообладателей, ОМСУ, ИОГВ, в том числе в части сведений о фактическом использовании Объектов, подлежащих ГКО, не соответствующим ВРИ, указанному в ЕГРН. При подтверждении сведений, содержащихся в декларациях и обращениях о фактическом использовании, приоритет отдавался этим сведениям по отношению к сведениям, отраженным в ЕГРН.

Исходные данные, которые получены Учреждением из открытых источников для проведения оценки, отражаются в Отчете полностью, в неискаженном виде и считаются достоверными. Тем не менее, работники ГБУ ЛО «ЛенКадОценка» не могут гарантировать их абсолютную точность и во всех возможных случаях указывают источник информации.

При проведении ГКО не использовалась информация, допуск к которой ограничен, либо специалисты ГБУ ЛО «ЛенКадОценка» не были уведомлены о таких ограничениях.

Исполнитель при проведении ГКО руководствовался информацией, полученной из официальных источников:

в качестве Перечня объектов недвижимости, подлежащих ГКО, сформированного в соответствии со статьей 13 Федерального закона № 237-ФЗ, признается Перечень, направленный Леноблкомимуществом 09.02.2022 № 14-1045/2022 в адрес ГБУ ЛО «ЛенКадОценка» (копия письма приведена в Приложении 1.3). Определение кадастровой стоимости Объектов, подлежащих ГКО, осуществлялось исходя из количественных и качественных характеристик объектов, указанных в Перечне, а также информации, необходимой для проведения оценки Объектов, подлежащих ГКО, сбор и анализ которой осуществляли специалисты ГБУ ЛО «ЛенКадОценка»;

вся информация, полученная от ИОГВ, ОМСУ, ТУ Росреестра и Кадастровой палаты в письменном, устном или электронном виде и не вступающая в противоречие с профессиональным опытом специалистов ГБУ ЛО «ЛенКадОценка», рассматривалась как достоверная. В случае получения взаимоисключающих, неполных или недостоверных сведений, направлялись повторные либо уточняющие запросы на предоставление дополнительных сведений;

информация, полученная от ИОГВ, а также подведомственных им учреждений и организаций, ОМСУ, ТУ Росреестра, Кадастровой палаты и иных источников, содержащих сведения доказательного значения, после даты оценки, но отражающая информацию по состоянию на дату оценки в отношении количественных или качественных характеристик Объектов, подлежащих ГКО, считается достаточной и достоверной для целей проведения ГКО и возможной к использованию при проведении оценки;

неиспользование копий правоустанавливающих документов, правоподтверждающих документов, копий межевых планов и иных документов не оказывает существенного влияния на точность и обоснованность результатов оценки Объектов, подлежащих ГКО, для установления кадастровой стоимости для целей налогообложения и не может служить причиной признания результатов недостоверными;

информация о событиях, произошедших после даты определения кадастровой стоимости, не может быть использована для определения кадастровой стоимости, за исключением случаев ее использования для подтверждения тенденций, сложившихся на дату определения кадастровой стоимости, когда такая информация соответствует сложившимся ожиданиям рынка на дату определения кадастровой стоимости.

ГКО проводится в отношении объектов недвижимости, учтенных в ЕГРН и представленных к определению кадастровой стоимости в Перечне. Объекты, не представленные в Перечне Объектов, подлежащих ГКО, не оцениваются, что не является ошибкой настоящего Отчета.

Согласно части 1 статьи 12 Федерального закона № 237-ФЗ подготовка к проведению государственной кадастровой оценки осуществляется бюджетным учреждением на постоянной основе, при этом декларации и обращения, поступившие после 01.01.2022 в отношении Объектов, подлежащих ГКО, будут учитываться при подготовке в последующем, при определении стоимости на дату следующей кадастровой оценки. В рамках определения кадастровой стоимости по состоянию на 01.01.2022 г. такие декларации и обращения не учитывались.

Исполнитель не обязан и не проводит натурного осмотра, специальных экспертиз (в том числе экологических и др.) и исходит из предположения оботсутствии каких-либо скрытых фактов, влияющих на величину определяемой кадастровой стоимости Объектов, подлежащих ГКО, которые не содержались в составе переданной информации. На Исполнителе не лежит обязанность обнаружения таких фактов, как и ответственность в случае их обнаружения.

Факторы удаленности Объектов от локальных центров, объектов, оказывающих влияние на результат определения кадастровой стоимости (административных, культурных, торговых объектов, остановок общественного транспорта, водных объектов и т.п.), – принимаются с использованием ЦТК единообразно как для Объектов, подлежащих ГКО, так и для объектов-аналогов. Несовпадение мнения конкретного Правообладателя в отношении расстояния (удаленности) до указанных объектов не следует рассматривать как ошибку при определении стоимости.

Исполнитель не несет ответственности за юридическое описание имущественных прав на Объекты оценки. Объекты оценки и имущественные права на них рассматриваются свободными от каких-либо претензий или ограничений, за исключением земельных участков, расположенных в зонах особого режима использования.

Определение кадастровой стоимости Объектов, подлежащих ГКО, базируется на предположении о том, что все оцениваемые Объекты имеют Правообладателя.

Возможные ошибки (в том числе реестровые и технические) и в качественных, и в количественных характеристиках объектов недвижимости, содержащиеся в ЕГРН и отраженные в Перечне Объектов оценки, не исправлялись по причине отсутствия полномочий у ГБУ ЛО «ЛенКадОценка» на внесение изменений в сведения, содержащиеся в ЕГРН, однако в случае выявления таких ошибок орган регистрации прав и/или ОМСУ письменно уведомлялись о возможном выявлении ошибки (в том числе реестровой и технической).

Для идентификации (геопривязки) Объектов, подлежащих ГКО, используется информация, содержащаяся в Перечне Объектов оценки (координатная привязка, кадастровый номер, адрес, номер кадастрового квартала, описание местоположения и т.д.), а также геоинформационные слои, созданные работниками ГБУ ЛО «ЛенКадОценка». В случае выявления противоречий графической и семантической информации Перечня о местоположении объектов недвижимости, геопривязка осуществлялась сопоставлением с картографической основой пространственного представления Объектов, подлежащих ГКО, проводилась проверка взаиморасположения уточняемых объектов недвижимости со смежными земельными участками:

если границы уточняемых земельных участков располагались корректно относительно смежных земельных участков и данных картографической основы, то приоритетным оставались сведения о географическом положении таких объектов;

если границы уточняемых земельных участков имели пересечения со смежными земельными участками или их положение на картоснове определялось некорректно (границы объекта накладывались на территории лесов, водных объектов, пустошей и т.п.), то географическое положение для таких земельных участков определялось при помощи семантической информации данных Перечня.

При отсутствии в графической части Перечня сведений о местоположении Объектов оценки, геопривязка осуществлялась по следующим правилам:

для земельных участков, адресные сведения которых достаточны и позволяют установить местоположение с точностью до улицы, проспекта, населенного пункта, СОД образования, при помощи сервиса геокодирования. Данный сервис позволяет установить координаты центра объекта по его адресным характеристикам;

для земельных участков, адресные сведения которых установлены до поселения или района субъекта (т.е. недостаточны для определения точного местоположения) или вовсе отсутствуют в ЕГРН, при помощи привязки к геометрическому центру соответствующего кадастрового квартала;

для земельных участков, адресные сведения которых установлены до поселения или района субъекта (т.е. недостаточны для определения местоположения наиболее точно) или вовсе отсутствуют в ЕГРН, а также в структуре кадастрового номера которых указан нулевой квартал или район, геопривязка осуществлялась по установленному в ЕГРН адресу к геометрическому центру поселения или района субъекта, при помощи геоинформационных слоев, созданных в том числе сотрудниками ГБУ ЛО «ЛенКадОценка».

Графические образы Объектов, подлежащих ГКО, для унификации и удобства работы по определению характеристик ценообразующих факторов, были преобразованы в центроиды – «центры масс» геометрических фигур, точный географический центр некоторой области (полигона) или центр распределения точек (для треугольника – точка пересечения медиан, для прямоугольника – точка пересечения средних линий и т.д.).

Расстояния до объектов, определяющих ценообразующие факторы, измерялись по прямой линии или с использованием существующих дорог при помощи построения картографической сетки. Данная сетка представляет собой квадраты размерами 500х500 м, покрывающие всю территорию Ленинградской области. Считается, что расстояние до объектов, определяющих ценообразующие факторы, от каждого из центров Объектов оценки возможно заменить расстоянием от центров квадратов картографической сетки, в которых расположены такие объекты. При этом погрешность измерений расстояния будет невелика.

Использование для измерения расстояний информации о границах участков (Объектов, подлежащих ГКО) может привести к существенно большей погрешности, связанной с размерами и геометрией участков, а также затруднительно по причине отсутствия графических образов границ почти у 30% Объектов, подлежащих ГКО.

Расчет расстояний – удаленности Объектов, подлежащих ГКО, от объектов, способных повлиять на стоимостные характеристики Объектов оценки, – производился от центроида картографической сетки, до ближайшей точки ближайшего объекта (границы или центроида, более подробно описано в разделе описания ценообразующих факторов) соответствующего слоя ценообразующего фактора.

В случаях, когда центроид графического образа Объекта, подлежащего ГКО, располагался в границах территории, занятой объектом, определяющим ценообразующие факторы, расстояние принималось равным нулю.

Все расстояния до объектов, определяющих ценообразующие факторы, определены с точностью до метра. Несовпадение расстояний, приводимых в офертах объектов-аналогов, расстояний, которые оцениваются Правообладателями объектов, не является ошибкой – для целей расчета все расстояния, как для Объектов, подлежащих ГКО, так и для объектов-аналогов, рассчитывались по одному алгоритму.

Привязка к карте объектов-аналогов осуществлялась по их кадастровому номеру или указанным в базе данных рыночной информации координатам объекта недвижимости. При отсутствии таких сведений геопривязка производилась по номеру кадастрового квартала (его геометрическому центру) или описанию местоположения объекта-аналога с помощью сервиса геокодирования (по указанному в оферте адресу). Возможные отклонения месторасположения отдельных объектов-аналогов от их фактической локации не должны существенным образом сказаться на результате ГКО ввиду использования большого количества объектов-аналогов. С учетом того, что при отсутствии иной информации привязка таких объектов осуществлялась по геометрическому центру кадастрового квартала (вне красных линий), возможные отклонения относительно фактического расположения могут привести к незначительному снижению кадастровой стоимости.

При расчете значений ценообразующих факторов Объектов, подлежащих ГКО, были использованы геоинформационные слои, разработанные специалистами Учреждения, а также данные из открытых источников, в том числе публичные карты, а также карты панорамного вида (http://maps.yandex.ru, https://www.google.ru/maps) и космоснимки.

В Перечне отсутствуют данные о состоянии и возможности использования земельных участков без каких-либо дополнительных затрат. Оценка проводилась исходя из допущения, что все земельные участки используются или могут быть использованы без дополнительных затрат, связанных с их освоением. Исключением выступают Объекты, сведения о состоянии которых были поданы Исполнителю в виде деклараций, обращений от Правообладателей объектов недвижимости, а также предоставленной письменно информации ИОГВ и ОМСУ.

При проведении государственной кадастровой оценки специалисты ГБУ ЛО «ЛенКадОценка» исходят из допущения, что Объекты оценки являются типичными и схожими с объектами-аналогами, представленными на рынке, имеют схожие характеристики, что позволяет провести группировку. При определении кадастровой стоимости не учитываются уникальные характеристики каждого конкретного Объекта оценки, кроме случаев предоставления данных характеристик в Перечне Объектов, подлежащих ГКО, в декларациях или обращениях Правообладателей объектов недвижимости, информации, поступившей от ИОГВ и ОМСУ.

Сведения об обеспеченности инженерными коммуникациями в отношении каждого земельного участка принимаются исходя из ответов ОМСУ в отношении обеспеченности инженерными коммуникациями объектов недвижимости в границах сельских населенных пунктов или кадастровых кварталов. В случае преимущественного наличия в кадастровом квартале одной или нескольких систем инженерного обеспечения считается, что все Объекты, расположенные в границах этого квартала, обеспечены этими системами. При этом в отношении всех рассматриваемых Объектов наличие инженерного обеспечения рассматривалось с точки зрения необходимого и достаточного для функционирования конкретного ВРИ. Возможные излишки мощностей, фактически выделенные Правообладателям ЗУ, в расчете не учитывались. В случае отсутствия в ОМСУ сведений об инженерной обеспеченности земельных участков факт наличия/отсутствия коммуникаций принимался на основании данных открытых источников (оферт, сайтов девелоперов, агентств недвижимости и т.п.). При отсутствии информации на вышеуказанных ресурсах анализу подлежали документы территориального планирования и открытые сведения ресурсоснабжающих организаций, а также сведения об объектах капитального строительства, расположенных в границах рассматриваемых земельных участков.

В случае уточнения сведений о наличии или отсутствии инженерных коммуникаций у конкретных объектов, влияние и вклад в стоимость ценообразующих факторов, включенных в модель кадастровой оценки и характеризующих обеспеченность территории центральными коммуникациями, соответствуют влиянию и вкладу в стоимость ценообразующих факторов, характеризующих обеспеченность объектов соответствующими центральными коммуникациями (газоснабжение, водоснабжение, канализация, теплоснабжение, электроснабжение). Допущение обусловлено отсутствием сведений о наличии или отсутствии инженерных коммуникаций в отношении всех Объектов, подлежащих ГКО, а также необходимостью корректировки стоимости в случае поступления соответствующих уточнений.

ЦОФ «Коэффициент протяженности земельного участка по данным геоинформационных систем (ГИС)» (Приложение 3 МУ) изначально предназначен для установления ВРИ при наличии сведений о площади участка и длине периметра. В сведениях ЕГРН для большого количества объектов оценки не было предоставлено графических данных о местоположении, вследствие чего отсутствовала возможность рассчитать длину периметра, соответственно, определение данного ЦОФ при отсутствии сведений о координатах невозможно.

Определение кадастровой стоимости Объектов оценки проводилось исходя из допущения, что состояние Объектов, подлежащих ГКО, в среднем соответствует состоянию объектов-аналогов. Данное допущение исходит из того, что коэффициент использования территории, обеспеченность системами электроснабжения, водоснабжения, канализации, газоснабжения, теплоснабжения, а также иные характеристики являются типичными (аналогичными) и характерными как для Объектов оценки, так и для объектов-аналогов подобного вида использования, расположенных в подобных локациях и отнесенных к одной территориальной или ценовой зоне.

2.9.3. Допущения, касающиеся методов (способов) определения кадастровой стоимости

В части земельных участков сегментов «Сельскохозяйственное использование» и «Использование лесов» оценочных (расчетных) подгрупп СХИ-1 (Сельскохозяйственное использование), СХИ-2 (Рыбоводство) и ЛЕС (Использование лесов (рубка)), соответственно, применялся доходный подход к оценке. В отношении земельных участков, отнесенных к данным оценочным подгруппам, объем рыночной информации позволяет проводить необходимый для последующих расчетов анализ доходов (с учетом урожайности/продуктивности определенной культуры, цен на соответствующую продукцию) и затрат (на возделывание и уборку сельскохозяйственной продукции, разведение рыбы, восстановление лесных насаждений) в указанных сегментах рынка. В отношении подгрупп СХИ-1 и СХИ-2 использован метод капитализации, в отношении подгруппы ЛЕС – метод дисконтирования денежных потоков.

Затратный подход к оценке применен для земельных участков, в отношении которых отсутствуют рыночные данные как в сегменте продажи, так и аренды, в границах которых отсутствует хозяйственная деятельность, либо она относится к сфере обеспечения обороны и безопасности, имеет специальную или ритуальную направленность. Кадастровая стоимость таких земельных участков была определена на минимально возможном уровне, который формируется с учетом затрат на межевание и оформление прав на земельный участок.

В отношении остальных земельных участков при определении кадастровой стоимости использовался сравнительный подход. При реализации сравнительного подхода применялись следующие методы:

метод статистического (регрессионного) моделирования;

метод моделирования на основе УПКС;

метод эталонного объекта.

Кадастровая стоимость объектов оценки определена в размере их рыночной стоимости, если в их отношении в соответствии со статьей 22.1 Федерального закона № 237-ФЗ ГБУ ЛО «ЛенКадОценка» приняты Решения об установлении кадастровых стоимостей земельных участков в размере их рыночной стоимости, при этом рыночная стоимость таких объектов рассчитана по состоянию на 01.01.2022 г.

2.9.4. Допущения, касающиеся определения видов разрешенного использования и группировки объектов оценки

При определении кадастровой стоимости объекта недвижимости бюджетное Учреждение исходит из того, что использование такого объекта недвижимости в соответствии с его разрешенным использованием и назначением может быть продолжено без нарушения требований законодательства. Определение кадастровой стоимости объекта недвижимости осуществляется на основе того из определенных (установленных) для него видов использования, который позволяет использовать его наиболее эффективно, что приводит к максимизации его стоимости.

В силу унаследования ЕГРН исторически сложившихся несоответствий ВРИ ЗУ категориям земель, на которых они расположены (например, расположение СОД, ИЖС на землях промышленности, ООТиО), оценка проводилась в разрезе определенного вида использования.

При группировке объектов недвижимости Исполнитель руководствуется комплексной информацией и в каждом конкретном случае принимает решение в зависимости от объема и характера предоставленной информации. Группировка незастроенных земельных участков производилась в соответствии с их ВРИ, содержащимся в ЕГРН, а застроенных – также с учетом назначения объектов капитального строительства, учтенных в их границах (при возможности установления привязки объектов капитального строительства к земельным участкам). В отношении незастроенных участков, а также участков, в отношении которых не представляется возможным выявить назначение застройки ОКС, в случае совпадения содержательной части записей в Перечне, касающихся вида разрешенного использования, расчетный код присваивается исходя из сведений Перечня. Исключение составляют случаи, когда ИОГВ, ОМСУ, либо Правообладатель объекта предоставляет информацию в отношении несоответствия сведений ЕГРН фактическому использованию. В случае противоречивых, неполных или абстрактных записей в Перечне Объектов, подлежащих ГКО, направлялись запросы в ОМСУ, ТУ Росреестра и Кадастровую палату с целью уточнения вида использования. Параллельно с направлением запросов работниками ГБУ ЛО «ЛенКадОценка» проводится проверка с использованием открытых источников информации. Расчетный код вида использования присваивается исходя из собранной информации и полученных ответов.

Группировка земельных участков сельскохозяйственного назначения проводится исходя из характеристик участков (анализ площади, степени освоения, залесенности, наличия застройки и т.п.) в предположении продолжения использования этих участков для сельскохозяйственного производства или сельскохозяйственного использования. При наличии у Исполнителя информации о фактическом использовании таких участков под иные виды деятельности (застройка садовыми, жилыми домами, объектами производственного, коммерческого или иного назначения) расчет проводится исходя из выявленного вида застройки.

В государственном кадастровом учете земельных участков длительное время, включая период приватизации этих объектов, не разделялись понятия сельскохозяйственное использование, исключающее застройку участков объектами капитального строительства, и сельскохозяйственное производство, допускающее застройку участков объектами, предназначенными для обеспечения сельскохозяйственной деятельности, временного хранения и переработки продукции сельхозпроизводства. В результате чего значительное число земельных участков – угодий, не предполагающих и не допускающих их застройку, отражены в сведениях ЕГРН как участки сельхозпроизводства, застройка которых и осуществление деятельности, отличной от растениеводства (включая выращивание кормов для скота), возможны. Государственная кадастровая оценка таких участков проводилась в соответствии со сведениями Перечня ЕГРН, ответами ОМСУ, ИОГВ в части подтверждения вида использования участков в полном соответствии с действующим законодательством. Так, в соответствии с МУ для участков сельскохозяйственного использования, относящихся к 1 сегменту «Сельскохозяйственное использование», и допускающих застройку объектами капитального строительства, относится код вида использования 01:070 «Животноводство в целом. Связанно с производством продукции животноводства, в том числе сенокошение, выпас сельскохозяйственных животных, разведение племенных животных, производство и использование племенной продукции (материала), размещение зданий, сооружений, используемых для содержания и разведения сельскохозяйственных животных, производства, хранения и первичной переработки сельскохозяйственной продукции. Включает коды расчета вида использования 01.080 - 01.086». Все остальные виды использования, относящиеся к 1 Сегменту, исключают застройку участков. Участки, предназначенные для сельскохозяйственного производства, допускающие застройку объектами капитального строительства, в Методических указаниях отнесены к 6 сегменту «Производственная деятельность». При этом, виды использования этих участков (коды 01:087 – 01:112) рассматриваются как специальная производственная деятельность и их оценка проводилась в составе самостоятельной оценочной подгруппы.

По результатам обработки обращений в адрес ГБУ ЛО «ЛенКадОценка» от заинтересованных лиц, включая правообладателей объектов, а также писем ОМСУ в части уточнения (проверки) вида использования отдельных земельных участков, специалистами ГБУ ЛО «ЛенКадОценка» проводилась проверка заявленных сведений и уточнение результатов расчета кадастровой стоимости в отношении конкретных земельных участков. При этом, в случаях незначительного процента застройки (отношения площади застройки к площади участка) и наличия подтверждения использования участка под сельскохозяйственное использование, такие участки группировались в расчетную группу (подгруппу), включающую код 01:070. Кадастровая стоимость этих участков определена в уровне цен участков, застройка которых невозможна. В случае выявленных противоречий сведений о земельных участках, представленных в обращениях, письмах ОМСУ и ИОГВ, правилам землепользования и застройки, генеральным планам поселений, утвержденным на дату определения кадастровой стоимости, а также фактическому использованию участков (в том числе по данным открытых источников, включая космоснимки), а также в случае значительного процента застройки территории, такие участки относились к расчетной подгруппе сельскохозяйственного производственного назначения. Наличие существенного расхождения в кадастровой стоимости объектов, отраженных в ЕГРН как сельскохозяйственное производство, не является ошибкой, а лишь отражает особенности учета в ЕГРН сведений об объектах недвижимости данного вида использования.

При наличии на оцениваемом земельном участке объектов капитального строительства расчетной группы «Многоэтажная жилая застройка» подгруппы устанавливаются в зависимости от фактической этажности здания: мало-, средне-, многоэтажная и высотная застройка; при отсутствии объекта капитального строительства и информации о его этажности подгруппа определяется исходя из преобладающей этажности застройки территории кадастрового квартала и(или) ближайшего окружения.

Вид использования объекта недвижимости определяется по согласованию (уточнению, проверке) с ОМСУ, на территории которых расположены объекты недвижимости, а также ИОГВ, на основе письменного подтверждения указанных органов. По результатам обработки Перечня объектов оценки Учреждением были сформированы и направлены запросы о согласовании/подтверждении видов использования объектов недвижимости, подлежащих кадастровой оценке. При отсутствии ответов от ОМСУ расчет производился на сведениях о виде использования Объектов, подлежащих ГКО, установленным специалистами ГБУ ЛО «ЛенКадОценка» согласно перечню.

2.9.5. Допущения, касающиеся результатов оценки

Удельные значения кадастровой стоимости округляются до двух знаков после запятой, значение кадастровой стоимости Объекта оценки – до двух знаков после запятой (до копеек).

Расчеты, включая промежуточные, произведены с использованием средств ИС и Microsoft® Excel® 2016. Итоговый результат (величина кадастровой стоимости) зависит от точности вычисления значений ценообразующих факторов моделей. Воспроизведение расчетов на калькуляторе может приводить к незначительному отклонению от результата расчетов в Отчете, что не является ошибкой. Правила округления значений, используемых в алгоритмах определения кадастровой стоимости, приведены в разделах, посвященных результатам ГКО.

Настоящий Отчет подготовлен с использованием программных продуктов: Государственная информационная система «Государственная кадастровая оценка объектов недвижимости Ленинградской области» (Федеральной службой по интеллектуальной собственности (Роспатент) осуществлена государственная регистрация программы для электронных вычислительных машин, и получены свидетельства о государственной регистрации программ: «Программный комплекс Государственная кадастровая оценка объектов недвижимости Ленинградской области. Вер. 2020»; «Программный компонент ГКО ЛО. Комплекс автоматизированных рабочих мест. Вер. 2020»; «Программный компонент ГКО ЛО. Сервер. Вер. 2020»; «Программный компонент ГКО ЛО. Сервисные функции. Вер. 2020»), Microsoft® Word и Microsoft® Excel программного комплекса Microsoft® Office, 64-разрядная версия. С помощью указанных программ формируются текстовые файлы с расширением *.docx и табличные файлы с расширением *.xlsx. В соответствии с Требованиями к отчету текстовые части и таблицы приложений к Отчету формируются в формате Open Document для офисных приложений в версии, актуальной на дату составления Отчета, в связи с чем с помощью указанных программных продуктов компании Microsoft® все имеющиеся текстовые и табличные файлы в Отчете преобразуются в формат Open Document с разрешением для текстовых документов *.odt и табличных документов *.ods. Из-за возможной несовместимости форматов *.odt, *.ods и *.xls, *.pdf, при сохранении исходных файлов в формат Open Document и, как следствие, возможного некорректного отображения некоторой информации в формате Open Document приоритетными необходимо считать файлы в формате *pdf, *.xlsx.

Перечень оговоренных выше допущений не является исчерпывающим и, при необходимости, те или иные допущения или ограничительные условия могут быть оговорены непосредственно в других разделах Отчета.

3. Расчетная глава

3.1. Анализ информации о рынке объектов недвижимости (в том числе анализ информации, не относящейся непосредственно к объектам недвижимости, подлежащим государственной кадастровой оценке, но влияющей на их стоимость)

В соответствии с пунктом 26 Методических указаний для определения кадастровой стоимости бюджетным учреждением осуществляется сбор и анализ информации о рынке объектов недвижимости, а также анализ информации, не относящейся непосредственно к объектам недвижимости, но влияющей на их стоимость, в том числе:

1) информации о факторах, оказывающих влияние на стоимость объектов недвижимости, в том числе об экономических, социальных, экологических (далее - информация о внешней среде объектов недвижимости);

2) информации о рынке объектов недвижимости, в том числе о сделках (предложениях) на рынке объектов недвижимости, включая информацию о факторах, влияющих на цены и объем сделок (предложений);

3) информации, необходимой для определения кадастровой стоимости объектов недвижимости в рамках различных подходов к оценке.

3.1.1. Анализ информации об экономических, социальных, экологических и прочих факторах, оказывающих влияние на стоимость объектов недвижимости

В соответствии с пунктом 26.1 Методических указаний к информации о внешней среде объектов недвижимости относится информация, характеризующая состояние социально-экономического развития Российской Федерации, субъекта Российской Федерации, муниципального образования, тенденции развития указанных муниципальных образований субъекта Российской Федерации, в границах которого проводится государственная кадастровая оценка, содержащаяся в том числе в документации по планировке территории и градостроительного зонирования, действующих градостроительных регламентах.

Информация о внешней среде объектов недвижимости должна быть получена из официальных источников в соответствии с Федеральным законом от 03.07.2016 № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке».

3.1.1.1. Обзор социально-экономического положения Российской Федерации в 2021 году

По оценке Минэкономразвития России5 https://www.economy.gov.ru/material/directions/makroec/ekonomicheskie_obzory/_o_tekushchey_situacii_v_rossiyskoy_ekonomike_dekabr_2021_yanvar_2022_goda.html , в 2021 г. ВВП вырос на 4,6%, полностью компенсировав снижение на -2,7% в 2020 г. В декабре 2021 г. рост ВВП сохранялся на высоких уровнях: 4,3% г/г (после 5,3% г/г в ноябре, 4,9% г/г в октябре и 4,3% г/г в 3 кв. 2021 г.), несмотря на высокую базу декабря 2020 года. В результате по отношению к соответствующему месяцу допандемического 2019 г. экономический рост в декабре ускорился до 4,6% после 3,1% в ноябре.

Вклад в восстановление экономики в 2021 г. внесли как производственные отрасли, так и отрасли, ориентированные на потребительский спрос.

Промышленное производство по итогам 2021 г. выросло на 5,3% (после падения на -2,1% годом ранее). Вклад в рост внесли как добывающая, так и обрабатывающая промышленность (+4,8% и +5,0% соответственно). При этом добыча полезных ископаемых в целом по итогам 2021 г. до конца не отыграла снижение 2020 г. (-6,5%), что связано с действующими ограничениями в рамках сделки ОПЕК+. Выпуск обрабатывающей промышленности в течение всего 2021 года уверенно превышал уровни двухлетней давности, а к концу года его рост к аналогичным месяцам допандемического 2019 г. превысил 10% (декабрь: 14,2%).

Объем строительных работ по итогам 2021 г. вырос на 6,0% (после роста в 2020 году на 0,7%). В ноябре–декабре 2021 г. темпы роста существенно ускорились (до 8,7% г/г и 8,4% г/г соответственно).

Грузооборот транспорта по итогам 2021 года увеличился на 5,3% (2020 год: - 4,7%). Восстановление было обеспечено как показателями трубопроводного транспорта (в условиях планового увеличения добычи нефти и роста внутреннего и внешнего спроса на газ), так и прочими видами транспорта.

Единственной крупной отраслью, которая в 2021 г. продемонстрировала спад, стало сельское хозяйство (-0,9% после +1,3% в 2020 году). Снижение выпуска сельхозпродукции связано, в первую очередь, с сокращением урожая ряда культур (зерновые, картофель и овощи), а также замедлением роста производства животноводческой продукции (по мясу, молоку и яйцам в целом за 2021 год зафиксирована околонулевая динамика). Вместе с тем в конце года отставание от уровней 2020 г. сократилось (4 кв. 2021 г.: +6,7% г/г), что было обусловлено сдвигом уборочной кампании на более поздние сроки из-за погодных условий в прошедшем году.

Показатели потребительского спроса продемонстрировали уверенный восстановительный рост. В 2021 г., оборот розничной торговли увеличился на 7,3% (-3,2% в 2020 г.), объем платных услуг населению – на 17,6% (-14,8% в 2020 г.), оборот общественного питания – на 23,5% (-22,6%, неполное восстановление сектора связано, в том числе, с карантинными ограничениями, действовавшими в ряде регионов).

Поддержку потребительскому спросу в течение 2020 г. оказывало последовательное улучшение ситуации на рынке труда. В декабре 2021 г. уровень безработицы (по методологии МОТ) оставался на историческом минимуме - 4,3% от рабочей силы. Численность занятых превысила 70,8 млн человек в декабре 2020 г., увеличившись до 72,5 млн человек в декабре 2021 г. Реальные заработные платы в ноябре 2021 г. выросли на 3,4% г/г (к ноябрю допандемического 2019 г. рост на 3,6%), за 11 месяцев – на 2,8% г/г (+5,0% к аналогичному периоду допандемического 2019 года).

Улучшение ситуации на рынке труда оказало поддержку реальным денежным доходам населения, которые, по оценке Росстата, выросли в 2021 г. на 3,4% (в 2020 г., по уточненным данным, падение составило -1,4%). Значимый вклад в рост реальных доходов (порядка 1 п.п.) также внесли разовые социальные выплаты на школьников в августе 2021 г., и пенсионерам и военнослужащим в сентябре 2021 г.

Поддержку внутреннему спросу (как потребительскому, так и инвестиционному) в 2021 г. оказывала динамика кредитования. Кредит экономике в декабре вырос на 16,2% г/г6 Показатели динамики кредитного портфеля приведены с исключением валютной переоценки (ноябрь: 15,2% г/г, 4 кв.: 15,5%). В 2021 г. продолжился рост корпоративного кредитования (12,7% г/г в декабре, 11,8% г/г в ноябре) и потребительского кредитования (19,4% г/г в декабре, 19,0% г/г в ноябре). В 2021 г выросло ипотечное кредитование (на 26,5% г/г в декабре и на 25,0% г/г в ноябре).

Расходы бюджетной системы за январь–декабрь 2021 г. превысили уровень 2020 г. на +11,6%, или +4,9 трлн рублей (к 2019 г.: +27,2% или +10,1 трлн рублей). Одновременно в условиях восстановления экономики в 2021 г. росли и доходы бюджетной системы (прирост к 2020 г. +26,9% или +10,2 трлн рублей; к 2019 г.: +22,8% или +8,9 трлн рублей), в том числе ненефтегазовые (прирост к 2020 г. +19,5% или +6,4 трлн рублей; к 2019 г.: +25,0% или +7,8 трлн рублей). По итогам исполнения бюджетов за январь–декабрь 2021 г. профицит бюджетной системы составил 1,0 трлн рублей, что значительно лучше 2020 г. (бюджетная система была исполнена с дефицитом 4,3 трлн рублей), однако ниже аналогичного показателя в 2019 г. (профицит – 2,1 трлн рублей).

Сохранение высокого уровня мировых цен на ключевые товары российского экспорта с начала 2021 г. (как топливно-энергетические, так и прочие), наряду с увеличением реальных объемов экспорта и умеренным отрицательным сальдо баланса услуг в условиях сохранения ограничений на международные поездки, привели к расширению положительного сальдо счета текущих операций (120,3 млрд долл. США в январе–декабре 2021 г. по сравнению с 36,0 млрд долл. США в аналогичном периоде 2020 г. и 65,4 млрд долл. США в аналогичном периоде 2019 года).

Основные показатели приведены в следующих таблицах.

Таблица 27. Показатели деловой активности

Таблица 28. Показатели кредитной активности и финансовых рынков

Промышленное производство7 https://www.economy.gov.ru/material/directions/makroec/ekonomicheskie_obzory/o_dinamike_promyshlennogo_proizvodstva_yanvar_2022_goda.html

Промышленное производство по итогам 2021 г. выросло на 5,3%, полностью отыграв падение 2020 года (-2,1%). При этом в конце 2021 г., после окончания восстановительной фазы, выпуск промышленности продолжил уверенно расти: на 6,1% г/г в декабре после 7,6% г/г в ноябре (к аналогичным месяцам допандемического 2019 года – рост на 10,0% и 6,5% соответственно).

Основной вклад в рост промышленного производства по итогам 2021 года внесла обрабатывающая промышленность, выпуск которой увеличился на 5,0% после роста на 1,3% годом ранее. Продолжилось устойчивое расширение выпуска в ключевых несырьевых отраслях: химическом комплексе (+7,1%, в том числе в фармацевтике: +11,5%), пищевой промышленности (+3,9%), машиностроении (+9,7%), деревообработке (+8,7%), легкой промышленности (+6,0%).

В декабре 2021 г. выпуск обрабатывающей промышленности вырос на 4,3% г/г после 6,1% г/г в ноябре того же года, при этом по отношению к аналогичному месяцу 2019 года рост ускорился до 14,2% после 9,8%, главным образом, за счет улучшения динамики машиностроительного комплекса, химической отрасли и металлургии.

Добыча полезных ископаемых, несмотря на рост на 4,8% по итогам 2021 года в условиях действия соглашения в рамках ОПЕК+ не преодолела спад 2020 года
(-6,5%). Вместе с тем к концу 2020 г. по мере планового ослабления ограничений на добычу нефти в рамках сделки ОПЕК+, а также увеличения добычи газа выпуск добывающего комплекса вышел в плюс по отношению к 2019 году. В декабре 2021 г. прирост выпуска составил 10,0% г/г (+3,4% к декабрю 2019 г.), в том числе добыча нефти, включая газовый конденсат, в натуральном выражении выросла на 2,1% г/г, добыча природного газа – на 10,6% г/г. Положительный вклад в увеличение выпуска добывающих отраслей также внес рост в сфере предоставления услуг в области добычи полезных ископаемых.

В условиях активного восстановления экономики в 2021 г. опережающими темпами также росли электроэнергетика и водоснабжение: сектор обеспечения электроэнергией, газом и паром по итогам января–декабря 2021 г. показал рост на 6,8% г/г, сектор водоснабжения, водоотведения и утилизации отходов – на 15,8% г/г.

Таблица 29. Показатели промышленного производства

Индекс потребительских цен8 https://rosstat.gov.ru/storage/mediabank/1_12-01-2022.html

По данным Росстата потребительская инфляция по итогам 2021 года составила 8,39%.

В декабре 2021 года по сравнению с ноябрем 2021 года индекс потребительских цен составил 100,82%, по сравнению с декабрем 2020 г. – 108,39% (в декабре 2020 года – 100,83%, по сравнению с декабрем 2019 года – 104,91%).

Таблица 30. Индексы потребительских цен (в процентах)

Декабрь 2021 г. к	2021 г. к 2020 г.	Справочно

декабрь 2020 г. к	2020 г. к 2019 г.

ноябрю 2021 г.	декабрю 2020 г.

ноябрю 2020 г.	декабрю 2019 г.

Индекс потребительских цен	100,82	108,39	106,69	100,83	104,91	103,38
в том числе на:
товары	101,02	109,68	107,80	100,98	105,77	103,63
продовольственные товары	101,36	110,62	108,41	101,53	106,69	103,91
продовольственные товары без плодоовощной продукции	101,07	110,24	107,87	100,70	105,44	103,68
плодоовощная продукция	103,55	113,98	112,66	108,46	117,40	105,52
непродовольственные товары	100,64	108,58	107,12	100,40	104,79	103,32
услуги	100,26	104,98	103,82	100,42	102,70	102,72
Базовый индекс потребительских цен	100,63	108,89	106,69	100,46	104,21	103,11

Рост потребительских цен в 2021 г. на 0,9% и более зафиксирован в 41 субъекте Российской Федерации. В наибольшей степени (на 1,4%) – в Республике Коми в связи с удорожанием продуктов питания на 2,4%. Минимальный рост потребительских цен отмечен в Тюменской области (кроме автономных округов) – на 0,1%.

В Москве с начала 2021 г. года прирост цен составил 7,1%, Санкт-Петербурге – на 8,7%.

Рисунок 17. Индекс потребительских цен

Рынок недвижимости Российской Федерации

Рынок жилой недвижимости

Многоквартирные жилые дома. Новое строительство9 https://expert.ru/expert/2022/03/okhlazhdeniye-posle-goda-rekordov/ .

В 2021 г. был установлен ипотечный рекорд: выдано ипотечных кредитов на 5,5 трлн рублей, на четверть больше, чем в 2020 году. Резко подорожало жилье: средняя цена новостроек в крупных городах страны выросла сразу на треть.

За 2021 год новостройки в крупных российских городах подорожали на 33%. Средняя цена впервые за историю наблюдений превысила 100 тыс. рублей за квадратный метр, составив 102,3 тыс. рублей. Рост цен фронтальный и затрагивает все крупные города страны. Главным фактором роста стала госпрограмма субсидированной ипотеки со ставкой 6,5%. Основной рост пришелся на первую половину 2021 г., когда программа еще не была ослаблена. На рост цен также повлиял переход региональных девелоперов на проектное финансирование с эскроу-счетами.

Некоторые города показали аномально высокие темпы удорожания жилья в 2021 г. Абсолютным лидером оказался Сочи, цены предложения в новостройках с 2020 г. удвоились. Средняя стоимость местных сочинских новостроек в конце 2021 г. составила 296 тыс. рублей за квадратный метр. Специфическим фактором роста стал мораторий на новое строительство, объявленный в городе. На этом фоне предложение новых квартир резко сократилось, с рынка ушли проекты, возводимые по незаконным схемам.

Цены на жилье в Сочи оказались выше цен в Москве. Так, в Имеретинской низменности на федеральной территории «Сириус», начато строительство комплекса Mantera Seaview Residence с ценами два-три миллиона рублей за квадратный метр — это соответствует ценам на самые дорогие уникальные объекты столичного рынка элитного жилья.

Кроме Сочи в лидерах по удорожанию новостроек в 2021 г. оказались Оренбург (+88%) и Краснодар (74%), где власти также пытаются навести порядок в области строительства. Более чем на 50% подорожали новостройки в Мурманске, Улан-Удэ, Твери, Новокузнецке и Калининграде. Меньше всего в цене прибавили Хабаровск (+3%), Нижний Тагил (+7%) и Махачкала (+9%). Лишь в шести городах с населением более 300 тыс. человек стоимость средней новостройки осталась ниже трех миллионов рублей: в Нижнем Тагиле, Магнитогорске, Махачкале, Оренбурге, Кирове и Волжском. Год назад таких городов было 19.

Драйвером удорожания жилья в стране, конечно, стала исторически дешевая ипотека. По данным ВТБ, объем выданных в 2021 году ипотечных кредитов в России достиг рекордной суммы — 5,69 трлн рублей, это более чем на четверть превышает результат 2020 года. По итогам года рекордной оказалась и общая задолженность россиян по ипотеке: она достигла 11,4 трлн рублей, увеличившись на четверть.

Многоквартирные жилые дома. Земельные участки10 https://rg.ru/2021/10/08/reg-cfo/developery-rekordno-zakupilis-zemlej-dlia-stroitelstva-zhilia.html .

Жилой сегмент недвижимости в 2021 г. стал лидером в общем объеме инвестиций. Доля инвестиций в данный сегмент составила 60%. В 2020 году показатель был равен 36%. При этом большая часть сделок была закрыта в Санкт-Петербурге - 57%, а не в Москве.

По данным Knight Frank, только в 3 кв. 2021 г. в Москве и Петербурге было заключено 24 крупных сделки купли-продажи земельных участков под застройку жильем, общей площадью более 320 га. В Москве, например, предполагается построить жилье или апартаменты на территории Московского завода радиотехнической аппаратуры, где может появиться более 0,5 млн кв.м жилья, также на территории Института стекла, улице Наметкина, Рублево-Успенском шоссе и др. В Санкт-Петербурге под жилье может пойти территория ликеро-водочного завода «Ливиз»11 https://www.vedomosti.ru/realty/articles/2021/08/15/882180-meste-zavoda . В целом только на этих 24 участках может быть построено более 2,6 млн кв.м жилья. Это почти на четверть больше, чем было введено в Москве и Петербурге за три летних месяца 2021 года.

Совсем не обязательно, что покупатели участков приступят к строительству немедленно. Земельный банк приобретается в долгосрочных целях, строительство на этих землях может начаться как в 2022 г., так и через несколько лет. Некоторые проекты будут реализовываться в течение десятилетия. Однако сейчас имеется общий позитивный настрой по отношению к жилому рынку, поэтому застройщики по возможности начнут строительство как можно быстрее.

По данным CBRE, рекордным за всю историю по вложениям в участки под жилое строительство, был 2 кв. 2021 г. (70,3 млрд рублей), в 3 кв. 2021 г. вложения составили 42 млрд рублей. Тем не менее вложения сохранились на исторически высоких уровнях, а результат 2021 г. стал максимальным за всю историю рынка12 https://rg.ru/2021/10/08/reg-cfo/developery-rekordno-zakupilis-zemlej-dlia-stroitelstva-zhilia.html .

Многоквартирные жилые дома. Вторичный рынок13 https://spb.cian.ru/stati-zhdat-li-peremen-na-vtorichnom-rynke-itogi-2021-goda-322764/ .

К концу 2021 г. после нескольких месяцев фактической стагнации рост цен на вторичном рынке квартир вновь ускорился. Льготная ипотека в 2020 г. и первой половине 2021 г. перетягивала интерес населения на первичный рынок. На вторичном рынке подобных стимулирующих программ не было, спрос и цены увеличивались не так стремительно.

В нижеприведенную выборку вошли 16 городов-миллионников. Данные получены из объявлений, опубликованных на сайте cian.ru.

Таблица 31. Динамика вторичного рынка МЖД

Динамика за год
ЦЕНЫ (средневзвешенная цена 1 кв. м в объявлении)	СПРОС (кол-во просмотров объявлений на сайте cian.ru)	ПРЕДЛОЖЕНИЕ (кол-во лотов в продаже)
Лидеры
Краснодар	+56%	Новосибирск	рост в 4,4 раза	Нижний Новгород	+15%
Казань	+33%	Омск	рост в 2,9 раз	Воронеж	+8%
Самара	+30%	Екатеринбург	рост в 2,4 раза	Санкт-Петербург	+8%
Аутсайдеры
Екатеринбург	+19%	Казань	-3%	Омск	-55%
Уфа	+17%	Воронеж	-5%	Ростов-на-Дону	-62%
Москва	+13%	Нижний Новгород	-10%	Краснодар	-65%

По данным Циан.Аналитики

В 2021 г. потенциальный спрос на вторичном рынке городов-миллионников оказался на 18% выше, чем в 2020 г. Всплеск активности пришелся на вторую половину 2021 г. после изменения условий по льготной ипотеке. Спрос на «вторичку» постепенно перетекает с первички, где «квадрат» продолжает дорожать, и ипотека уже не так выгодна, а в случае с Москвой и Санкт-Петербургом – вообще не актуальна.

Жилье на вторичном рынке выглядит привлекательным вариантом: цены увеличиваются более плавно, чем в новостройках, есть шансы договориться с продавцом о скидке. К концу 2021 г. сыграл роль и сезонный фактор — большинство планирующих в ближайшее время приобрести квартиру стараются совершить покупку до начала 2022 г. В итоге показатели спроса достигли значений 2020 г., когда на рынке была повышенная активность.

В трех городах (Воронеж, Казань и Нижний Новгород) показатели спроса в 2021 г. оказались ниже на 3–10%, чем в 2020 г. Здесь интерес к вторичному рынку еще не достиг уровня ажиотажного спроса 4 кв. 2020 г. Минимальный рост по сравнению с 2020 г. показали Москва (+8%) и Санкт-Петербург (+3%). Тут цены держатся на высоком уровне — изменение условий по льготной ипотеке привело к переводу взгляда покупателя не только на вторичный рынок, но и на рынок аренды.

Максимальную динамику показывают города Урала и Сибири: Екатеринбург, Челябинск, Омск, Новосибирск. Здесь количество просмотров объявлений увеличилось в 2021 г. в два и более раза, что связано не только с реальным ростом спроса, но и с изменениями в учете данных.

За 2021 г. объем предложения на вторичном рынке городов-миллионников сократился почти на треть (–31,9%). В конце 2020 г. количество лотов в продаже постоянно сокращалось, так как на рынке был повышенный спрос. В первой половине 2021 г. показатель, напротив, стал увеличиваться за счет замедления спроса, вывода на рынок инвестиционных лотов и наследственных квартир.

Многие старались купить жилье в новостройке, чтобы воспользоваться базовой версией льготной ипотеки. После пересмотра условий по программе летом 2021 г. объем предложения сократился, такое положение сохранялось до конца года. Увеличение интереса ко вторичному рынку привело к постепенному снижению количества лотов в продаже в июле–декабре 2021 г.

Рисунок 18. Динамика объема предложений на вторичном рынке в 2021 году

По данным Циан.Аналитики

Снижение объема предложения за 2021 г. отмечено для 12 из 16 городов-миллионников. Наибольшее падение (более 50%) характерно для Краснодара, Ростова-на-Дону, Омска. Сокращение предложения является одной из причин роста цен на рынке.

В четырех городах объем предложения за 2021 г. увеличился. Это Москва, Санкт-Петербург, Воронеж и Нижний Новгород.

Краснодар и Ростов-на-Дону как южные города с комфортным климатом были популярны не только у местных жителей, но и у покупателей на удаленке из других регионов. В Омске и Нижнем Новгороде не очень большой объем предложения, поэтому количество лотов довольно волатильно.

В Москве и Санкт-Петербурге в 2021 г. на рынок вышел большой объем нового предложения от инвесторов, которые приобрели жилье в 2020 г. по льготной ипотеке. Это частично компенсировало повышенный спрос.

Таблица 32. Динамика объема предложения на вторичном рынке городов-миллионников в 2021 году

Количество лотов, тыс. шт.	Динамика объема за год
Город	Декабрь 2020	Декабрь 2021

Краснодар	35,9	12,6	-64,9%
Ростов-на-Дону	24,7	9,3	-62,3%
Омск	5,3	2,4	-54,8%
Красноярск	8,7	4,4	-49,1%
Самара	6,8	3,6	-47,4%
Челябинск	7,8	4,3	-45,3%
Волгоград	6,4	4	-37,6%
Екатеринбург	8,1	5,2	-35,8%
Пермь	3,6	2,3	-35,7%
Новосибирск	16,5	12,1	-27,0%
Уфа	5,9	4,6	-21,7%
Казань	5,4	4,8	-11,5%
Москва	27,3	28,8	5,5%
Санкт-Петербург	19,9	21,6	8,5%
Воронеж	6,1	6,6	8,5%
Нижний Новгород	3,8	4,4	14,9%
Все города	192,3	130,9	-31,9%

По данным Циан.Аналитики

С весны 2021 г. динамика средних цен не превышала 1% в месяц. Не очень высокие темпы роста были и в начале 2021 г. (не более 1,7% в месяц). Уже в январе 2021 г. на рынке были заметны признаки ценовой стабилизации – до этого три последних месяца 2020 г. рост стоимости жилья был более 2% в месяц.

По данным Циан.Аналитики

Рисунок 19. Динамика средней цены 1 кв. м на вторичном рынке

Цены на «вторичке» в 2021 г. увеличиваются вслед за первичным рынком, но более плавно, чем в новостройках. Такая динамика объясняется меньшим средним уровнем привлекательности — дома советского периода физически и морально устаревают — и тем, что на «вторичке» цены сильнее, чем в новостройках, зависят от доходов населения, которые почти не растут.

К тому же на первичном рынке в течение 2021 г. действовала льготная ипотека, которая разгоняла спрос и цены в сегменте новостроек. Летом условия были изменены, но для многих городов программа всё еще актуальна.

К концу 2021 г. после нескольких месяцев фактической ценовой стагнации рост цен на этом рынке жилья вновь ускорился. Спрос на «вторичку» постепенно перетягивал спрос с «первички», где «квадрат» продолжал дорожать, несмотря на изменение условий по льготной ипотеке.

Немалую роль сыграл и сезонный фактор. Рост интереса к вторичному рынку стимулировал продавцов выводить на рынок новые предложения по более высокой стоимости.

Тренд роста цен в 2021 г. подтверждается и анализом изменения средних цен в новых объявлениях. Разница между средневзвешенной стоимостью 1 кв.м. в новых предложениях «вторички» и в целом по рынку сокращалась на протяжении четырех месяцев, но в конце ноября — начале декабря вновь стала расти.

Рисунок 20. Разница между средневзвешенной стоимостью 1 кв. м в только выставленных на продажу лотах вторичного рынка и в целом по вторичному рынку

По данным Циан.Аналитики

Наибольший рост цен в 2021 г. наблюдался в Краснодаре (+55,5%), Казани (+33,4%), Самаре (+29,7%) и Омске (+29,6%). В Краснодаре почти половина предложений на вторичном рынке — в недавно сданных ЖК, на которые сильнее оказывают влияние факторы, характерные для первичного рынка. В Казани, Омске и Самаре рост в течение года не был столь равномерным, как в Краснодаре.

Такая динамика в 2021 г. сложилась за счет последних двух месяцев. Вероятно, здесь продавцы довольно резко отреагировали на рост спроса, выведя на рынок новое предложение по цене значительно выше, чем в предыдущие месяцы. Например, в Омске в начале декабря только появившиеся на рынке вторичные лоты стали на 5,5% дороже, чем в начале ноября, в Казани — на 4,4%. В Самаре новое предложение выросло в цене меньше, чем в целом по рынку, то есть рост был за счет индексации цен в старых предложениях.

Динамика во многом зависит от структуры и объема предложения, от уровня цен и от спроса.

Самые низкие темпы роста были в Москве (+12,5%). Это объясняется и так слишком высоким уровнем цен. Продавцы аккуратно подходят к индексации, чтобы не потерять потенциальных покупателей, многие из которых уже отложили покупку квартиры из-за стремительного роста стоимости «квадрата» и перешли в категорию арендаторов.

Таблица 33. Динамика средней цены 1 кв. м на вторичном рынке городов-миллионников в 2021 году

Средняя цена 1 кв. м, тыс. рублей	Динамика объема за год
Город	Декабрь 2020	Декабрь 2021

Краснодар	71,9	111,8	55,5%
Казань	91,7	122,3	33,4%
Самара	64,9	84,2	29,7%
Омск	58,5	75,8	29,60%
Нижний Новгород	82,4	105,9	28,5%
Ростов-на-Дону	66,2	84,7	27,90%
Воронеж	60,6	77,4	27,70%
Санкт-Петербург	140,2	176,1	25,65%
Красноярск	70,8	88,2	24,60%
Новосибирск	78	96,3	23,5%
Волгоград	53,2	65,7	23,5%
Пермь	62,1	76,4	23,0%
Челябинск	44,9	54,2	20,7%
Екатеринбург	79,2	93,9	18,6%
Уфа	75,6	88,7	17,3%
Москва	246,7	277,5	12,5%

По данным Циан.Аналитики

Рынок загородного жилья14 https://asninfo.ru/analytics/1284-itogi-2021-goda-na-zagorodnom-rynke-spros-stal-kachestvenneye

Потенциальный спрос на покупку загородного дома в 2021 г. сокращался в течение всего года. За год этот показатель снизился в среднем в 2 раза, а в отдельных регионах количество просмотров упало в 3-4 раза (Омская и Свердловская области, Красноярский край).

Снижение объема предложения зафиксировано, в первую очередь, в регионах с не самым большим выбором объектов на загородном рынке. Во второй половине 2021 г. наблюдалась стагнация числа лотов в продаже: интерес к покупке снижается, а продавцы уже вывели в продажу многие планируемые к продаже объекты. Новый импульс рынку может придать выход на него крупных федеральных застройщиков.

Цены в течение 2021 г. росли, главным образом, за счет изменения структуры предложения - в продаже к концу года остались более дорогие лоты.

Рынок аренды более волатилен, чем рынок купли-продажи, и сильнее реагирует на спрос. Традиционно спрос и цены повышались, а объем предложения сокращался в начале дачного сезона и в преддверии новогодних праздников.

Динамика купли-продажи на загородном рынке приведена в следующей таблице.

Таблица 34. Динамика рынка купли-продажи загородного жилья в 2021 году

Рынок купли-продажи
Средневзвешенная цена (в кв.м.)	Спрос (по сайту cian.ru)	Предложение (количество лотов в продаже)
Лидеры
Омская область	+50%	Омская область	снижение в 4 раза	Ростовская область	+18%
Краснодарский край	+47%

Свердловская область	снижение в 3,2 раза

Башкортостан	+6%
Воронежская область	+21%

Красноярский край	снижение в 3,1 раз

Татарстан	+2%
Аутсайдеры
Волгоградская область	+4%	Московская область	-45%	Красноярский край	-42%
Свердловская область	+1%

Волгоградская область	-45%

Свердловская область	-57%
Ростовская область	0%

Новосибирская область	-30%

Омская область	-75%

По данным Циан.Аналитики 15 https://asninfo.ru/analytics/1284-itogi-2021-goda-na-zagorodnom-rynke-spros-stal-kachestvenneye

В выборку вошли 14 регионов с городами-миллионниками, а также Москва, Санкт-Петербург, Московская и Ленинградская области. В расчетах средних цен и площадей учитывались частные дома и коттеджи, пригодные для круглосуточного проживания (с электричеством, водоснабжением и газом) со стандартной площадью (70-1000 кв. м.) и ценой (0,5-200 млн руб.) на землях под индивидуальное жилищное строительство (ИЖС.). Данные получены из объявлений, опубликованных на сайте cian.ru.

В 2021 году потенциальный спрос на покупку загородного дома планомерно сокращался в течение всего года - в результате за год снижение числа просмотров в 2 раза. В 2020 г. высокий потенциальный спрос носил, скорее, эмоциональный характер. Население активно просматривало объявления о продаже домов, но до реальных сделок доходило далеко не во всех случаях. К 2021 году ажиотаж утих, в текущем году выше была доля предметного спроса. Еще одна причина сокращения просмотров в сегменте загородного жилья - значительный рост цен на недвижимость за счет изменения структуры предложения. На рынке осталось не так много качественных вариантов - либо это слишком дорогие лоты, либо с плохой транспортной доступностью и не лучшими конструктивными характеристиками. В результате того, что дом «под ключ» со всеми коммуникациями обходится слишком дорого, частично спрос сместился в сегмент земельных участков и дач в плохом состоянии под снос.

По данным Циан.Аналитики

Рисунок 21. Динамика потенциального спроса

Значительнее всего показатели потенциального спроса в 2021 г. просели в Омской области (в 4 раза), Свердловской области (в 3,2 раза) и Красноярском крае (в 3,1 раз). Связано это, в первую очередь, с сокращением объема предложения. В этих регионах объем предложения за 2021 г. снизился на 40-75%. Существенно сократился потенциальный спрос к покупке загородного жилья в Краснодарском крае (в 2,4 раза), где он держался на высоком уровне в 2020 г. за счет просмотров объявлений покупателями из других регионов страны. В настоящее время интерес уже во многом исчерпан. Меньше среднего сократился показатель в Москве и Московской области (-45%). Именно в Московском регионе наиболее распространен формат коттеджных поселков и больше всего возможностей для популяризации загородного образа жизни. Здесь пандемия коронавируса в наибольшей степени ускорила процесс перерастания сезонных поездок за город в формат постоянного проживания в пригородах за счет обеспеченности территорий всей необходимой инфраструктурой, поэтому спрос на загородные объекты все еще держится на высоком уровне и снижается медленнее, чем в других регионах.

С начала 2021 г. на рынке загородной недвижимости наблюдалось сокращение объема предложения, начавшееся еще в 2020 г. на фоне возрастания интереса к жизни в собственном доме в пригороде. За счет перехода на удаленный формат работы многие задумались о жизни за городом, к тому же за период самоизоляции многие почувствовали необходимость в расширении жилой площади, что сложно сделать в городской квартире. За счет ажиотажного спроса 2020 г. большинство доступных предложений индивидуальных домов на рынке было распродано.

С марта 2021 г. объем предложения на рынке загородной недвижимости держался на стабильном уровне. Интерес к покупке загородных объектов утихает, поэтому объем предложения сокращается медленнее, чем в 2020 г. Продавцы уже вывели в продажу многие их планируемых к продаже лотов, поэтому и роста объема предложения также нет. Всего за год объем предложения в анализируемых локациях сократился на 10%.

По данным Циан.Аналитики

Рисунок 22. Динамика объема предложения

Сокращение объема предложения в 2021 г. наблюдалось во всех регионах, кроме Татарстана, Башкортостана и Ростовской области. В целом, в регионах с небольшим объемом предложения динамика была более выраженной. Так, более, чем на четверть выбор сократился в Омской, Свердловской, Челябинской, Новосибирской, Ленинградской областях, Красноярском крае и Санкт-Петербурге. Везде, за исключением Ленинградской области, объем предложения в начале года не превышал 1,5 тыс. лотов. В Ленинградской области, как и в Московской, за время пандемии значительно повысилась популярность жизни в собственном доме в пригороде, поэтому спрос на загородные объекты держится на высоком уровне и объем предложения быстро снижается.

Таблица 35. Динамика объема предложения на загородном рынке за 2021 г.

Регион	Количество лотов, тыс. шт.	Динамика объема за год

дек.20	дек.21

Омская область	0,90	0,23	-75,0%
Свердловская область	1,58	0,67	-57,3%
Красноярский край	0,30	0,17	-42,1%
Челябинская область	1,26	0,78	-37,9%
Новосибирская область	1,11	0,79	-28,4%
Ленинградская область	2,46	1,77	-28,0%
Санкт-Петербург	0,41	0,30	-26,2%
Москва	1,32	1,11	-15,7%
Пермский край	0,70	0,59	-15,5%
Нижегородская область	1,17	0,99	-15,4%
Волгоградская область	1,20	1,04	-13,2%
Самарская область	1,48	1,30	-12,7%
Московская область	9,82	8,79	-10,5%
Краснодарский край	12,65	12,05	-4,8%
Воронежская область	1,22	1,19	-2,3%
Татарстан	2,41	2,44	1,5%
Башкортостан	2,19	2,31	5,8%
Ростовская область	4,89	5,77	17,9%

Источник: Циан.Аналитика

Средняя стоимость загородного дома по анализируемым локациям увеличивалась в течение всего 2021 г. (за исключением марта и июня). Рост цен связан не с увеличением спроса, а, в первую очередь, с изменением структуры предложения - в продаже остаются более дорогие варианты домов.

Источник: Циан.Аналитика

Рисунок 23. Динамика средней цены индивидуального дома

Стоимость загородных домов за 2021 г. увеличилась во всех анализируемых регионах, кроме Ростовской области. Максимальный рост в Омской области (+50%) и Краснодарском крае (+47%). В Омской области объем предложения на загородном рынке невелик, поэтому любые изменения в структуре предложения оказывают существенное влияние на цену. За год объем предложения в регионе сократился в 4 раза, самые доступные варианты жилья были раскуплены, на рынке остались наиболее дорогие лоты, что и привело к такому значительному росту цен. В Краснодарском крае объем предложения максимален среди всех регионов. Здесь ключевым фактором роста цен остается повышенный спрос на загородные дома - комфортный климат притягивает покупателей из других регионов страны. Это второй по объему потенциального спроса регион (из анализируемых) после Московской области. В других регионах с небольшим объемом предложения значительный рост цен, в большинстве случаев, связан, как в Омской области, с изменением структуры предложения.

Таблица 36. Динамика средней стоимости загородного дома за 2021 г.

Регион	Средняя цена кв.м., тыс. рублей	Динамика цены за год

дек.20	дек.21

Омская область	5,2	7,8	50,0%
Краснодарский край	14,2	20,9	47,2%
Воронежская область	5,6	6,8	21,4%
Челябинская область	6,3	7,5	19,0%
Самарская область	7,0	8,3	18,6%
Москва	35,6	42,2	18,5%
Новосибирская область	9,8	11,6	18,4%
Санкт-Петербург	37,7	44,5	18,0%
Нижегородская область	8,4	9,8	16,7%
Московская область	24,9	28,8	15,7%
Башкортостан	4,9	5,6	14,3%
Пермский край	7,2	8,1	12,5%
Красноярский край	9,8	11,0	12,2%
Ленинградская область	19,3	21,2	9,8%
Татарстан	7,4	8,0	8,1%
Волгоградская область	4,7	4,9	4,3%
Свердловская область	8,2	8,3	1,2%
Ростовская область	6,6	6,6	0,0%

Источник: Циан.Аналитика

Загородное строительство. Земельные участки16 https://www.russianrealty.ru/tidings/company/997649/

В 2021 г. россияне по-прежнему чаще выбирали дома «под ключ», но интерес к участкам растет.

Наибольшей популярностью на рынке пользуются готовые дома и дачи – на них приходится 77% всех просмотров. Еще 20% интересуются земельными участками и 3% таунхаусами. Это соотношение практически не изменилось, однако отмечается увеличение интереса населения к земельным участкам в годовом выражении. Во-первых, за год на рынке были распроданы наиболее ликвидные варианты готовых домов, во-вторых, с апреля 2021 г. действует льготная семейная ипотека на строительство дома и на покупку участков. Совокупность этих факторов подталкивает население к строительству загородного жилья, а значит, и к приобретению земли под него. В 2020 г. спрос на участки в процентном отношении был ниже - 18%, на жилье “под ключ” приходилось 79%.

В структуре предложения в конце лета 2021 г. дома занимают только 57%, значительная доля принадлежит земельным участкам - 41%, на таунхаусы приходится 2%. И за летние месяцы, и за год соотношение не изменилось. Объем предложения в продаже, при этом, сократился по всем категориям. В целом он на 5% меньше, чем летом 2020 года - пандемия “оживила” интерес населения к жизни за городом, многие задумались о необходимости покупки или строительства собственного дома, а сохранение удаленной работы и распространение льготной семейной ипотеки на ИЖС и покупку участка только способствовало данному тренду. В итоге многие доступные варианты были раскуплены и объем предложения в продаже сократился. Тем не менее, в течение 2021 г. рынок пополнялся все новым предложением: воспользовавшись ажиотажным спросом, собственники решили продать свои объекты. Поэтому объем за год просел не так сильно. Для сравнения лишь за три месяца лета 2021 года число лотов в продаже сократилось на те же 5%. Особенно сильно уменьшилось количество земельных участков - на 6,2% (в течение года наибольшее снижение было по готовым домам) за счет действия льготной семейной ипотеки.

К концу 3 кв. 2021 г. среди регионов России самые дорогие земельные участки под индивидуальное жилищное строительство (ИЖС) находились в Крыму — средняя стоимость достигла 180 тысяч рублей за сотку.

Средняя цена участка в Крыму за год увеличилась на 20 процентов. Регионом с самой дорогой землей также можно назвать Ростовскую область с показателем в 143,9 тысячи рублей за сотку — рост также достиг 20 процентов. В числе лидеров по стоимости участков оказался Краснодарский край, где за сотку придется отдать 118,5 тысячи рублей — на 15 процентов больше, чем год назад. Самые «недорогие сотки» земли находятся в Рязанской области (22,7 тысячи рублей), Пермском крае (22,6 тысячи рублей) и Кировской области (13 тысяч рублей)17 https://lenta.ru/news/2021/11/30/za_dorogo/ .

Земли сельскохозяйственного назначения

Один из ключевых трендов в российском АПК в 2021 г. — рост цен на землит сельскохозяйственного назначения. Серьезно растет спрос, подогреваемый деньгами, но при этом предложение снижается. Такой дисбаланс толкает цены вверх. На рынок приходит много инвесторов из смежных отраслей и финансового сектора. Так, при сделках купли-продажи этого года по землям Центрального Черноземья обсуждаются такие цены, как 200 тыс. руб./га (в 2020 г. максимальные ставки составляли 120-150 тыс. руб./га), в Краснодарском крае - более 300 тыс./га. (в 2020 г. - 200 тыс. руб./га). Ставки годовой аренды по итогам торгов выросли в 12 раз по сравнению с начальной ценой аукциона (увеличение по отдельным регионам составило 1,5-64 раза)18 https://agrotrend.ru/news/20478-v-rossii-zametno-vyrosla-tsena-na-selhozzemli .

События пандемии вызвали пертурбации как в привычной жизни людей, так и во всех секторах мировой экономики без исключения. На определенных сферах Covid-19 продолжал сказываться крайне негативно, однако в сельском хозяйстве эффект пандемии неоднозначен.

Небольшие фермерские хозяйства, которые зависели от работы общественного питания, ярмарок под открытым небом и не имели возможности оперативно внедрить дистанционную торговлю, оказались на грани разорения. Однако 2020-2021 гг. послужили акселератором развития, оперативного изменения стратегий и наращивания производства для средних и крупных компаний с эффективным управлением, а также стимулом для входа в отрасль новых инвесторов. Помимо пандемии, Россия столкнулась с такими факторами, как девальвация рубля и падение цен на нефть, трудности в логистике семян, СЗР, кормовых добавок, аномально засушливая погода на юге России и в отдельных регионах Сибири. При этом цены на большинство сельхозкультур продолжали расти, повлияв на цены конечной продукции в рознице. Все это – на фоне падения доходов населения. Неоднозначная ситуация в экономике в последние месяцы не могла не повлиять на рейтинг крупнейших владельцев сельхозземли в 2021 году. На рынке наблюдается большая активность в отношении сделок с растениеводческим бизнесом и сельхозземлей, таким образом, многие из участников серьезно пополнили свой земельный банк.

Средние и крупные холдинги приобретали десятки тысяч гектаров, а некоторые – свыше 100 тысяч гектаров, но в публичном пространстве представлена лишь небольшая часть фактически совершенных в прошедшем году сделок с землей. Более подробная информация представлена на рисунке ниже.

Рисунок 24. Сделки крупных агрохолдингов

В рейтинге 2021 г. 66 компаний, общий объем земельного банка рейтинга составил около 15,4 млн га. Благодаря большей открытости агрохолдингов и тенденции к прозрачности информации в отношении активов и операционной деятельности в рейтинге появилось рекордное количество новых компаний. Общий земельный банк рейтинга на 8 % (около 1,2 млн га) больше, чем в 2020 г. Такой рост произошел не только за счет появления новых участников, но и благодаря стабильному приросту лидеров рейтинга. Динамика роста топ-10 демонстрирует тенденцию резкого наращивания земельного банка за последние три года. У лидеров по темпам прироста земельных активов также наблюдается активная восходящая динамика именно в этот период. Более подробная информация представлена на рисунке ниже.

Рисунок 25. Темпы прироста земельных активов

За девять лет (с 2013-го по 2021 год) состав топ-10 заметно преобразился, однако десятку лидеров ни разу не покинули «Продимекс» (+«Агро-культура»), ГК «Русагро» и «Мира-торг», а активы «Агро-Инвеста» вошли в группу «АГРОИНВЕСТ» (управляемую компанией «Волго-Дон Агро-Инвест») и вернулись в состав лидеров в 2020 году. С 2013 года четыре компании из лидеров стали неплатежеспособными и выбыли из рейтинга. Стабильно на протяжении более пяти лет держатся в топ-10 «Агро-комплекс», Агрохолдинг «Степь» и «Авангард-Агро».

Причин активности на рынке M&A в растениеводстве немало, среди них – заметное увеличение доходности на фоне хорошей урожайности и роста цен на сельхозпродукцию.

Спрос на качественные и крупные массивы земли, готовые к масштабной производственной сельхоздеятельности, а в идеале – на уже сформированный сельхозбизнес с внушительной растениеводческой базой способствовал созданию «рынка продавца», при котором произошел резкий скачок цен на сельхозземлю за очень короткий период.

Наибольшие темпы роста стоимости земли наблюдаются в центральных регионах (в Воронежской, Курской, Липецкой, Орловской, Тульской и других областях Черноземья), где цена за гектар пашни в составе качественного массива уже редко опускается ниже 100 тыс. руб. В южных регионах цены на землю достигают 250–270 тыс. руб. за гектар пашни и выше.

Рисунок 26. Крупнейшие владельцы сельскохозяйственных земель

Постановлением Правительства Российской Федерации от 25.08.2017 № 996 утверждена Федеральная научно-техническая программа развития сельского хозяйства на 2017-2025 годы (далее – в разделе – Программа).

Предусмотрены объемы финансирования Программы:

за счет средств федерального бюджета в размере 26 094 816,5 рублей;

за счет средств внебюджетных источников в размере 24 993 052 рублей.

Также за счет средств бюджетов субъектов Российской Федерации предусмотрено финансирование Государственной программы развития сельского хозяйства и регулирования рынков сельскохозяйственной продукции, сырья и продовольствия19 Постановление Правительства РФ от 14.07.2012 N 717 "О Государственной программе развития сельского хозяйства и регулирования рынков сельскохозяйственной продукции, сырья и продовольствия" ;

В ходе выполнения мероприятий Программы должно быть достигнуто снижение уровня импортозависимости за счет внедрения и использования:

технологий производства семян высших категорий (оригинальных и элитных) сельскохозяйственных растений - не менее чем на 30 процентов;

технологий производства племенной продукции (материала) - не менее чем на 20 процентов;

технологий производства высококачественных кормов, кормовых добавок для животных - не менее чем на 25 процентов;

технологий производства лекарственных средств для ветеринарного применения - не менее чем на 50 процентов;

средств диагностики патогенов сельскохозяйственных культур путем увеличения числа отечественных средств диагностики - на 20 единиц;

технологий производства пестицидов и агрохимиков биологического происхождения для применения в сельском хозяйстве - не менее чем на 20 процентов;

технологий производства, переработки и хранения сельскохозяйственной продукции, сырья и продовольствия путем увеличения числа конкурентоспособных отечественных технологий - на 60 единиц;

современных методов контроля качества сельскохозяйственной продукции, сырья и продовольствия, и экспертизы генетического материала - не менее чем на 50 процентов;

увеличение не менее чем на 25 процентов числа организаций, осуществляющих предоставление услуг для научной, научно-технической и инновационной деятельности в области сельского хозяйства, апробацию технологий и управление правами на такие технологии по направлениям реализации Программы;

увеличение не менее чем на 5 процентов численности высокотехнологичных рабочих мест на предприятиях агропромышленного комплекса;

заключение предприятиями не менее 50 лицензионных соглашений с научными и образовательными, а также иными организациями, осуществляющими и (или) способствующими осуществлению научной, научно-технической и инновационной деятельности в области сельского хозяйства;

доведение до 100 процентов уровня обеспеченности системы профессионального образования образовательными программами по новым направлениям подготовки и специальностям, созданным по направлениям реализации Программы;

увеличение не менее чем на 25 процентов числа охраняемых результатов интеллектуальной деятельности в сфере технологий агропромышленного комплекса, в том числе не менее чем на 10 процентов за рубежом;

увеличение не менее чем на 20 процентов числа публикаций по результатам исследований и разработок в научных журналах20 https://webcache.googleusercontent.com/search?q=cache:OheFVAlSW5YJ:https://www.befl.ru/upload/iblock/bde/bde413292f8c1b65d185ceaca0a99b56.pdf+&cd=1&hl=ru&ct=clnk&gl=ru .

Земли коммерческого и промышленного назначения

В 2021 г. значительно выросли цены на земли промышленного назначения, которые оказались и наиболее дорогими в среднем по стране — около 94 тыс. рублей за сотку: +3% и +4% в годовом и квартальном исчислении соответственно21 https://www.akm.ru/analyt/avito_nedvizhimost_za_i_kvartal_spros_na_pokupku_zemelnykh_uchastkov_v_rossii_vyros_v_1_4_raza_/ .

2021 год на складском рынке стал периодом рекордов и антирекордов. Так, ставки аренды и их динамика вышли на новые максимумы, а доля свободных площадей и объем доступных площадей, выходящих на рынок, ­– минимумы, говорится в исследовании компании JLL22 https://realty.rbc.ru/news/61bfa3be9a79473f7b60e45b . Эти тенденции сохранятся и в 2022 году как в Москве, так и в Санкт-Петербурге и других регионах, хотя динамика будет чуть более сдержанной. Это повлекло за собой повышение интереса инвесторов к реализации проектов по строительству логистический комплексов и увеличило спрос на земельные участки под данные цели.

К основным трендам складского рынка можно отнести:

сокращение числа земельных участков, привлекательных для реализации логистических проектов;

доминирование проектов, строящихся под потребности конкретных клиентов;

активное освоение девелоперами зоны рядом с мегаполисами.

Выводы

Таким образом, результаты социально-экономического развития Российской Федерации в 2021 году во много определили и развитие рынка недвижимости.

Продолжающееся льготное кредитование привело к дальнейшему росту спроса и, соответственно, цен на рынке жилой недвижимости, прежде всего, в многоквартирных жилых домах. Это повлекло рост спроса и цен на площадки для строительства многоквартирных домов, в том числе на «проблемные» участки (требующие дальнейших действий по изменению их правового статуса для возможности строительства).

В связи со значительным подорожанием жилых помещений в многоквартирных жилых домах, а также стремлением многих граждан жить в собственных домах, в 2021 г. вырос спрос на объекты ИЖС и земельные участки для ИЖС или коттеджного строительства. При этом отмечается рост интереса покупателей к «качеству» объектов (удобное расположение, инфраструктура, «природная» и экологическая составляющая, социальное окружение и т.д.).

Не смотря на повышение ставки кредитования и рост стоимости объектов значительных изменений на данном рынке не произошло.

Таким образом, можно с уверенностью говорить об устойчивом развитии рынка земельных участков для многоквартирного и индивидуального жилого строительства. Лидерами рынка по-прежнему остаются Москва и Московская область, Санкт-Петербург, курортные районы.

На рынке земель коммерческого назначения в 2021 г. отмечается повышение спроса на земли под логистические комплексы, что связано с ростом потребительского спроса и дальнейшим развитием дистанционной торговли. Отсутствие на рынке необходимого количества земельных участков под данные цели ведет к повышению стоимости предлагаемых объектов, однако, данный фактор отмечается, прежде всего, на территориях, расположенных рядом с мегаполисами, в которые поставляется складируемая продукция.

Также возможно отметить дальнейшее развитие «технопарков» на территориях, расположенных вблизи с крупными населенными пунктами.

В отношении земель сельскохозяйственного назначения в 2021 году возможно отметить следующие тренды:

дальнейшее развитие крупных агрохолдингов и увеличение площади используемых ими земельных участков для производства сельскохозяйственной продукции;

развитие индивидуального жилищного строительства, а также загородного коттеджного и дачного строительства;

готовность девелоперов идти на определенные риски, связанные с необходимостью изменения назначения земель для последующей реализации строительных проектов.

3.1.1.2. Обзор социально-экономического положения Ленинградской области в 2021 году

При подготовке данного обзора была использована официальная информация, размещенная на сайтах Управления Федеральной службы государственной статистики по г. Санкт-Петербургу и Ленинградской области (Петростат) (https://petrostat.gks.ru/), Комитета экономического развития и инвестиционной деятельности Ленинградской области (https://econ.lenobl.ru/ru/), а также иная информация и публикации, размещенные в открытом доступе, с учетом требований к соблюдению авторских прав, указанных на соответствующих сайтах.

В 2021 г. оборот организаций, индекс промышленного производства, ввод в действие жилых домов, объем услуг по транспортировке и хранению, оборот розничной торговли, оборот оптовой торговли, объем платных услуг населению, оборот общественного питания, объем работ по виду деятельности «строительство» и объем продукции сельского хозяйства превысили уровень 2020 г.

Промышленность

По уровню и масштабам развития промышленного производства Ленинградская область занимает одно из ведущих мест в Северо-Западном федеральном округе. Основой экономического потенциала Ленинградской области является промышленное производство.

Промышленность Ленинградской области имеет диверсифицированную структуру и представлена четырьмя основными видами деятельности: добыча полезных ископаемых; обрабатывающие производства; производство и распределение электроэнергии, газа и воды; водоснабжение и водоотведение, организация сбора и утилизации отходов23 https://econ.lenobl.ru/ru/budget/company/ .

Структура отгруженной продукции промышленного производства по итогам 2021 г.:

добыча полезных ископаемых- 0,8%;

обрабатывающие производства – 86,0%;

производство и распределение электроэнергии, газа и воды – 12,0%

водоснабжение и водоотведение, организация сбора и утилизации отходов - 1,2%

Структура отгруженной продукции обрабатывающих производств
по итогам 2021 г.:

производство кокса и нефтепродуктов – 23,2%;

производство пищевых продуктов – 13,9%;

производство химических веществ и химических продуктов –12,5%;

производство бумаги и бумажных изделий – 8,8%;

производство табачных изделий – 7,5%;

производство прочих транспортных средств – 5,4%;

производство прочих неметаллических минеральных продуктов – 5,1%;

производство резиновых и пластмассовых изделий - 4,6%;

производство готовых металлических изделий – 3,1%;

производство изделий из дерева, обработка древесины – 2,8%;

производство электрооборудования – 2,5%,

металлургическое производство – 1,8%;

производство машин и оборудования – 1,6%;

полиграфическая деятельность и копирование – 1,5%;

производство автотранспортных средств, прицепов и полуприцепов – 1,4%;

ремонт и монтаж машин и оборудования – 1,3%;

производство лекарственных средств и материалов, применяемых в медицинских целях –0,9%;

производство компьютеров, электронного и оптического оборудования - 0,6%;

производство напитков – 0,5%;

производство мебели – 0,5%;

производство текстильных изделий – 0,3%;

производство прочих готовых изделий - 0,1%;

производство одежды - 0,1%;

производство кожи, изделий из кожи - 0,009%

В Ленинградской области представлены ведущие отрасли современной промышленности: приборостроение, машиностроение, автомобилестроение, судостроение, химическое производство, промышленность строительных материалов.

На территории Ленинградской области производится широкий ассортимент товаров народного потребления - продукты питания, автомобильные шины, бытовая техника, мебель, трикотаж, ткани и изделия из них, обувь, а также разнообразная продукция производственно-технического назначения - дизельное топливо, бензин, минеральные удобрения, ферросплавы, бумага, картон, электротехническая продукция и приборы, машины, оборудование, суда, судовые компоненты и оборудование, цемент, изоляционные материалы.

Объем отгруженных товаров собственного производства, выполненных работ и услуг по всем основным видам промышленной деятельности в 2021 г. составил 1698,8 млрд рублей или 134,1% к уровню 2020 г. в действующих ценах.

Индекс промышленного производства по полному кругу предприятий к составил 107,6%.

Таблица 37. Индексы промышленного производства

Объем отгруженных товаров собственного производства, выполненных работ и услуг, млн руб.	Индекс промышленного производства в 2021 г. к аналогичному периоду 2020 года,%	Индекс промышленного производства в 2020 г. к аналогичному периоду 2020 года,%
Добыча полезных ископаемых	13885	98,9	102,8
Обрабатывающие производства	1460845	107,6	100,4
Обеспечение электрической энергией, газом и паром; кондиционирование воздуха	202871	108,2	92,9
Водоснабжение; водоотведение, организация сбора и утилизации отходов, деятельность по ликвидации загрязнений	21149	107,1	102,0
Промышленность в целом	107,6	98,9

Добыча полезных ископаемых.

Добыча полезных ископаемых занимает 0,8% в структуре отгруженной продукции промышленного комплекса Ленинградской области24 https://econ.lenobl.ru/ru/budget/company/ .

Добывающие производства в регионе представлены добычей топливно-энергетических ископаемых (торф) и добычей полезных ископаемых, кроме топливно-энергетических (нерудные строительные материалы).

Объем отгруженных товаров собственного производства, выполненных работ и услуг по добыче полезных ископаемых за 2021 год составил 13 884,7 млн. рублей, или 90,2% к аналогичному периоду 2020 года в действующих ценах.

Среднесписочная численность работников в 2021 г. – 4,7 тыс. человек (3,2% от численности занятых в промышленности).

Средняя заработная плата по виду экономической деятельности (за январь – декабрь 2021 года) составила – 50 413,3 руб.

Основные виды выпускаемой продукции – нерудные строительные материалы (щебень, гравий, песчано-гравийные смеси, щебеночно-гравийные смеси, глины).

В 2021 г. добыча песка природного (объем добычи составил 14,3 млн м3) составила 98,8% к 2020 г.; добыча гранул, крошки и порошка; гальки и гравия (19,8 млн м3) – 99,3%.

Обрабатывающие производства.

Обрабатывающие производства занимают 86% в структуре отгруженной продукции промышленного комплекса Ленинградской области.

Объем отгруженных товаров собственного производства, выполненных работ и услуг обрабатывающих производств по итогам 2021 года составил 1 460 845,4 млн. рублей, или 133,9% к аналогичному периоду 2020 года в действующих ценах.

Среднесписочная численность работников (за 2021 год) – 111,5 тыс. человек (74,9% от численности занятых в промышленности).

Средняя заработная плата по виду экономической деятельности (январь – декабрь 2021 года) – 62 086,5 руб.

Увеличение объема отгруженных товаров собственного производства, выполненных работ и услуг в 2021 г.:

Таблица 38. Индекс промышленного производства по видам обрабатывающих производств

Виды обрабатывающих производств	Объем отгруженных товаров собственного производства, выполненных работ и услуг	Индекс промышленного производства к 2020 года,%

млн руб.	к 2021 г., в %

в производстве кожи и изделий из кожи	133	2,0 р	72,4
в производстве химических веществ и химических продуктов	182705	1,9 р.	99,7
в металлургическом производстве	26322	1,8 р.	123,1
в полиграфической деятельности и копировании носителей информации	21539	1,8 р.	1,5 р.
в производстве кокса и нефтепродуктов	338483	1,7 р.	97,5
в обработке изделий из дерева и пробки, кроме мебели, изделий из соломки и материалов для плетения, обработки древесины	41025	147,9	139,9
в производстве резиновых и пластмассовых изделий	67711	141,9	108,7
в производстве мебели	7626	141,3	109,8
в производстве автотранспортных средств, прицепов и полуприцепов	21144	137,5	111,4
в производстве машин и оборудования, не включенных в другие группировки	22778	133,2	113,7
в ремонте и монтаже машин и оборудования	19189	132,8	121,1
в производстве бумаги и бумажных изделий	127913	131,9	110,8
в производстве одежды	1094	130,6	108,8
в производстве пищевых продуктов	202748	120,9	105,9
в производстве прочей неметаллической минеральной продукции	74924	120,8	99,4
в производстве готовых металлических изделий, кроме машин и оборудования	45529	116,5	122,5
в производстве табачных изделий	109662	116,4	112,4
в производстве электрического оборудования	35829	114,0	101,0
в производстве компьютеров, электронных и оптических изделий	8957	113,6	94,5
в производстве лекарственных средств и материалов, применяемых в медицинских целях	13465	112,5	119,2
в производстве прочих готовых изделий	1765	100,8	79,0

Изменение объема отгруженных товаров собственного производства, выполненных работ и услуг в 2021 год:

Таблица 39. Индекс промышленного производства

Виды обрабатывающих производств	Объем отгруженных товаров собственного производства, выполненных работ и услуг	Индекс промышленного производства к 2020 года,%

млн руб.	к 2021 г., в %

в производстве напитков	6923	96,4	1,6 р.
в производстве прочих транспортных средств и оборудования	79368	92,2	95,3
в производстве текстильных изделий	4013	36,4	128,6

Обеспечение электрической энергией, газом и паром; кондиционирование воздуха.

Обеспечение электрической энергией, газом и паром; кондиционирование воздуха занимает 12% в структуре отгруженной продукции промышленного комплекса Ленинградской области.

Объем отгруженных товаров собственного производства, выполненных работ и услуг по производству и распределению электроэнергии, газа и воды по итогам 2021 г. составил 202 871,4 млн. рублей, или 119,9% к аналогичному периоду 2020 г. в действующих ценах.

Среднесписочная численность работников (за 2021 г.) – 22,9 тыс. человек (15,4% от численности занятых в промышленности).

Средняя заработная плата (за 2021 г.) – 70 121,5 руб.

Объем отгруженных товаров собственного производства, выполненных работ и услуг по обеспечению электрической энергией, газом и паром; кондиционированию воздуха за 2021 г. составил 202871 млн рублей или 122,8% к 2020 г. в действующих ценах. Индекс промышленного производства составил 108,2%.

Водоснабжение; водоотведение, организация сбора и утилизации отходов, деятельность по ликвидации загрязнений.

Водоснабжение; водоотведение, организация сбора и утилизации отходов, деятельность по ликвидации загрязнений занимает 1,2% в структуре отгруженной продукции промышленного комплекса Ленинградской области.

Объем отгруженных товаров собственного производства, выполненных работ и услуг за 2021 год составил 21 148,5 млн. руб. или 98,4 % к уровню аналогичного периода 2020 года в действующих ценах.

Среднесписочная численность работников (за 2021 г.) – 9,6 тыс. человек (6,5% от численности занятых в промышленности).

Средняя заработная плата (за 2021 г.) – 40 987,8 руб.

Объем отгруженных товаров собственного производства, выполненных работ и услуг по водоснабжению; водоотведению, организации сбора и утилизации отходов, деятельности по ликвидации загрязнений за 2021 г. составил 21 149 млн рублей или 112,3% к 2020 г. в действующих ценах. Индекс промышленного производства составил 107,1%.

Индекс промышленного производства25 Индекс промышленного производства (ИПП) исчисляется по видам деятельности «Добыча полезных ископаемых», «Обрабатывающие производства», «Обеспечение электрической энергией, газом и паром; кондиционирование воздуха», «Водоснабжение; водоотведение, организация сбора и утилизации отходов, деятельность по ликвидации загрязнений» (Разделы B, C, D, E Общероссийского классификатора ОКВЭД2) на основе данных о динамике производства важнейших товаров-представителей (в натуральном и стоимостном выражении). С января 2020 года в качестве весов используется структура валовой добавленной стоимости по видам экономической деятельности 2018 базисного года. в 2021 г. по сравнению с 2020 г. составил 107,6%.

Прирост (снижение) промышленного производства (нарастающим итогом, в % к соответствующему периоду 2020 г.) приведен на следующей диаграмме:

Рисунок 27. Прирост (снижение) промышленного производства по месяцам

Объем производства продукции сельского хозяйства в Ленинградской области в 2021 г. составил 108,2 млрд. рублей, индекс производства к уровню 2020 г. составил 100,7% (годом ранее наблюдался прирост на 0,9%). В сельскохозяйственных организациях объем производства снизился на 0,7% и составил 78,2 млрд. рублей.

Прирост (снижение) производства продукции сельского хозяйства (нарастающим итогом, в % к соответствующему периоду 2020 г.) показан на следующей диаграмме:

Рисунок 28. Прирост (снижение) продукции сельского хозяйства по месяцам

Растениеводство

Объем производства продукции растениеводства составил 34,4 млрд. рублей или 102,5% к уровню 2020 г. Рост производства обусловлен увеличением объемов выращивания овощей закрытого грунта по предварительным данным на 17,2%, плодов, ягод и орехов – на 17,5%. Вместе с тем валовый сбор зерна хозяйствами всех категорий по сравнению с уровнем 2020 г. снизился на 12,9%, картофеля – на 11,7%, овощей открытого грунта – на 11,6%.

Животноводство

Объем производства продукции животноводства составил 73,8 млрд. рублей или 100,0% к уровню 2020 г.

Рисунок 29. Объем производства основных продуктов сельского хозяйства

Рисунок 30. Поголовье скота

Рисунок 31. Объем реализации основных продуктов сельского хозяйства

Объем услуг по транспортировке и хранению, оказанных организациями Ленинградской области (без субъектов малого предпринимательства) составил 223,1 млрд. рублей и в действующих ценах увеличился по сравнению с 2020 г. на 10,2%.

Объем коммерческих перевозок грузов автотранспортом организаций всех видов экономической деятельности (без субъектов малого предпринимательства) составил 2 266,6 тыс. тонн, при грузообороте 899,3 млн. тонно-км.

Динамика коммерческих перевозок грузов и грузооборота автотранспорта организаций всех видов экономической деятельности в 2021 г. (без субъектов малого предпринимательства) приведена в следующей таблице.

Таблица 40. Динамика коммерческих перевозок

Перевезено грузов	Грузооборот
тыс. тонн	в % к соответствующему периоду 2020	справочно: 2020 в % к 2019	млн. тонно-км	в % к соответствующему периоду 2020	справочно: 2020 в % к 2019
январь	121,2	x2	143,3	52,7	x2	125,8
февраль	163,7	x	134	64,1	x	120,1
март	194,7	105	x2	71,7	146,6	x2
I квартал	479,6	x	x	188,5	x	x
апрель	172,2	102,9	x	81,2	141	x
май	199,9	121	x	77,6	1,6 р.	x
июнь	201,2	118,2	x	81,5	136,2	x
I полугодие	1052,9	x	x	428,8	x	x
июль	196,2	105	x	66,5	114,1	x
август	229,9	131,2	x	68,2	115,2	x
сентябрь	195,1	115	x	76,1	131,4	x
январь-сентябрь	1674,1	x	x	639,6	x	x
октябрь	237	1,5 р.	x	87	1,6 р.	x
ноябрь	194,2	129,9	x	85,5	132,6	x
декабрь	161,3	101,6	x	87,2	118,7	x
январь декабрь	2266,6	x	x	899,3	x	x

Объём перевозок пассажирскими автопредприятиями области (включая субъекты малого предпринимательства) составил 55,7 млн. человек (113,1%) при пассажирообороте 889,0 млн. пасс-км (99,3%).

Объем телекоммуникационных услуг, оказанных организациями Ленинградской области (без субъектов малого предпринимательства), в 2021 г. составил 2,0 млрд. рублей и в действующих ценах уменьшился по сравнению с 2020 г. на 3,3%.

Строительство

По виду деятельности "строительство" в 2021 г. объем работ составил 227,4 млрд. рублей, индекс физического объема к 2020 г. – 107,7%.

Организациями различных видов деятельности (без субъектов малого предпринимательства) в 2021 г. выполнено хозяйственным способом строительно-монтажных работ на 598,4 млн. рублей, индекс физического объема к 2020 г. составил 110,5%.

Прирост (снижение) объема работ, выполненных по виду деятельности "строительство" показан на следующей диаграмме:

Рисунок 32. Прирост (снижение) объема работ в строительстве, нарастающим итогом, в %

В 2021 г. за счет нового строительства и реконструкции введено в действие 208 объектов производственных мощностей и социальной инфраструктуры.

Ввод в действие жилых домов.

В 2021 г. организациями различных форм собственности введено в действие 42 469 квартир общей площадью 3 386,4 тыс. кв. м (что на 27,0% больше, чем в 2020 г.), в том числе за счет собственных средств граждан и с помощью кредитов банков – 16814 домов, или 2 282,4 тыс. кв. м.

Лидерами по вводу в действие жилых домов в 2021 г. являются Всеволожский район – 1 428,4 тыс. кв.м, из которых 49,4% приходится на индивидуальное жилищное строительство, Ломоносовский район – 585,3 тыс. кв.м., 68,1% ИЖС.

Таблица 41. Ввод в эксплуатацию жилых домов

Введено	В % на 2020 г.	Справочно: на 2020 г. в % к 2019 г.
общей площади, тыс.м2	квартиры	общая площадь	квартир	общая площадь	квартир
Всего	3386,4	42469	127	116,4	91	73,1
муниципальные районы
Бокситогорский	9	140	2,4 р.	2,9 р.	45,8	52,7
Волосовский	41,4	464	2,5 р.	2,8 р.	51,4	49,6
Волховский	46,3	420	130,2	132,9	94,4	89,8
Всеволожский	1428,4	21939	111,4	99,8	83,6	61,9
Выборгский	321,9	2346	125,6	112,4	132,8	142,5
Гатчинский	313,2	3524	146,4	1,5 р.	99,2	1,5 р.
Кингисеррский	101	1485	4,4 р.	5,8 р.	48,8	54,1
Киришский	11	124	84	91,9	40,6	33,5
Кировский	106,5	1112	139,2	1,5 р.	72,9	48,5
Лодейнопольский	9	93	1,7 р.	1,9 р.	36,4	35,3
Ломоносовский	585,3	6842	142,5	133,4	118,3	124,9
Лужский	61,8	667	1,6 р.	1,6 р.	92,6	111,2
Подпорожский	11	184	135,5	2,5 р.	77,5	63,6
Приозерский	138,1	1201	137,8	142,8	88,3	82
Сланцевский	4,7	54	2,1 р.	2,6 р.	46,3	38,3
Тихвинский	13,5	129	2,1 р.	1,8 р.	34,4	44
Тосненский	158,6	1529	116,5	104,9	111,4	102,2
городской округ
Сосновоборский	25,6	216	68,3	51,1	72,3	49,8

Рекреационная деятельность

Ленинградская область является одним из наиболее развитых регионов в России для отдыха, туризма и спорта. Она обеспечивает не только свои потребности, но и потребности Санкт-Петербурга и Северо-Запада России. Основные объекты рекреационной деятельности сосредоточены в Выборгском, Приозерском, Всеволожском, Гатчинском и Лужском районах. Названные районы имеют удобную транспортную связь с Санкт-Петербургом и развитую внутрирайонную сеть автомобильных дорог. Основные объекты туристского интереса Ленинградской области: Выборгский замок, Крепость Корела, Староладожская крепость, Тихвинский Богородичный Успенский мужской монастырь, Крепость Орешек (Шлиссельбург), Государственный музей-заповедник «Гатчина», Парк Монрепо, Усадьба Приютино, Усадьба Рождествено, объекты Дороги Жизни, Саблинские пещеры, Вепсский лес.

Ленинградская область обладает большим культурным и туристским потенциалом для развития как классических видов туризма, так и новых направлений: экотуризм, сельский туризм, активный отдых. По словам Евгения Чайковского, председателя комитета по культуре и туризму Ленинградской области, власти Ленинградской области планируют в ближайшее время увеличить турпоток с 4,5 миллионов до шести миллионов человек в год26 https://ria.ru/20211119/turpotok-1759855895.html .

Объективными факторами, задававшими направление развития туризма в Ленинградской области, являются благоприятные природно-климатические условия, историческое и культурное наследие, высокий уровень развития экономики, инвестиционная привлекательность, удобное географическое расположение, развитая транспортная инфраструктура, включенность в систему федеральных и международных транспортных коридоров, достаточное количество мероприятий областного, всероссийского, международного значения, развитая деловая инфраструктура, индустрия развлечений и гостеприимства, наличие образовательных учреждений, готовящих профессиональные кадры в туристической отрасли.

Бюджет

В 2021 г. сальдированный финансовый результат (прибыль минус убыток) организаций сложился в сумме 297,2 млрд рублей, что в 1,8 раза больше, чем в 2020 г.

В 2021 г. прибыль крупных и средних прибыльных организаций составила 326,2 млрд руб., что в 1,5 р больше уровня в 2020 г. Основное влияние на рост прибыли оказали отрасли: обрабатывающие производства – в 1,8 раз; торговля оптовая и розничная; ремонт автотранспортных средств и мотоциклов – на 27,2%; сельское, лесное хозяйство, охота, рыболовство и рыбоводство – в 1,6 р.; транспортировка и хранение – на 14,1%, строительство – на 26,1%. Удельный вес организаций в общем объеме прибыли прибыльных организаций составляет 96,2%.

За 2021 г., предварительно, консолидированный бюджет Ленинградской области исполнен по доходам в сумме 208 061,4 млн.руб., что составляет 105,0% к плану года и на 7,6% больше уровня 2020 г. (за 2020 г. доходы поступили в сумме 193 286,7 млн.руб., или 101,0% к плану года). Собственные доходы консолидированного бюджета (без учета безвозмездных поступлений) составили 182 195,4 млн. руб.

Из общей суммы доходов за 2021 г. в областной бюджет поступило 168 087,8 млн.руб., или 105,0% к плану года, в консолидированные бюджеты муниципальных образований – 99 859,1 млн.руб. (с учетом финансовой помощи из областного бюджета).

Расходная часть консолидированного бюджета Ленинградской области за 2021 г. исполнена в сумме 212 094,1 млн.руб., что составляет 95,1% к плану года и на 3,2% больше, чем за 2020 г. (за 2020 г. расходы составляли 205 556,6 млн.руб., или 95,5% к плану года). Областной бюджет по расходам исполнен в сумме 174 404,5 млн. руб., или 95,9% к плану года.

Наибольший удельный вес в структуре расходов консолидированного бюджета в 2021 г. приходится на социально-культурную сферу – 61,9% (в том числе по областному бюджету – 62,2%, консолидированным бюджетам муниципальных образований – 63,6%), из них: на образование – 42,8% (37,3% и 77,3%), социальную политику – 29,0% (34,4% и 7,1%), здравоохранение – 18,4% (22,0% и 0,0%). Расходы на жилищно-коммунальное хозяйство составили 12,1% (9,9% и 15,9%).

Дефицит консолидированного бюджета составил 4 032,6 млн.руб., областного бюджета – 6 316,8 млн. руб.

Финансовые вложения организаций

Общий объем финансовых вложений организаций (без субъектов малого предпринимательства) в 2021 г. составил 718,9 млрд. рублей, в том числе на долгосрочные финансовые вложения приходилось 17,5 млрд. рублей или 2,4%.

Рисунок 33. Видовая структура инвестиций в основной капитал

Оборот розничной торговли в 2021 г. составил 569,1 млрд рублей, что в сопоставимых ценах на 11,0% больше, чем в 2020 г.

Рисунок 34. Прирост (снижение) оборота розничной торговли

Рисунок 35. Формирование оборота розничной торговли

В структуре оборота розничной торговли удельный вес оборота розничной торговли пищевыми продуктами, включая напитки, и табачными изделиями в 2021 г. составил 44%, в январе–декабре 2020 года – 47%, непродовольственных товаров – 56% (53%).

Оборот общественного питания в 2021 г. составил 19,1 млрд рублей, или 129,2% к 2020 г.

Объем платных услуг, оказанных населению, в 2021 г. составил 93,0 млрд рублей и в сопоставимых ценах увеличился по сравнению с 2020 г. на 11,2%.

Рисунок 36. Структура платных услуг населению

Цены

Индексы цен и тарифов в 2021 году приведены в следующей таблице:

Таблица 42. Индексы цен и тарифов в 2021 году, в %

Индекс потребительских цен	Индекс цен производителей промышленных товаров	Сводный индекс цен на продукцию (затраты, услуги) инвестиционного назначения	Индекс цен производителей сельскохозяйственной продукции	Индекс тарифов на грузовые перевозки
Январь	100,5	100,1	99,9	101,6	103,5
Февраль	100,8	101,1	99,9	96	100,2
Март	100,9	100,4	100,5	101,1	100,1
Апрель	100,5	100,02	100,6	105,1	99,99
Май	100,7	102	100,1	102,6	100
Июнь	100,7	100,8	100,3	94,2	100
Июль	100,4	102,4	101,2	101,3	100
Август	100,1	101,3	100,5	99,7	100
Сентябрь	100,1	101	100,5	104,5	100
Октябрь	101,2	101,6	100,8	101,6	100
Ноябрь	1001	99	100,9	102,4	100
Декабрь	100,7	99,9	100,9	102,5	100
Декабрь 2021 в % к декабрю 2020	108	110	106,3	112,8	103,7
Справочно:
декабрь 2020 в % к декабрю 2019	104,1	104,9	103	100,3	103,3

Рисунок 37. Темпы прироста (снижения) цен и тарифов

Рисунок 38. Темпы роста цен

Рисунок 39. Изменение цен на автомобильное топливо

Таблица 43. Средние цены на электроэнергию в 2021 году

Средние цены производителей на электроэнергию в 2021 г.
В рублях за тыс. кВт-ч
Январь	4070,59
Февраль	4205,53
Март	4223,65
Апрель	4098,08
Май	4342,39
Июнь	4073,92
Июль	4141,82
Август	4314,86
Сентябрь	4377,9
Октябрь	4278,63
Ноябрь	4320,24
Декабрь	4335,65

Таблица 44. Индексы цен на строительные материалы

Индексы цен приобретения по отдельным группам строительных материалов
Декабрь 2021 в % к декабрю 2020	Справочно: декабрь 2020 в % к декабрю 2019
Цементы общестроительные	119,6	103,5
Сталь арматурная	133,3	115
Кабели и арматура кабельная	134	52,6
Бетон товарный	93,5	118
Растворы строительные	126,4	71,2
Щебень	97,6	94,7
Пески природные прочие	111,4	81,5

Рисунок 40. Темпы прироста (снижения) цен производителей с/х продукции

Средняя номинальная заработная плата, начисленная за 2021 г., составила 51339 рубля или 108,4% к аналогичному периоду 2020 г.

Реальная начисленная заработная плата, рассчитанная с учетом индекса потребительских цен, в 2021 г. составила 102,3% к уровню 2020 г.

Рисунок 41. Прирост (снижение) средней номинальной и реальной начисленной заработной платы

На 1 января 2022 года уровень регистрируемой безработицы в Ленинградской области имел значение 0,40% (справочно: в начале января 2021 года – 2,89; в начале января 2020 года – 0,36%).

На 1 января 2022 года напряженность на рынке труда в среднем по Ленинградской области составила 0,1 незанятых граждан на одну вакансию.

Безработными признаны 870 человек, на 2706 человек меньше, чем в декабре 2020 года (3576 человек), которым назначена социальная выплата в виде пособия по безработице

При содействии службы занятости населения в 2021 г:

трудоустроено на все виды работ 19897 человек;

эффективность трудоустройства граждан (отношение трудоустроенных граждан к ищущим работу гражданам, обратившимся в службу занятости населения) – 43,3%. Из общего числа трудоустроенных: на общественные работы трудоустроены – 1307 человек, на временные работы: 7925 несовершеннолетних граждан в возрасте 14-18 лет в свободное от учебы время;

10197 гражданам (51,2% от всех трудоустроенных) работа предоставлена в период до присвоения статуса «безработный».

Рисунок 42. Численность безработных

По предварительной оценке, численность постоянного населения Ленинградской области на 1 декабря 2021 года составила 1907,9 тыс. человек (в том числе городское – 1283,3 тыс. человек, сельское - 624,6 тыс. человек) и с начала года увеличилась на 15,2 тыс. человек или на 0,8%.

В 2021 г. родилось 11987 детей. Коэффициент рождаемости составил 7,0 человек на 1000 населения.

Умерло 29456 человек. Коэффициент смертности составил 17,1 человек на 1000 населения.

В отчетном периоде уровень младенческой смертности составил 3,4 на 1000 родившихся. Число умерших детей до года на территории Ленинградской области за 2021 г. составило 41 человек.

Коэффициент естественной убыли населения составил 10,1 человек на 1000 населения.

Рост численности населения в январе–ноябре 2021 года произошел за счет миграционного прироста. Миграционный прирост полностью компенсировал естественную убыль населения и превысил ее на 87%.

Рисунок 43. Коэффициенты естественного движения населения

На территории Ленинградской области в 2021 г. зарегистрировано 7679 браков (6109 - за аналогичный период 2020 года), разводов 6686 (5812). Коэффициент брачности составил 4,5.

Уровень жизни населения

Объем денежных доходов населения в 2021 г. сложился в размере 594,7 млрд. рублей, в III квартале 2021 года – 218,6 млрд. рублей. В реальном выражении денежные доходы, рассчитанные с учетом индекса потребительских цен, возросли на 4,2% и 8,3% соответственно. Денежные расходы населения в 2021 г. составили 597,1 млрд. рублей, в III квартале 2021 года – 216,9 млрд. рублей и в номинальном выражении увеличились на 15,5% и 16,0% соответственно.

Рисунок 44. Прирост (снижение) реальных денежных доходов

3.1.2. Обзор рынка недвижимости Ленинградской области

В соответствии с пунктом 26.2 Методических указаний к информации о рынке объектов недвижимости относится информация, характеризующая функционирование рынка объектов недвижимости, в том числе его специфические особенности.

Результатом сбора и анализа информации о рынке объектов недвижимости является:

1) обзор состояния рынка недвижимости (в целом);

2) обзор сегмента (сегментов) рынка объектов недвижимости.

Состояние и тенденции развития рынка недвижимости в Ленинградской области в целом совпадают с состоянием рынка недвижимости Российской Федерации.

Наибольшее количество предложений и сделок наблюдается в секторе жилой недвижимости.

По мнению Никиты Стасишина, заместителя министра строительства и ЖКХ Российской Федерации, наблюдаются высокие темпы развития жилого сектора в Ленинградской области и увеличение выдачи разрешений на строительство (на 350% за 2021 год)27 https://www.bn.ru/gazeta/news/267253/ . Возможность развития данного направления в Ленинградской области в разы выше, чем в Санкт-Петербурге ввиду значительного количества земельных участков под застройку и более низких цен в сравнении с городом.

Индивидуальное жилищное строительство вводится в эксплуатацию наравне с многоквартирными домами. Александр Дрозденко, губернатор Ленинградской области, заявляет, что в 2021 году удалось добиться баланса во вводе многоквартирных домов и ИЖС. Традиционно лидируют Всеволожский район - 1428 тысяч квадратных метров, из которых 49,4% приходится на ИЖС и Ломоносовский район - 585 тысяч квадратных метров ― 68,1% ИЖС.

Рисунок 45 Данные о регистрации прав на жилые помещения в ЛО по годам28 Петростат «Ленинградская область’2021 Краткий статистический сборник» https://petrostat.gks.ru/storage/mediabank/11000422_122021(1).pdf

Кроме того, на ввод жилья влияет то, что увеличивается количество застройщиков, работающих со счетами эскроу. Это вызывает доверие покупателей в связи с тем, что такой подход позволяет держать деньги дольщиков в сохранности.29 https://ria.ru/20220217/stroitelstvo-1773397158.html

Рисунок 46 Средние цены жилья СПб и ЛО на первичном и вторичном рынках30 http://peterland.info/indicators-average_prices_spb.htm

Покупатели все чаще смотрят в сторону покупки земельных участков в Ленинградской области. Это обусловлено повышением цен на квартиры в Санкт-Петербурге. Наиболее популярными для покупки участка остаются Всеволожский, Ломоносовский и Выборгский районы. Однако. По словам Катерины Соболевой, вице-президента Becar Asset Management, южное направление Ленинградской области является довольно перспективным и имеет большой потенциал для застройки31 https://www.kommersant.ru/doc/5128298 .

В сфере малоэтажного жилищного строительства наибольшей популярностью пользуются участки без подряда, ориентировочно их доля выросла с 77% до 88%. Это связано с тем, что покупатели, приобретающие земельные участки в 2021 году, откладывают строительство дома на следующий год ввиду подорожания строительных материалов32 https://poselki1.ru/rynok-zagorodnoy-nedvizhimosti-2021/# .

Перспектива расширения коммерческой недвижимости в Ленинградской области имеет высокую вероятность.

Так на заседании градостроительного совета Ленобласти утвердили эскиз застройки территории в Мурино: под застройку планируют выделить 380 Га. Из проектной документации следует, что на этой территории в ближайшие шесть-семь лет можно будет возвести до 1,3 млн кв. м жилья, более 400 тыс. кв. м объектов общественно-деловой функции, а также порядка 150 тыс. кв. м офисных площадей. В юго-восточной части будет также размещен индустриально-логистический парк, который тоже станет одним из мест приложения труда будущих жителей Южного Мурино. Запланировано создание 20 тыс. рабочих мест33 https://asninfo.ru/news/101429-v-murino-odobrili-novyy-proyekt-zastroyki-na-380-ga .

По данным сайта https://nsp.ru, в 2021 году Ленинградская область вышла на второе место в стране по объему сделок со складской недвижимостью. Уже за три квартала этого года объем сделок в регионе вырос на 257% и составил 622 000 кв.м34 https://nsp.ru/30324-oblastnoi-skladskoi-rekord . Также по данным Международной консалтинговой компании Knight Frank известно, что Санкт-Петербург испытывает дефицит площадей качественных складов35 https://new-retail.ru/novosti/retail/sankt_peterburg_ispytyvaet_seryeznyy_defitsit_ploshchadey_kachestvennykh_skladov3293/ .

Ленинградская область занимает одно из ведущих мест в Северо-Западном федеральном округе по производственной деятельности. Согласно данным Комитета экономического развития и инвестиционной деятельности Ленинградской области, реестр Ленинградской области содержит 21 индустриальный парк, из которых 12 действующих, 4 создаваемых и 5 планируемых.

Действующие и создаваемые парки занимают площадь 1 737 га и, кроме индустриальных парков «Пикалево» и «СЗНЦ», являются частными индустриальными парками. На их территории размещено более 140 резидентов, создано более 7500 новых рабочих мест. Основное направление деятельности резидентов – размещение промышленно-складских и логистических комплексов, машиностроение, металлообработка, производство строительных материалов, оборудования, пищевая и легкая промышленность. Планируемыми парками на территории Ленинградской области общей площадью 779 га являются индустриальные парки «Мурманские ворота-1» и «Мурманские ворота -2», «Сланцы», «Светогорский», «Подпорожский. Площадка № 1».

Рисунок 47 Схема расположения индустриальных парков в Ленинградской области36 https://map.lenoblinvest.ru/gis/#/map/info/31.224196,59.972712/7/1811,1343,1323,1812,1336,1337,1338,1341,1340,1339,1356,1395

Рисунок 48 Индекс изменения цен на промышленные земли Санкт-Петербурга и Ленобласти (в % к ценам сентября 2008г.)37 http://peterland.info/indicators-peterland_index.htm

Рекреационно-гостиничная деятельность: на начало 2021 года в Ленинградской области насчитывалось 863 коллективных средства размещения на 61852 койко-места, в том числе 279 баз отдыха, 194 гостиницы, 19 санаториев и пансионатов, 97 детских лагерей, 73 гостевых дома, 47 хостелов, 131 гостиничный коттедж и 23 кемпинга. Из них классифицированных объектов размещения с 2014 года - 270 (без звезд - 126 объектов, 1 звезда - 6 объектов, 2 звезды – 33 объекта, 3 звезды - 86 объектов, 4 звезды - 17 объектов, 5 звезд - 2 объекта).

Коэффициент загрузки коллективных средств размещения достаточно высок в связи с комфортностью условий и возможностью круглогодичной работы (60 проц. в среднем за год, по некоторым объектам - до 80 проц.). В летний период объем загрузки этих коллективных средств размещения приближается к 100 процентам38 Постановление Правительства ЛО от 30.12.2021 г. №914 «О внесении изменения в постановление правительства ленинградской области от 30.09.2019 года №442 "О государственной программе ленинградской области "развитие внутреннего и въездного туризма в ленинградской области» .

По словам председателя городского комитета по развитию туризма Санкт-Петербурга Сергея Корнеева, в 2021 г. году очень востребован на внутреннем туристском рынке активный отдых, спортивный, оздоровительный, природный. Практически все забронировано (на новогодние каникулы), вероятно, близкая к 100% загрузка - это курорты Санкт-Петербурга и Ленинградской области, горнолыжные, оздоровительные центры, санатории. По его словам, многие приезжают в санатории или на базы отдыха под Петербургом и далее отправляются на экскурсии в Тихвин, Новгород, Псков, Выборг и другие города Северо-Запада39 https://tass.ru/obschestvo/13206597 .

3.1.2.1. Анализ структуры земельного фонда Ленинградской области.

Земельный фонд Ленинградской области40 https://rosreestr.gov.ru/open-service/statistika-i-analitika/zemleustroystvo-i-monitoring-zemel_lenobl/monitoring-zemel-lenobl/

Ленинградская область находится в составе Российской Федерации.

Место нахождения высших органов государственной власти – город Гатчина, а также Санкт-Петербург. При этом город Санкт-Петербург не входит в состав Ленинградской области, является самостоятельным субъектом Российской Федерации.

Ленинградская область расположена в Северо-Западном федеральном округе и граничит с Европейским союзом:

на западе – с Эстонией, протяженность границы 68 км;

на северо-западе – с Финляндией, протяженность границы 137 км,

а также с пятью субъектами Российской Федерации:

на севере – с Республикой Карелия, протяженность границы 375 км;

на востоке – с Вологодской областью, протяженность границы 541 км;

на юго-востоке – с Новгородской областью, протяженность границы 712 км;

на юге – с Псковской областью, протяженность границы 259 км;

с городом федерального значения Санкт-Петербургом (полуанклав), протяженность границы 348 км.

Общая протяженность границы Ленинградской области по суше 2440 км.

Территория области составляет 83 908,8 кв. км (8390,8 тыс. га), в том числе 10 068,0 кв. км – площадь территории, покрытой Ладожским и Онежским озёрами (по данным 2020 года).

Вся территория Ленинградской области разграничена между поселениями, территории всех поселений – за исключением территории городского округа (Сосновый Бор) входят в состав муниципальных районов. Таким образом, на территории Ленинградской области 17 муниципальных районов, один городской округ:

Бокситогорский муниципальный район;

Волосовский муниципальный район;

Волховский муниципальный район;

Всеволожский муниципальный район;

Выборгский муниципальный район;

Гатчинский муниципальный район;

Кингисеппский муниципальный район;

Киришский муниципальный район;

Кировский муниципальный район;

Лодейнопольский муниципальный район;

Ломоносовский муниципальный район;

Лужский муниципальный район;

Подпорожский муниципальный район;

Приозерский муниципальный район;

Сланцевский муниципальный район;

Тихвинский муниципальный район;

Тосненский муниципальный район;

г. Сосновый Бор,

а также 134 сельское поселение и 65 городских поселений в составе муниципальных районов.

Населенных пунктов всего 2 943, в том числе:

городских - 67 (31 город и 36 городских поселка);

сельских – 2 876.

Распределение земельного фонда Ленинградской области по категориям земель41 https://rosreestr.gov.ru/open-service/statistika-i-analitika/zemleustroystvo-i-monitoring-zemel_lenobl/monitoring-zemel-lenobl/

По данным федерального государственного статистического наблюдения земельный фонд Ленинградской области на 1 января 2022 года составляет 8 390,8 тыс. га, в том числе площадь территории, покрытой Ладожским и Онежским озёрами (Рисунок 49).

Рисунок 49. Структура земельного фонда Ленинградской области по категориям земель

Земли используются в соответствии с установленным для них целевым назначением. Правовой режим земель определяется, исходя из их принадлежности к той или иной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий, общие принципы и порядок проведения которого устанавливаются федеральными законами и требованиями специальных нормативных актов.

Распределение земельного фонда Ленинградской области по категориям земель представлено в следующей таблице.

Таблица 45. Распределение земельного фонда Ленинградской области по категориям (в тыс.га)

№ п/п	Наименование категорий земель	на 1 января 2021 г.	на 1 января 2022 г.	2022 г. к 2021 г. (+/-)
1	2	3	4	5
1	Земли сельскохозяйственного назначения	1701,3	1700,8	- 0,5
2	Земли населенных пунктов	238,1	238,8	+0,70
3	Земли промышленности, транспорта, связи и пр.	387,5	388,9	+ 1,4
4	Земли особо охраняемых территорий	42,1	42,1	0
5	Земли лесного фонда	4755,4	4753,9	- 1,5
6	Земли водного фонда	1081,3	1081,3	0
7	Земли запаса	185,1	185	-0,1
Итого земель в Ленинградской области	8390,8	8390,8

В структуре земельного фонда Ленинградской области преобладает лесной фонд, на долю которого приходится 56,65% от общей площади, а на долю земель сельскохозяйственного назначения – 20,27 %. На долю земель населенных пунктов приходится 2,85%, из них площадь городов и поселков городского типа составляет 93,9 тыс. га, сельских населенных пунктов – 144,9 тыс. га.

Земли промышленности, транспорта и иного специального назначения составляют 388,9 тыс. га, из которых наибольшая площадь приходится на земли обороны и безопасности (293,5 тыс. га). Земли водного фонда составляют 1 081,3 тыс. га, из них 1 006,8 тыс. га составляет зеркало Ладожского и Онежского озер.

Земли сельскохозяйственного назначения

В соответствии с действующим земельным законодательством землями сельскохозяйственного назначения признаются земли, находящиеся за границами населенного пункта и предоставленные для нужд сельского хозяйства, а также предназначенные для этих целей.

Земли данной категории выступают как основное средство производства в сельском хозяйстве, имеют особый правовой режим и подлежат особой охране, направленной на сохранение их площади, предотвращение развития негативных процессов и повышения плодородия.

В Ленинградской области площадь земель сельскохозяйственного назначения на 1 января 2022 года составляет 1 700,8 тыс. га. К данной категории отнесены земли, предоставленные различным сельскохозяйственным предприятиям и организациям (товариществам и обществам, кооперативам, государственным и муниципальным унитарным предприятиям, научно-исследовательским учреждениям). Входят также земельные участки, предоставленные гражданам для ведения крестьянского (фермерского) хозяйства, личного подсобного хозяйства, садоводства, дачного хозяйства, огородничества, животноводства, сенокошения и выпаса сельскохозяйственных животных.

Особенностью земель сельскохозяйственного назначения Ленинградской области является то, что в составе данной категории преобладают лесные земли –848,5 тыс. га (49,88 %), сельскохозяйственные угодья составляют 615,7 тыс. га (36,2 %). В составе сельскохозяйственных угодий пашня занимает 358,9 тыс. га (58,29%) (Рисунок 47).

0 , 0 100 , 0 200 , 0 300 , 0 400 , 0 500 , 0 600 , 0 0 700 , 800 , 0 900 , 0 9 358 , 848 , 5 76 , 3 59 , 9 1 11 , 23 , 5 , 1 36 ТЫС.Г А пашня лесные площади лесные насаждения, не входящие в лесной фонд болота земли застройки под дорогами под водой

Рисунок 50. Состав земель сельскохозяйственного назначения в разрезе угодий

Сводные данные по Ленинградской области по составу и распределению земель сельскохозяйственного назначения по угодьям представлены в Таблица 46.

Таблица 46. Распределение земель сельскохозяйственного назначения по угодьям

№ п/п	Наименование угодий	Площадь (тыс.га)	В процентах от категории (%)
1	Сельскохозяйственные угодья, в том числе	615,7	36,2
2	пашня	358,9	21,1
3	многолетние насаждения	36,4	2,1
4	сенокосы	119,6	7,0
5	пастбища	100,8	5,9
6	Лесные площади	848,5	49,9
3	Лесные насаждения, не входящие в лесной фонд	76,3	4,5
4	Под дорогами	23,5	1,4
5	Земли застройки	11,1	0,7
6	Под водой	36,1	2,1
7	Болота	59,9	3,5
8	Нарушенные земли	2,3	0,1
9	Прочие земли	27,4	1,6
Итого	1 700,8	100

Земли населенных пунктов

В соответствии с действующим законодательством землями населенных пунктов признаются земли, используемые и предназначенные для застройки и развития населенных пунктов. Границы городских и сельских населенных пунктов отделяют земли населенных пунктов от земель иных категорий.

По состоянию на 1 января 2022 года на территории Ленинградской области площадь земель данной категории составляет 238,8 тыс. га, или 2,84 % от общей площади земельного фонда.

В структуре земель населенных пунктов наибольшая площадь приходится на сельскохозяйственные угодья 108,7 тыс. га. Лесные земли на территории населенных пунктов занимают 32,5 тыс. га, площади под водой (реки, ручьи, водоемы) – 5,4 тыс. га.

На 1 января 2022 года площадь городских населенных пунктов составила 93,9 тыс. га, сельские населенные пункты – 144,9 тыс. га. К городским населенным пунктам отнесены города и поселки, к сельским – станицы, деревни, хутора, стойбища, кишлаки, аулы и иные. Общая площадь сельских населенных пунктов в течение года не изменилась.

На землях населенных пунктов на долю сельскохозяйственных угодий приходится 108,7 тыс. га, лесные земли составляют 32,5 тыс. га, а застроенные территории занимают 33,7 тыс. га.

В государственной и муниципальной собственности на землях населенных пунктов находится 189,9 тыс. га. В сельских населенных пунктах в собственности граждан и юридических лиц находится 33,3 тыс. га земель, в государственной и муниципальной собственности находится 111,6 тыс. га земель.

В состав земель, относимых к категории земель населенных пунктов, входят как сельскохозяйственные, так и несельскохозяйственные угодья.

Таблица 47. Распределение земель населенных пунктов по угодьям

№ п/п	Наименование угодий	Площадь (тыс. га)	В процентах от категории (%)
1	Сельскохозяйственные угодья	108,7	45,52
2	Лесные площади	32,5	13,61
3	Лесные насаждения, не входящие в лесной фонд	15,1	6,32
4	Под дорогами	24,3	10,18
5	Земли застройки	33,7	14,11
6	Под водой	5,4	2,26
7	Болота	1,7	0,71
8	Нарушенные земли	0,3	0,13
9	Прочие земли	17,1	7,16
Итого	238,8	100

Рисунок 51. Состав земель населенных пунктов в разрезе угодий

Земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения

В данную категорию включены земли, которые расположены за границами населенных пунктов и используются или предназначены для обеспечения деятельности организаций и эксплуатации объектов промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, объектов для обеспечения космической деятельности, объектов обороны и безопасности, осуществления иных специальных задач.

По состоянию на 1 января 2022 года общая площадь земель данной категории составляет 388,9 тыс. га.

Земли промышленности и иного специального назначения в зависимости от характера специальных задач подразделяются на семь групп (Таблица 48).

Таблица 48. Структура земель промышленности энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения

Группы	Площадь, тыс. га
Земли промышленности	37,4
Земли энергетики	0,9
Земли транспорта	45,6
Земли связи, радиовещания, телевидения, информатики	1
Земли для обеспечения космической деятельности	0
Земли обороны и безопасности	293,5
Земли иного специального назначения	10,5
Итого:	388,9

На территории Ленинградской области наибольшую площадь в данной структуре занимают земли обороны и безопасности – 293,5 тыс. га.

К землям промышленности отнесены земельные участки, предоставленные для размещения административных и производственных зданий, строений, сооружений и обслуживающих их объектов, а также земельные участки, предоставленные предприятиям горнодобывающей и нефтегазовой промышленности, для разработки полезных ископаемых. Общая площадь земель промышленности составила 37,4 тыс. га.

К землям энергетики отнесены земельные участки, предоставленные для размещения гидроэлектростанций и иных электростанций, воздушных линий электропередачи, подстанций, распределительных пунктов и других сооружений. Площадь земель энергетики составила 0,9 тыс. га.

К землям транспорта относятся земельные участки, предоставленные предприятиям, учреждениям и организациям железнодорожного, автомобильного, воздушного, трубопроводного, морского, внутреннего водного транспорта для осуществления специальных задач по содержанию, строительству, реконструкции, ремонту и развитию объектов транспорта. По состоянию на 01.01.2022 г. площадь земель транспорта в Ленинградской области составила 45,6 тыс. га.

Земли связи, радиовещания, телевидения, информатики занимают 1 тыс. га. Земли для обеспечения космической деятельности отсутствуют.

Площадь земель иного специального назначения составляет 10,5 тыс. га. Эти земли представлены участками, выделенными мелким организациям, автозаправочным станциям, объектам энергетики и т.п. Относятся участки под выкупленными в собственность цехами промышленных предприятий, а также под объектами соцкультбыта (санатории, дома отдыха, пансионаты, спорткомплексы, клубы, стадионы, лыжные базы, детские сады и пр.).

В структуре угодий, вошедших в состав данной категории (Таблица 49), преобладают лесные земли – 228,7 тыс. га (58,8%). Сельскохозяйственные угодья занимают площадь 16,4 тыс. га (4,22%), в составе которых сенокосы занимают 9,6 тыс. га (58,54 % от площади сельскохозяйственных угодий).

Таблица 49. Состав земель промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения

№ п/п	Наименование угодий	Площадь (тыс.га)	В процентах от категории (%)
1	Сельскохозяйственные угодья, в том числе:	16,4	4,22
1.1	пашня	4,8	1,24
1.2	пастбища	2	0,51
1.3.	сенокосы	9,6	2,47
2	Лесные площади	228,7	58,81
3	Лесные насаждения, не входящие в лесной фонд	12,0	3,09
4	Под дорогами	28,9	7,43
5	Земли застройки	9	2,31
6	Под водой	2,9	0,75
7	Болота	18,6	4,78
8	Нарушенные земли	9,0	2,31
9	Прочие земли	63,4	16,30
Итого	388,9	100

Земли особо охраняемых территорий и объектов

К землям особо охраняемых территорий и объектов относятся земли, имеющие особое природоохранное, научное, историко-культурное, эстетическое, рекреационное, оздоровительное и иное ценное значение.

В состав земель категории входят особо охраняемые природные территории, занимаемые государственными природными заповедниками, в том числе биосферными, национальными и природными парками, государственными природными заказниками, памятниками природы, дендрологическими парками, ботаническими садами, лечебно-оздоровительными местностями и курортами.

На территории Ленинградской области расположены 5 особо охраняемых природных территории: «Нижне-Свирский» государственный природный заповедник, заказник «Мшинское болото», природный парк «Вепсский лес», Ингерманландский заповедник, заказник «Лебяжий». Самый крупный из них «Нижне-Свирский» заповедник общей площадью 36 879 гектара.

Кроме природных территорий, в категорию земель входят земельные участки, занятые объектами физической культуры и спорта, отдыха и туризма, памятниками истории и культуры.

Особо охраняемые природные территории являются объектами общенационального достояния. В целях их сохранения они изымаются полностью или частично из хозяйственного использования и гражданского оборота постановлениями федеральных органов государственной власти, органов власти субъектов Российской Федерации или решениями органов местного самоуправления.

По состоянию на 1 января 2022 года площадь земель особо охраняемых территорий и объектов составила 42,1 тыс. или 0,5 % от общей площади земельного фонда Ленинградской области. По сравнению с 2019 г. данная категория земель не изменилась.

На долю заповедников и парков приходится 91,4 % от общей площади данной категории. Земли оздоровительного и рекреационного назначения по Ленинградской области составляют 3,6 тыс. га.

Удельный вес земель историко-культурного назначения в общей площади земель, отнесенных к данной категории, невелик. Их площадь составляет 0,4 тыс. га.

Распределение земель особо охраняемых территорий и объектов по угодьям представлено в Таблица 50.

Таблица 50. Распределение земель особо охраняемых территорий и объектов по угодьям

№ п/п	Наименование угодий	Площадь (тыс. га)	В процентах от категории
1	Сельскохозяйственные угодья	0,7	1,7
2	Лесные площади	22,3	53,0
3	Лесные насаждения, не входящие в лесной фонд	0,4	1,0
4	Под дорогами	0,5	1,2
5	Земли застройки	1,9	4,5
6	Под водой	1	2,4
7	Болота	14,9	35,4
9	Прочие земли	0,4	1,0
Итого	42,1	100

Земли лесного фонда

В соответствии с Земельным кодексом Российской Федерации к данной категории относят лесные и нелесные земли. Лесные земли представлены участками, покрытыми лесной растительностью, и участками, не покрытыми лесной растительностью, но предназначенными для ее восстановления (вырубки, гари, участки, занятые питомниками и т.п.). К нелесным отнесены земли, предназначенные для ведения лесного хозяйства (просеки, дорог, болота и др.).

Согласно Лесному кодексу Российской Федерации, введенному в действие с 1 января 2007 года, допускается нахождение лесов, как на землях лесного фонда, так и на землях иных категорий. Территориальными единицами управления в области использования, охраны, защиты, воспроизводства лесов являются лесничества и лесопарки. Установлено, что лесничества и лесопарки располагаются на землях обороны и безопасности, населенных пунктов и особо охраняемых природных территорий.

Государственному кадастровому учету подлежат лесные участки, сформированные на территориях лесничеств и лесопарков, сведения о которых должны предоставляться в орган кадастрового учета, осуществляющих ведение государственного кадастра недвижимости.

По состоянию на 1 января 2022 года площадь земель лесного фонда по сравнению с 2020 г. уменьшилась и составляет 4 753,9 тыс. га, или 56,66% от общей площади Ленинградской области.

Площадь сельскохозяйственных угодий составляет 27,7 тыс. га, из которых на сенокосы приходится 24,9 тыс. га. Лесные площади в данной категории занимают 3 788,6 тыс. га, из которых площадь земель, покрытых лесами, составляет 3 542,8 тыс. га.

Поверхностные водные объекты занимают 135,9 тыс. га, застроенные территории – 2,9 тыс. га, дороги – 35,1 тыс. га.

Данные о распределении земель лесного фонда по угодьям представлены в Таблица 51.

Таблица 51. Распределение земель лесного фонда в разрезе угодий

№ п/п	Наименование угодий	Площадь (тыс. га)
1	Сельскохозяйственные угодья	27,7
2	Лесные площади	3787,1
3	Под дорогами	35,1
4	Земли застройки	2,9
5	Под водой	135,9
6	Болота	714,2
7	Нарушенные земли	11,1
8	Прочие земли	39,9
Итого	4753,9

3емли водного фонда

Согласно Земельному кодексу Российской Федерации к землям водного фонда относятся земли, покрытые поверхностными водами, сосредоточенными в водных объектах, а также занятые гидротехническими и иными сооружениями, расположенными на водных объектах.

По состоянию на 1 января 2022 года площадь категории земель водного фонда составила 1 081,3 тыс. га. В настоящее время значительные площади земель, подлежащих отнесению к категории земель водного фонда, включены в состав других категорий (Таблица 52).

В категорию земель водного фонда Ленинградской области включены поверхностные водные объекты (реки, водохранилища, озера, болота), не учтенные в других категориях земель. Более 99% этих земель занято непосредственно водными объектами (1 080,8 тыс. га).

Таблица 52. Земли под водой в различных категориях земель Ленинградской области

№ п/п	Наименование угодий	Площадь (тыс. га)	В процентах от общей площади земель под водой
1	Земли сельскохозяйственного назначения	36,1	2,85
2	Земли населенных пунктов	5,4	0,43
3	Земли промышленности, транспорта, связи и пр.	2,9	0,23
4	Земли особо охраняемых территорий	1	0,08
5	Земли лесного фонда	135,9	10,72
6	Земли водного фонда	1080,8	85,32
7	Земли запаса	4,7	0,37
Итого по области	1 266,8	100

Земли запаса

Землями запаса являются земли, находящиеся в государственной и муниципальной собственности и не предоставленные гражданам или юридическим лицам. Площадь категории земель запаса в Ленинградской области на 1 января 2022 года составила 185 тыс. га.

Структура земель запаса постоянно меняется, что связано, с одной стороны, с переводом в нее земельных участков, владение или пользование которыми прекращено, с другой - с предоставлением угодий в пользование предприятиям, организациям и гражданам.

По сравнению с 2020 г. площадь земель запаса уменьшилась. По своему составу земли запаса неоднородны. В земли запаса входят земли, занятые обширными природными объектами, не вовлеченные в хозяйственный оборот, представляющие собой скалы, ледники, пески, галечники и т.п., а также земли под участками леса и водными объектами.

Наибольший удельный вес в структуре угодий данной категории приходится на леса, площадь которых составляет 96 тыс. га. Сельскохозяйственные угодья занимают 29,3 тыс. га, болотами занято 20,7 тыс. га, лесными насаждениями, не входящими в лесной фонд – 21,4 тыс. га. Под нарушенными землями занято 0,2 га, прочие земли – 11,3 тыс. га (Таблица 53).

Таблица 53. Распределение земель запаса по угодьям

№ п/п	Наименование угодий	Площадь (тыс. га)	В процентах от категории
1	Сельскохозяйственные угодья	29,3	15,84
2	Лесные площади	96	51,89
3	Лесные насаждения, не входящие в лесной фонд	21,4	11,57
4	Под водой	4,7	2,54
5	Под дорогами	1,0	0,54
6	Земли застройки	0,4	0,22
7	Болота	20,7	11,19
8	Нарушенные земли	0,2	0,11
9	Прочие земли	11,3	6,10
Итого	185,0	100

Распределение земельного фонда Ленинградской области по угодьям42 https://rosreestr.gov.ru/open-service/statistika-i-analitika/zemleustroystvo-i-monitoring-zemel_lenobl/monitoring-zemel-lenobl/

Земельные угодья являются основным элементом государственного учета земель и подразделяются на сельскохозяйственные и несельскохозяйственные угодья. Классификация земельных угодий осуществлена в соответствии с действующим законодательством, с государственными и ведомственными стандартами. К сельскохозяйственным угодьям отнесены пашня, залежь, сенокосы, пастбища и многолетние насаждения, к несельскохозяйственным угодьям – земли под водой, включая болота, лесные площади и земли под лесными насаждениями, земли застройки, земли под дорогами, нарушенные земли, прочие земли (овраги, пески и т.п.).

По состоянию на 1 января 2022 года площадь сельскохозяйственных угодий во всех категориях земель составила 798,5 тыс. га, или 9,5 % всего земельного фонда Ленинградской области.

В Таблица 54 отражен состав земельного фонда по видам угодий и его изменение.

Таблица 54. Распределение земель области по угодьям (в тыс. га)

Наименование угодий	По состоянию на 1 января 2021 года	По состоянию на 1 января 2022 года	Изменения за 2021 год
Общая площадь, в том числе:	8390,8	8390,8	0
Сельскохозяйственные угодья	798,5	798,5	0
Лесные площади	5015,2	5015,2	0
Лесные насаждения, не входящие в лесной фонд	125,3	125,3	0
Болота	830	830	0
Под водой	1266,8	1266,8	0
Под дорогами	113,3	113,3	0
Застроенные территории	59	59	0
Нарушенные земли	22,9	22,9	0
Прочие	159,8	159,8	0

Сельскохозяйственные угодья.

К сельскохозяйственным угодьям относятся земельные угодья, систематически используемые для производства сельскохозяйственной продукции. Сельскохозяйственные угодья подлежат особой охране.

По состоянию на 1 января 2022 года площадь земель сельскохозяйственных угодий в Ленинградской области составляет 798,5 тыс. га.

Основная доля сельскохозяйственных угодий сосредоточена в категории земель сельскохозяйственного назначения (615,7 тыс. га или 77,11%). Значительные площади (108,7 тыс. га) находятся на территории населенных пунктов (в основном в черте сельских населенных пунктов), что составляет 13,61% от общей площади этой категории. В земельном запасе сосредоточено 29,3 тыс. га сельхозугодий.

В структуре сельскохозяйственных угодий на долю пашни (434 тыс. га) приходится 54,35%. Природные кормовые угодья (сенокосы и пастбища) занимают 320 тыс. га (40,08%), многолетние плодовые насаждения – 44,5 тыс. га (5,57%) (Рисунок 52).

Рисунок 52. Структура сельскохозяйственных угодий Ленинградской области

Данные об использовании сельскохозяйственных угодий различными предприятиями, организациями и гражданами представлены в таблицах (Таблица 55 и Таблица 56).

Таблица 55. Использование сельскохозяйственных угодий предприятиями и организациями (тыс. га)

Наименование хозяйствующих субъектов, использующих землю	Сельскохозяйственные угодья

Всего	в том числе

пашня	залежь	многолетние насаждения	сенокосы	пастбища
1	2	3	4	5	6	7
Хозяйственные товарищества и общества	336,8	219	0	0,8	61	56
Производственные кооперативы	30,8	17,7	0	0	5,5	7,6
Государственные и муниципальные унитарные сельскохозяйственные предприятия	28	17,6	0	0	4,8	5,6
Научно-исследовательские и учебные учреждения и заведения	15,3	11,8	0	0	1,3	2,2
Подсобные хозяйства	3	1,8	0	0	0,6	0,6
Прочие предприятия, организации и учреждения	7,4	4,6	0	0	1,2	1,5
Общинно-родовые хозяйства	0	0	0	0
Казачьи общества	0,1	0	0	0	0,1	0
Итого земель	421,4	272,5	0	0,8	74,5	73,6

Таблица 56. Использование сельскохозяйственных угодий гражданами и объединениями граждан (тыс. га)

Наименование хозяйствующих субъектов, использующих землю	Сельскохозяйственные угодья

Всего	в том числе

пашня	залежь	многолетние насаждения	сенокосы	пастбища
Крестьянские (фермерские) хозяйства	45,6	23,9	0	0	14	8,6
Индивидуальные предприниматели, не образовавшие крестьянское (фермерское) хозяйство	7,9	6,5	0	0	0,9	0,5
Личные подсобные хозяйства	30,9	26,5	0	1,5	2,4	0,5
Граждане, имеющие служебные наделы	1,7	0,7	0	0	0,8	0,2
Садоводы и садоводческие объединения	41	0,8	0	40,1	0,1
Огородники и огороднические объединения	9,2	9,2	0	0	0	0
Дачники и дачные объединения	3,1	2,2	0	0,5	0,3	0,2
Граждане, имеющие земельные участки, предоставленные для индивидуального жилищного строительства	13,1	10,8	0	1,4	0,5	0,4
Животноводы и животноводческие объединения	0,7	0,1	0	0	0,6	0
Граждане, занимающиеся сенокошением и выпасом скота	8,8	0,7	0	0	5,4	2,7
Граждане, занимающиеся северным оленеводством и промыслом	0	0	0	0	0	0
Граждане, собственники земельных участков	46,6	34,1	0	0	6,1	6,4
Граждане, собственники земельных долей	0,1	0,1	0	0	0	0
Итого земель	209,7	115,6	0	43,5	31	19,6

Динамика площади земель сельскохозяйственных угодий в границах Ленинградской области за период с 2004-2021 гг. представлено на Рисунок 53.

Рисунок 53. Изменение площади сельскохозяйственных угодий

Земли под водой, включая болота

По данным государственного учета земель, под поверхностными водными объектами занято 2 096,8 тыс. га земель (24,99%) от площади территории области, из них на долю болот приходится 830 тыс. га, под реками, озерами, водохранилищами находится 1 266,8 тыс. га земель.

Болота играют огромную роль в сохранении экологического равновесия в природе. Они являются истоками рек и местами обитания редких птиц и животных.

Наибольшее количество болот сосредоточено на землях лесного фонда, их площадь составляет 714,2 тыс. га или 86% общей площади, занятой под болотами в области.

Наибольшее количество земель под поверхностными водными объектами сосредоточено в водном фонде, площадь которого составляет 1 080,8 тыс. га. На землях сельскохозяйственного назначения под водными объектами занято 36,1 тыс. га земель.

Распределение площади земель, занятых под водой, включая болота на всех категориях земель, представлено в Таблица 57.

Таблица 57. Распределение площади земель, занятых под водой, включая болота на всех категориях земель

№ п/п	Наименование категорий земель	Площадь под водой (тыс. га)	Площадь под болотами (тыс. га)
1	Земли сельскохозяйственного назначения	36,1	59,9
2	Земли населенных пунктов	5,4	1,7
3	Земли промышленности, транспорта, связи и пр.	2,9	18,6
4	Земли особо охраняемых территорий	1,0	14,9
5	Земли лесного фонда	135,9	714,2
6	Земли водного фонда	1080,8	0
7	Земли запаса	4,7	20,7
Итого	1266,8	830,0

Земли застройки

Общая площадь земель застройки по состоянию на 1 января 2022 г. составляет 59 тыс. га (0,7% от площади области). По сравнению с 2020 г. площадь застройки не изменилась.

В данную площадь включены территории под зданиями и сооружениями, а также земельные участки, необходимые для их эксплуатации и обслуживания. В населенных пунктах и в землях промышленности 42,7 тыс. га земель. В населенных пунктах земли застройки сосредоточены в основном в жилой зоне, общественно-деловой и производственной зонах.

На землях сельскохозяйственного назначения территории застройки составляют 11,1 тыс. га и используются под размещение предприятий по первичной обработке сельхозпродукции, скотных дворов и ферм, машинно-тракторных парков. Площадь застроенных земель в лесном фонде составляет 2,9 тыс. га. В неё вошли земли, занятые перевалочными складами и базами для хранения древесины заводами по переработке древесины, а также лесными поселками и кордонами. Застроенные земли в категории особо охраняемых территорий и объектов составляют 1,9 тыс. га и находятся под зданиями и сооружениями, имеющими научное, историко-культурное, рекреационное, оздоровительное назначение.

Земли под дорогами

Площадь земель этого вида угодий по состоянию на 1 января 2022 г. составила 113,3 тыс. га. В нее вошли земли, расположенные в полосах отвода автомобильных и железных дорог, скотопрогоны, просеки, а также улицы, проезды, проспекты в городах и других поселениях.

В сравнении с 2020 г. площадь дорог не изменилась.

В категории земель промышленности и иного специального назначения площадь земель под дорогами и составила 28,9 тыс. га.

На землях сельскохозяйственного назначения под этим видом угодий занято 23,5 тыс. га.

В городах и других поселениях под дорогами, улицами, проспектами, проездами занято 24,3 тыс. га. Значительные площади земель лесного фонда заняты просеками (35,1 тыс. га).

Лесные площади и лесные насаждения, не входящие в лесной фонд

Лесными площадями и лесными насаждениями, не входящими в лесной фонд, по данным государственного земельного учета, занято 5 015,2 тыс. га.

Лесные площади включают лесные и нелесные земли, относящиеся к категории земель лесного фонда, а также земельные участки, покрытые лесом и не покрытые лесом, расположенные на землях других категорий. Покрытые лесом земли – это лесные площади, занятые древесной, кустарниковой растительностью с полнотой насаждения от 0,3 до 1.

Наибольший процент лесных площадей находится в лесном фонде и составляет 3 787,1 тыс. га. На землях сельскохозяйственного назначения находится 848,5 тыс. га лесных площадей. На землях промышленности и иного специального назначения располагается 228,7 тыс. га лесных площадей.

Площадь земель под лесными насаждениями, не входящими в лесной фонд составляет 125,3 тыс. га. В основном, это бывшие сельскохозяйственные угодья, которые, вследствие их не использования, заросли лесом и кустарником. Земли под лесами и лесными насаждениями, не входящими в лесной фонд, имеются во всех категориях. Данные площади сосредоточены в основном на землях сельскохозяйственного назначения (76,3 тыс. га). На землях запаса находится 21,4 тыс. га лесных насаждений, не входящих в лесной фонд.

Прочие земли

На 1 января 2022 г. в целом по Ленинградской области прочими землями занято 159,8 тыс. га. В состав этих земель включены полигоны отходов, свалки, овраги, пески, территории консервации и другие неиспользуемые земли. Песками в составе прочих земель занято – 2,5 тыс. га, оврагами – 0,2 тыс. га, полигонами отходов и свалками – 0,5 тыс. га. Другие земли составляют 156,6 тыс. га.

Земли под оленьими пастбищами

В Ленинградской области, согласно сведениям государственного кадастра недвижимости, оленьи пастбища не числятся.

Распределение земельного фонда по формам собственности и принадлежности ленинградской области43 https://rosreestr.gov.ru/open-service/statistika-i-analitika/zemleustroystvo-i-monitoring-zemel_lenobl/monitoring-zemel-lenobl/

По данным государственного статистического наблюдения за земельными ресурсами на 1 января 2022 г., в собственности граждан и юридических лиц находится 517,9 тыс. га, что составило 6,17% земельного фонда Ленинградской области. Из них площадь земель, находящихся в собственности граждан и их объединений, составила 398,2 тыс. га, а в собственности юридических лиц находится 119,7 тыс. га. Площадь земель, находящихся в государственной и муниципальной собственности, составляет 7 872,9 тыс. га, или 93,89%.

Распределение форм собственности по категориям земель представлено в Таблица 58.

Таблица 58. Распределение собственности по категориям земель (тыс. га.)

Категория земель	Общая площадь	В собственности граждан	В собственности юридических лиц	В государственной и муниципальной собственности
1. Земли сельскохозяйственного назначения	1 700,8	359,5	101,6	1 239,7
2. Земли населенных пунктов	238,8	37,4	11,5	189,9
3. Земли промышленности, и земли иного специального назначения	388,9	1,2	5,9	381,8
4. Земли особо охраняемых территорий и объектов	42,1	0,1	0,7	41,3
5. Земли лесного фонда	4 753,9	0	0	4 753,9
6. Земли водного фонда	1 081,3	0	0	1 081,3
7. Земли запаса	185	0	0	185
Итого земель в Ленинградской области	8 390,8	398,2	119,7	7 872,9

Структура земель Ленинградской области по формам собственности представлена на Рисунок 54.

Рисунок 54. Структура земель Ленинградской области по формам собственности (тыс. га)

Использование земель производителями сельскохозяйственной продукции44 https://rosreestr.gov.ru/open-service/statistika-i-analitika/zemleustroystvo-i-monitoring-zemel_lenobl/monitoring-zemel-lenobl/

Использование земель предприятиями, организациями для производства сельскохозяйственной продукции (сведения о формах собственности на землю)

Сведения о правах, на которых использовали землю граждане (объединение граждан), занимающиеся производством сельскохозяйственной продукции представлены в Таблица 59.

Таблица 59. Сведения о правах, на которых использовали землю граждане (объединение граждан), занимающиеся производством сельскохозяйственной продукции в Ленинградской области (тыс. га)

Наименование хозяйствующих субъектов, использующих землю	Общая площадь (тыс.га)	в том числе использовались земли

В собственности граждан	в собственности юридического лица	в государственной и муниципальной собственности	Из них предоставлено на праве

Пожизненно наследуемого владения	Пользования	аренды
1. Крестьянские (фермерские) хозяйства	60,6	29,9	2,9	27,5	10,3	1,8	15,4
2. Личные подсобные хозяйства	34,9	20,5	0	14,4	1,2	9,9	3,2
3. Граждане, имеющие служебные наделы	1,8	0	0	1,8	0	1,3	0,4
4. Садоводы и садоводческие объединения	60,6	33,3	10,2	17,1	2,1	12,3	2,7
5. Огородники и огороднические объединения	9,2	0	0	9,2	0	2,8	6,4
6. Дачники и дачные объединения	4,9	2,9	1,1	0,9	0,2	0,2	0,5
7. Граждане, имеющие земельные участки, предоставленные для индивидуального жилищного стр-ва	19,9	12,8	0,6	7	1,2	2,4	3,4
8. Животноводы и животноводческие объединения	0,7	0,1	0	0,6	0	0	0,6
9. Граждане занимающиеся сенокошением и выпасом скота	8,8	0	0	8,8	0	6,5	2,3
10. Граждане, занимающиеся северным оленеводством и промыслом	0	0	0	0	0	0	0
11. Граждане, собственники земельных участков	47,8	47,8	0	0	0	0	0
12. Граждане, собственники земельных долей	0,1	0,1	0	0	0	0	0
13. Индивидуальные предприниматели, не образовавшие крестьянское (фермерское) хозяйство	8,7	6,9	0	1,8	0	0,1	1,7
Итого использовалось земель гражданами	258	153,8	14,8	89,1	15	37,3	36,6

Использование земель гражданами для производства сельскохозяйственной продукции (сведения о правах на землю)

Сведения о правах, на которых использовали землю предприятия, организации, хозяйства, общества, занимающиеся производством сельскохозяйственной продукции, приведены в Таблица 60.

Таблица 60. Сведения о правах, на которых использовали землю предприятия, организации, хозяйства, общества, занимающиеся производством сельскохозяйственной продукции (тыс. га)

Наименование хозяйствующих субъектов, использующих землю	Общая площадь	Находящиеся в собственности граждан	Находящиеся в собственности юридического лица	Находящиеся в государственной и муниципальной собственности	Из них предоставлено на праве пользования	Из них предоставлено на праве аренды
1. Хозяйственные товарищества и общества	995,8	80,2	690,7	572,6	118,1
2.Производственные кооперативы	87,5	2,3	68,8	55	13,8
3. Государственные и муниципальные унитарные сельскохозяйственные предприятия	124,7	0	1,6	123,1	120,2	2,9
4. Научно – исследовательские и учебные учреждения и заведения	23,4	0	0,5	22,9	22,9	0
5. Подсобные хозяйства	5,6	0	0,6	5	4,3	0,6
6. Прочие предприятия, организации и учреждения	13,4	0	5,6	7,7	4,5	3,2
7. Казачьи общества	0,1	0	0	0,1	0,1
Итого земель	1250,5	90,8	918,3	779,5	138,7

3.1.2.2. Определение и выбор источников рыночной информации, проверка их достоверности.

В процессе сбора исходной рыночной информации Учреждением использовались следующие основные виды источников информации:

Данные первичного рынка земельных участков с официального сайта Российской Федерации для размещения информации о проведении торгов (https://torgi.gov.ru).

Ценовые данные на основе извещениий в комиссию по реализации преимущественного права Ленинградской области на покупку земельных участков сельскохозяйственного назначения.

Объявления о продаже земельных участков, размещаемые на публично доступных сайтах объявлений.

Предоставленные Росреестром данные о сделках с земельными участками за 2021г.

3.1.2.2.1. Данные первичного рынка (продажа государственных и муниципальных земель)

В качестве одного из источников ценовой информации о земельном рынке Ленинградской области использовались данные первичного рынка о продаже земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляемой на торгах, проводимых в форме аукционов, согласно п. 1 Статьи 39.3 Земельного кодекса РФ, размещаемые на сайте https://torgi.gov.ru.

Для анализа были выбраны данные за 2021 год. Всего было выявлено и обработано 653 лота. И них по 153 лотам (23,5%) торги признаны несостоявшимися и вне влекущими права на заключение договора купли-продажи. Здесь следует отметить, что аукцион со статусом результата «Несостоявшийся с единственным участником» по своим правовым последствиям равнозначен состоявшемуся аукциону (влечет право единственного участника аукциона на заключение договора купли продажи по начальной цене). Далее результаты аукционов указанных двух видов статуса рассматриваются как равнозначно состоявшиеся.

Таблица 61 Распределение количества лотов, их площадей и цен по муниципальным районам Ленинградской области

Муниципальный район	Кол-во ЗУ, шт	∑ Площадь ЗУ, м2	∑ Цена ЗУ, руб.

Всеволожский	99	204 687	306 204 083
Волосовский	33	128 969	11 710 000
Волховский	8	22 748	7 542 858
Выборгский	11	12 945	16 461 956
Гатчинский	45	70 411	71 776 366
Кингисеппский	2	198 832	1 499 000
Кировский	82	119 923	125 493 193
Киришский	0	0	0
Лодейнопольский	7	8 155	2 340 006
Ломоносовский	64	1 822 816	73 774 858
Лужский	23	31 369	7 205 013
Подпорожский	18	21 671	4 803 300
Приозерский	20	38 635	50 885 700
Сланцевский	2	3 500	675 000
Тихвинский	5	8 054	3 463 000
Тосненский	78	101 349	88 472 723
Бокситогорский	0	0	0
Сосновоборский ГО	2	2 052	4 139 640
Итого	499	2 796 116	776 446 696

* В таблицу включены данные только по лотам, влекущим право заключения договора купли продажи

Рисунок 55. Структура количества лотов по муниципальным районам Ленинградской области

Рисунок 56. Структура суммарных площадей лотов по муниципальным районам Ленинградской области

По количеству лотов по состоявшихся торгам лидируют Всеволожский, Кировский, Ломоносовский и Тосненский муниципальные районы, суммарная доля которых составляет 64,7% (323 шт.) от общего количества. В то время как по суммарным площадям состоявшихся торгов преобладает один Ломоносовский муниципальный район с долей 65,2% от общей площади всех лотов. В свою очередь это определяется одним лотом на земельный участок площадью 151 га (при суммарной площади всех лотов выборки 279,6 га).

Более детальная информация по данным выборки результатов торгов содержится далее в подразделах анализа сегментов земельного рынка.

Данные результатов торгов как источника информации для целей оценки рассматриваются как в значительной степени достоверные. В сравнении с данными о ценах предложения они отражают не только позицию и пожелания продавца, но и согласие с ценой и условиями покупателя. Единственным существенным недостатком этого источника данных является отсутствие информации о самом факте заключения договора купли-продажи, так как представленная на сайте https://torgi.gov.ru информация фиксирует результат состоявшихся торгов лишь как право их победителя заключить договор. Вероятность фактической реализации покупателем этого права оценивается как высокая, так как отказ от заключения договора влечет потерю покупателем величины суммы задатка, внесенного для участия в торгах.

3.1.2.2.2. Данные на основе извещений в комиссию по реализации преимущественного права Ленинградской области на покупку земельных участков сельскохозяйственного назначения

В рамках данного источника информации использовались ценовые данные по земельным участкам сельскохозяйственного назначения, представленные в формате извещений на рассмотрение комиссии, осуществляющей деятельность в соответствии с Распоряжением Губернатора Ленинградской области от 28 августа 2017 года № 538-рг «О комиссии по рассмотрению извещений граждан и юридических лиц о намерении продажи земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения» (далее – Комиссия).

Деятельность комиссии осуществляется в рамках реализации права Ленинградской области как субъекта Российской Федерации на преимущественное право покупки земельного участка по цене, за которую он продается, за исключением случаев продажи с публичных торгов и случаев изъятия земельного участка для государственных или муниципальных нужд.

Можно предположить, что факт представления на рассмотрение комиссии информации о параметрах предстоящей сделки в значительной мере отражает ситуацию:

покупатель земельного участка уже найден и достигнуто по крайней мере предварительное соглашение о цене предстоящей сделки;

продавец принял для себя решение о минимальной цене, ниже которой он не намерен осуществить продажу.

Преимуществами использованного в данном обзоре именно этого набора исходных данных, в отличие от публикуемых в открытых источниках информации объявлений о продаже, являются:

протоколы комиссии не являются публично публикуемой информацией для неограниченного круга лиц, тем самым этот вид информации дополняет общедоступные данные;

извещения о продаже всегда включают кадастровый номер земельного участка, что позволяет однозначно идентифицировать объект;

цены в извещениях более часто отражают цены уже готовящихся к заключению сделок.

В рамках первичной обработки данных протоколов Комиссии за 2021 год из формируемой итоговой выборки были исключены земельные участки в случаях, когда:

кадастровый номер земельного участка не идентифицировался на Публичной кадастровой карте Росреестра (возможная причина: после совершения сделки новым собственником осуществлены действия, влекущие изменение единицы кадастрового учета (например, дробление земельного участка, его объединение с другими участками));

площадь земельного участка в извещении комиссии на совпадала с площадью, указанной в данных Публичной кадастровой карты Росреестра;

категория земельного не относилась к землям сельскохозяйственного назначения.

В результате первичной обработки данных была сформирована итоговая выборка по 2048 земельным участкам общей площадью 14 749 га. Представительность выборки с точки зрения распределения по муниципальным районам Ленинградской области носит неравномерный характер. В выборку не попало ни одного земельного участка из Бокситогорского муниципального района и Сосновоборского городского округа.

Таблица 62 Распределение количества земельных участков в извещениях, их площадей и цен по муниципальным районам Ленинградской области

Муниципальный район	Кол-во ЗУ, шт	∑ Площадь ЗУ, м2	∑ Цена ЗУ, руб.

Всеволожский	211	9 924 542	1 982 496 504
Волосовский	206	29 764 140	294 617 617
Волховский	60	2 764 174	28 771 461
Выборгский	285	9 700 666	475 802 621
Гатчинский	268	10 160 352	509 396 967
Кингисеппский	124	29 309 914	227 777 169
Кировский	26	1 683 171	39 390 406
Киришский	2	55 409	950 000
Лодейнопольский	58	5 561 730	21 506 770
Ломоносовский	345	6 901 049	439 410 784
Лужский	80	6 582 315	76 881 020
Подпорожский	17	844 830	3 748 000
Приозерский	124	7 428 098	517 521 527
Сланцевский	102	14 564 517	57 701 745
Тихвинский	91	6 488 937	120 724 680
Тосненский	49	5 756 365	319 628 490
Бокситогорский	-	-	-
Сосновоборский округ	-	-	-
Итого	2048	147 490 209	5 116 325 760

Рисунок 57. Структура количества земельных участков в извещениях по муниципальным районам Ленинградской области

Рисунок 58. Структура суммарных площадей земельных участков в извещениях по муниципальным районам Ленинградской области

По количеству извещений преобладают Всеволожский, Волосовский, Выборгский, Гатчинский и Ломоносовский муниципальные районы, суммарная доля которых составляет 64,2% (1320 шт.) от общего количества. В то время как 50% суммарных площадей извещений представляют Волосовский, Кингисеппский и Сланцевский муниципальные районы. По Бокситогорскому муниципальному району и Сосновоборскому городскому округу в выборке не было представлено ни одного извещения о продаже.

Более детальная информация по данным выборки результатов торгов содержится далее в подразделах анализа сегментов земельного рынка.

Данные рассматриваемого источника информации являются данными вторичного рынка и для целей оценки рассматриваются как в значительной степени достоверные. Определяющие это факторы приведены выше в подразделе.

3.1.2.2.3 Данные рыночных предложений о продаже на вторичном рынке земельных участков

Вторичный рынок представлен земельными участками, находящимися в частной собственности. Основными участниками вторичного рынка земельных участков являются:

крупные собственники земли (латифундисты);

девелоперы, инвесторы-застройщики;

банки держатели залога в виде земельных участков;

риелторы;

частные лица.

В качестве источников ценовых данных Учреждением были собраны находящиеся в свободном публичном доступе объявления о продаже земельных участков. Основными информационными источниками выступали следующие интернет ресурсы, покрывающие большинство объявлений региона:

Avito https://www.avito.ru/leningradskaya_oblast/zemelnye_uchastki

ЦИАН https://spb.cian.ru/kupit-zemelniy-uchastok-leningradskaya-oblast/

EMLS 24 https://emls.ru/zagorod/

«Земельный вопрос» https://www.zemvopros.ru/

Domofond.ru https://www.domofond.ru/prodazha-uchastkizemli-leningradskaya_oblast-r80

Restate https://spb.restate.ru/choice/petersburg/lands_sale

Move.Ru https://spb.move.ru/leningradskaya_oblast/zemelnie_uchastki/

RussianRealty https://lenobl.russianrealty.ru/Продажа-участков/

Большой Сервер Недвижимости BSN.RU https://www.bsn.ru/country/sell/#district-areas

«Бюллетень недвижимости» https://www.bn.ru/zagorodnaya/

Яндекс.Недвижимость https://realty.yandex.ru/sankt-peterburg_i_leningradskaya_oblast/kupit/uchastok/

В процессе отбора и фиксации объявлений производилось удаление из базы дублирующих объявлений. Земельные участки со значимой долей площади застройки, участки без минимальной информации о местоположении не включались в выборку для последующего анализа.

Таблица 63. Распределение количества предложений, их площадей и цен по муниципальным районам Ленинградской области

Муниципальный район	Кол-во ЗУ, шт	∑ Площадь ЗУ, м2	∑ Цена ЗУ, руб.

Всеволожский	2675	17 211 407	34 074 863 411
Волосовский	757	27 597 873	989 753 249
Волховский	461	7 782 347	377 745 900
Выборгский	1108	8 664 038	3 634 901 313
Гатчинский	589	11 473 136	3 139 010 998
Кингисеппский	404	10 667 123	1 534 073 105
Кировский	743	3 196 773	1 044 260 039
Киришский	192	2 404 860	256 535 776
Лодейнопольский	139	8 992 366	277 693 470
Ломоносовский	1704	13 925 184	10 611 163 741
Лужский	340	14 965 381	735 573 000
Подпорожский	40	860 033	21 579 999
Приозерский	835	6 034 718	2 822 744 456
Сланцевский	80	7 516 661	360 382 000
Тихвинский	103	5 584 001	320 603 000
Тосненский	364	9 854 345	7 114 411 900
Бокситогорский	41	766 328	23 608 450
Сосновоборский ГО	137	166 105	144 558 999
Итого	10712	157 662 678	67 483 462 806

Рисунок 59. Структура количества предложений по муниципальным районам Ленинградской области

Рисунок 60. Структура суммарных площадей предложений по муниципальным районам Ленинградской области

Наибольшее количество предложений представляют Всеволожский, Выборгский и Ломоносовский муниципальные районы в сумме 51,2% от общего количества выборки. В то же время, по суммарным площадям объявлений выделяются только Всеволожский и Волосовский муниципальные районы, представляющие 28,4% выборки.

С точки зрения суммарного объема предложения в денежном выражении выделяются 3 муниципальных района: Всеволожский, Ломоносовский и Тосненский, на которые суммарно приходится 76,8% (51,8 из 67,48 млрд.руб.) данного показателя.

Данные рассматриваемого источника информации являются данными вторичного рынка и отражают мнение продавцов о достоинствах и ценах выставляемых на продажу объектов с учетом ценовой конкуренции других участников рынка

3.1.2.2.4 Данные Росреестра о сделках с земельными участками

В рамках межведомственного взаимодействия Управлением Росреестра по Ленинградской области были предоставлены Учреждению сведения ЕГРН о сделках с земельными участками (по договорам купли-продажи) за 2021 г.45 Исх. 6264 от 12.05.2022г. (Вх. 770-В-22 от 31.05.2022г.)

Согласно предоставленному реестру в 2021 г. было заключено 2 145 шт. сделок с земельными участками в Ленинградской области. По результатам первичной обработки из реестра были исключены сделки с земельными участками, по которым картографические данные свидетельствовали о наличии на них ОКС. Также исключены сделки не проходящие «логический контроль» и экономическую целесообразность (например, земельный участок с/х назначения площадью 1 м2 за 137 тыс.руб.). В результате была сформирована выборка в количестве 1586 сделок общей площадью 21 602 га на сумму 32,495 млрд.руб.

Таблица 64 Распределение количества сделок, их площадей и цен по муниципальным районам Ленинградской области

Муниципальный район	Кол-во ЗУ, шт	∑ Площадь ЗУ, м2	∑ Цена ЗУ, руб.

Всеволожский	398	7 638 746	29 376 571 517
Волосовский	2	3 600	820 000
Волховский	65	1 820 747	35 807 901
Выборгский	96	1 945 061	102 966 405
Гатчинский	147	758 537	197 417 218
Кингисеппский	9	31 231	7 684 454
Кировский	13	32 147	16 938 783
Киришский	9	10 973	2 879 623
Лодейнопольский	9	53 055	9 904 747
Ломоносовский	567	3 443 253	2 014 450 628
Лужский	98	173 472	45 745 051
Подпорожский	11	125 158	27 338 490
Приозерский	31	1 734 041	126 913 890
Сланцевский	18	31 649	6 291 482
Тихвинский	3	7 861	1 363 420
Тосненский	133	2 795 237	535 942 573
Бокситогорский	7	1 434 157	1 227 691
Сосновоборский ГО	0	0	0
Итого по ЛО	1 616	22 038 925	32 510 263 874

Наибольшее количество сделок зарегистрировано по Ломоносовскому МР (вместе с Всеволожским, Гатчинским и Тосненским МР суммарно 77% от итогового количества). На эти же 4 муниципальных района приходится и наибольшая доля по суммарным площадям земельных участков (66,4%). При этом, с точки зрения суммарного объема сделок в денежном выражении один Всеволожский МР занимает долю 90,4%.

Причиной такой значительной неравномерности распределения является расположение во Всеволожском МР семи земельных участков под многоэтажное жилищное строительство (Сегмент 2) с ценами в диапазоне 116-244 тыс.руб./м2.

Рисунок 61 Структура количества сделок по муниципальным районам Ленинградской области

Рисунок 62 Структура суммарных площадей сделок по муниципальным районам Ленинградской области

Рисунок 63 Структура суммарного объема сделок в денежном выражении в разрезе сегментов

Рисунок 64 Структура количества сделок в разрезе сегментов

Данные о сделках как тип исходных данных являются наиболее приоритетными для целей оценки (в сравнении с ценами предложений), так как отражают уже согласованный ценовой компромисс между обеими сторонами участников рынка (и продавцами, и покупателями). Текущим недостатком этого источника информации является существенная ограниченность предоставленных параметров сделки, соответствующих демонстрируемой цене. Например, по земельным участкам Сегмента 13 есть многочисленные случаи, когда косвенные данные (картографические данные, уровень цены сделки) свидетельствуют о включении в отраженную цену не только земельного участка, но и здания/строения, расположенного на нем.

3.1.3. Анализ сегментов рынка объектов недвижимости

В соответствии с пунктом 26.2 Методических указаний обзор сегмента (сегментов) рынка объектов недвижимости основывается на дифференциации значимых для объектов недвижимости классифицирующих признаков, позволяющих выделить соответствующий (соответствующие) сегмент (сегменты) рынка. Припроведении обзора сегмента (сегментов) рынка объектов недвижимости осуществляется характеристика особенностей его (их) функционирования (активности, спроса и предложения, цен сделок (предложений), его (их) динамики, степени использования объектов недвижимости, операционных расходов, связанных с функционированием объектов недвижимости, цен на строительство объектов недвижимости). Во всех случаях, когда имеются достоверные сведения о доходности инвестиций в объекты недвижимости в сегменте (сегментах) рынка объектов недвижимости, дается прогноз перспектив развития соответствующего (соответствующих) сегмента (сегментов) рынка объектов недвижимости.

В настоящее время при проведении анализа рынка земельных участков традиционно используется множественная сегментация, т.е. сегментирование по нескольким признакам одновременно (многофакторная модель сегментирования). Признаками сегментов могут выступать как категории земель и виды разрешенного использования, так и местоположение земельных участков, транспортная доступность, количественные и качественные параметры земельных участков.

Согласно ст. 7 «Состав земель в Российской Федерации» Земельного кодекса Российской Федерации, утвержденного Федеральным Законом от 25.10.2001 № 136-ФЗ, земли в Российской Федерации по целевому назначению подразделяются на следующие 7 категорий (сегментов):

земли сельскохозяйственного назначения;

земли населенных пунктов;

земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения;

земли особо охраняемых территорий и объектов;

земли лесного фонда;

земли водного фонда;

земли запаса.

Приказ Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии от 10 ноября 2020 г. N П/0412 «Об утверждении классификатора видов разрешенного использования земельных участков» определяет следующие основные группы видов разрешенного использования:

Сельскохозяйственное использование;

Жилая застройка;

Общественное использование объектов капитального строительства;

Предпринимательство;

Отдых (рекреация);

Производственная деятельность;

Транспорт;

Обеспечение обороны и безопасности;

Деятельность по особой охране и изучению природы;

Использование лесов;

Водные объекты;

Земельные участки (территории) общего пользования;

Земельные участки общего назначения.

Во многом эта группировка повторяется в сегментации земельных участков согласно Приложения 1 к «Методическим указаниям о государственной кадастровой оценке», утвержденным Приказом Росреестра от 04.08.2021 N П/0336.

Сельскохозяйственное использование;

Жилая застройка (среднеэтажная и многоэтажная);

Общественное использование;

Предпринимательство;

Отдых (рекреация);

Производственная деятельность;

Транспорт;

Обеспечение обороны и безопасности;

Охраняемые природные территории и благоустройство;

Использование лесов;

Водные объекты;

Специальное, ритуальное использование, запас;

Садоводство и огородничество, малоэтажная жилая застройка;

Иное использование.

Сегментирование земельных участков исходя из целевого назначения обусловлено параметрами инвестиционной привлекательности земли и возможностью дальнейшего развития территорий потенциальными инвесторами и девелоперами.

Земельный кодекс Российской Федерации предусматривает следующие виды прав на земельный участок:

собственность;

аренда;

право постоянного бессрочного пользования;

право пожизненного наследуемого владения;

право ограниченного пользования чужим земельным участком (сервитут).

По формам собственности земельные участки могут относиться к следующим сегментам:

земли, находящиеся в федеральной собственности (в собственности Российской Федерации);

земли, находящиеся в собственности субъектов Российской Федерации;

земли, находящиеся в муниципальной собственности;

земли, находящиеся в частной собственности.

3.1.3.1. Анализ рыночной информации по сегменту 1 «Сельскохозяйственное использование»

3.1.3.1.1. Общая часть подраздела

В Ленинградской области площадь земель сельскохозяйственного назначения на 1 января 2021 года составляет 1701,3 тыс. га. К данной категории отнесены земли, предоставленные различным сельскохозяйственным предприятиям и организациям (товариществам и обществам, кооперативам, государственным и муниципальным унитарным предприятиям, научно-исследовательским учреждениям). Входят также земельные участки, предоставленные гражданам для ведения крестьянского (фермерского) хозяйства, личного подсобного хозяйства, садоводства, дачного хозяйства, огородничества, животноводства, сенокошения и выпаса сельскохозяйственных животных.

Особенностью земель сельскохозяйственного назначения Ленинградской области является то, что в составе данной категории преобладают лесные земли –848,6 тыс. га (49,88 %), сельскохозяйственные угодья составляют 616 тыс. га (36,21 %). В составе сельскохозяйственных угодий пашня занимает 359 тыс. га (58,28%).

Согласно Классификатору видов разрешенного использования земельных участков, утвержденного Приказом Росреестра от 10.11.2020 № П/0412 (далее – Классификатор ВРИ), к группе «Сельскохозяйственное использование» (код 1.0) отнесены все виды деятельности, связанные с производством, хранением и переработкой сельскохозяйственной продукции (растениеводство, животноводство, пчеловодство, рыбоводство; коды 1.1-1.2). В эту же группу кодов ВРИ включены земельные участки для размещения на них зданий и сооружений, необходимых для основного и вспомогательного производств сельскохозяйственной деятельности.

Установленная в Приложении № 1 к Методическим указаниям о государственной кадастровой оценке сегментация земельных участком для Сегмента 1 «Сельскохозяйственное использование» по составу практически повторяет группу «Сельскохозяйственное использование» из Классификатора ВРИ. Исключение составляют земельные участки, занятые зданиями и сооружениями, предназначенными для основного и вспомогательного производства сельскохозяйственной деятельности, которые включены в Сегмент 6 «Производственная деятельность».

Анализ заполнения параметра «Разрешенное использование» на Публичной кадастровой карте Росреестра показал, что исторически сложившиеся вариации заполнения этого параметра для земель сельскохозяйственного назначения не несет (за редкими исключениями) какой-либо смысловой нагрузки. Любые варианты написания ВРИ из серии «для сельскохозяйственного использования», «для сельхозпроизводства» и т.п. не свидетельствуют ни о наличии застройки земельного участка, ни о возможности застройки.

Исключения составляют варианты ВРИ земельных участков, предназначенных для ведения садоводства гражданами и размещения крестьянских (фермерских) хозяйств (КФХ). В первом случае на земельном участке разрешается строительство как садоводческих домов, так и домов для постоянного проживания (на одну семью), что соответствует Сегменту 13 (код ВРИ 13.2).

Согласно изменениям в законодательные акты, внесенным Федеральным законом от 02.07.2021 N 299-ФЗ, с 01.03.2022 законодательно разрешено на землях КФХ строительство жилых домов. При этом для предотвращения массовой застройки таких земель предусмотрены ограничения (1 жилой дом, не более 3-х этажей, общая площадь не более 500 м2, площадь застройки под домом не более 0,25% от площади земельного участка, запрет разделения таких участков), по которым для строительства жилого дома максимальной площадью 500 м2 требуется площадь земельного участка не менее 6,7 га. Помимо этого, Законами субъектов РФ могут быть определены муниципальные образования, на территориях которых не допускается строительство жилых домов на земельных участках КФХ.

С точки зрения сегментации земельных участков земли КФХ из состава земель сельскохозяйственного назначения можно относить как к Сегменту 1, так и к Сегменту 13. Учитывая отмеченные выше ограничения условий застройки и то, что земли этого вида располагаются как правило в отдаленных от населенных пунктов местах далее в анализе земли КФХ рассматриваются в составе Сегмента 1. В отдельных случаях близости к населенным пунктам, либо нахождения в зоне высокой рекреационной привлекательности такие земельные участки отнесены либо к Сегменту 13, либо к Сегменту 5 «Отдых (рекреация)» соответственно.

Земельные участки с ВРИ вида «для ведения личного подсобного хозяйства» в случае отнесения их к категории «Земли населенных пунктов» могут использоваться для строительства жилого дома с параметрами объекта индивидуального жилищного строительства. Такие земельные участки учитывались в составе Сегмента 13. Тогда как земельные участки с аналогичным ВРИ, но расположенные за пределами границ населенного пункта (полевой земельный участок) на землях категории «Земли сельскохозяйственного назначения», могут использоваться исключительно для производства сельскохозяйственной продукции без права возведения на них зданий и строений46 п.1-3 ст.4 Федерального закона от 07.07.2003 N 112-ФЗ "О личном подсобном хозяйстве" . Такие земельные участки учитывались в составе Сегмента 1.

Большинство предлагаемых к продаже сельскохозяйственных земель позиционируется для последующего перевода в другие виды использования, в частности под производственную деятельность. В случаях, когда по земельному участку имелась доступная информация о параметрах, благоприятных для его дальнейшего использования под производственную застройку (подведенные сети инженерной инфраструктуры, расположение в формирующемся кластере промышленной зоны, наличие в ПЗЗ соответствующего вида ВРИ и т.п.), такой участок учитывался в составе Сегмента 6. В аналогичных по сути ситуациях некоторые земельные участки учитывались и в составе других сегментов (жилая застройка, рекреация, предпринимательство).

3.1.3.1.2 Первичный рынок земельных участков сельскохозяйственного назначения

В 2021 году, по данным официального сайта Российской Федерации для размещения информации о проведении торгов (https://torgi.gov.ru), на торги было выставлено 11 земельных участков для сельскохозяйственного использования. Из них: 10 участков расположены на землях сельскохозяйственного назначения и 1 участок – на землях населенных пунктов. Для 4 земельных участков указан вид разрешенного использования «сельскохозяйственное производство».

6 участков расположено в Ломоносовском районе, 2 участка в Волховском районе и по одному участку в Кингисеппском, Волосовском и Всеволожском районах.

Из выставленных на торги земельных участков только по одному аукцион прошел с превышением (незначительным) начальной цены и участием более одного претендента. Еще 8 аукционов завершились правом на заключение договора по начальной цене с единственным участником. Еще по 2 земельным участкам аукционы признаны не состоявшимися/отменены.

Информация по торгам представлена в нижеследующей таблице.

Таблица 65 Результаты торгов по продаже земельных участков, относящихся к сегменту "Сельскохозяйственное использование"

№ п/п	Дата торгов	Муниципальный район	Кадастровый номер участка	Категория земель	Площадь участка, м2	Начальная цена, руб. / м2	Итоговая цена, руб. / м2
1	28.06.2021	Кингисеппский	47:20:0118001:2	ЗСХН	197 447	5.74	5.74
2	29.06.2021	Всеволожский	47:07:0957007:1069	ЗСХН	42 064	87.49	87.49
3	01.10.2021	Волховский	47:10:0117001:651	ЗСХН	15 700	17.20	17.71
4	08.09.2021	Волосовский	47:22:0351001:463	ЗСХН	29 539	7.11	7.11
5	26.01.2021	Ломоносовский	47:14:0000000:40151	ЗСХН	90 330	15.94	15.94
6	25.05.2021	Ломоносовский	47:14:0000000:40210	ЗСХН	20 992	19.91	19.91
7	27.07.2021	Ломоносовский	47:14:0702003:74	ЗСХН	1 510 000	6.21	6.21
8	23.11.2021	Ломоносовский	47:14:0702001:621	ЗСХН	10 148	9.30	9.30
9	16.11.2021	Ломоносовский	47:14:0803002:1945	ЗСХН	117 726	8.78	8.78
Средневзвешенное	8.68	8.68
Медиана	9.30
10	22.09.2021	Ломоносовский	47:14:0000000:40233	ЗСХН	119 926	8.78	несост.
11	02.11.2021	Волховский	47:12:0101004:22	ЗНП	25 000	68.00	несост.

Только 2 из представленных участков имели начальную цену аукциона выше 50 руб/м2, ценовые удельные показатели остальных 10 участков не выходили за пределы 20 руб/м2. В целом, ценовые показатели этого источника информации находятся в рамках, демонстрируемыми другими источниками данных.

3.1.3.1.3 Вторичный рынок земельных участков сельскохозяйственного назначения – анализ извещений в комиссию по реализации преимущественного права Ленинградской области на покупку земельных участков сельскохозяйственного назначения

Как уже было указано в соответствующем разделе на странице 185, для анализа были использованы протоколы Комиссии за 2021 год из которых была сформирована выборка в размере 2048 земельных участков, относимых к Сегменту 1, общей площадью 14 749 га и суммарной ценой 5,116 млрд.руб.

Как видно из нижеследующей диаграммы, в целом по выборке преобладают земельные участки площадью от 1 до 10 га, что косвенно свидетельствует о позиционировании большинства продаваемых участков не под промышленное сельское хозяйство, а либо под небольшие крестьянско-фермерские хозяйства, либо под смену вида использования.

Рисунок 65. Распределение количества земельных участков по диапазонам их размеров, %

Таблица 66. Распределение количества земельных участков по размерам в разрезе муниципальных районов Ленинградской области

Муниципальный район	Кол-во ЗУ, шт	Площадь ЗУ, м2	Удельный вес кол-ва ЗУ с площадями в диапазоне:

до 30 соток	от 30 соток до 1 га	от 1 га до 10 га	от 10 га до 50 га	> 50 га
Всеволожский	211	9 924 542	2.8%	20.4%	66.4%	9.5%	0.9%
Волосовский	206	29 764 140	0.5%	7.8%	51.0%	33.5%	7.3%
Волховский	60	2 764 174	0.0%	11.7%	78.3%	10.0%	0.0%
Выборгский	285	9 700 666	4.2%	11.6%	80.0%	4.2%	0.0%
Гатчинский	268	10 160 352	10.4%	5.6%	76.9%	6.3%	0.7%
Кингисеппский	124	29 309 914	0.8%	1.6%	50.0%	37.1%	10.5%
Кировский	26	1 683 171	3.8%	11.5%	69.2%	15.4%	0.0%
Киришский	2	55 409	0.0%	0.0%	100.0%	0.0%	0.0%
Лодейнопольский	58	5 561 730	1.7%	5.2%	65.5%	25.9%	1.7%
Ломоносовский	345	6 901 049	48.1%	7.5%	42.0%	2.0%	0.3%
Лужский	80	6 582 315	5.0%	1.3%	73.8%	17.5%	2.5%
Подпорожский	17	844 830	0.0%	5.9%	76.5%	17.6%	0.0%
Приозерский	124	7 428 098	1.6%	5.6%	76.6%	16.1%	0.0%
Сланцевский	102	14 564 517	0.0%	3.9%	47.1%	43.1%	5.9%
Тихвинский	91	6 488 937	0.0%	0.0%	81.3%	18.7%	0.0%
Тосненский	49	5 756 365	0.0%	18.4%	59.2%	14.3%	8.2%
Итого	2048	147 490 209	10.8%	8.3%	63.9%	14.7%	2.3%

Ломоносовский район имеет наибольшую долю маленьких земельных участков площадью до 30 соток (48,1% от продаваемых в этом районе). В основном это варианты соседствующих земельных участков, являющиеся следствием межевания более крупного земельного массива на более мелкие участки под малоэтажную жилую застройку.

Наибольшая доля земельных участков с размерами от 10 до 50 га наблюдается в Волосовском, Кингисепском, Лодейнопольском и Сланцевском районах. Лидером по участкам размером более 50 га является Кингисеппский район.

Рисунок 66. Распределение объема предложения в денежном выражении по муниципальным районам Ленинградской области, %

Рисунок 67. Удельные показатели цен по муниципальным районам Ленинградской области, руб/м2

Наиболее капиталоемким с долей 38,7% выступает Всеволожский муниципальный район, еще столько же в сумме набирают Приозерский, Гатчинский, Выборгский и Ломоносовский районы.

Как видно из диаграмм выше, наиболее капиталоемким (наибольший удельный вес в суммарной цене земельных участков) выступает Всеволожский район (38,7%) при одновременно максимальных удельных показателях средневзвешенной цены по району. Следующий уровень средневзвешенных цен в диапазоне 50-70 руб/м2 имеют 5 муниципальных районов (Выборгский, Гатчинский, Ломоносовский, Приозерский, Тосненский), они также имеют максимальные значения в графе «Макс».

Таблица 67. Удельные показатели цен земельных участков выборки по муниципальным районам Ленинградской области

Муниципальный район	∑ Цена ЗУ, руб.	Удельные показатели цены на ед.площади ЗУ, руб./м2

Средне-взвешенное	Мин	Макс	Медиана
Всеволожский	1 982 496 504	199.8	2.4	7 949.8	100.0
Волосовский	294 617 617	9.9	3.4	322.0	9.5
Волховский	28 771 461	10.4	1.4	94.1	7.1
Выборгский	475 802 621	49.0	0.3	1 060.0	35.0
Гатчинский	509 396 967	50.1	2.0	3 000.0	40.9
Кингисеппский	227 777 169	7.8	0.4	533.3	4.7
Кировский	39 390 406	23.4	4.6	383.3	38.8
Киришский	950 000	17.1	11.2	42.4	26.8
Лодейнопольский	21 506 770	3.9	0.6	25.6	6.9
Ломоносовский	439 410 784	63.7	5.7	1 000.0	100.0
Лужский	76 881 020	11.7	2.1	137.7	137.7
Подпорожский	3 748 000	4.4	1.1	10.0	1.7
Приозерский	517 521 527	69.7	1.3	1 400.0	40.4
Сланцевский	57 701 745	4.0	2.4	33.3	4.0
Тихвинский	120 724 680	18.6	0.9	19.0	19.0
Тосненский	319 628 490	55.5	1.3	1 725.0	50.5
Итого по ЛО	5 116 325 760	34.7	0.3	7 949.8	26.0

Таблица 68. Распределение количества земельных участков по диапазонам цен в разрезе муниципальных районов Ленинградской области

Муниципальный район	Удельный вес кол-ва ЗУ с ценой руб./м2 в диапазоне:

< 10	от 10 до 50	от 50 до 100	от 100 до 500	от 500 до 1000	от 1000 до 2000	> 2000
Всеволожский	15.2%	10.0%	26.5%	35.1%	4.3%	6.2%	2.8%
Гатчинский	18.3%	36.9%	29.1%	14.2%	0.4%	1.1%
Выборгский	17.2%	50.5%	20.4%	10.9%	0.7%	0.4%
Приозерский	16.1%	38.7%	24.2%	17.7%	0.8%	2.4%
Тосненский	30.6%	18.4%	30.6%	12.2%	4.1%	4.1%
Ломоносовский	9.3%	21.4%	56.8%	9.0%	3.5%
Кингисеппский	70.2%	21.0%	4.0%	4.0%	0.8%
Кировский	19.2%	53.8%	15.4%	11.5%
Лужский	60.0%	31.3%	7.5%	1.3%
Волосовский	51.5%	45.1%	2.9%	0.5%
Волховский	71.7%	13.3%	15.0%
Тихвинский	3.3%	96.7%
Киришский	100.0%
Лодейнопольский	96.6%	3.4%
Сланцевский	99.0%	1.0%
Подпорожский	100.0%
Итого	32.4%	32.0%	22.6%	10.4%	1.3%	1.0%	0.4%

Данные в таблице выше показывают, что более половины (64,4%) от общего количества всех участков выборки продаются по ценам до 50 руб/м2. А в диапазоне до 100 руб/м2 продается подавляющее большинство (87%) земельных участков. При этом в 5 районах (Киришский, Лодейнопольский, Подпорожский, Сланцевский, Тихвинский) цены вообще не превышают уровень 50 руб/м2. А в Подпорожском районе все цены в границах диапазона до 10 руб/м2.

Цены свыше 1000 руб/м2 с долей больше 1% наблюдаются только в 3-х районах: Всеволожский, Приозерский, Тосненский.

Таблица 69. Распределение удельных показателей цен в зависимости от размеров земельных участков в разрезе муниципальных районов Ленинградской области

Муниципальный район	Площадь < 1 га	Площадь от 1 га до 5 га	Площадь от 5 га до 10 га	Площадь > 10 га

Min, р/м2	Ср. взвеш., р/м2	Медиана, р/м2	Max, р/м2	Min, р/м2	Ср. взвеш., р/м2	Медиана, р/м2	Max, р/м2	Min, р/м2	Ср. взвеш., р/м2	Медиана, р/м2	Max, р/м2	Min, р/м2	Ср. взвеш., р/м2	Медиана, р/м2	Max, р/м2
Всеволожский	5.0	159.5	100.0	2 000.0	5.0	507.0	116.3	7 949.8	2.4	62.8	78.6	7 949.8	6.0	79.6	100.0	196.7
Волосовский	5.0	29.5	30.0	60.0	3.8	18.4	13.1	322.0	4.7	9.0	8.1	322.0	3.4	9.0	5.2	92.2
Волховский	3.5	60.2	80.0	94.1	3.6	14.9	7.9	88.4	1.4	5.7	5.5	88.4	4.1	6.5	6.1	10.0
Выборгский	5.0	70.3	35.0	1 060.0	0.3	48.0	37.0	326.9	4.2	34.8	18.0	326.9	0.9	58.3	14.0	560.0
Гатчинский	10.0	262.1	250.0	3 000.0	4.7	64.6	38.2	2 268.4	12.0	43.9	37.3	2 268.4	2.0	34.9	22.3	78.1
Кингисеппский	5.3	334.3	27.1	533.3	4.5	34.2	11.7	334.3	0.5	26.7	7.9	334.3	0.4	5.3	4.5	29.4
Кировский	40.0	46.7	40.0	383.3	6.6	40.0	37.5	70.0	36.2	92.6	127.3	70.0	4.6	7.1	7.2	8.7
Киришский	0.0	0.0	11.2	17.1	26.8	42.4	0.0	42.4	0.0	0.0
Лодейнопольский	6.5	6.8	6.9	7.0	3.0	7.5	7.0	25.6	0.6	4.6	6.9	25.6	0.6	3.0	3.9	6.2
Ломоносовский	5.7	130.1	100.0	1 000.0	5.7	92.7	49.8	880.6	7.5	25.7	21.2	880.6	7.6	31.4	8.5	485.9
Лужский	22.0	25.6	28.2	54.3	2.2	22.0	7.9	137.7	2.1	9.3	5.1	137.7	2.3	8.9	6.6	15.0
Подпорожский	10.0	10.0	10.0	10.0	1.1	2.6	1.4	9.8	1.2	1.2	1.2	9.8	3.5	6.3	3.6	10.0
Приозерский	28.0	160.0	150.4	1 400.0	1.4	93.0	35.4	1 284.3	1.3	57.0	60.0	1 284.3	2.4	58.9	40.0	147.4
Сланцевский	4.0	4.0	4.0	4.0	3.8	4.6	4.0	33.3	3.8	4.0	4.0	33.3	2.4	3.9	4.0	4.0
Тихвинский	0.0	0.0	3.5	18.3	19.0	19.0	0.9	18.1	19.0	19.0	18.5	18.9	19.0	19.0
Тосненский	50.0	213.3	100.0	1 266.7	7.0	189.5	50.6	1 725.0	5.3	227.1	27.7	1 725.0	1.3	16.7	4.4	103.1
Итого	3.5	125.9	100.0	3 000.0	0.3	99.0	29.0	7 949.8	0.5	33.9	13.5	7 949.8	0.4	16.7	5.3	560.0

Тенденция снижения средневзвешенного показателя цены по мере увеличения размеров земельных участков четко заметна только на уровне итоговых показателей по выборке всей Ленинградской области. На уровне муниципальных районов встречаются равнонаправленные выбросы, что предположительно объясняется неравномерностью распределения данных по муниципальным районам.

В процессе анализа было выявлено, что цены на земельные участки с видом разрешенного использования (ВРИ) «Крестьянско-фермерские хозяйства» (в разных вариантах написания) чаще имеют более высокие цены по сравнению со всеми остальными ВРИ этой категории земель (за некоторым исключением). Предположительно это связано с мнением участников рынка о возможности возведения жилых домов на участке без необходимости смены ВРИ и таким образом реализовывать вариант малоэтажной застройки (что не является юридически безупречным, подробнее см. в подразделе выше «Общая часть подраздела»).

Сравнение разновидностей ВРИ «Для сельскохозяйственного использования» (далее СХИ) и «Для сельскохозяйственного производства» (далее СХП) по районам демонстрирует разнонаправленное соотношение цен (больше/меньше). какой-либо наблюдаемой зависимости в ценах, для данной выборки это не является ценообразующим фактором.

Таблица 70. Сравнение средневзвешенных цен для ВРИ «КФХ» «СХИ» и «СХП» в разрезе муниципальных районов Ленинградской области

Муниципальный район	КФХ, руб./м2	СХП, руб./м2	СХИ, руб./м2
Всеволожский	358.9	242.7	173.1
Волосовский	7.6	9.9	17.8
Волховский	20.1	1.4	7.1
Выборгский	87.1	55.3	40.5
Гатчинский	62.4	35.1	66.5
Кингисеппский	67.2	5.6	14.8
Кировский	23.6	23.4	-
Киришский	11.2	42.4	-
Лодейнопольский	7.8	3.7	-
Ломоносовский	78.0	51.5	7.9
Лужский	12.8	12.0	9.4
Подпорожский	-	4.4	-
Приозерский	227.8	55.9	46.0
Сланцевский	-	-	4.0
Тихвинский	3.5	18.7	-
Тосненский	54.0	-	55.6
Итого	96.4	19.4	50.1

3.1.3.1.4 Вторичный рынок земельных участков сельскохозяйственного назначения – анализ предложений на продажу

В данном подразделе представлена часть общей выборки рыночных предложений по продаже земельных участков, относимых к Сегменту 1 «Сельскохозяйственное использование». Объем данной под выборки 662 шт. общей площадью 1101,5 га и суммарной ценой 4, 889 млрд.руб.

Таблица 71. Распределение земельных участков по муниципальным районам Ленинградской области

Муниципальный район	Кол-во ЗУ, шт	∑ Площадь ЗУ, м2	∑ Цена ЗУ, руб.

Всеволожский	7	1 784 915	245 510 000
Волосовский	142	26 357 071	570 964 250
Волховский	47	7 051 494	103 145 000
Выборгский	88	5 807 026	340 500 922
Гатчинский	24	8 492 981	532 350 000
Кингисеппский	15	9 751 031	1 042 430 000
Кировский	14	2 097 268	187 532 600
Киришский	12	2 074 625	165 765 000
Лодейнопольский	64	8 848 378	211 837 470
Ломоносовский	28	5 531 700	378 713 999
Лужский	92	12 570 104	236 631 000
Подпорожский	6	811 229	4 344 999
Приозерский	28	3 705 506	284 765 800
Сланцевский	45	7 140 774	282 617 000
Тихвинский	24	5 154 779	202 588 000
Тосненский	15	2 239 766	85 650 000
Бокситогорский	11	696 252	13 289 900
Сосновоборский ГО	-	-	-
Итого	662	110 114 899	4 888 635 940

Рисунок 68. Структура количества предложений Сегмента 1 по муниципальным районам Ленинградской области, %

Рисунок 69. Структура суммарных площадей предложений Сегмента 1 по муниципальным районам Ленинградской области, %

Рисунок 70. Распределение объема предложения в денежном выражении по муниципальным районам Ленинградской области, %

По представленным выше данным наибольшее количество предложений имеют Волосовский и Лужский муниципальные районы с суммарной долей 35,4%, они же имеют 35,3% долю в суммарных площадях всех предложений сегмента. На эти два района приходится лишь 16,5% суммарной цены участков, в то время как на один лишь Кингисеппский МР приходится 21,4% по данному показателю.

Таблица 72. Удельные показатели цен земельных участков Сегмента 1 по муниципальным районам Ленинградской области

Муниципальный район	Кол-во ЗУ, шт	Средневзве-шенное, р/м2	Min, р/м2	Max, р/м2	Медиана, р/м2

Всеволожский	7	137.5	40.0	632.0	158.4
Волосовский	142	21.7	4.5	150.0	24.7
Волховский	47	14.6	1.7	107.0	12.9
Выборгский	88	58.6	17.5	1 271.4	51.9
Гатчинский	24	62.7	15.5	672.4	100.0
Кингисеппский	15	106.9	5.8	333.3	63.9
Кировский	14	89.4	15.7	502.1	55.9
Киришский	12	79.9	7.0	187.0	30.8
Лодейнопольский	64	23.9	1.8	199.3	15.4
Ломоносовский	28	68.5	1.5	1 200.0	89.2
Лужский	92	18.8	3.2	400.0	22.3
Подпорожский	6	5.4	2.0	30.0	6.0
Приозерский	28	76.8	24.6	750.0	128.6
Сланцевский	45	39.6	6.0	501.4	19.5
Тихвинский	24	39.3	3.1	198.0	21.8
Тосненский	15	38.2	11.4	1 000.0	55.7
Бокситогорский	11	19.1	3.8	100.0	27.3
Итого по ЛО	662	44.4	1.53	1 271.4	31.1

Рисунок 71. Удельные показатели цен Сегмента 1 по муниципальным районам Ленинградской области, руб/м2

Как видно из таблицы и диаграммы выше наибольшие значения удельных показателей цены имеют близлежащие к Санкт-Петербургу районы, либо обладающие исторически сложившейся высокой рекреационной привлекательностью. Некоторым исключением является Кингисеппский район, в котором полученные показатели в значительной мере формируются предложением двух больших земельных участков (в сумме 828 га, 86% от всего предложения в районе) по высокой удельной стоимости. С точки зрения продавцов эти участки имеют высокую привлекательность в силу относительной близости к порту в Усть-Луге.

Таблица 73. Распределение удельных показателей цен Сегмента 1 в зависимости от размеров земельных участков в разрезе муниципальных районов Ленинградской области

Муниципальный район	Площадь < 1 га	Площадь от 1 га до 5 га	Площадь от 5 га до 10 га	Площадь > 10 га

Min, р/м2	Ср. взвеш., р/м2	Медиа-на, р/м2	Max, р/м2	Кол-во	Min, р/м2	Ср. взвеш., р/м2	Медиа-на, р/м2	Max, р/м2	Кол-во	Min, р/м2	Ср. взвеш., р/м2	Медиа-на, р/м2	Max, р/м2	Кол-во	Min, р/м2	Ср. взвеш., р/м2	Медиа-на, р/м2	Max, р/м2	Кол-во
Всеволожский	0.0	0.0	0.0	158.4	358.5	162.3	632.0	3	55.0	55.0	55.0	55.0	1	40.0	133.8	140.0	190.0	3
Волосовский	9.5	48.8	45.0	150.0	14	6.8	30.9	27.7	100.0	68	4.7	33.4	4.7	146.1	29	4.5	19.5	20.1	102.1	30
Волховский	0.0	0.0	0	5.8	26.4	13.0	107.0	28	1.7	16.9	1.7	49.0	10	2.8	12.6	9.3	50.2	9
Выборгский	35.0	360.2	175.0	1 271.4	7	17.5	92.4	58.2	376.9	60	20.8	75.6	20.8	317.1	12	22.6	35.0	34.0	122.0	9
Гатчинский	0.0	0.0	0	51.1	104.7	108.2	170.0	13	100.0	284.1	100.0	672.4	4	15.5	52.2	57.8	98.2	7
Кингисеппский	0.0	0.0	0	10.0	123.6	46.3	333.3	8	14.0	14.0	14.0	14.0	1	5.8	107.6	109.1	156.2	5
Кировский	0.0	0.0	0	53.0	161.1	77.6	502.1	5	21.4	61.7	21.4	156.0	4	15.7	87.1	40.1	145.6	5
Киришский	35.0	90.0	61.7	187.0	3	7.0	34.9	19.1	146.4	5	11.8	28.3	11.8	52.6	3	92.3	92.3	92.3	92.3	1
Лодейнопольский	2.5	23.3	25.0	64.1	9	4.2	36.6	17.8	199.3	23	2.8	13.6	2.8	30.0	19	1.8	24.7	13.4	38.1	13
Ломоносовский	0.0	0.0	0	48.5	141.1	97.5	518.8	14	23.2	241.0	23.2	1 200.0	10	1.5	36.2	89.9	170.5	4
Лужский	10.0	148.5	180.0	400.0	4	7.2	39.3	28.8	256.7	54	5.4	17.7	5.4	50.0	13	3.2	15.2	13.3	108.3	20
Подпорожский	30.0	30.0	30.0	30.0	1	2.0	4.9	4.3	6.5	2	13.0	13.0	13.0	13.0	1	3.9	4.2	4.7	5.6	2
Приозерский	199.0	405.6	474.5	750.0	2	50.0	155.1	141.0	300.1	14	45.2	93.4	45.2	120.0	2	24.6	64.7	66.0	275.0	10
Сланцевский	0.0	0.0	0	6.0	134.5	201.0	487.5	5	8.4	126.0	8.4	501.4	9	14.6	29.4	19.2	103.3	31
Тихвинский	110.0	110.0	110.0	110.0	1	3.1	44.6	30.0	198.0	15	5.0	12.6	5.0	19.7	2	3.4	39.6	16.9	98.7	6
Тосненский	55.0	376.7	75.0	1 000.0	3	55.7	109.9	68.6	371.6	5	25.7	37.2	25.7	51.2	3	11.4	27.4	27.0	80.5	4
Бокситогорский	0.0	0.0	0	3.8	36.8	29.2	100.0	9	0.0	0.0	0.0	0	4.1	4.3	4.3	4.5	2
Итого по ЛО	2.5	131.2	52.5	1 271.4	44	2.0	64.1	43.2	632.0	331	1.7	65.0	23.4	1 200.0	123	1.5	40.0	21.7	275.0	161

Распределение в таблице выше отражает небольшое количество земельных участков площадью до 1 га (в 8 из 17 муниципальных районах предложение таких участков вообще не представлено). Половина от количества выборки участков имеет размеры в диапазоне 1-5 га. Оставшееся количество участков распределено примерно поровну между диапазонами 5-10 га и больше 10 га.

Тенденция снижения средневзвешенного показателя цены по мере увеличения размеров земельных участков в целом заметна как на уровне муниципальных районов, так и итоговых показателей по выборке всей Ленинградской области. На уровне муниципальных районов встречаются равнонаправленные выбросы, что предположительно объясняется неравномерностью распределения данных по муниципальным районам.

Рисунок 72. Структура объема предложения по количеству и суммарным площадям в разрезе ВРИ и муниципальных районов Ленинградской области, %

Таблица 74. Средневзвешенные цены земельных участков по муниципальным районам Ленинградской области в зависимости от ВРИ

Муниципальный район	СХИ, р/м2	СХП, р/м2	КФХ, р/м2
Всеволожский	144	-	115
Волосовский	21.2	20.8	47
Волховский	6.8	45	30
Выборгский	45	226	77
Гатчинский	51	190	67
Кингисеппский	96	108	125
Кировский	49	120	69
Киришский	28	92	36
Лодейнопольский	25	29	16
Ломоносовский	30	65	278
Лужский	13.3	23.1	45
Подпорожский	-	4.1	12
Приозерский	62	66	85
Сланцевский	40	-	-
Тихвинский	42	30	58
Тосненский	31	298	45
Бокситогорский	10	65	-
Итого по ЛО	33.1	56.1	64.0

Как видно из рисунка и таблицы выше, к варианту ВРИ «Сельскохозяйственное использование» (СХИ) относится наибольшее количество рыночных предложений и их суммарных площадей. При этом средневзвешенная цены в целом по выборке меньше аналогичных показателей двух остальных видов ВРИ (в разрезе отдельных районов эта тенденция нарушается).

Цены на земельные участки с ВРИ «Крестьянско-фермерское хозяйство» (КФХ) в семи районах имеют более высокие цены по сравнению со всеми остальными ВРИ этой категории земель (9 районах напротив меньше). Но в целом по выборке средневзвешенная цена для ВРИ КФХ выше аналогичных показателей двух остальных видов ВРИ.

В следующих трех таблицах представлено распределение удельных показателей цен в разрезе муниципальных районов Ленинградской области для каждого из трех рассматриваемых ВРИ.

Таблица 75. Распределение удельных показателей цен в разрезе муниципальных районов Ленинградской области для ВРИ Сельскохозяйственное использование

Муниципальный район	Кол-во ЗУ, шт	∑ Площадь ЗУ, м2	Средне-взвешенное, р/м2	Min, р/м2	Max, р/м2	Медиана, р/м2

Всеволожский	5	1 384 915	144.1	55.0	632.0	158.4
Волосовский	56	11 301 926	21.2	4.7	95.0	19.4
Волховский	26	4 850 568	6.8	1.7	59.5	9.9
Выборгский	55	4 415 584	45.3	17.5	350.0	48.5
Гатчинский	7	7 226 133	51.3	49.2	148.5	80.3
Кингисеппский	3	750 277	96.4	5.8	156.2	14.0
Кировский	3	691 800	49.1	32.5	83.3	40.1
Киришский	2	55 000	28.2	26.7	35.0	30.8
Лодейнопольский	34	7 189 538	24.6	1.8	199.3	15.0
Ломоносовский	1	1 510 000	29.8	29.8	29.8	29.8
Лужский	30	6 929 548	13.3	5.4	146.5	15.0
Подпорожский	-	-	-	-	-	-
Приозерский	1	210 000	61.9	61.9	61.9	61.9
Сланцевский	45	7 140 774	39.6	6.0	501.4	19.5
Тихвинский	5	3 644 700	42.1	3.1	110.0	30.0
Тосненский	10	1 807 295	30.9	11.4	371.6	55.3
Бокситогорский	7	584 114	10.3	3.8	51.3	8.5
Итого по ЛО	290	59 692 172	33.1	1.71	632.0	26.7

Таблица 76. Распределение удельных показателей цен в разрезе муниципальных районов Ленинградской области для ВРИ Сельскохозяйственное производство

Муниципальный район	Кол-во ЗУ, шт	∑ Площадь ЗУ, м2	∑ Цена ЗУ, руб.	Средне-взвешенное, р/м2	Min, р/м2	Max, р/м2	Медиана, р/м2

Всеволожский	-	-	-	-	-	-	-
Волосовский	75	14 376 341	299 060 250	20.8	4.5	150.0	25.1
Волховский	2	229 100	10 300 000	45.0	15.8	50.2	33.0
Выборгский	6	219 250	49 570 000	226.1	34.9	317.1	188.2
Гатчинский	11	625 172	118 600 000	189.7	80.6	672.4	112.5
Кингисеппский	8	8 854 054	951 840 000	107.5	26.0	236.4	87.3
Кировский	6	1 099 868	132 300 000	120.3	15.7	502.1	86.5
Киришский	1	1 626 000	150 000 000	92.3	92.3	92.3	92.3
Лодейнопольский	16	612 240	17 974 000	29.4	8.8	151.6	19.6
Ломоносовский	19	3 683 875	239 663 999	65.1	1.5	800.0	99.4
Лужский	45	4 979 275	114 904 000	23.1	3.2	125.0	22.3
Подпорожский	3	688 029	2 835 000	4.1	2.0	5.6	3.9
Приозерский	16	1 304 862	86 490 000	66.3	24.6	250.0	112.4
Сланцевский	0	0	0	0.0	0.0
Тихвинский	15	1 378 679	41 438 000	30.1	3.4	198.0	21.7
Тосненский	2	40 600	12 100 000	298.0	68.6	1 000.0	534.3
Бокситогорский	4	112 138	7 250 000	64.7	29.2	100.0	49.9
Итого по ЛО	229	39 829 483	2 234 325 249	56.1	1.53	1 000.0	34.9

Таблица 77. Распределение удельных показателей цен в разрезе муниципальных районов Ленинградской области для ВРИ Крестьянско-фермерское хозяйство

Муниципальный район	Кол-во ЗУ, шт	∑ Площадь ЗУ, м2	Средне-взвешенное, р/м2	Min, р/м2	Max, р/м2	Медиана, р/м2

Всеволожский	2	400 000	115.0	40.0	190.0	115.0
Волосовский	11	678 804	47.0	12.1	105.0	46.4
Волховский	19	1 971 826	30.3	5.0	107.0	26.4
Выборгский	27	1 172 192	77.5	20.2	1 271.4	51.6
Гатчинский	6	641 676	67.2	15.5	123.9	82.7
Кингисеппский	4	146 700	124.7	10.0	333.3	41.6
Кировский	5	305 600	69.5	21.4	156.0	58.8
Киришский	9	393 625	36.1	7.0	187.0	19.1
Лодейнопольский	14	1 046 600	15.9	4.7	88.0	15.4
Ломоносовский	8	337 825	278.4	23.2	1 200.0	89.2
Лужский	17	661 281	44.8	13.1	400.0	36.7
Подпорожский	3	123 200	12.3	6.5	30.0	13.0
Приозерский	11	2 190 644	84.6	31.5	750.0	140.0
Сланцевский	0	0	0.0	0.0
Тихвинский	4	131 400	58.2	15.0	139.7	32.1
Тосненский	3	391 871	45.2	41.4	64.2	51.2
Бокситогорский	0	0	0.0	0.0
Итого по ЛО	143	10 593 244	64.0	4.70	1 271.4	45.1

3.1.3.1.5 Анализ сделок купли-продажи с земельными участками Сегмента 1 «Сельскохозяйственное использование» по данным Росреестра

В данном подразделе представлена часть общей выборки сделок купли-продажи земельных участков (предоставленных Росреестром), относимых к Сегменту 1 «Сельскохозяйственное использование». Объем данной подвыборки — 350 участков общей площадью 1858,6 га и суммарной ценой 1,856 млрд.руб.

Таблица 78 Распределение сделок с земельными участками по муниципальным районам Ленинградской области

Муниципальный район	Кол-во ЗУ, шт	∑ Площадь ЗУ, м2	∑ Цена ЗУ, руб.

Всеволожский	113	5 796 324	519 480 151
Волховский	39	1 666 460	11 970 147
Выборгский	41	1 816 691	54 258 817
Гатчинский	3	477 967	3 724 632
Ломоносовский	4	2 741 431	9 697 993
Приозерский	7	1 684 634	55 157 549
Тосненский	84	2 497 629	176 353 180
Бокситогорский	3	1 430 536	646 883
Итого по ЛО	294	18 111 672	831 289 352

Выборка покрывает данными только 8 из 18 муниципальных районов Ленниградской области, причем 95,1% от общего количества сделок приходится на 4 района. В то же время распределение суммарных площадей сделок по муниципальным районам носит более равномерный характер (см. нижеследующую диаграмму).

Рисунок 73 Структура суммарных площадей сделок по муниципальным районам Ленинградской области

Таблица 79 Удельные показатели цен сделок земельных участков Сегмента 1 по муниципальным районам Ленинградской области

Муниципальный район	Кол-во ЗУ, шт	Средневзве-шенное, р/м2	Min, р/м2	Max, р/м2	Медиана, р/м2

Всеволожский	113	89,6	0,3	786,5	89,9
Волховский	39	7,2	0,8	11,4	7,0
Выборгский	41	29,9	0,5	389,3	30,0
Гатчинский	3	7,8	7,6	7,9	7,9
Ломоносовский	4	3,5	0,2	6,2	0,5
Приозерский	7	32,7	3,5	156,7	3,5
Тосненский	84	70,6	0,2	787,8	59,9
Бокситогорский	3	0,5	0,1	0,8	0,4
Итого по ЛО	294	45,9	0,1	787,8	36,2

Рисунок 74 Удельные показатели цен сделок Сегмента 1 по муниципальным районам Ленинградской области, руб/м2

С позиции объема сделок в денежном выражении 62,5% из них относится к Всеволожскому МР и 21,2% к Тосненскому МР. Во Всеволожском МР это является следствием как преобладающего количества площадей земельных участков, так и максимальными значениями средневзвешенного удельного показателя цены.

В составе выборки по сегменту в разных муниципальных районах есть 12 сделок, которые имеют цену в диапазоне 0,1-0,9 руб./м2. Сделки по таким ценам отмечены не только в удаленных от Санкт-Петербурга районах (Волховский, Бокситогорский), но и во Всеволожском, Ломоносовском, Тосненском муниципальных районах, где уровни цен имеют более высокий уровень. Предположительно такие сделки заключены вследствие не рыночных мотиваций сторон сделок.

37 сделок в трех муниципальных районах (Выборгском, Всеволожском, Тосненском) заключены по ценам в диапазоне 304-788 руб./м2. Наиболее вероятно, что дальнейшее использование этих земельных участков предполагает смену функционального назначения либо под жилищную застройку (Выборгский и Всеволожский МР), либо под промышленную застройку (Тосненский МР).

Таблица 80 Распределение удельных показателей цен сделок Сегмента 1 в зависимости от размеров земельных участков в разрезе муниципальных районов Ленинградской области

Муниципальный район	Площадь < 1 га	Площадь от 1 га до 5 га	Площадь от 5 га до 10 га	Площадь > 10 га

Min, р/м2	Ср. взвеш., р/м2	Медиана, р/м2	Max, р/м2	Кол-во, шт	Min, р/м2	Ср. взвеш., р/м2	Медиана, р/м2	Max, р/м2	Кол-во, шт	Min, р/м2	Ср. взвеш., р/м2	Медиана, р/м2	Max, р/м2	Кол-во, шт	Min, р/м2	Ср. взвеш., р/м2	Медиана, р/м2	Max, р/м2	Кол-во, шт
Всеволожский	5,0	147,2	135,0	350,0	35	3,0	75,2	82,0	357,1	56	0,9	132,7	29,6	786,5	10	0,3	83,7	98,6	200,0	12
Волховский	0,0	0,0	0	0,8	6,8	7,0	11,4	26	3,8	6,8	7,0	8,4	10	6,9	8,5	7,7	9,9	3
Выборгский	7,7	86,5	160,0	320,0	12	2,4	64,3	27,1	389,3	20	3,5	26,4	11,0	100,0	4	0,5	11,9	6,8	46,3	5
Гатчинский	0,0	0,0	0	0,0	0,0	0	7,9	7,9	7,9	7,9	1	7,6	7,8	7,7	7,9	2
Ломоносовский	0,0	0,0	0	0,5	0,5	0,5	0,5	1	0,5	0,5	0,5	0,5	1	0,2	3,6	3,2	6,2	2
Приозерский	156,7	156,7	156,7	156,7	1	0,0	0,0	0	3,5	3,5	3,5	3,5	1	3,5	33,6	3,5	148,3	5
Тосненский	2,8	232,8	278,1	787,8	58	0,8	92,0	30,2	600,0	17	0,2	2,9	3,6	7,0	2	1,9	50,5	59,8	102,2	7
Бокситогорский	0,0	0,0	0	0,0	0,0	0	0,0	0,0	0	0,1	0,5	0,4	0,8	3
Итого по ЛО	2,8	183,0	150,0	787,8	106	0,5	59,1	18,8	600,0	120	0,2	51,7	6,9	786,5	29	0,1	36,7	7,9	200,0	39

3.1.3.1.6 Общие выводы по разделу

В процессе анализа вышеприведенной информации наряду с осмотром картографических данных месторасположения объектов можно отметить:

Присутствует явная зависимость цен на участки в выборке в зависимости от привлекательности использования участка в целях, никак не связанных с сельскохозяйственной деятельностью. То есть, в цену закладывается последующая смена вида разрешенного использования, категории земель.

Для интенсивного растениеводства требуются значительные размеры посевных площадей в пригодном для этого состоянии (исходя из параметров естественного плодородия, степени его истощения, предшествующей системы севооборота, и т.п.). Предположительно, поиск покупателей/продавцов для таких активов осуществляется преимущественно не через публичные системы объявлений о продаже. Как следствие, через объявления о продаже выставляются большей частью земельные участки, фактически выведенные из сельскохозяйственного использования и в предположении смены вида их последующего использования.

Участки, местоположение которых не имеет другой привлекательности кроме как для сельскохозяйственной деятельности, имеют самые низкие цены в рамках 10-20 руб/м2. Как правило это наблюдается в отдаленных, не граничащих с Санкт-Петербургом районах (Подпорожский, Лодейнопольский, Сланцевский и т.п.). Что не относится к Выборгскому и Приозерскому районам, традиционно имеющим высокую рекреационную привлекательность, основанную на их природных ландшафтах.

Наиболее высокие цены наблюдаются в локациях уже сложившихся или создающихся зон малоэтажной жилой застройки (можно наблюдать рядом или вокруг коттеджные поселки, СНТ, локальные населенные пункты), в местах близости к водным объектам и живописным ландшафтам.

Самые высокие цены отмечаются в местах развивающейся многоэтажной жилой застройки. Примером может служить Заневское городское поселение во Всеволожском муниципальном районе, где цены достигают 5-8 тыс.руб/м2. При этом, рядом расположенные участки могут иметь кратную разницу в размере удельного показателя цены. Предположительно, это является отражением разницы в стадиях процесса по смене разрешенного вида использования того или иного участка на отрезке: с/х использование — разрешение на строительство. Подобные земельные участки в дальнейшем учитывались в составе Сегмента 2.

Обеспеченность земельного участка инженерными сетями (наличие, или возможность подключения за разумную плату) является очевидным ценообразующим фактором в вариантах использования земли помимо растениеводства. По участкам выборки отсутствовала информация по инженерному обеспечению. Предположительно это находило отражение в ценовых данных выборки: сельскохозяйственные поля на значительном отдалении от населенных пунктов и других видов застройки имели минимальные цены, в противовес с аналогичными в близи к любым видам застройки (что отражает величину потенциальных затрат на подведение инженерных сетей).

Таким образом, к основным ценообразующим факторам для земель сельскохозяйственного назначения, возможно отнести:

Расстояние до Санкт-Петербурга.

Площадь объекта.

Наличие подведенных сетей инженерной инфраструктуры.

Местоположение (расположение в зонах массовой жилой застройки, в зонах формирования индустриальных кластеров, расположение в сельскохозяйственных МР, расположение в прочих районах).

Параметры плодородия и другие характеристики, связанные с сельскохозяйственным использованием земель (для	участков, местоположение которых не имеет другой привлекательности кроме как для сельскохозяйственной деятельности).

3.1.3.2. Анализ рыночной информации по Cегменту 2 «Жилая застройка (среднеэтажная и многоэтажная застройка)

По данным официального сайта Российской Федерации для размещения информации о проведении торгов (https://torgi.gov.ru), за период с 1 января по 31 декабря 2021 г. не проводились торги по земельным участкам , относимым к данному сегменту.

3.1.3.2.1 Вторичный рынок земельных участков по Cегменту 2 – анализ предложений на продажу

В собранной Учреждением общей выборке объявлений о продаже земельных участков к Сегменту 2 было отнесено 25 земельных участков общей площадью 583 га и суммарной ценой 11,579 млрд.руб. Эти участки расположены в 7 муниципальных районах, причем более половины их них (13 шт.) во Всеволожском МР. Из них 9 земельных участков площадью до 1 га, 6 шт. площадью 1-10 га, 4 шт. площадью 10-20 га, 6 шт. площадью более 20 га.

Таблица 81. Распределение удельных показателей цен в разрезе муниципальных районов Ленинградской области для Сегмента 2

Муниципальный район	Кол-во ЗУ, шт	∑ Площадь ЗУ, м2	∑ Цена ЗУ, руб.	Средне-взвешенное, р/м2	Min, р/м2	Max, р/м2	Медиана, р/м2

Всеволожский	13	1 837 324	6 065 285 064	3 301.2	1 169.1	35 818.5	6 976.3
Гатчинский	3	131 520	318 000 000	2 417.9	66.7	39 622.6	16 077.2
Кировский	2	7 152	60 000 000	8 389.3	8 066.4	8 887.3	8 476.8
Ломоносовский	3	3 426 930	4 595 000 000	1 340.9	909.4	1 478.6	1 343.1
Сланцевский	1	9 636	9 850 000	1 022.2	1 022.2	1 022.2	1 022.2
Тихвинский	1	181 794	36 000 000	198.0	198.0	198.0	198.0
Тосненский	2	235 764	495 000 000	2 099.6	2 000.0	6 072.2	4 036.1
Итого по ЛО	25	5 830 120	11 579 135 064	1 986.1	66.67	39 622.6	5 814.0

Рисунок 75. Удельные показатели цен земельных участков Сегмента 2 по муниципальным районам Ленинградской области, руб/м2

В силу ограниченности размера выборки по количеству предложений, такие удельные показатели цены как средневзвешенное значение и медиана скорее представляют не уровень сложившихся цен на рассматриваемой территории, а индивидуальные особенности конкретных земельных участков, попавших в выборку.

3.1.3.2.2 Анализ сделок купли-продажи с земельными участками Сегмента 2 «Жилая застройка (среднеэтажная и многоэтажная)» по данным Росреестра

В данном подразделе представлена часть общей выборки сделок купли-продажи земельных участков (предоставленных Росреестром), относимых к Сегменту 2 «Жилая застройка (среднеэтажная и многоэтажная)». Объем данной подвыборки 62 земельных участка общей площадью 112,4 га и суммарной ценой 28,677 млрд.руб.

Все объекты выборки распределены только в двух муниципальных районах: Всеволожском (60 шт. 100,5 га) и Ломоносовском (2 шт. 11,9 га).

Таблица 82 Распределение удельных показателей цен сделок в разрезе муниципальных районов Ленинградской области для Сегмента 2

Муниципальный район	Кол-во ЗУ, шт	∑ Площадь ЗУ, м2	∑ Цена ЗУ, руб.	Средневзве-шенное, р/м2	Min, р/м2	Max, р/м2	Медиана, р/м2

Всеволожский	60	1 004 849	27 270 179 248	53,0	244 029,5	5 593,9
Ломоносовский	2	118 699	1 406 960 375	11 853,2	10 343,0	12 221,9	11 282,5
Итого по ЛО	62	1 123 548	28 677 139 623	25 523,7	53,0	244 029,5	6 530,6

Во Всеволожском МР выделяются 7 земельных участков под многоэтажное жилищное строительство с ценами в диапазоне 116-244 тыс.руб./м2. Минимальная цена 53 р/м2 соответствует земельному участку с ВРИ «Многоэтажная жилая застройка», который исходя из картографических данных имеет вытянутую форму с переменной шириной 5-11м и, предположительно, предполагается в последующем для использования в качестве внутридворового проезда.

Таблица 83 Распределение удельных показателей цен сделок Сегмента 2 в зависимости от размеров земельных участков в разрезе муниципальных районов Ленинградской области

Муниципальный район	Площадь < 1 га	Площадь от 1 га до 5 га	Площадь от 5 га до 10 га

Min, р/м2	Ср. взвеш., р/м2	Медиа-на, р/м2	Max, р/м2	Кол-во, шт	Min, р/м2	Ср. взвеш., р/м2	Медиа-на, р/м2	Max, р/м2	Кол-во, шт	Min, р/м2	Ср. взвеш., р/м2	Медиа-на, р/м2	Max, р/м2	Кол-во, шт
Всеволожский	53	95 033	2 762	244 030	17	1 028	22 101	6 531	98 012	42	4 536	4 536	4 536	4 536	1
Ломоносовский	0	0	0	10 343	10 343	10 343	10 343	1	12 222	12 222	12 222	12 222	1
Итого по ЛО	53	95 033	2 762	244 030	17	1 028	21 792	7 010	98 012	43	4 536	9 292	8 379	12 222	2

Большинство земельных участков выборки (69,4%) имеют площадь от 1 до 5 га, 27,4% участков имеют площадь до 1 га, лишь 2 участка имеют площадь более 5 га. Динамика снижения показателя средневзвешенной удельной стоимости 1 м2 земли по мере увеличения площади земельных участков прослеживается, как на уровне всей выборки, так и в разрезе районов (с поправкой на представительность выборки).

Для участков Сегмента 2 ценообразующими факторами являются:

Местоположение (расстояние до Санкт-Петербурга; нахождение внутри или поблизости от локальных крупных населенных пунктов)

Завершенность стадии местного градостроительного регулирования и наличие принятых ПЗЗ, позволяющих на территории нахождения земельного участка осуществлять строительство соответствующего вида. В таком случае даже текущий кадастровый учет конкретного земельного участка в категории земель сельскохозяйственного назначения может либо мало влиять, либо не влиять вообще на цену предложения.

Наличие и стадия разработки, согласования проекта строительства, разрешения на строительство.

3.1.3.3. Анализ рыночной информации по сегменту 3 «Общественное использование»

3.1.3.3.1 Первичный рынок земельных участков сегмента «Общественное использование»

В 2021 году, по данным официального сайта Российской Федерации для размещения информации о проведении торгов (https://torgi.gov.ru), на торги было выставлено 8 земельных участков, относящихся к этому сегменту. Все они расположены во Всеволожском районе и по виду разрешенного использования предназначены для размещения объектов открытого типа для занятий спортом.

7 аукционов завершились правом на заключение договора по начальной цене с единственным участником. По 1 земельному участку аукцион был отменен. Информация по торгам представлена в нижеследующей таблице.

Таблица 84 Результаты торгов по продаже земельных участков, относящихся к Сегменту 3 «Общественное использование»

№ п/п	Дата торгов	Муниципаль-ный район	Кадастровый номер участка	Категория земель	Площадь участка, м2	Начальная цена, руб. / м2	Итоговая цена, руб. / м2
1	04.06.2021	Всеволожский	47:07:1301004:393	ЗНП	1 208	1 490.07	1 490.07
2	02.06.2021	Всеволожский	47:07:1301098:430	ЗНП	448	1 674.11	1 674.11
3	02.06.2021	Всеволожский	47:07:1301004:392	ЗНП	896	1 674.11	1 674.11
4	02.09.2021	Всеволожский	47:07:1301093:507	ЗНП	1 654	1 209.19	1 209.19
5	02.09.2021	Всеволожский	47:07:1301093:508	ЗНП	2 340	1 282.05	1 282.05
6	23.08.2021	Всеволожский	47:07:0410017:70	ЗНП	4 115	947.75	947.75
7	12.08.2021	Всеволожский	47:07:1301155:568	ЗНП	765	1 372.55	1 372.55
Средневзвешенное	1 225.28	1 225.28
Медиана	1 372.55
8	02.09.2021	Всеволожский	47:07:1301004:395	ЗНП	282	2 482.27	Не сост.

Удельные показатели цены 1 м2 в таблице имеют весьма близкие друг к другу значения.

Согласно ПЗЗ г. Всеволожск 2 участка расположены в зоне ТР1 с основными ВРИ, связанными со сферой спорта, рекреации, коммунальных услуг, благоустройства территории. Условные ВРИ для этой зоны включают в том числе магазины, общественное питание, гостиницы.

Другие 4 участка расположены в зоне ТЖ1-1 с основными ВРИ в том числе, включающими индивидуальное жилищное строительство. Условные ВРИ для этой зоны включают в том числе магазины, общественное питание, банковскую деятельность.

Один земельный участок, расположенный в д. Юкки, включен в зону ОД-4 с основными ВРИ для Спортивно-зрелищные сооружения и Физкультурно-оздоровительные сооружения (вспомогательный ВРИ Автостоянки гостевые).

При рассмотрении земельных участков и их окружения на электронных спутниковых картах, с учетом размеров их площадей, возникает предположение, что в дальнейшем предполагается смена их функционального назначения (наиболее вероятно под малоэтажную жилищную застройку или торговую функцию).

3.1.3.3.2 Вторичный рынок земельных участков, отнесенных к Сегменту 3 «Общественное использование»

В собранной Учреждением общей выборке объявлений о продаже земельных участков (представлены в Приложении 1.6) исходя из ВРИ к Сегменту 3 можно отнести лишь 2 предложения о продаже (представлены в нижеследующей таблице).

Таблица 85 Предложения на вторичном рынке по продаже земельных участков, относящихся к Сегменту 3 «Общественное использование»

№ п/п	Муниципальный район	Кадастровый номер участка	Категория земель	Площадь участка, кв. м	Цена предложения	Удельный показатель цены, руб/м2
1	Всеволожский	47:07:1302051:35	ЗНП	4 819.00	45 000 000	9 338.04
2	Киришский	47:27:0801002:693	ЗНП	4 801.00	1 550 000	322.85
Итого	106 511	114 977 000	1 079.48

Участок во Всеволожском МР имеет ВРИ аналогичный рассмотренным в результатах торгов участкам «размещение крытых спортивных комплексов (стадионов, физкультурно-оздоровительных комплексов, спортивных залов, бассейнов и.т.д) с трибунами для зрителей», однако удельный показатель его цены многократно выше, чем у тех участков. Согласно принятым ПЗЗ г. Всеволожск местоположение участка находится в зоне многофункциональной общественно-деловой застройки с кодом ТД1, основные ВРИ которой в количестве 23 штук включают в том числе и ряд коммерческих видов деятельности (объекты торговли, общепита, гостиницы, развлечения), что по всей видимости и определяет значительную цену участка.

Участок в Киришском МР имеет ВРИ «для строительства спортивного комплекса», согласно ПЗЗ г.п. Будогощь его местоположение определено как «Зона спортивных комплексов и сооружений» (О3), основные ВРИ которой связаны только со сферой спорта.

Информация о предложении и сделках на рынке участков этого сегмента носит единичный характер, не позволяющий провести полноценный анализ. В значительной степени это обусловлено:

Искусственностью выделения такого сегмента с точки зрения рынка. Объекты этого вида в основном имеют довольно ограниченный потенциал коммерческой рентабельности при продолжающемся использовании в изначальном предназначении. Поэтому, уже на стадии предложения на продажу они экспонируются для другого, более коммерчески выгодного вида использования.

Еще одной причиной редкости объектов этого сегмента на рынке является их социальная направленность деятельности, с преимущественно бюджетным финансированием, что при стабильности государственной социальной политики не предполагает частую смену используемых для этого объектов.

Также, часть объектов этого сегмента (коммунально-бытового назначения) реализуют свою функцию на небольших площадях встроенных помещений и не требуют выделения отдельного земельного участка с отдельно стоящим зданием для своей деятельности (например, отделения почты, парикмахерские, химчистки, прачечные и т.п.). Соответственно, отсутствуют и причины появления на рынке земельных участков сугубо этого назначения.

Из рассмотренных в этом разделе суммарно 10 земельных участков только 2 участка имеют препятствие для смены ВРИ на более экономически эффективное в виде отсутствия в ПЗЗ альтернативных основных ВРИ. Другие 8 участков логично включать в рассмотрение в составе других сегментов (предпринимательство, жилищное строительство).

Ценообразующими факторами для этого сегмента будут являться факторы тех сегментов, в рамках которых предполагается дальнейшее использование участков с точки зрения наибольшей экономической эффективности.

3.1.3.4. Анализ рыночной информации по Cегменту 4 «Предпринимательство»

3.1.3.4.1 Первичный рынок земельных участков Cегмента «Предпринимательство»

В 2021 году, по данным официального сайта Российской Федерации для размещения информации о проведении торгов (https://torgi.gov.ru), на торги было выставлено 4 земельных участков, относящихся к этому сегменту. Все они расположены во Всеволожском районе и по виду разрешенного использования предназначены для размещения объектов общественного питания, объектов торговли и объектов придорожного сервиса.

3 аукциона завершились правом на заключение договора по начальной цене с единственным участником. По 1 земельному участку аукцион был отменен. Информация по торгам представлена в нижеследующей таблице.

Таблица 86 Результаты торгов по продаже земельных участков, относящихся к сегменту «Предпринимательство»

№ п/п	Дата торгов	Муниципальный район	Кадастровый номер участка	Категория земель	Площадь участка, м2	Начальная цена, руб. / м2	Итоговая цена, руб. / м2
1	28.12.2020	Всеволожский	47:07:0801019:19	ЗНП	5 322	652.01	652.01
2	18.01.2021	Всеволожский	47:07:1301143:493	ЗНП	286	5 594.41	5 594.41
3	15.01.2021	Всеволожский	47:07:1302051:3196	ЗНП	1 863	2 200.75	2 200.75
Средневзвешенное	1 227.41	1 227.41
Медиана	2 200.75
4	25.01.2021	Всеволожский	47:07:0502068:1026	ЗНП	1 730	1 787.86	не сост.

3.1.3.4.2 Вторичный рынок земельных участков, отнесенных к Сегменту 4 «Предпринимательство»

В данном подразделе представлена часть общей выборки рыночных предложений по продаже земельных участков, относимых к Сегменту 4 «Предпринимательство». Объем данной под выборки 99 шт. общей площадью 156,7 га и суммарной ценой 4,567 млрд.руб. Предложения на продажу для Cегмента 4 отсутствуют в Киришском, Подпорожском, Сланцевском, Тихвинском МР и Сосновоборском ГО.

Таблица 87 Распределение земельных участков Сегмента 4 по муниципальным районам Ленинградской области

Муниципальный район	Кол-во ЗУ, шт	∑ Площадь ЗУ, м2	∑ Цена ЗУ, руб.

Всеволожский	42	788 072	2 954 436 000
Волосовский	4	24 722	18 667 000
Волховский	4	96 387	25 000 000
Выборгский	10	99 669	220 798 999
Гатчинский	7	56 959	59 020 000
Кингисеппский	1	8 000	50 000 000
Кировский	3	32 680	56 000 000
Лодейнопольский	1	4 000	6 000 000
Ломоносовский	11	270 690	814 699 000
Лужский	3	78 400	18 039 000
Приозерский	7	53 022	172 850 000
Тосненский	5	51 776	168 800 000
Бокситогорский	1	3 000	2 900 000
Итого по ЛО	99	1 567 377	4 567 209 999

Рисунок 76. Структура количества предложений Сегмента 4 по муниципальным районам Ленинградской области, %

Рисунок 77. Структура суммарных площадей предложений Сегмента 4 по муниципальным районам Ленинградской области, %

Рисунок 78.Распределение объема предложения Сегмента 4 в денежном выражении по муниципальным районам Ленинградской области, %

Таблица 88 Удельные показатели цен земельных участков Сегмента 4 по муниципальным районам Ленинградской области

Муниципальный район	Кол-во ЗУ, шт	Средневзве-шенное, р/м2	Min, р/м2	Max, р/м2	Медиана, р/м2

Всеволожский	42	3 748.9	455.2	31 595.6	7 425.9
Волосовский	4	755.1	369.3	6 021.1	487.5
Волховский	4	259.4	200.0	2 555.4	946.4
Выборгский	10	2 215.3	186.8	13 816.0	3 413.8
Гатчинский	7	1 036.2	254.8	3 000.0	1 150.0
Кингисеппский	1	6 250.0	6 250.0	6 250.0	6 250.0
Кировский	3	1 713.6	529.5	12 722.6	10 763.9
Лодейнопольский	1	1 500.0	1 500.0	1 500.0	1 500.0
Ломоносовский	11	3 009.7	678.6	6 022.9	2 995.3
Лужский	3	230.1	224.1	291.3	224.1
Приозерский	7	3 260.0	1 666.7	4 100.0	3 474.6
Тосненский	5	3 260.2	866.7	30 434.8	4 384.7
Бокситогорский	1	966.7	966.7	966.7	966.7
Итого по ЛО	99	2 913.9	186.78	31 595.6	3 474.6

Рисунок 79. Удельные показатели цен Сегмента 4 по муниципальным районам Ленинградской области, руб/м2

Таблица 89. Распределение удельных показателей цен Сегмента 4 в зависимости от размеров земельных участков в разрезе муниципальных районов Ленинградской области

Муниципальный район	Площадь < 1 га	Площадь от 1 га до 5 га	Площадь от 5 га до 10 га	Площадь > 10 га

Min, р/м2	Ср. взвеш., р/м2	Медиана, р/м2	Max, р/м2	Кол-во, шт	Min, р/м2	Ср. взвеш., р/м2	Медиана, р/м2	Max, р/м2	Кол-во, шт	Min, р/м2	Ср. взвеш., р/м2	Медиана, р/м2	Max, р/м2	Кол-во, шт	Min, р/м2	Ср. взвеш., р/м2	Медиана, р/м2	Max, р/м2	Кол-во, шт
Всеволожский	1 416.7	9 548.7	9 338.0	31 595.6	33	787.8	2 179.9	1 554.4	4 170.0	5	6 088.2	6 088.2	6 088.2	6 088.2	1	455.2	2 477.4	3 490.5	4 264.2	3
Волосовский	475.0	3 489.4	500.0	6 021.1	3	369.3	369.3	369.3	369.3	1	0.0	0.0	0.0	0	0.0	0.0	0
Волховский	892.9	1 096.0	1 000.0	2 555.4	3	0.0	0.0	0	200.0	200.0	200.0	200.0	1	0.0	0.0	0
Выборгский	1 133.3	5 960.1	5 475.2	13 816.0	7	186.8	942.4	1 747.7	3 070.1	3	0.0	0.0	0.0	0	0.0	0.0	0
Гатчинский	330.9	2 149.5	1 572.2	3 000.0	5	254.8	516.4	524.7	794.6	2	0.0	0.0	0.0	0	0.0	0.0	0
Кингисеппский	6 250.0	6 250.0	6 250.0	6 250.0	1	0.0	0.0	0	0.0	0.0	0.0	0	0.0	0.0	0
Кировский	10 763.9	11 894.3	11 743.3	12 722.6	2	529.5	529.5	529.5	529.5	1	0.0	0.0	0.0	0	0.0	0.0	0
Лодейнопольский	1 500.0	1 500.0	1 500.0	1 500.0	1	0.0	0.0	0	0.0	0.0	0.0	0	0.0	0.0	0
Ломоносовский	2 500.0	3 356.9	3 035.7	6 022.9	5	678.6	2 585.9	1 739.3	6 000.0	4	2 000.0	3 412.6	2 000.0	4 696.8	2	0.0	0.0	0
Лужский	291.3	291.3	291.3	291.3	1	224.1	224.1	224.1	224.1	2	0.0	0.0	0.0	0	0.0	0.0	0
Приозерский	1 666.7	3 105.9	3 465.8	4 100.0	6	3 474.6	3 474.6	3 474.6	3 474.6	1	0.0	0.0	0.0	0	0.0	0.0	0
Тосненский	2 425.1	7 792.2	4 384.7	30 434.8	3	866.7	2 577.8	3 433.3	6 000.0	2	0.0	0.0	0.0	0	0.0	0.0	0
Бокситогорский	966.7	966.7	966.7	966.7	1	0.0	0.0	0	0.0	0.0	0.0	0	0.0	0.0	0
Итого по ЛО	291.3	6 540.8	4 100.0	31 595.6	71	186.8	1 692.7	950.0	6 000.0	21	200.0	3 010.3	3 348.4	6 088.2	4	455.2	2 477.4	3 490.5	4 264.2	3

По количеству предложений, их суммарных площадей и стоимостей преобладают Всеволожский, Выборгский и Ломоносовский МР (их суммарная доля по указанным показателям 63,6%, 73,9% и 87,4% соответственно). По средневзвешенным удельным показателям цены лидирует Кингисеппский МР, для которого его значение является одновременно и максимальным показателем, так как район представлен всего одним предложением.

Наблюдаемые максимальные цены 10-30 тыс.р./м2 наблюдаются (15 предложений) во Всеволожском районе, относятся к небольшим по размерам земельным участкам в диапазоне 9-80 соток. По 2 предложения с ценами в диапазоне 10-13 тыс.руб./м2 в Выборгском и Кировском районах, и одно предложение 30 тыс. руб/м2 в Тосненском районе за участок 11,5 соток.

Наименьшие цены на уровне 200-300 руб./м2 отмечены в четырех районах, как правило это либо участки сравнительно большого размера, или расположенные в не очень удачных локациях, либо с еще не переведенным ВРИ с сельскохозяйственного использования.

3.1.3.4.3 Анализ сделок купли-продажи с земельными участками Сегмента 4 «Предпринимательство» по данным Росреестра

В данном подразделе представлена часть общей выборки сделок купли-продажи земельных участков (предоставленных Росреестром), относимых к Сегменту 4 «Предпринимательство». Объем данной под выборки составляет всего 5 сделок общей площадью 6,08 га и суммарной ценой 368,3 млн.руб. Все 5 объектов выборки расположены в двух муниципальных районах: Всеволожском (4 шт.) и Выборгском (1 шт.).

Таблица 90 Распределение удельных показателей цен сделок в разрезе муниципальных районов Ленинградской области для Сегмента 4

Муниципаль-ный район	Кол-во ЗУ, шт	∑ Площадь ЗУ, м2	∑ Цена ЗУ, руб.	Средневзве-шенное, р/м2	Min, р/м2	Max, р/м2	Медиана, р/м2

Всеволожский	4	60 204	368 180 000	6 115,5	36,7	7 949,8	4 265,1
Выборгский	1	600	82 670	137,8	137,8	137,8	137,8
Итого по ЛО	5	60 804	368 262 670	6 056,6	36,7	7 949,8	580,4

Таблица 91 Распределение удельных показателей цен сделок Сегмента 4 в зависимости от размеров земельных участков в разрезе муниципальных районов Ленинградской области

Муниципаль-ный район	Площадь < 1 га	Площадь от 1 га до 5 га

Min, р/м2	Ср. взвеш., р/м2	Медиана, р/м2	Max, р/м2	Кол-во, шт	Min, р/м2	Ср. взвеш., р/м2	Медиана, р/м2	Max, р/м2	Кол-во, шт
Всеволожский	36,7	36,7	36,7	36,7	1	580,4	6 403,6	7 949,8	7 949,8	3
Выборгский	137,8	137,8	137,8	137,8	1	0,0	0,0	0
Итого по ЛО	36,7	55,0	87,2	137,8	2	580,4	6 403,6	7 949,8	7 949,8	3

Минимальная цена 36,7 руб./м2 соответствует земельному участку с ВРИ «многофункциональная общественно-деловая застройка, включая многоэтажную жилую застройку», который исходя из картографических данных имеет вытянутую клинообразную форму с переменной шириной 7-20м и, предположительно, предполагается в последующем для использования в качестве внутридворового проезда с разворотной площадкой.

Максимальные удельные цены отражают сделки с двумя смежными земельными участками одинаковой площади и по одной цене. Оба участка расположены в Заневском городском поселении Всеволожского МР, в 600 м от д. Орово, 1,5 км от ЖК «Ясно Янино», 800 м от производственной площадки комбината питания «Конкорд». В настоящее время участки относятся к землям сельскохозяйственного назначения, по одному из вариантов планируемых функциональных зон застройки один из участков входит в зону Д1 «Делового, общественного и коммерческого назначения».

Наиболее важными ценообразующими факторами для земельных участков Сегмента 4 являются:

Расстояние до Санкт-Петербурга;

Площадь;

Параметры социально-экономического развития населенного пункта (численность населения, уровень его доходов), на который ориентирована коммерческая деятельность. Для участков, ориентированных на придорожный сервис – объем транспортного потока, наличие поблизости других объектов для обслуживания транспортного потока;

Местоположение участка в населенном пункте;

Обеспеченность сетями инженерной инфраструктуры;

Удаленность от областного центра.

3.1.3.5. Анализ рыночной информации по сегменту 5 «Отдых (рекреация)»

3.1.3.5.1 Первичный рынок земельных участков Сегмента 5 «Отдых (рекреация)»

В 2021 году, по данным официального сайта Российской Федерации для размещения информации о проведении торгов (https://torgi.gov.ru), на торги был выставлен только 1 земельный участок, который по своему текущему ВРИ («под базой охотнического хозяйства») мог быть отнесен к этому сегменту.

Это земельный участок (КН 47:13:1110001:364) площадью 4491 м2, из категории земель населенных пунктов, расположенный рядом с дер. Заручевье Тихвинского района.

Аукцион завершился правом на заключение договора по начальной цене 91,1 руб./м2 с единственным участником.

3.1.3.5.2 Вторичный рынок земельных участков, отнесенных к Сегменту 5 «Отдых (рекреация)»

В данном подразделе представлена часть общей выборки рыночных предложений по продаже земельных участков, относимых к Сегменту 5 «Отдых (рекреация)». Объем данной подвыборки 47 шт. общей площадью 256,5 га и суммарной ценой 2,089 млрд.руб. Предложения на продажу для сегмента 5 представлены только в 9 из 18 муниципальных районах Ленинградской области.

В состав этого сегмента включены земельные участки, обладающие высокой рекреационной привлекательностью. Большая часть земельных участков имеет ВРИ, относимый к рекреационной деятельности. Из них 8 участков относятся к категории «Земли особо охраняемых территорий и объектов», 2 участка из категории «Земли лесного фонда», 15 участков из категории «Земли населенных пунктов». Также включены участки из состава земель сельскохозяйственного назначения и земель населенных пунктов, позиционируемые и имеющие соответствующий потенциал в рекреационной деятельности. Кроме того, включены 2 земельных участка, по которым продаются права долгосрочной аренды (в целях увеличения состава выборки в условиях ее небольшого представительства, в предположении незначительной разницы с величиной земельного налога).

Таблица 92 Распределение земельных участков Сегмента 5 по муниципальным районам Ленинградской области

Муниципальный район	Кол-во ЗУ, шт	∑ Площадь ЗУ, м2	∑ Цена ЗУ, руб.

Всеволожский	3	259 834	294 999 999
Выборгский	13	777 729	667 030 000
Гатчинский	3	14 375	31 600 000
Кировский	1	62 960	30 000 000
Ломоносовский	2	246 000	77 000 000
Лужский	4	242 174	43 099 000
Приозерский	19	904 540	914 632 000
Тихвинский	1	6 000	6 000 000
Тосненский	1	51 172	25 000 000
Итого по ЛО	47	2 564 784	2 089 360 999

Рисунок 80. Удельные показатели цен Сегмента 5 по муниципальным районам Ленинградской области, руб/м2

Таблица 93 Распределение удельных показателей цен в разрезе муниципальных районов Ленинградской области для Сегмента 5

Муниципальный район	Кол-во ЗУ, шт	Средне-взвешенное, р/м2	Min, р/м2	Max, р/м2	Медиана, р/м2

Всеволожский	3	1 135.3	750.0	4 466.7	1 739.8
Выборгский	13	857.7	138.7	5 000.0	850.0
Гатчинский	3	2 198.3	802.6	2 755.9	1 000.0
Кировский	1	476.5	476.5	476.5	476.5
Ломоносовский	2	313.0	77.3	2 307.7	1 192.5
Лужский	4	178.0	100.0	1 062.5	230.4
Приозерский	19	1 011.2	187.1	5 882.4	900.0
Тихвинский	1	1 000.0	1 000.0	1 000.0	1 000.0
Тосненский	1	488.5	488.5	488.5	488.5
Итого по ЛО	47	814.6	77.27	5 882.4	850.0

Таблица 94 Распределение удельных показателей цен Сегмента 5 в зависимости от размеров земельных участков в разрезе муниципальных районов Ленинградской области

Муниципальный район	Площадь < 1 га	Площадь от 1 га до 5 га	Площадь от 5 га до 10 га	Площадь > 10 га

Min, р/м2	Ср. взвеш., р/м2	Медиана, р/м2	Max, р/м2	Кол-во, шт	Min, р/м2	Ср. взвеш., р/м2	Медиана, р/м2	Max, р/м2	Кол-во, шт	Min, р/м2	Ср. взвеш., р/м2	Медиана, р/м2	Max, р/м2	Кол-во, шт	Min, р/м2	Ср. взвеш., р/м2	Медиана, р/м2	Max, р/м2	Кол-во, шт
Всеволожский	0.0	0.0	0	1 739.8	2 423.4	3 103.2	4 466.7	2	0.0	0.0	0.0	0	750.0	750.0	750.0	750.0	1
Выборгский	0.0	0.0	0	692.3	1 482.7	1 199.9	5 000.0	9	138.7	155.8	138.7	178.8	2	517.9	763.9	687.5	857.1	2
Гатчинский	802.6	854.1	901.3	1 000.0	2	2 755.9	2 755.9	2 755.9	2 755.9	1	0.0	0.0	0.0	0	0.0	0.0	0
Кировский	0.0	0.0	0	0.0	0.0	0	476.5	476.5	476.5	476.5	1	0.0	0.0	0
Ломоносовский	0.0	0.0	0	2 307.7	2 307.7	2 307.7	2 307.7	1	0.0	0.0	0.0	0	77.3	77.3	77.3	77.3	1
Лужский	0.0	0.0	0	111.6	461.9	349.2	1 062.5	3	0.0	0.0	0.0	0	100.0	100.0	100.0	100.0	1
Приозерский	725.0	2 471.6	4 000.0	5 882.4	3	192.5	1 525.9	1 010.0	5 000.0	10	187.1	587.9	187.1	1 500.0	4	509.2	919.1	1 023.8	1 538.5	2
Тихвинский	1 000.0	1 000.0	1 000.0	1 000.0	1	0.0	0.0	0	0.0	0.0	0.0	0	0.0	0.0	0
Тосненский	0.0	0.0	0	0.0	0.0	0	488.5	488.5	488.5	488.5	1	0.0	0.0	0
Итого по ЛО	725.0	1 852.2	1 000.0	5 882.4	6	111.6	1 558.2	1 160.0	5 000.0	26	138.7	448.0	397.1	1 500.0	8	77.3	590.5	517.9	1 538.5	7

В силу малой репрезентативности выборки по количеству предложений, в особенности в разрезе муниципальных районов сложно выявить четкие закономерности ценообразования. Можно лишь отметить, что наибольшие максимальные цены наблюдаются в традиционно считающимися обладающими высокой рекреационной привлекательностью Всеволожском, Выборгском и Приозерском районах. Так же, в целом по выборке можно отметить уменьшение средневзвешенного показателя цены по мере увеличения размера участка, при том, что максимальные цены наиболее часто представлены у участков с размерами в диапазоне 1-5 га.

3.1.3.5.3 Анализ сделок купли-продажи с земельными участками Сегмента 5 «Отдых (рекреация)» по данным Росреестра

В данном подразделе представлена часть общей выборки сделок купли-продажи земельных участков (предоставленных Росреестром), относимых к Сегменту 5 «Отдых (рекреация)». Объем данной под выборки составляет всего 28 сделок общей площадью 13,46 га и суммарной ценой 159,17 млн.руб.

Таблица 95 Распределение удельных показателей цен сделок в разрезе муниципальных районов Ленинградской области для Сегмента 5

Муниципаль-ный район	Кол-во ЗУ, шт	∑ Площадь ЗУ, м2	∑ Цена ЗУ, руб.	Средневзве-шенное, р/м2	Min, р/м2	Max, р/м2	Медиана, р/м2

Всеволожский	3	25 628	80 990 000	3 160,2	1 000,0	7 247,5	3 078,3
Выборгский	6	65 713	12 835 000	195,3	126,8	601,8	134,5
Гатчинский	3	4 445	2 350 000	528,7	500,0	594,8	500,0
Кировский	2	2 513	6 178 695	2 458,7	792,2	4 137,1	2 464,7
Приозерский	14	36 333	56 814 305	1 563,7	51,5	4 000,0	2 983,4
Итого по ЛО	28	134 632	159 168 000	1 182,2	51,5	7 247,5	697,0

Таблица 96 Распределение удельных показателей цен сделок Сегмента 5 в зависимости от размеров земельных участков в разрезе муниципальных районов Ленинградской области

Муниципаль-ный район	Площадь < 1 га	Площадь от 1 га до 5 га

Min, р/м2	Ср. взвеш., р/м2	Медиана, р/м2	Max, р/м2	Кол-во, шт	Min, р/м2	Ср. взвеш., р/м2	Медиана, р/м2	Max, р/м2	Кол-во, шт
Всеволожский	1 000,0	4 981,9	4 123,8	7 247,5	2	3 078,3	3 078,3	3 078,3	3 078,3	1
Выборгский	135,2	364,8	425,2	601,8	3	126,8	129,6	127,6	133,7	3
Гатчинский	500,0	528,7	500,0	594,8	3	0,0	0,0	0
Кировский	792,2	2 458,7	2 464,7	4 137,1	2	0,0	0,0	0
Приозерский	51,5	2 147,8	3 000,0	4 000,0	13	515,4	515,4	515,4	515,4	1
Итого по ЛО	51,5	1 423,6	1 000,0	7 247,5	23	126,8	1 040,7	133,7	3 078,3	5

Все объекты выборки расположены в 5 муниципальных районах, 50% количества участков расположены в Приозерском МР, суммарная цена которых при этом составляют лишь 35,7% от суммарной цены участков выборки. В то время как 50,9% суммарной цены участков выборки относится к 3 участкам во Всеволожском районе.

Максимальная удельная цена 7 247.5 руб./м2 у участка 7 сот. в 15 м от береговой линии оз. Лассылампи Токсковского ГП Всеволожского МР.

Минимальное значение удельного показателя цены 51,5 руб./м2 имеет участок 6,5 соток, расположенный в 80 м от береговой линии оз. Суходольское в Громовском СП Приозерского МР. Согласно данным ЕГРН на участке имеется деревянный «дом для проживания отдыхающих» площадью 65,5 м2. Учтенная в Росреестре цена сделки с земельным участком представляется не соответствующей критериям рыночных условий сделки. Возможно, это является следствием некорректной операции разнесения общей цены сделки с земельным участком и зданием между компонентами.

Земельные участки площадью до 1 га по количеству сделок составляют 82,1% от общего количества по сегменту. Прослеживается снижение средневзвешенной цены 1 м2 земельных участков площадью от 1 до 5 га по сравнению с аналогичным показателем для участков площадью до 1 га.

Наиболее важными ценообразующими факторами для земельных участков Сегмента 5 являются:

Расположение в зоне высокой рекреационной привлекательности (красивые ландшафтные виды, непосредственная близость к берегу водоема, близость к уже существующим или создающимся курортным зонам);

Расстояние до Санкт-Петербурга, желательно наличие поблизости ж/д станций;

Наличие на расстоянии разумной достижимости объектов торговли;

Площадь;

Обеспеченность сетями инженерной инфраструктуры.

3.1.3.6. Анализ рыночной информации по сегменту 6 «Производственная деятельность»

3.1.3.6.1 Первичный рынок земельных участков Сегмента 6 «Производственная деятельность»

В 2021 году, по данным официального сайта Российской Федерации для размещения информации о проведении торгов (https://torgi.gov.ru), на торги было выставлено 8 земельных участков, относящихся к этому сегменту. Четыре из них расположены во Всеволожском районе.

Только 3 аукциона завершились правом на заключение договора по начальной цене с единственным участником. По 5 земельным участкам аукционы признаны не состоявшимися. Информация по торгам представлена в нижеследующей таблице.

Таблица 97 Результаты торгов по продаже земельных участков, относящихся к Сегменту 6 «Производственная деятельность»

№ п/п	Дата торгов	Муниципальный район	Кадастровый номер участка	Категория земель	Площадь участка, м2	Начальная цена, руб/м2	Итоговая цена, руб/м2
1	18.12.2020	Всеволожский	47:07:0801033:75	ЗНП	5 872.00	747.62	747.62
2	18.12.2020	Всеволожский	47:07:0801033:81	ЗНП	5 916.00	743.75	743.75
3	02.08.2021	Всеволожский	47:07:0801033:293	ЗНП	2 344.00	1 036.69	1 036.69
Средневзвешенное	793.94	793.94
Медиана	747.62
4	01.03.2021	Всеволожский	47:07:0705001:31	ЗНП	1 059.00	2 549.58	не сост.
5	30.08.2021	Волховский	47:10:0601034:91	ЗНП	1 150.00	648.70	не сост.
6	06.07.2021	Тихвинский	47:13:1203006:448	ЗП	4 321.00	104.14	не сост.
7	03.11.2021	Тосненский	47:26:0916013:299	ЗНП	625.00	1 292.00	не сост.
8	12.10.2021	Тосненский	47:26:0916013:519	ЗНП	2 500.00	1 015.64	не сост.

3.1.3.6.2 Вторичный рынок земельных участков, отнесенных к Сегменту 6 «Производственная деятельность»

В данном подразделе представлена часть общей выборки рыночных предложений по продаже земельных участков, относимых к Сегменту 6 «Производственная деятельность». Объем данной подвыборки 550 шт. общей площадью 2231 га и суммарной ценой 27,367 млрд.руб. Предложения на продажу для сегмента 6 не представлены для Бокситогорского муниципального района Ленинградской области.

Таблица 98 Распределение земельных участков Сегмента 6 по муниципальным районам Ленинградской области

Муниципальный район	Кол-во ЗУ, шт	∑ Площадь ЗУ, м2	∑ Цена ЗУ, руб.

Всеволожский	257	9 232 958	16 348 866 004
Волосовский	5	65 860	22 849 000
Волховский	2	54 657	11 400 000
Выборгский	3	187 337	95 990 000
Гатчинский	46	1 879 402	1 548 454 999
Кингисеппский	7	339 855	203 150 000
Кировский	8	137 993	138 500 000
Киришский	1	39 200	25 000 000
Лодейнопольский	2	18 254	13 740 000
Ломоносовский	103	2 313 001	2 487 857 455
Лужский	5	689 485	175 900 000
Подпорожский	2	5 709	2 800 000
Приозерский	4	46 483	60 499 000
Сланцевский	3	310 916	55 600 000
Тихвинский	2	22 368	25 300 000
Тосненский	98	6 962 456	6 128 624 900
Бокситогорский	0	0	0
Сосновоборский ГО	2	4 368	22 800 000
Итого по ЛО	550	22 310 302	27 367 331 358

Рисунок 81. Структура количества предложений Сегмента 6 по муниципальным районам Ленинградской области, %

Рисунок 82. Структура суммарных площадей предложений Сегмента 6 по муниципальным районам Ленинградской области, %

Рисунок 83. Распределение объема предложения Сегмента 6 в денежном выражении по муниципальным районам Ленинградской области, %

Таблица 99 Удельные показатели цен земельных участков Сегмента 6 по муниципальным районам Ленинградской области

Муниципальный район	Кол-во ЗУ, шт	Средне-взвешенное, р/м2	Min, р/м2	Max, р/м2	Медиана, р/м2

Всеволожский	257	1 770.7	120.0	9 287.9	1 874.8
Волосовский	5	346.9	147.6	694.4	395.0
Волховский	2	208.6	88.0	1 503.1	795.6
Выборгский	3	512.4	290.8	5 902.2	358.8
Гатчинский	46	823.9	158.0	6 000.0	1 000.0
Кингисеппский	7	597.8	85.8	2 875.5	1 000.3
Кировский	8	1 003.7	428.6	3 465.2	1 088.3
Киришский	1	637.8	637.8	637.8	637.8
Лодейнопольский	2	752.7	132.6	2 962.5	1 547.5
Ломоносовский	103	1 075.6	296.3	3 800.0	1 500.0
Лужский	5	255.1	70.0	1 194.1	266.7
Подпорожский	2	490.5	452.8	978.0	715.4
Приозерский	4	1 301.5	571.4	1 744.2	753.2
Сланцевский	3	178.8	166.7	1 048.2	225.4
Тихвинский	2	1 131.1	954.5	1 205.0	1 079.8
Тосненский	98	880.2	180.2	3 000.0	852.6
Сосновоборский ГО	2	5 219.8	3 304.7	6 234.7	4 769.7
Итого по ЛО	550	1 226.7	70.00	9 287.9	1 500.0

Рисунок 84. Удельные показатели цен Сегмента 6 по муниципальным районам Ленинградской области, руб/м2

Суммарная доля 4-х муниципальных районов: Всеволожского, Гатчинского, Ломоносовского, Тосненского от итоговых показателей выборки по Сегменту 6 составляет 91,6% по количеству предложений, 91,4% по площади и 96,9% по цене участков. Соответственно ценовые показатели по остальным районам отражают единичные рыночные предложения. Как следствие, отражаемые на гистограмме средневзвешенные и медианные значения удельных показателей цены вносят искажение в визуальное восприятие общей ценовой картины. Например, вынос на гистограмме ценовых столбцов по Сосновоборскому ГО отражает лишь 2 предложения с суммарной площадью 0,44 га и не свидетельствует о том, что в данном городскому округе сложился именно такой уровень цен по сегменту.

Минимальные цены 70-90 руб./м2 отмечены в Волховском, Кингисеппском	, Лужском МР. А максимальные из диапазона 6-9 тыс.руб./м2 в Всеволожском, Выборгском, Гатчинском МО и Сосновоборском ГО.

Близлежащие к Санкт-Петербургу районы демонстрируют максимальные средневзвешенные и медианные показатели цен (если не принимать в расчет отдельные выносы малочисленных подвыборок в других районах).

В процессе анализа было выявлено, что расположенные недалеко от индустриальных парков земельные участки так же позиционируются либо по аналогичным ценам, либо несколько меньшим.

В целом по выборке прослеживается снижение средневзвешенного удельного показателя цены по мере увеличения размера участка (см. талицу ниже). То же справедливо и для медианных и максимальных значений. Также большей частью это прослеживается и в рамках муниципальных районов (при достаточном количестве предложений)

Таблица 100 Распределение удельных показателей цен Сегмента 6 в зависимости от размеров земельных участков в разрезе муниципальных районов Ленинградской области

Муниципальный район	Площадь < 1 га	Площадь от 1 га до 5 га	Площадь от 5 га до 10 га	Площадь > 10 га

Min, р/м2	Ср. взвеш., р/м2	Медиана, р/м2	Max, р/м2	Кол-во, шт	Min, р/м2	Ср. взвеш., р/м2	Медиана, р/м2	Max, р/м2	Кол-во, шт	Min, р/м2	Ср. взвеш., р/м2	Медиана, р/м2	Max, р/м2	Кол-во, шт	Min, р/м2	Ср. взвеш., р/м2	Медиана, р/м2	Max, р/м2	Кол-во, шт
Всеволожский	800.0	2 397.8	2 018.5	9 287.9	116	120.0	1 898.8	1 672.2	8 030.0	103	500.0	1 802.2	500.0	6 821.1	20	543.3	1 604.0	1 500.0	3 699.6	18
Волосовский	174.9	393.5	395.0	694.4	3	147.6	320.7	390.5	633.3	2
Волховский	1 503.1	1 503.1	1 503.1	1 503.1	1	88.0	88.0	88.0	88.0	1
Выборгский	5 902.2	5 902.2	5 902.2	5 902.2	1	290.8	290.8	290.8	290.8	1	358.8	358.8	358.8	358.8	1
Гатчинский	700.0	2 022.3	2 000.0	6 000.0	17	158.0	1 251.5	990.0	2 503.8	20	998.7	999.3	998.7	1 000.0	5	262.9	476.1	381.6	999.8	4
Кингисеппский	1 500.0	1 500.0	1 500.0	1 500.0	1	510.9	1 332.0	1 116.1	2 875.5	4	1 000.3	1 000.3	1 000.3	1 000.3	1	85.8	85.8	85.8	85.8	1
Кировский	555.6	1 426.0	1 100.0	3 465.2	5	428.6	873.0	1 076.6	1 132.0	3
Киришский	637.8	637.8	637.8	637.8	1
Лодейнопольский	2 962.5	2 962.5	2 962.5	2 962.5	1	132.6	132.6	132.6	132.6	1
Ломоносовский	544.9	1 603.6	1 648.0	3 800.0	54	296.3	1 361.0	1 200.0	3 750.0	39	450.0	691.0	450.0	903.6	4	446.2	748.2	762.0	1 114.3	6
Лужский	779.7	1 032.3	986.9	1 194.1	2	70.0	140.0	154.0	238.0	2	266.7	266.7	266.7	266.7	1
Подпорожский	452.8	490.5	715.4	978.0	2
Приозерский	571.4	721.0	750.0	756.3	3	1 744.2	1 744.2	1 744.2	1 744.2	1
Сланцевский	225.4	513.0	636.8	1 048.2	2	166.7	166.7	166.7	166.7	1
Тихвинский	954.5	954.5	954.5	954.5	1	1 205.0	1 205.0	1 205.0	1 205.0	1
Тосненский	484.6	935.0	900.0	2 643.7	39	318.2	1 236.5	1 000.5	3 000.0	34	476.2	1 096.3	476.2	1 500.0	6	180.2	793.2	450.0	1 500.0	19
Сосновоборский ГО	3 304.7	5 219.8	4 769.7	6 234.7	2
Итого по ЛО	174.9	1 910.1	1 694.0	9 287.9	250	70.0	1 520.7	1 333.3	8 030.0	213	450.0	1 398.4	999.8	6 821.1	36	85.8	1 004.8	909.1	3 699.6	51

3.1.3.6.3 Анализ сделок купли-продажи с земельными участками Сегмента 6 «Производственная деятельность» по данным Росреестра

В данном подразделе представлена часть общей выборки сделок купли-продажи земельных участков (предоставленных Росреестром), относимых к Сегменту 6 «Производственная деятельность». Объем данной под выборки составляют 142 сделки общей площадью 126,7 га и суммарной ценой 1,241 млрд.руб.

Таблица 101 Распределение удельных показателей цен сделок в разрезе муниципальных районов Ленинградской области для Сегмента 6

Муниципальный район	Кол-во ЗУ, шт	∑ Площадь ЗУ, м2	∑ Цена ЗУ, руб.	Средневзв-ешенное, р/м2	Min, р/м2	Max, р/м2	Медиана, р/м2

Всеволожский	65	440 900	649 909 692	1 474,1	17,0	9 000,0	1 450,0
Волховский	2	125 269	14 093 796	112,5	96,5	195,5	146,0
Выборгский	1	1 692	486 807	287,6	287,6	287,6	287,6
Гатчинский	11	105 843	76 955 468	727,1	34,6	1 439,5	680,0
Кингисеппский	2	21 837	4 299 117	196,9	37,2	220,4	128,8
Кировский	5	21 760	2 723 088	125,1	1,0	505,2	366,4
Киришский	1	2 915	525 623	180,3	180,3	180,3	180,3
Лодейнопольский	7	52 035	9 679 266	186,0	59,4	601,4	159,0
Ломоносовский	19	106 637	112 230 390	1 052,5	62,6	4 090,9	1 438,2
Лужский	3	15 493	3 142 201	202,8	109,5	219,2	212,3
Подпорожский	3	116 036	25 872 789	223,0	215,4	428,6	234,0
Сланцевский	2	2 676	69 285	25,9	20,9	66,7	43,8
Тихвинский	3	7 861	1 363 420	173,4	134,2	274,6	158,9
Тосненский	16	245 821	339 346 075	1 380,5	190,2	2 916,7	1 032,4
Бокситогорский	2	253	40 000	158,1	153,8	162,6	158,2
Итого по ЛО	142	1 267 028	1 240 737 018	979,2	1,0	9 000,0	792,2

Рисунок 85 Структура количества сделок по муниципальным районам Ленинградской области

Рисунок 86 Структура суммарных площадей сделок по Сегменту 6 по муниципальным районам Ленинградской области

Рисунок 87 Распределение объема сделок по Сегменту 6 в денежном выражении по муниципальным районам Ленинградской области

Рисунок 88 Удельные показатели цен сделок Сегмента 6 по муниципальным районам Ленинградской области, руб/м2

Выборка покрывает 15 из 18 муниципальных районов Ленинградской области (данные не представлены по Волосовскому МР, Приозерскому МР и Сосновоборскому ГО). 4 муниципальных района (Всеволожский, Гатчинский, Ломоносовский, Тосненский) по количеству сделок имеют 78,2% от их общего количества (доля одного Всеволожского МР составляет 45,8%). Эти же районы имеют максимальную долю 71% по суммарной площади земельных участков (Всеволожский МР 34,8%), а сумма сделок в денежном выражении по этим же районам составляет 95% от их общей суммы по всей выборке (Всеволожский МР 52,4%). Соответственно ценовые показатели по остальным районам представляют единичные сделки, не отражающие достоверно ценовую картину по ним.

Минимальные цены наблюдаются для земельных участков, которые по формальным признакам относятся к Сегменту 6, но по характеру своего использования не являются генерирующими доход активами. Например, земельный участок в Кировском районе площадью 1,47 га с удельным показателем цены сделки 0,98 руб./м2 является двумя отрезками автомобильного подъезда к птицефабрике (код ВРИ 12.0). В то же время несколько сделок с земельными участками под будущие внутриквартальные проезды в Кудрово были совершены исходя из 2005 руб./м2.

Максимальная удельная цена по выборке сегмента 9 000 руб./м2 у участка 50 сот. В 200 м с внутренней стороны от КАД в Бугровском СП Всеволожского МР с ВРИ «заправка транспортных средств». Предшествующая максимальная цена 7 530 руб./м2 фиксируется для земельного участка площадью 3 482 м2 так же во Всеволожском МР в Новодевяткинском СП на территории промзоны.

Таблица 102 Распределение удельных показателей цен Сегмента 6 в зависимости от размеров земельных участков в разрезе муниципальных районов Ленинградской области

Муниципаль-ный район	Площадь < 1 га	Площадь от 1 га до 5 га	Площадь от 5 га до 10 га	Площадь > 10 га

Min, р/м2	Ср. взвеш., р/м2	Медиана, р/м2	Max, р/м2	Кол-во, шт	Min, р/м2	Ср. взвеш., р/м2	Медиана, р/м2	Max, р/м2	Кол-во, шт	Min, р/м2	Ср. взвеш., р/м2	Медиана, р/м2	Max, р/м2	Кол-во, шт	Min, р/м2	Ср. взвеш., р/м2	Медиана, р/м2	Max, р/м2	Кол-во, шт
Всеволожский	17.0	1 607,8	1 461,3	9 000,0	55	44,3	1 639,1	732,9	7 386,2	9	400,0	400,0	400,0	400,0	1	0,0	0,0	0
Волховский	0,0	0,0	0	195,5	195,5	195,5	195,5	1	0,0	0,0	0	96,5	96,5	96,5	96,5	1
Выборгский	287,6	287,6	287,6	287,6	1	0,0	0,0	0	0,0	0,0	0	0,0	0,0	0
Гатчинский	71,6	842,1	734,4	1 439,5	6	34,6	702,4	475,1	1 328,0	5	0,0	0,0	0	0,0	0,0	0
Кингисеппский	37,2	37,2	37,2	37,2	1	220,4	220,4	220,4	220,4	1	0,0	0,0	0	0,0	0,0	0
Кировский	113,2	399,6	401,6	505,2	4	1,0	1,0	1,0	1,0	1	0,0	0,0	0	0,0	0,0	0
Киришский	180,3	180,3	180,3	180,3	1	0,0	0,0	0	0,0	0,0	0	0,0	0,0	0
Лодейнопольский	59,4	272,8	161,5	601,4	6	61,9	61,9	61,9	61,9	1	0,0	0,0	0	0,0	0,0	0
Ломоносовский	62,6	1 383,4	1 438,4	4 090,9	17	62,6	422,5	592,1	1 121,7	2	0,0	0,0	0	0,0	0,0	0
Лужский	109,5	202,8	212,3	219,2	3	0,0	0,0	0	0,0	0,0	0	0,0	0,0	0
Подпорожский	428,6	428,6	428,6	428,6	1	234,0	234,0	234,0	234,0	1	215,4	215,4	215,4	215,4	1	0,0	0,0	0
Сланцевский	20,9	25,9	43,8	66,7	2	0,0	0,0	0	0,0	0,0	0	0,0	0,0	0
Тихвинский	134,2	173,4	158,9	274,6	3	0,0	0,0	0	0,0	0,0	0	0,0	0,0	0
Тосненский	190,2	1 209,3	939,8	2 916,7	12	800,0	1 288,1	1 425,0	1 425,0	3	0,0	0,0	0	1 500,0	1 500,0	1 500,0	1 500,0	1
Бокситогорский	153,8	158,1	158,2	162,6	2	0,0	0,0	0	0,0	0,0	0	0,0	0,0	0
Итого по ЛО	17,0	1 250,6	973,9	9 000,0	114	1,0	1 001,5	448,1	7 386,2	24	215,4	291,7	307,7	400,0	2	96,5	844,8	798,3	1 500,0	2

97,2% от всего количества выборки составляют сделки с земельными участками площадью до 5 га и только 2 сделки с земельными участками площадью от 5 до 10 га и столько же при площади больше 10 га. Соответственно, динамику удельного показателя цены в зависимости от размера земельных участков имеет смысл рассматривать только в первых двух диапазонах.

В целом по выборке для первых двух диапазонов прослеживается снижение средневзвешенного удельного показателя цены по мере увеличения размера участка. Это справедливо и для медианных и максимальных значений. В рамках муниципальных районов зависимость нарушается, что, предположительно, объясняется неравномерностью объемов распределения сравниваемых субвыборок.

Наиболее важными ценообразующими факторами для земельных участков под размещение объектов производственно-складского назначения являются:

Расстояние до Санкт-Петербурга;

Расположение относительно административного центра;

Расположение в развитой промзоне;

Расстояние до федеральной или региональной дороги;

Обеспеченность сетями инженерной инфраструктуры;

Площадь объекта.

3.1.3.7. Анализ рыночной информации по сегменту 7 «Транспорт»

3.1.3.7.1 Первичный рынок земельных участков Сегмента 7 «Транспорт»

В 2021 году, по данным официального сайта Российской Федерации для размещения информации о проведении торгов (https://torgi.gov.ru), на торги было выставлено 7 земельных участков, относящихся к этому сегменту. Все из них расположены во Всеволожском районе.

Только 3 аукциона завершились правом на заключение договора по начальной цене с единственным участником. По 4 земельным участкам аукционы признаны не состоявшимися. Информация по торгам представлена в нижеследующей таблице.

Таблица 103 Результаты торгов по продаже земельных участков, относящихся к сегменту «Транспорт»

№ п/п	Дата торгов	Муниципальный район	Кадастровый номер участка	Категория земель	Площадь участка, м2	Начальная цена, руб/м2	Итоговая цена, руб/м2
1	18.01.2021	Всеволожский	47:07:1301093:174	ЗНП	3 923.00	1 605.91	1 605.91
2	24.05.2021	Всеволожский	47:07:0711002:77	ЗНП	1 675.00	2 925.37	2 925.37
3	18.10.2021	Всеволожский	47:07:0000000:94623	ЗНП	2 349.00	1 043.00	1 043.00
Средневзвешенное	1 717.63	1 717.63
Медиана	1 605.91
4	01.03.2021	Всеволожский	47:07:0709002:72	ЗНП	1 314.00	2 663.62	не сост.
5	26.05.2021	Всеволожский	47:07:0113005:1076	ЗНП	1 000.00	1 000.00	не сост.
6	31.08.2021	Всеволожский	47:07:0915001:1529	ЗНП	6 065.00	824.40	не сост.
7	18.10.2021	Всеволожский	47:07:0000000:94626	ЗНП	5 153.00	1 059.58	не сост.

3.1.3.7.2 Вторичный рынок земельных участков, отнесенных к Сегменту 7 «Транспорт»

Из общей выборки рыночных предложений по продаже земельных участков по признаку ВРИ было отобрано только 9 земельных участков, относимых к Сегменту 7 «Транспорт», общей площадью 1,34 га и суммарной ценой 48,425 млн.руб. Все эти объекты имеют ВРИ для размещения гаражей, открытых и закрытых автостоянок.

Таблица 104 Предложения на продажу земельных участков Сегмента 7

№ п/п	Категория земель	Муниципальный район	Кадастровый номер участка	Площадь участка, м2	Цена, руб.	Уд. цена, руб/м2
1	ЗНП	Волховский	47:12:0204031:1	36	40 000	1 111.11
2	ЗНП	Волховский	47:11:0101037:103	2 020	3 100 000	1 534.65
3	ЗНП	Всеволожский	47:07:1047002:1165	5 730	25 000 000	4 363.00
4	ЗНП	Выборгский	47:01:0108003:38	900	10 000 000	11 111.11
5	ЗНП	Кировский	47:16:0101005:237	78	249 990	3 205.00
6	ЗНП	Сосновоборский ГО	47:15:0101004:255	443	4 900 000	11 060.95
7	ЗНП	Тихвинский	47:13:1202028:355	78	135 000	1 730.77
8	ЗНП	Тихвинский	47:13:1202028:14	3 100	1 000 000	322.58
9	ЗНП	Тихвинский	47:13:1202024:119	1 019	4 000 000	3 925.42
Итого	13 404	48 424 990	3 612.73
Медиана	3 205.00

В целом можно констатировать, что рынок земельных участков под размещение объектов транспорта в Ленинградской области не развит. Самостоятельно такие участки практически не предлагаются к продаже либо предлагаются в составе земельных участков иных видов использования.

3.1.3.7.3 Анализ сделок купли-продажи с земельными участками Сегмента 7 «Транспорт» по данным Росреестра

В данном подразделе представлена часть общей выборки сделок купли-продажи земельных участков (предоставленных Росреестром), относимых к Сегменту 7 «Транспорт». Объем данной под выборки составляют 50 сделок общей площадью 15.9 га и суммарной ценой 270,1 млн.руб.

Таблица 105 Распределение удельных показателей цен сделок в разрезе муниципальных районов Ленинградской области для Сегмента 7

Муниципальный район	Кол-во ЗУ, шт	∑ Площадь ЗУ, м2	∑ Цена ЗУ, руб.	Средневзве-шенное, р/м2	Min, р/м2	Max, р/м2	Медиана, р/м2

Всеволожский	13	33 879	97 370 537	2 874,1	18,2	10 585,4	1 605,9
Выборгский	1	69	100 000	1 449,3	1 449,3	1 449,3	1 449,3
Гатчинский	1	26	1 466	56,4	56,4	56,4	56,4
Лодейнопольский	1	20	25 481	1 274,0	1 274,0	1 274,0	1 274,0
Ломоносовский	24	8 655	13 423 910	1 551,0	550,0	4 169,9	1 300,0
Лужский	1	30 729	1 454 491	47,3	47,3	47,3	47,3
Приозерский	2	2 969	3 537 000	1 191,3	99,5	2 135,7	1 117,6
Тосненский	1	20 800	2 900 000	139,4	139,4	139,4	139,4
Бокситогорский	2	3 368	540 808	160,6	29,4	161,9	95,7
Итого по ЛО	46	100 515	119 353 692	1 187,4	18,2	10 585,4	1 300,0

Таблица 106 Распределение удельных показателей цен Сегмента 6 в зависимости от размеров земельных участков в разрезе муниципальных районов Ленинградской области

Муниципальный район	Площадь < 1 га	Площадь от 1 га до 5 га

Min, р/м2	Ср. взвеш., р/м2	Медиана, р/м2	Max, р/м2	Кол-во, шт	Min, р/м2	Ср. взвеш., р/м2	Медиана, р/м2	Max, р/м2	Кол-во, шт
Всеволожский	18,2	2 421,3	1 453,2	10 585,4	12	3 478,3	3 478,3	3 478,3	3 478,3	1
Выборгский	1 449,3	1 449,3	1 449,3	1 449,3	1	0,0	0,0	0
Гатчинский	56,4	56,4	56,4	56,4	1	0,0	0,0	0
Лодейнопольский	1 274,0	1 274,0	1 274,0	1 274,0	1	0,0	0,0	0
Ломоносовский	550,0	1 551,0	1 300,0	4 169,9	24	0,0	0,0	0
Лужский	0,0	0,0	0	47,3	47,3	47,3	47,3	1
Приозерский	99,5	1 191,3	1 117,6	2 135,7	2	0,0	0,0	0
Тосненский	0,0	0,0	0	139,4	139,4	139,4	139,4	1
Бокситогорский	29,4	160,6	95,7	161,9	2	0,0	0,0	0
Итого по ЛО	18,2	1 871,6	1 300,0	10 585,4	43	47,3	830,3	139,4	3 478,3	3

Выборка покрывает только 9 из 18 муниципальных районов Ленинградской области. При этом 2 муниципальных района (Всеволожский и Ломоносовский) по количеству сделок имеют 80,4% от их общего количества (доля одного Ломоносовского МР составляет 52,2%). Эти же районы имеют максимальную долю 42,3% по суммарной площади земельных участков, а сумма сделок в денежном выражении по этим же районам составляет 92,8% от их общей суммы по всей выборке (Всеволожский МР 81,6%). Соответственно ценовые показатели по остальным районам представляют единичные сделки, не отражающие достоверно ценовую картину по ним.

Минимальная цена 18,2 руб/м2 наблюдается для земельного участка площадью 1428 м2 с ВРИ «для размещения стоянок и гаражей легкового автотранспорта», который расположен в КП «Петровское Барокко» (д. Старая Пустошь, Колтушское СП, Всеволожский район). Максимальная цена по выборке 10585 руб/м2 так же во Всеволожском МР, участок 820м2 (полоса 5*164м) вдоль Липовой аллеи в КП «Юкковский парк».

Наиболее важными ценообразующими факторами для земельных участков под размещение объектов Сегмента 7 «Транспорт» являются:

Расстояние до Санкт-Петербурга;

Расположение внутри или поблизости от зон концентрации функциональных видов жизнедеятельности населения, достигаемых при помощи автотранспорта (селитебные районы, торгово-развлекательные объекты, объекты общественно-делового и сервисного назначения и т.п.);

Обеспеченность сетями инженерной инфраструктуры (для гаражей и крытых паркингов);

Площадь объекта.

3.1.3.8. Анализ рыночной информации по Сегменту 8 «Обеспечение обороны и безопасности»

Согласно сегментации земельных участков в Приложении 1 к Методическим указаниям, к Сегменту 8 относятся объекты со следующими ВРИ: «Охрана Государственной границы Российской Федерации. Размещение инженерных сооружений и заграждений, пограничных знаков, коммуникаций и других объектов, необходимых для обеспечения защиты и охраны Государственной границы Российской Федерации, устройство пограничных просек и контрольных полос» и «Иной вид использования в сегменте "Обеспечение обороны и безопасности"».

Земельные участки с подобными вариантами ВРИ не включены в рыночный оборот, поэтому и рыночные предложения о продаже подобных участков отсутствуют. В случае теоретического изъятия подобных земельных участков из их текущего вида использования будет производиться и соответствующая смена ВРИ.

В соответствии с подп.10 п.4 и подп.5 п.5 ст. 27 Земельного кодекса Российской Федерации земельные участки данного сегмента относятся либо к изъятым из земельного оборота, либо к ограниченным в обороте землям. Согласно п.2 ст. 27 Земельного кодекса Российской Федерации:

Земельные участки, отнесенные к землям, изъятым из оборота, не могут предоставляться в частную собственность, а также быть объектами сделок, предусмотренных гражданским законодательством.

Земельные участки, отнесенные к землям, ограниченным в обороте, не предоставляются в частную собственность, за исключением случаев, установленных федеральными законами.

Учитывая, что земельные участки с подобными вариантами ВРИ не включены в рыночный оборот, то и рыночные предложения о продаже подобных участков отсутствуют. То есть, исключает наличие объектов для самого анализа.

3.1.3.9. Анализ рыночной информации по сегменту 9 «Охраняемые природные территории и благоустройство»

Согласно сегментации земельных участков в Приложении 1 к Методическим указаниям к Сегменту 9 относятся земельные участки варианты ВРИ которых можно свернуть в следующие группы:

компоненты благоустройства в населенных пунктах (обустройство спортивных и детских площадок, площадок отдыха на территориях жилой застройки; размещение в границах населенных пунктов набережных, береговых полос водных объектов общего пользования; скверов, бульваров, малых архитектурных форм благоустройства);

охрана природных территорий путем создания особо охраняемых природных территорий с ограничениями хозяйственной деятельности.

курортная и санаторная деятельность в части обустройства лечебно-оздоровительных местностей.

Согласно пункту 36 статьи 1 Градостроительного кодекса РФ благоустройство территории - деятельность по реализации комплекса мероприятий, установленного правилами благоустройства территории муниципального образования, направленная на обеспечение и повышение комфортности условий проживания граждан, по поддержанию и улучшению санитарного и эстетического состояния территории муниципального образования, по содержанию территорий населенных пунктов и расположенных на таких территориях объектов, в том числе территорий общего пользования, земельных участков, зданий, строений, сооружений, прилегающих территорий.

В силу особенностей своего использования земельные участки этого вида не предполагают извлечение коммерческой выгоды, в следствие чего они не востребованы на рынке, кроме случаев, когда есть возможность перевести данные участки в другой вид использования для получения коммерческой выгоды.

Предположительно именно такие сценарии были реализованы в отношении четырех лотов (земельных участков), с ВРИ, связанным с благоустройством, реализованных на торгах в 2021 г. согласно данным официального сайта Российской Федерации для размещения информации о проведении торгов (https://torgi.gov.ru).

Все 4 аукциона завершились правом на заключение договора по начальной цене с единственным участником. Информация по торгам представлена в нижеследующей таблице.

Таблица 107. Результаты торгов по продаже земельных участков, относящихся к Cегменту 9

№ п/п	Дата торгов	Муниципальный район	Кадастровый номер участка	Категория земель	Площадь участка, м2	Начальная цена, руб/м2	Итоговая цена, руб/м2
1	04.05.2021	Всеволожский	47:07:1301092:636	ЗНП	1 656	2 065,22	11 048,91
2	01.07.2021	Всеволожский	47:07:0706004:366	ЗНП	1 180	677,97	677,97
3	01.10.2021	Всеволожский	47:07:0000000:94832	ЗНП	12 512	563,02	563,02
4	01.10.2021	Всеволожский	47:07:0000000:94831	ЗНП	6 343	770,26	770,26
Средневзвешенное	744,56	1 430,42
Медиана	724.12	724.12

Земельные участки из категории «Земли особо охраняемых территорий и объектов» согласно подп.1 п.4 и подп.1 п.5 ст. 27 Земельного кодекса Российской Федерации относятся либо к изъятым из земельного оборота, либо к ограниченным в обороте землям. Согласно п.2 ст. 27 Земельного кодекса Российской Федерации:

Земельные участки, отнесенные к землям, изъятым из оборота, не могут предоставляться в частную собственность, а также быть объектами сделок, предусмотренных гражданским законодательством.

Земельные участки, отнесенные к землям, ограниченным в обороте, не предоставляются в частную собственность, за исключением случаев, установленных федеральными законами.

Гражданский оборот и режимы использования этой категории земель так же регулируются Федеральным законом от 14.03.1995 № 33-ФЗ «Об особо охраняемых природных территориях». Даже включенные в гражданский оборот земельные участки особо охраняемых природных территорий согласно законодательства имеют ряд ограничений по возможным видам их хозяйственного использования. Как правило, из разрешенных и потенциально коммерчески целесообразных остаются только рекреационные виды деятельности. Семь таких земельных участков были включены в Сегмент 5 «Отдых (рекреация)».

Земельных участков, относящихся к курортной и санаторной деятельности среди предложений на продажу в 2021 году не было.

3.1.3.10. Анализ рыночной информации по сегменту 10 «Использование лесов»

Согласно сегментации земельных участков в Приложении 1 к Методическим указаниям к Сегменту 10 относятся земельные участки с видами разрешенного использования:

Заготовка древесины. Рубка лесных насаждений, выросших в природных условиях, а также выращенных трудом человека, в том числе гражданами для собственных нужд, охрана и восстановление лесов;

Лесные плантации. Выращивание и рубка лесных насаждений;

Заготовка лесных ресурсов. Заготовка живицы, сбор недревесных лесных ресурсов, в том числе гражданами для собственных нужд, заготовка пищевых лесных ресурсов и дикорастущих растений, хранение, неглубокая переработка и вывоз добытых лесных ресурсов, размещение временных сооружений, необходимых для хранения и неглубокой переработки лесных ресурсов (сушилки, грибоварни, склады), охрана лесов;

Резервные леса. Деятельность, связанная с охраной лесов;

Иной вид использования в сегменте «Использование лесов».

Земельные участки из категории «Земли лесного фонда» согласно подп.2 п.5 ст. 27 Земельного кодекса Российской Федерации относятся к ограниченным в обороте землям. Согласно п.2 ст. 27 Земельного кодекса Российской Федерации, земельные участки, отнесенные к землям, ограниченным в обороте, не предоставляются в частную собственность, за исключением случаев, установленных федеральными законами.

Гражданский оборот и режимы использования этой категории земель так же регулируются «Лесным кодексом Российской Федерации» от 04.12.2006 № 200-ФЗ. Статьей 25 Лесного кодекса предусмотрено 18 видов использования лесов. Большая их часть связана с заготовкой лесных биологических ресурсов (заготовка древесины, ягод, лекарственных растений и т.д). В этих случаях хозяйствующим субъектам по существу передается право заготовки определенных объемов таких биологических ресурсов на определенный срок на выделенных территориях без передачи прав на сами земельные участки. С точки зрения рыночного оборота земельных участков этой категории интерес может представлять только такой разрешенный кодексом вид использования как «осуществление рекреационной деятельности». Как правило по таким участкам предлагается продажа права аренды. Два участка с таким видом использования были включены в сегмент 5 «Отдых (рекреация)». Достаточное количество рыночных предложений для проведения полноценного анализа по этому сегменту отсутствует.

3.1.3.11. Анализ рыночной информации по сегменту 11 «Водные объекты»

Согласно сегментации земельных участков в Приложении 1 к Методическим указаниям к Сегменту 11 относятся земельные участки с видами разрешенного использования:

общее пользование водными объектами. Использование земельных участков, примыкающих к водным объектам, способами, необходимыми для осуществления общего водопользования (водопользования, осуществляемого гражданами для личных нужд, а также забор (изъятие) водных ресурсов для целей питьевого и хозяйственно-бытового водоснабжения, купание, использование маломерных судов, водных мотоциклов и других технических средств, предназначенных для отдыха на водных объектах, водопой, если соответствующие запреты не установлены);

специальное пользование водными объектами. Использование земельных участков, примыкающих к водным объектам, способами, необходимыми для специального водопользования (забор водных ресурсов из поверхностных водных объектов, сброс сточных вод и (или) дренажных вод, проведение дноуглубительных, взрывных, буровых и других работ, связанных с изменением дна и берегов водных объектов);

иной вид использования в сегменте «Водные объекты».

Земельные участки, в пределах которых расположены водные объекты, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, согласно подп.3 п.5 ст. 27 Земельного кодекса Российской Федерации относятся к ограниченным в обороте землям. Согласно п.2 ст. 27 Земельного Кодекса Российской Федерации, земельные участки, отнесенные к землям, ограниченным в обороте, не предоставляются в частную собственность, за исключением случаев, установленных федеральными законами.

Гражданский оборот и режимы использования этой категории земель также регулируются Водным кодексом Российской Федерации от 03.06.2006 № 74-ФЗ. Согласно статье 8 Водного кодекса Российской Федерации, водные объекты находятся в федеральной собственности, вследствие чего не могут быть объектами купли-продажи. Исключением являются пруды и обводненные карьеры, расположенные в границах земельного участка, принадлежащего на праве собственности субъекту Российской Федерации, муниципальному образованию, физическому лицу, юридическому лицу (соответственно такие водные объекты принадлежат на праве собственности указанным субъектам правоотношений и могут отчуждаться). Не допускается отчуждение таких водных объектов без отчуждения земельных участков, в границах которых они расположены. Данные земельные участки разделу не подлежат, если в результате такого раздела требуется раздел пруда, обводненного карьера.

Согласно п. 2 ст. 102 Земельного кодекса РФ, если водные объекты полностью находятся в пределах земель сельскохозяйственного назначения и (или) земель других категорий, такие земли не относятся к землям водного фонда.

Вследствие вышесказанного, рынок данного сегмента не может быть проанализирован в связи с отсутствием предложений на продажу и данным о сделках.

3.1.3.12. Анализ рыночной информации по Cегменту 12 «Специальное, ритуальное использование, запас»

Согласно сегментации земельных участков в Приложении 1 к Методическим указаниям к Сегменту 12 относятся земельные участки с видами разрешенного использования:

обеспечение вооруженных сил. Обустройство земельных участков в качестве испытательных полигонов, мест уничтожения вооружения и захоронения отходов, возникающих в связи с использованием, производством, ремонтом или уничтожением вооружений или боеприпасов;

ритуальная деятельность. Размещение кладбищ, крематориев и мест захоронения, культовых сооружений;

специальная деятельность. Размещение, хранение, захоронение, утилизация, накопление, обработка, обезвреживание отходов производства и потребления, медицинских отходов, биологических отходов, радиоактивных отходов, веществ, разрушающих озоновый слой, полигонов по захоронению бытового мусора и отходов;

специальная деятельность. Размещение объектов размещения отходов, захоронения, хранения, обезвреживания отходов (скотомогильников, мусоросжигательных и мусороперерабатывающих заводов), объектов по сортировке бытового мусора и отходов, мест сбора вещей для их вторичной переработки;

запас. Отсутствие хозяйственной деятельности.

Земельные участки, используемые в целях вооруженных сил, находятся в ведении Министерства обороны РФ и не участвуют в рыночном обороте. Как следствие, отсутствуют рыночные данные о предложениях на продажу или сделках с участками этого вида использования.

В соответствии с п. 4 статьи 16 Федерального закона от 12.01.1996 № 8-ФЗ «О погребении и похоронном деле» предоставление земельного участка для размещения места погребения осуществляется органами местного самоуправления в соответствии с земельным законодательством. Земельные участки для осуществления ритуальной деятельности по погребению не участвуют в гражданском коммерческом обороте, соответственно отсутствуют данные для ценового анализа.

Специальная деятельность, связанная с сбором, хранением, переработкой отходов требует учета и соблюдения множества дополнительных факторов: экологических, социальных, правовых и др. В частности, прежде чем определить место будущего размещения полигона, изучается гидрогеологическая среда, состав почвы, то есть возможность строительства столь сложного инженерного сооружения на выбранной местности. Объект должен пройти государственную экологическую экспертизу, только после этого можно приступить к строительству. Также для создания объекта обязательно получение лицензии для размещения на полигоне отходов соответствующего класса опасности. В будущем его земли подлежат обязательной процедуре рекультивации.

В процессе сбора первичной ценовой информации Учреждением было выявлено 2 земельных участка с ВРИ для размещения полигона промышленных отходов. Данные по этим двум предложениям представлены в нижеследующей таблице.

Таблица 108 Земельные участки для полигонов ТБО

№ п/п	Кадастровый №	Адрес	Площадь, м2	Цена руб./м2
1	47:24:0104002:2	Гатчинский район, г. Коммунар, промзона 2, уч. 1	64 831	293.1
2	47:24:0104002:8	Гатчинский район, г. Коммунар, промзона 2, уч. 2	179 797	250.3

В соответствии со статьей 103 Земельного кодекса Российской Федерации землями запаса являются земли, находящиеся в государственной или муниципальной собственности и не предоставленные гражданам или юридическим лицам. Особенностью земель запаса как самостоятельной категории является то, что их целевое предназначение с правовых позиций не определено, т.е. отсутствие чьих-либо прав на них (собственности, аренды и т.п.). Использование земель запаса возможно после перевода их в другую категорию. Соответственно, на рынке отсутствуют данные о предложениях и сделках с такими земельными участками.

Мониторинг открытых ресурсов и анализа баз рыночных данных показал, что рынок земельных участков сегмента «Специальное, ритуальное использование, запас» в Ленинградской области за 2021 год отсутствует, что связано, во-первых, с достаточно большой специфичностью вида использования данных участков,
во-вторых, с их относительной немногочисленностью, в-третьих, с наличием ряда ограничений, накладываемых действующими нормативными документами в области земельного законодательства в части владения таковыми участками и использования их по назначению. Вследствие невозможности сбора информации о рынке данного сегмента, провести анализ рыночной информации не представляется возможным.

3.1.3.13. Анализ рыночной информации по сегменту 13 «Садоводческое, огородническое и дачное использование, малоэтажная жилая застройка»

Согласно Приложению 1 Методических указаний, Сегмент 13 «Садоводство и огородничество, малоэтажная жилая застройка» содержит следующие виды использования:

Индивидуальное жилищное строительство в целом;

Размещение индивидуального жилого дома (дом, пригодный для постоянного проживания, высотой не выше трех надземных этажей), размещение индивидуальных гаражей и подсобных сооружений исходя из минимальных норм отвода земельных участков для индивидуального жилищного строительства;

Малоэтажная многоквартирная жилая застройка в целом;

Размещение малоэтажного многоквартирного дома (дом, пригодный для постоянного проживания, высотой до 4 этажей, включая мансардный), размещение индивидуальных гаражей и вспомогательных сооружений исходя из минимальных норм отвода участков для малоэтажных многоквартирных домов;

Ведение личного подсобного хозяйства с правом застройки в целом;

Ведение личного подсобного хозяйства. Размещение жилого дома, не предназначенного для раздела на квартиры (дома, пригодные для постоянного проживания и высотой не выше трех надземных этажей), размещение гаража и иных вспомогательных сооружений, в том числе зданий и сооружений для содержания сельскохозяйственных животных

Блокированная жилая застройка в целом;

Блокированная жилая застройка. Размещение жилого дома, не предназначенного для раздела на квартиры, имеющего одну или несколько общих стен с соседними жилыми домами (количеством этажей не более чем три, при общем количестве совмещенных домов не более десяти, и каждый из которых предназначен для проживания одной семьи, имеет общую стену (общие стены) без проемов с соседним блоком или соседними блоками, расположен на отдельном земельном участке и имеет выход на территорию общего пользования (жилые дома блокированной застройки), размещение индивидуальных гаражей и иных вспомогательных сооружений;

Ведение огородничества. Осуществление отдыха и (или) деятельности, связанной с выращиванием гражданами для собственных нужд сельскохозяйственных культур; размещение хозяйственных построек, не являющихся объектами недвижимости, предназначенных для хранения инвентаря и урожая сельскохозяйственных культур;

Ведение садоводства. Осуществление отдыха и (или) деятельности, связанной с выращиванием гражданами для собственных нужд сельскохозяйственных культур; размещение садовых домов, жилых домов, размещение для собственных нужд гаражей и иных хозяйственных построек;

Иной вид использования в сегменте Садоводство и огородничество, малоэтажная жилая застройка.

Рынок земельных участков Ленинградской области, предназначенных для малоэтажного строительства, является наиболее обширным и разнообразным в сравнении с другими сегментами.

По данным агентства «Петербургская Недвижимость» (Setl Group), объем сделок на вторичном загородном рынке Санкт-Петербурга в 2021 году превзошел показатели пикового 2020-го года на 11%47 https://www.bn.ru/gazeta/news/267452/ . Так как одним из основополагающих факторов выбора жилья является его стоимость, такая заинтересованность загородной недвижимостью может быть связана с изменением ставок на ипотеку48 https://nsp.ru/30972-doxodnyi-god и повышением цен на квартиры.

3.1.3.13.1. Первичный рынок участков, отнесенных к Сегменту 13 «Садоводство и огородничество, малоэтажная жилая застройка»

По данным сайта torgi.gov.ru, всего в 2021 году на продажу права собственности было выставлено 608 лотов данного сегмента. При этом 99% из всех представленных земельных участков принадлежало категории земель «Земли населенных пунктов», и только 1 % располагался на землях сельскохозяйственного назначения.

Рисунок 89. Структура предложения земельных участков для садоводства и огородничества, малоэтажной жилой застройки по районам на первичном рынке в 2021 году, % от количества предложений

На Рисунок 89 показана структура предложений первичного рынка по районам Ленинградской области. Наибольшее количество объектов было представлено во Всеволожском (17,9%), Тосненском (15,5%), Кировском (14%) и Ломоносовском (12,7%) районах. Наименьшее же количество участков (менее 1% по каждому району от общего количества) – в Волховском, Сланцевском, Сосновоборском, Кингисеппском и Тихвинском районах. В Бокситогорском же районе не было выставлено на продажу ни одного участка.

Наименьшая удаленность участка от Санкт-Петербурга всегда являлась ключевым фактором по оценке объема предложений на рынке. Всеволожский район примыкает к Санкт-Петербургу и имеет самую протяженную границу с городом. На сегодняшний день Всеволожский район является самым густонаселенным районом Ленинградской области, что говорит о его перспективности в плане жилищного строительства. Остальные районы с наибольшим количеством объектов также находятся близко к Санкт-Петербургу и в достаточной мере развиты.

Бокситогорский же район напротив, находится наиболее удаленно от Санкт-Петербурга. Несмотря на развитое производственное направление (ТОСЭР «Пикалево») и большую площадь территории, данный район считается депрессивным ввиду отсутствия рабочих мест, хороших дорог и должной инфраструктуры, что напрямую влияет на выбор места жительства.

Рисунок 90. Структура предложения земельных участков для садоводства и огородничества, малоэтажной жилой застройки по видам разрешенного использования на первичном рынке в 2021 году, % от количества предложений

Согласно Рисунок 90 подавляющее большинство представленных на первичном рынке земельных участков, относится индивидуальному жилищному строительству (86%), 12% участков под личное подсобное хозяйство, и только 2% от общего числа – это земельные участки для садоводства. Все участки, выставлявшиеся на торги под личное подсобное хозяйство, расположены на землях населенных пунктов (с правом застройки).

Можно предположить, что земельные участки под индивидуальное жилищное строительство и под личное подсобное хозяйство (на землях населенных пунктов), несмотря на более высокую цену являются более востребованными из-за возможности прописки и высокой вероятности подключения необходимых централизованных инженерных коммуникаций.

В 2021 году на торги по продаже права собственности не выставлялись земельные участки, предназначенные для ведения огородничества, а также под малоэтажную многоквартирную и блокированную жилую застройку.

Рисунок 91. Структура предложения земельных участков для садоводства и огородничества, малоэтажной жилой застройки на первичном рынке по площади в 2021 году, % от количества предложений

Больше всего предложений первичного рынка земельных участков Сегмента 13 «Садоводство и огородничество, малоэтажная жилая застройка», согласно Рисунок 91, представлено с площадями до 2 000 кв.м включительно (суммарно 91%), участки более 2 000 кв.м относятся к оставшимся 8% от общего количества.

Рисунок 92. Структура предложения земельных участков для садоводства и огородничества, малоэтажной жилой застройки по статусу торгов в 2021 году, % от количества предложений

Количество состоявшихся лотов среди общего числа, представленного в данном сегменте, составило 32,9%, общее число несостоявшихся по различным причинам составило 59,6%, отмененных или аннулированных было 7,6%.

Для дальнейшего анализа первичного рынка из общего числа лотов были выбраны только те, с которыми были совершены сделки купли-продажи, а именно торги со статусом «Состоявшийся» и «Несостоявшийся с единственным участником». Всего в данную выборку попало 467 земельных участков, из которых по начальной цене было продано 276 лотов. Участки, с которыми были совершены сделки, распределились по видам разрешенного использования неравномерно, а именно:

Для индивидуального жилищного строительства – 405 участков;

Для личного подсобного хозяйства (на землях поселений) – 60 участков;

Для ведения садоводства – 2 участка.

При формировании итоговой выборки были исключены объекты с иными, кроме права собственности, имущественными правами, а также предложения по продаже земельных участков с заявленным фактическим использованием, противоречащим установленным требованиям к использованию данного объекта недвижимости.

Таблица 109. Итоги торгов по продаже права собственности земельных участков под индивидуальное жилищное строительство на первичном рынке за 2021 год

№ п/п	Муниципальное образование	Минимум, руб./кв.м	Средневзвешенное, руб./кв.м	Максимум, руб./кв.м	Количество
1	Волосовский МР	188,1	500,6	1 067,9	6
2	Волховский МР	530,6	1 030,8	1 424,2	7
3	Всеволожский МР	760,0	2 243,4	8 603,4	77
4	Выборгский МР	690,2	1 271,7	3 521,9	11
5	Гатчинский МР	357,2	966,4	2 382,2	31
6	Кингисеппский МР	263,5	263,5	263,5	1
7	Кировский МР	210,6	1 052,4	4 350,0	81
8	Лодейнопольский МР	176,0	286,9	1 021,4	7
9	Ломоносовский МР	347,5	840,8	3 828,1	58
10	Лужский МР	90,9	236,4	1 073,1	21
11	Подпорожский МР	93,3	221,6	1 196,6	18
12	Приозерский МР	745,8	1 030,1	1 529,1	18
13	Сланцевский МР	114,0	192,9	390,0	2
14	Сосновоборский ГО	1 813,4	2 017,4	2 448,6	2
15	Тихвинский МР	417,7	860,3	1 323,1	3
16	Тосненский МР	343,1	1 056,9	2 480,9	62
Итого по ЛО	90,9	1 142,4	8 603,4	405

Согласно Таблица 109, наибольшая средневзвешенная цена участков под индивидуальное жилищное строительство наблюдается во Всеволожском районе, а наименьшая – в Сланцевском районе.

По всей Ленинградской области наименьшая цена земельного участка за кв.м была в Лужском районе (90,9 руб./кв.м), а наибольшая – во Всеволожском районе (8 603,4 руб./кв.м).

Таблица 110. Итоги торгов по продаже права собственности земельных участков под личное подсобное хозяйство на первичном рынке за 2021 год

№ п/п	Муниципальное образование	Минимум, руб./кв.м	Средневзвешенное, руб./кв.м	Максимум, руб./кв.м	Количество
1	Волосовский МР	96,0	177,8	458,5	25
2	Гатчинский МР	478,0	1 114,3	1 691,2	14
3	Ломоносовский МР	361,4	361,4	361,4	1
4	Лужский МР	164,5	179,9	197,7	2
5	Приозерский МР	2 956,7	3 247,9	3 539,0	2
6	Тосненский МР	238,7	349,4	624,2	16
Общий итог	96,0	583,2	3 539,0	60

Согласно Таблица 110, наибольшая средневзвешенная стоимость земельных участков под личное подсобное хозяйство наблюдается в Приозерском районе, а наименьшая – в Лужском районе.

Таблица 111. Итоги торгов по продаже права собственности земельных участков для ведения садоводства на первичном рынке за 2021 год

№ п/п	Муниципальное образование	Площадь объекта, кв.м.	Начальная удельная цена, руб./кв.м.	Итоговая удельная цена, руб./кв.м.
1	Всеволожский МР	820,0	1 219,5	1 292,7
2	Кировский МР	900,0	255,6	255,6

Согласно сайту torgi.gov.ru, за 2021 год сделки купли-продажи состоялись только по двум участкам, относящимся к виду разрешенного использования «Для ведения садоводства».

3.1.3.13.2. Вторичный рынок земельных участков, отнесенных к Сегменту 13 «Садоводство и огородничество, малоэтажная жилая застройка»

По данным ГБУ ЛО «ЛенКадОценка» реестр вторичного рынка Ленинградской области содержит 9 317 предложений, относящихся к 13 Сегменту.

Рисунок 93. Структура предложения земельных участков для cадоводства и огородничества, малоэтажной жилой застройки по районам на вторичном рынке в 2021 году, % от количества предложений

На Рисунок 93 отображена структура предложений вторичного рынка по районам Ленинградской области. Наибольшее количество объектов было представлено во Всеволожском (25,2%), Ломоносовском (16,7%) и Выборгском (10,7%) районах. Наименьшее же количество участков (менее 1% от общего количества) было представлено в Подпорожском, Сланцевском, Бокситогорском, Тихвинском и Лодейнопольском районах.

Как и в случае со структурой первичного рынка, наиболее интересными для покупателей остаются районы, прилегающие к Санкт-Петербургу.

Рисунок 94. Структура предложения земельных участков для садоводства и огородничества, малоэтажной жилой застройки по видам разрешенного использования на вторичном рынке в 2021 году, % от количества предложений

Согласно Рисунок 94 подавляющее большинство представленных на вторичном рынке земельных участков относится индивидуальному жилищному строительству (48%), немногим меньший процент (42%) принадлежит участкам для ведения садоводства, и только 10% от общего числа – это земельные участки для личного подсобного хозяйства на землях населенных пунктов.

Рисунок 95. Структура предложения земельных участков для садоводства и огородничества, малоэтажной жилой застройки по категории земель использования на вторичном рынке в 2021 году, % от количества предложений

В соответствии с Рисунок 95, наибольшее количество участков расположено на землях населенных пунктов (61,4%), на землях сельскохозяйственного назначения находится 38,2% всех участков предложений вторичного рынка, и только 0,3% расположено на землях промышленного назначения.

Рисунок 96. Структура предложения земельных участков для садоводства и огородничества, малоэтажной жилой застройки на вторичном рынке по площади в 2021 году, % от количества предложений

Как и в случае с первичным рынком, наибольший процент от общего числа предложений приходится на участки, площадью до 2 000 кв.м включительно (суммарно 85%). Участки более 2 000 кв.м составляют только 15%.

Рисунок 97. Сравнение итоговых средневзвешанных значений на вторичном рынке по видам разрешенного использования за 2021 год, руб./кв.м.

На Рисунке 86 отображены средневзвешенные показатели цен по предложениям вторичного рынка по районам в зависимости от вида разрешенного использования.

Наибольшая удельная средняя цена по всем видам разрешенного использования отмечается во Всеволожском, а самая маленькая – в Бокситогорском районе.

По Рисунку 86 видно, что во всех районах, кроме Волосовского, средневзвешенное значение по виду разрешенного использования индивидуальное жилищное строительство выше, чем у участков для ведения садоводства. В Волосовском районе представлено несопоставимое значение количества участков для сравнения цен, в связи с этим показатель не соответствует результату в остальных районах.

Ниже представлены расширенные таблицы с ценами разных видов использования в разрезе 13 Сегмента Ленинградской области по видам разрешенного использования.

Таблица 112. Показатели значений цены земельных участков для индивидуального жилищного строительства на вторичном рынке за 2021 год, руб./кв.м по районам

№ п/п	Муниципальное образование	Минимальное значение, руб./кв.м	Средневзвешенное значение, руб./кв.м	Максимальное значение, руб./кв.м	Кол-во
1	Бокситогорский МР	50,0	147,1	450,0	7
2	Волосовский МР	150,9	348,6	1 916,7	324
3	Волховский МР	66,7	477,6	2 550,2	208
4	Всеволожский МР	416,7	3 187,9	11 000,0	1158
5	Выборгский МР	116,7	1 583,6	5 416,7	599
6	Гатчинский МР	357,1	1 074,1	3 636,4	208
7	Кингисеппский МР	73,1	516,3	1 509,4	137
8	Киришский МР	50,0	322,4	861,1	54
9	Кировский МР	168,8	1 039,6	4 787,9	203
10	Лодейнопольский МР	125,0	427,4	958,3	49
11	Ломоносовский МР	200,0	1 292,0	4 600,0	721
12	Лужский МР	60,0	348,2	3 750,0	108
13	Подпорожский МР	120,0	352,9	651,8	22
14	Приозерский МР	200,0	1 072,5	2 853,0	543
15	Сланцевский МР	80,0	291,0	683,3	15
16	Сосновоборский ГО	300,0	763,7	2 300,0	27
17	Тихвинский МР	40,0	275,5	1 329,1	50
18	Тосненский МР	250,0	1 077,4	2 708,3	70
Всего по области	40,0	1 537,5	11 000,0	4503

Таблица 113. Показатели значений цены земельных участков для личного подсобного хозяйства на вторичном рынке за 2021 год, руб./кв.м по районам

№ п/п	Муниципальное образование	Минимальное значение, руб./кв.м	Средневзвешенное значение, руб./кв.м	Максимальное значение, руб./кв.м	Кол-во
1	Бокситогорский МР	14,0	93,6	344,8	15
2	Волосовский МР	151,5	297,1	1 200,0	257
3	Волховский МР	88,9	381,1	2 250,0	56
4	Всеволожский МР	1 019,7	2 777,2	10 538,1	42
5	Выборгский МР	230,0	660,3	2 380,0	40
6	Гатчинский МР	210,0	767,8	3 100,0	110
7	Кингисеппский МР	60,0	418,6	1 494,3	68
8	Киришский МР	78,7	386,7	786,3	34
9	Кировский МР	266,7	595,3	1 700,0	29
10	Лодейнопольский МР	133,3	361,3	602,0	6
11	Ломоносовский МР	250,0	1 239,3	4 666,7	96
12	Лужский МР	72,5	308,2	966,7	51
13	Подпорожский МР	136,4	301,4	500,0	8
14	Приозерский МР	342,1	889,8	2 366,0	51
15	Сланцевский МР	74,1	172,6	307,9	10
16	Тихвинский МР	34,6	198,6	530,0	10
17	Тосненский МР	228,0	550,9	1 590,9	26
Всего по области	14,0	581,1	10 538,1	909

Таблица 114. Показатели значений цены земельных участков для садоводства на вторичном рынке за 2021 год, руб./кв.м по районам

№ п/п	Муниципальное образование	Минимальное значение, руб./кв.м	Средневзвешенное значение, руб./кв.м	Максимальное значение, руб./кв.м	Кол-во
1	Бокситогорский МР	25,8	148,6	350,0	7
2	Волосовский МР	230,0	496,5	1 250,0	25
3	Волховский МР	60,0	256,9	1 250,0	142
4	Всеволожский МР	352,3	1 624,2	9 210,5	1152
5	Выборгский МР	149,5	778,4	5 339,3	354
6	Гатчинский МР	111,0	736,5	2 750,0	186
7	Кингисеппский МР	60,0	304,8	1 491,7	176
8	Киришский МР	37,8	119,0	800,0	90
9	Кировский МР	107,0	456,6	3 916,7	482
10	Лодейнопольский МР	100,0	186,9	336,4	17
11	Ломоносовский МР	145,0	791,9	3 666,7	740
12	Лужский МР	80,6	150,8	1 660,0	77
13	Подпорожский МР	250,0	262,2	272,1	2
14	Приозерский МР	180,0	1 025,8	2 650,0	183
15	Сланцевский МР	38,9	117,6	175,0	6
16	Сосновоборский ГО	292,5	714,7	2 571,4	107
17	Тихвинский МР	100,0	175,2	450,5	12
18	Тосненский МР	66,7	443,9	1 416,7	147
Всего по области	25,8	788,0	9 210,5	3905

В таблицах, представленных выше, наблюдается закономерность: чем ближе к Санкт-Петербургу расположен район, тем более активен рынок и более высокая цена участка.

Кроме ценовых значений, для покупателя также важна социальная и бытовая инфраструктура. В крупных населенных пунктах обеспеченность участков необходимой инфраструктурой не составляет труда, в то время как в удаленных населенных пунктах с малым количеством населения может не быть такой возможности ввиду ограниченности бюджета муниципального образования.

3.1.3.13.3. Анализ сделок купли-продажи с земельными участками Сегмента 13 «Садоводческое, огородническое и дачное использование, малоэтажная жилая застройка» по данным Росреестра

В данном подразделе представлена часть общей выборки сделок купли-продажи земельных участков (предоставленных Росреестром), относимых к Сегменту 13. Объем данной под выборки составляют 1039 сделок общей площадью 124,1 га и суммарной ценой 1,114 млрд.руб.

Таблица 115 Распределение удельных показателей цен сделок в разрезе муниципальных районов Ленинградской области для Сегмента 13

№ п/п	Муниципальный район	Кол-во ЗУ, шт	∑ Площадь ЗУ, м2	∑ Цена ЗУ, руб.	Средневзве-шенное, р/м2	Min, р/м2	Max, р/м2	Медиана, р/м2
1	Всеволожский	140	276 962	390 461 889	1 409,8	117,6	7 581,6	1 143,4
2	Волосовский	2	3 600	820 000	227,8	200,0	240,0	220,0
3	Волховский	24	29 018	9 743 958	335,8	10,6	865,8	339,3
4	Выборгский	46	60 296	35 203 110	583,8	4,8	3 460,8	531,4
5	Гатчинский	129	170 256	114 385 652	671,8	125,0	2 092,1	700,0
6	Кингисеппский	7	9 394	3 385 337	360,4	29,1	1 073,8	300,0
7	Кировский	6	7 874	8 037 000	1 020,7	387,0	3 157,9	589,8
8	Киришский	8	8 058	2 354 000	292,1	54,1	696,9	210,8
9	Лодейнопольский	1	1 000	200 000	200,0	200,0	200,0	200,0
10	Ломоносовский	518	467 831	472 137 961	1 009,2	12,5	8 595,0	900,0
11	Лужский	94	127 250	41 148 360	323,4	31,4	1 398,6	300,0
12	Подпорожский	8	9 122	1 465 701	160,7	1,1	460,0	57,0
13	Приозерский	8	10 105	11 405 036	1 128,7	26,9	4 504,5	1 018,7
14	Сланцевский	16	28 973	6 222 197	214,8	5,0	666,7	195,5
15	Тосненский	32	30 987	17 343 318	559,7	166,7	2 842,9	374,1
Итого по ЛО	1 039	1 240 726	1 114 313 518	898,1	1,1	8 595,0	800,0

Рисунок 98 Структура количества сделок по муниципальным районам Ленинградской области

Рисунок 99 Структура суммарных площадей сделок по Сегменту 6 по муниципальным районам Ленинградской области

Рисунок 100 Распределение объема сделок по Сегменту 13 в денежном выражении по муниципальным районам Ленинградской области

Выборка покрывает 15 из 18 муниципальных районов Ленинградской области (данные не представлены по Тихвинскому МР, Бокситогорскому МР и Сосновоборскому ГО).

4 муниципальных района (Всеволожский, Гатчинский, Ломоносовский, Лужский) по количеству сделок имеют 84,8% от их общего количества. Эти же районы имеют максимальную долю 84% по суммарной площади земельных участков, а сумма сделок в денежном выражении по этим же районам составляет 91,4% от их общей суммы по всей выборке. В отличие от сегмента 2 «Жилая застройка (среднеэтажная и многоэтажная)» в сегменте малоэтажной жилой застройки по количеству сделок лидирует не Всеволожский МР (22,3%), а Ломоносовский МР (49,9%). Подавляющее большинство сделок в Ломоносовском МР относятся к реализации

Подавляющее количество сделок в Ломоносовском МР заключено с размежеванными под ИЖС земельными массивами в составе реализуемых проектов застройки коттеджных поселков (распределено между 9 сельскими поселениями: Пениковское, Низинское, Горбунковское, Аннинское, Оржицкое, Кипенское, Лаголовское, Русско-Высоцкое).

Земельные участки площадью до 20 соток составляют 95,5% от общего количества сделок в выборке сегмента, 3,7% земельные участки от 20 до 50 соток, 0,9% (9 шт.) земельные участки площадью более 50 соток.

Минимальный показатель удельной цены 1,1 руб./м2 (цена сделки 1 644 руб) соответствует земельному участку 15 соток в д. Норгино Подпорожского МР. На земельном участке имеется жилой дом (является объектом кадастрового учета). Столь низкая цена предположительно объясняется ситуацией, когда предметом сделки является земельный участок вместе с жилым домом и общая цена такой сделки произвольным образом некорректно разнесена между земельным участком и домом.

Максимальная удельная цена по выборке сегмента 8 595 руб./м2 у участка площадью 7 соток в Ропшинском сельском поселении Ломоносовского МР, входящего в состав массива земельных участков ТСН «Красносельское». Такая цена представляется логически не объяснимым экстремумом, так как цены сделок с парой сотен остальных земельных участков вокруг в этом же земельном массиве находятся в диапазоне 700-1 500 руб./м2.

Следует отметить, что цены на земельные участки, реализуемые в рамках девелоперских проектов освоения земельных массивов зависят не только от стандартных ценообразующих факторов, но и от стадии реализации и схемы оплаты создания внеплощадочных и внутриплощадочных автодорог, проездов, сетей инженерной инфраструктуры. Ситуация может варьироваться от полного включения в цену земельного участка затрат на создание таких объектов до оплаты затрат на создание объектов по отдельным договорам (или целевых взносов в рамках ТСН).

С учетом высказанного, в качестве ценовых ориентиров более целесообразно рассматривать средневзвешенные и медианные удельные показатели цены (при достаточной репрезентативности выборки). По этим показателям в лидерах Всеволожский и Ломоносовский муниципальные районы. Эти же показатели имеют высокие значения в Кировском и Приозерском муниципальных районах, но объемы выборки по ним составляют 6 и 8 сделок соответственно, что не позволяет утверждать о показательности этих значений.

Наименьшие показатели фиксируются в удаленных от Санкт-Петербурга и не обладающих сложившейся рекреационной привлекательностью муниципальных районах (Подпорожский, Лодейнопольский, Сланцевский, Киришский, Волосовский и т.п.).

Анализ ценовых показателей вторичного рынка земельных участков под индивидуальное жилищное строительство, личное подсобное хозяйство, садоводческое и огородническое использование показал следующее:

участки под индивидуальное жилищное строительство, в среднем, выше по ценам, чем участки под садоводческое и огородническое использование. Участки для личного подсобного хозяйства разнятся по средневзвешенном ценам и невозможно выявить однозначную зависимость;

в районах, приближенных к Санкт-Петербургу, цена на участки существенно выше, чем в дальних районах в разрезе одного вида использования.

также в ближних районах рынок участков более активный, нежели в отдаленных;

наибольшее количество предложений рынка состоит из участков, площадью до 2 000 кв.м.

Общий анализ рынка земель под садоводческое и огородническое использование, малоэтажную жилую застройку в Ленинградской области показывает, что стоимость земельного участка зависит от целого ряда факторов, основными из которых являются:

вид разрешенного использования;

местоположение участка;

площадь участка;

транспортная доступность;

обеспеченность сетями инженерной инфраструктуры;

наличие или отсутствие объектов социальной инфраструктуры.

3.1.4. Определение величины скидки на уторгование

Величины скидок на предложение за 2020-2021 годы были получены на основании обработки результатов полученных из открытых источников, данных сборников рыночных корректировок и иных справочников.

В Таблица 116 приведена информация об изменение величины скидки на торг по данным различных источников.

Таблица 116. Изменение величины скидки на торг
по данным различных источников

№ п/п	Функциональное использование земельного участка	СРК 202049 Сборник рыночных корректировок СРК-2020, под редакцией Е.Е. Яскевича, 2020 год	СРД 2020 (ноябрь 2020) 50 Справочник расчетных данных для оценки и консалтинга № 27 СРД-2020, под редакцией Е.Е. Яскевича, 2020 год	Лейфер Банки 202051 Справочник оценщика недвижимости 2020 под редакцией Л.А. Лейфера, значение скидок на торг на неактивном рынке (таб. 140)	Лейфер Оценка 20203	СтатРиелт 2021 (Россия) 52 https://statrielt.ru/ Скидка на торг, уторговывание при продаже земельных участков на 01.01.2022	СтатРиелт 2021 (Ленинградская область, группа Б) 4
1	Садоводство, малоэтажная жилая застройка, иные объекты частного сектора	10,5	10,0	17.7	16.6	7,0	8,0
2	Многоэтажная жилая застройка

18,2	19,2	4,0	4,0
3	Коммерческое использование

18,3	17,2	6,0	7,0
4	Промышленное использование

19,3	19,9	13,0	14,0
5	С/х назначение

24,5	24,1	17,0	18,0

Данные СРК-2020, СРД-2020 в расчете среднего значения не использовались, так как они отражают информацию по земельным участкам СПб в целом без учета функционального использования земельных участков. Данные СтатРиелт-2021 (Россия) приведены для поверки результата и в расчете среднего значения не учитывались.

Стоимостные показатели рыночных данных (цены предложений продажи земельных участков) были скорректированы на определенную в результате расчета скидку на уторговывание и приведены к ценам сделок в зависимости от сегмента рынка.

Таблица 117. Размер скидки на торг, в %

№ п/п	Функциональное использование земельного участка	Лейфер Банки 2020	Лейфер Оценка 2020	СтатРиелт 2021 (Ленинградская область, группа Б)	Среднее значение
1	Садоводство, малоэтажная жилая застройка, иные объекты частного сектора	17.7	16.6	8,0	14,1
2	Многоэтажная жилая застройка	18,2	19,2	4,0	13,8
3	Коммерческое использование	18,3	17,2	7,0	14,2
4	Промышленное использование	19,3	19,9	14,0	17,7
5	С/х назначение	24,5	24,1	18,0	22,2

3.2. Описание и обоснование подходов к выбору типового объекта недвижимости в целях проведения оценочного зонирования

3.2.1. Описание подходов, способов и методов расчета стоимости земельных участков

В соответствии с п. 3 Методических указаний при определении кадастровой стоимости используются методы массовой оценки, при которых осуществляется построение единых для групп объектов недвижимости, имеющих схожие характеристики, моделей определения кадастровой стоимости. При невозможности применения методов массовой оценки определение кадастровой стоимости осуществляется в рамках индивидуального расчета.

Индивидуальный расчет для целей Указаний осуществляется путем определения кадастровой стоимости индивидуально в отношении объекта недвижимости на основе подходов к оценке (сравнительный, и (или) затратный, и (или) доходный подходы к оценке).

Для моделирования стоимости может быть использована методология любого из подходов к оценке (совокупность методов (последовательность процедур, позволяющая на основе существенной для данного метода информации определить стоимость объекта недвижимости в рамках одного из подходов к оценке), объединенных общей методологией): затратного, сравнительного или доходного. Выбор подхода или обоснованный отказ от его использования осуществляется исходя из особенностей вида разрешенного использования, назначения объектов недвижимости, а также достаточности и достоверности располагаемой рыночной информации, которые определяются по итогам анализа рынка недвижимости. Выбор подходов и методов, используемых для определения кадастровой стоимости, моделей массовой оценки должен быть обоснован.

Применение методов массовой оценки для целей Указаний предполагает определение кадастровой стоимости путем группирования объектов недвижимости. При проведении массовой оценки используются сравнительный, и (или) затратный, и (или) доходный подходы к оценке.

Подходы к оценке могут быть использованы не только для определения стоимости объекта, но и для проверки результатов, полученных с применением иных подходов.

В отношении земельных участков в Приложении № 6 Методических указаний дана рекомендация по применимости подходов:

Таблица 118. Рекомендации по применимости подходов

№ п/п	Группа	Затратный подход	Сравнитель ный подход	Доходный подход
1	1. Сельскохозяйственное использование	-	2	1
2	2. Жилая застройка (среднеэтажная и многоэтажная)	-	1	2
3	3. Общественное использование	-	1	2
4	4. Предпринимательство (коммерческое использование)	-	2	1
5	5. Отдых (рекреация, спорт)	-	1,2	1,2
6	6. Производственная деятельность	-	1,2	1,2
7	7. Транспорт	-	1	2
8	8. Обеспечение обороны и безопасности	1	-	2
9	9. Особая охрана и изучение природы	-	1	2
10	10. Леса и лесная промышленность	-	1,2	1,2
11	11. Водные объекты	-	2	1
12	12. Общее и специальное пользование	-	2	1
13	13. Садоводство и огородничество, малоэтажная жилая застройка	-	1	2

В пункте 44 Методических указаний приведены определения существующих подходов к оценке.

Доходный подход основан на определении ожидаемых доходов от использования объектов недвижимости. Доходный подход применяется при наличии надежных данных о доходах и расходах по объектам недвижимости, об общей ставке капитализации и (или) ставке дисконтирования.

Сравнительный подход основан на сравнении цен сделок (предложений) по аналогичным объектам недвижимости. Сравнительному подходу отдается предпочтение перед другими подходами к оценке при развитости рынка объектов недвижимости и при достаточности и репрезентативности информации о сделках (предложениях) с объектами недвижимости. В качестве цены аналога используются сведения о цене сделки (предложения), выраженные в виде запрашиваемой, предлагаемой или уплачиваемой денежной суммы в отношении схожего по характеристикам объекта недвижимости. Сравнительный подход не используется или используется только для проверки результатов, полученных с применением затратного и доходного подходов, при оценке зданий, сооружений, ОНС, а также для отдельных групп (подгрупп) объектов недвижимости при оценке земельных участков в случае отсутствия рынка объектов недвижимости.

Затратный подход основан на определении затрат, необходимых для приобретения, воспроизводства или замещения объекта недвижимости. Для использования этого подхода необходимы актуальные и достоверные данные о соответствующих затратах.

Затратный подход используется при определении кадастровой стоимости зданий, сооружений, ОНС.

Затратный подход не применяется при оценке земельных участков, за исключением:

земельных участков, предназначенных для обеспечения обороны и безопасности;

земельных участков, предназначенных для размещения памятников (в том числе монументов, обелисков, памятных знаков).

3.2.1.1. Доходный подход

Доходный подход основан на определении ожидаемых доходов от использования объектов недвижимости. Доходный подход, в соответствии с рекомендациями Методических указаний, применяется при наличии надежных данных о доходах и расходах по объектам недвижимости, об общей ставке капитализации и (или) ставке дисконтирования.

Использование доходного подхода возможно как для определения стоимости типовых (эталонных) объектов недвижимости с последующим моделированием результатов расчета по однотипным объектам недвижимости, отличающимся единым набором основных ценообразующих факторов, так и для моделирования стоимости отдельных групп (подгрупп) объектов недвижимости. В зависимости от выбранного способа использования применяется та или иная группировка объектов недвижимости. При этом не исключается, что для объектов одного вида использования будет выбран один принцип расчета и, соответственно, группировки, а для другого - второй.

В рамках доходного подхода кадастровая стоимость объекта недвижимости может определяться:

методом прямой капитализации;

методом дисконтирования денежных потоков.

Определение кадастровой стоимости объектов недвижимости методом прямой капитализации выполняется путем деления типичного чистого операционного дохода в год на общую ставку капитализации по объектам недвижимости. Общая ставка капитализации рассчитывается в соответствии с условиями рынка соотношением годового чистого операционного дохода от сдачи аналогичных объектов недвижимости в аренду и цен сопоставимых сделок (предложений) за аналогичные объекты недвижимости.

Для объектов недвижимости с ярко выраженными колебаниями доходов рекомендуется использовать расчет дисконтированием денежных потоков. При расчете дисконтированием денежных потоков рекомендуется использовать номинальную ставку дисконтирования, а в модель определения кадастровой стоимости закладывать прогнозную инфляцию в рассматриваемом сегменте рынка недвижимости. Метод дисконтирования денежных потоков применяется к будущим денежным потокам с любым прогнозом изменения во времени и определяет их текущую стоимость путем дисконтирования по ставке, соответствующей доходности инвестиций. Ставка дисконтирования характеризует приведение (дисконтирование) относящихся к разным периодам времени всех обычных на данном сегменте рынка денежных потоков (доходов), в том числе от возможной их продажи в будущем. В случае невозможности определения ставок дисконтирования на основе достоверной информации об условиях продажи объектов недвижимости с действующими договорами аренды в качестве ставки дисконтирования возможно использование обычных для данного сегмента рынка ставок кредитования сделок.

В Ленинградской области рынок аренды вакантных земельных участков практически отсутствует. Часть участков предоставляются в аренду в соответствии с постановлением Правительства Ленинградской области от 28.12.2015 № 520 «Об утверждении Порядка определения размера арендной платы за использование земельных участков, находящихся в собственности Ленинградской области, а также земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, в Ленинградской области, предоставленных без проведения торгов, и признании утратившими силу отдельных постановлений Правительства Ленинградской области». В то же время в соответствии с Методическими указаниями кадастровая стоимость объекта недвижимости определяется на основе рыночной информации и иной информации, связанной с экономическими характеристиками использования объекта недвижимости, без учета иных, кроме права собственности, имущественных прав на данный объект. Использование нормативной величины арендной платы, а не рыночной информации ограничивает применение доходного подхода.

В рамках настоящей оценки доходный подход не применялся, за исключением земельных участков сегментов «Сельскохозяйственное использование» и «Использование лесов» оценочных (расчетных) подгрупп СХИ-1 (Сельскохозяйственное использование), СХИ-2 (Рыбоводство) и ЛЕС (Использование лесов (рубка)) соответственно. В отношении земельных участков, отнесенных к данным оценочным подгруппам, объем рыночной информации позволяет проводить необходимый для последующих расчетов анализ доходов (с учетом урожайности/продуктивности определенной культуры, цен на соответствующую продукцию) и затрат (на возделывание и уборку сельскохозяйственной продукции, разведение рыбы, восстановление лесных насаждений) в указанных сегментах рынка.

3.2.1.2. Затратный подход

Моделирование в рамках затратного подхода основано на определении зависимости затрат от удельных показателей затрат на создание (замещение, воспроизводство) аналогичных объектов.

Как указано выше в таблице «Рекомендации по применимости подходов», затратный подход рекомендуется применять при определении кадастровой стоимости земельных участков группы (сегмента) № 8, предназначенных для обеспечения обороны и безопасности. При этом земельные участки отдельных видов использования других сегментов рынка недвижимости также не имеют оборота на рынке (рынок отсутствует) и не предполагают возможность получения дохода, например, земельные участки под скверы, бульвары, объекты благоустройства, испытательные полигоны, а также водные и иные объекты, в границах которых не осуществляется хозяйственная деятельность.

Согласно п. 44.2 Методических указаний затратный подход не рекомендуется применять при оценке земельных участков, за исключением объектов, предназначенных, как было отмечено выше, для обеспечения обороны и безопасности, а также для размещения памятников (в том числе монументов, обелисков, памятных знаков).

Таким образом, в рамках настоящей оценки для земельных участков, в отношении которых отсутствуют рыночные данные как в сегменте продажи, так и аренды, в границах которых отсутствует хозяйственная деятельность либо она относится к сфере обеспечения обороны и безопасности, имеет специальную или ритуальную направленность, кадастровая стоимость была определена на минимально возможном уровне, который формируется с учетом затрат на межевание и оформление прав на земельный участок.

Описание алгоритма расчета приведено в разделе 3.4.11.

3.2.1.3. Сравнительный подход

Определение кадастровой стоимости в рамках сравнительного подхода, на основании рекомендаций п. 45 Методических указаний, осуществляется одним из следующих способов (методов):

метод статистического (регрессионного) моделирования;

метод типового (эталонного) объекта недвижимости;

метод моделирования на основе УПКС;

метод индексации прошлых результатов.

Метод статистического (регрессионного) моделирования основан на построении статистической модели оценки, под которой понимается математическая формула, отображающая связь между зависимой переменной (кадастровая стоимость) и значениями независимых переменных (ценообразующие факторы объектов недвижимости).

Порядок подготовки и построения модели оценки кадастровой стоимости включает:

определение перечня ценообразующих факторов, описывающих влияние местоположения объектов недвижимости как составного фактора;

определение состава ценообразующих факторов, включаемых в статистическую модель, с учетом местоположения объектов недвижимости;

определение общего вида функций, связывающих зависимую переменную с каждым из ценообразующих факторов;

определение конкретного вида зависимостей переменной (линейная, мультипликативная, экспоненциальная и др.) от ценообразующих факторов (с построением графиков) и расчет коэффициентов статистической модели;

анализ показателей качества статистической модели.

Выбранная для определения кадастровой стоимости статистическая модель должна быть объяснимой с точки зрения рыночных данных и закономерностей ценообразования, а также обладать свойством статистической устойчивости (сбалансированности), то есть не изменять существенно своих результатов при удалении из обрабатываемой выборки отдельных объектов недвижимости.

Метод типового (эталонного) объекта недвижимости заключается в следующем:

определяется группа (подгруппа) объектов недвижимости, в которой возможно (целесообразно) типологизировать объекты недвижимости;

определяется основание типологизации - характеристика или группа характеристик объектов недвижимости, на основании которых можно их сгруппировать;

проводится типологизация объектов недвижимости;

формируется типовой (эталонный) объект недвижимости;

определяется стоимость типового (эталонного) объекта недвижимости;

корректируются стоимости объектов недвижимости при распространении на них стоимости типового (эталонного) объекта недвижимости.

Метод моделирования на основе УПКС заключается в следующем:

определяется уровень детализации расположения объекта недвижимости (кадастровый квартал, населенный пункт, муниципальное образование, субъект Российской Федерации);

определяется среднее значение УПКС объектов недвижимости, имеющих сходство по виду использования групп (подгрупп) объектов недвижимости, существующих в пределах территориальной единицы (кадастровый квартал, населенный пункт, муниципальное образование, субъект Российской Федерации), в которой расположен объект недвижимости;

кадастровая стоимость объекта недвижимости определяется путем умножения среднего значения УПКС объектов недвижимости, схожих по виду использования групп (подгрупп) объектов недвижимости по кадастровому кварталу (в случае отсутствия в кадастровом квартале - в населенном пункте, муниципальном образовании, субъекте Российской Федерации), в котором расположен объект недвижимости, на его площадь, объем, иные характеристики.

Метод индексации прошлых результатов заключается в индексировании значений кадастровой стоимости объектов недвижимости, установленных в результате предыдущей государственной кадастровой оценки. При этом индексы пересчета стоимости рассчитываются на основании соотношения кадастровых стоимостей, полученных по итогам государственных кадастровых оценок, в порядке приоритета: по подгруппе, группе, в целом по виду объектов недвижимости, а также на основании данных рынка недвижимости.

3.2.2. Описание и обоснование подходов к выбору типового объекта недвижимости в целях проведения оценочного зонирования

3.2.2.1. Оценочное (ценовое) зонирование

В соответствии с требованиями главы VI Методических указаний, бюджетным учреждением проводится оценочное зонирование, предусматривающее разделение территории, на которой проводится государственная кадастровая оценка, на ценовые зоны. Оценочное зонирование проводится только в отношении тех сегментов рынка недвижимости, по которым существует достаточная рыночная информация. Целью оценочного зонирования является представление в графическом и семантическом виде информации о сложившейся на дату определения кадастровой стоимости ситуации в различных сегментах рынка недвижимости, представленных в конкретных ценовых зонах. Оценочное зонирование заключается в систематизации на дату определения кадастровой стоимости рыночной информации о сделках (предложениях) с типовыми объектами недвижимости исходя из их местоположения и вида использования с учетом существующего и перспективного развития, а также затрат на создание указанных объектов недвижимости.

В рамках настоящего Отчета были проанализированы цены сделок и предложений по объектам недвижимости с учетом сегментации рынка, верификации собранных сведений. В результате обработки информации в отношении объектов-аналогов были сформированы группы объектов, обладающие набором типичных для рынка характеристик в рамках каждой группы объектов. Учитывая, что использовались цены сделок и предложений, на взгляд Исполнителя данную работу корректнее отнести к ценовому, а не оценочному зонированию53 Исполнитель считает целесообразным разделить зонирование на оценочное – выполненное по результатам расчетов (оценок) и ценовое – на основании цен сделок и предложений. Тем не менее, использование термина «оценочное зонирование» в отношении результатов как анализа цен сделок (предложений), так и результатов оценки не является ошибкой и не может трактоваться в качестве таковой. . Отдельно проведена работа по анализу результатов определения кадастровой стоимости в разрезе групп (подгрупп) Объектов, подлежащих ГКО. Результаты работ – определенная Исполнителем кадастровая стоимость – также после исключения объектов с нетипичными для каждой группы (подгруппы) характеристиками, были привязаны к картографическому материалу. Визуализация результатов проведенной оценки – оценочное зонирование, также приведено в рамках настоящего Отчета.

Ценовое (оценочное) зонирование проведено для следующих сегментов рынка:

- сельскохозяйственное использование, сельскохозяйственное производство;

- коммерческое использование;

- промышленное использование (включая объекты инфраструктуры);

- садоводство и огородничество, малоэтажная жилая застройка.

В качестве типовых объектов при проведении ценового (оценочного) зонирования использованы объекты-аналоги (цены сделок и предложений), в целом, а также после верификации (использованные в дальнейшем в расчетных моделях), обладающие типичными характеристиками для каждого из указанных сегментов. Оценочное зонирование отражает результат проведенных расчетов кадастровой стоимости в отношении всех объектов, представленных к оценке.

3.2.2.1.1. Описание процедуры оценочного зонирования

Для визуализации результатов оценочного зонирования Исполнителем были созданы регулярные тематические слои, для чего в программном обеспечении MapInfo Professional использовался интерполяционный метод взвешенных обратных расстояний (Inverse Distance Weighting - IDW).

Метод интерполяции взвешенных обратных расстояний заключается в том, что происходит взвешивание точек таким образом, что влияние известного значения точки затухает с увеличением расстояния до неизвестной точки, значение которой надо определить. Наглядно принцип метода интерполяции взвешенных обратных расстояний представлена на рисунке (Рисунок 101).

Рисунок 101. Визуализация метода взвешенных обратных расстояний и результата 3D-модели

Взвешивание присваивается точкам сбора данных на основе коэффициента взвешивания, который контролирует, как воздействие точки будет уменьшаться с увеличением расстояния до этой точки. Чем больше расстояние от неизвестной точки, значение которой определяется в ходе интерполяции, тем меньше будет эффект, оказываемый этой точкой. По мере возрастания коэффициента значение неизвестной точки будет приближаться к значению ближайшей точки сбора данных.

Важно отметить, что метод интерполяции взвешенных обратных расстояний также имеет некоторые недостатки. Качество результата может снизиться, если распределение точек сбора данных носит неравномерный характер. Кроме этого, максимальные и минимальные значения интерполированной поверхности могут быть зафиксированы только в точках сбора данных. Это часто приводит к небольшим пикам и углублениям вокруг этих точек, как можно видеть на рисунке (Рисунок 101).

Метод взвешенных (обратных) расстояний

Интерполяция по методу взвешенных расстояний (Inverse Distance Weighting (IDW)) использует предположение, что объекты, расположенные ближе к другу в большей степени похожи, чем удаленные друг от друга. Чтобы найти значение в какой-либо точке, метод IDW использует опорные точки, находящиеся в окрестностях искомой. Таким образом, метод IDW предполагает, что каждая опорная точка оказывает локальное влияние, которое уменьшается с расстоянием.

Если выборки с известными значениями относительно равномерно распределены, и характеристики поверхности не меняются в различных частях рассматриваемой территории, возможно с достаточной точностью интерполировать значения на основе значений в близлежащих точках. Чтобы учесть различную удаленность точек от искомой точки, значениям опорных точек, расположенных ближе к ней, присваивается больший вес. Уравнение зависимости величины искомого значения от можно представить в следующем виде:

,

где:

λi - веса, присвоенные каждой опорной точке, из числа тех, которые будут использованы в вычислениях. Эти веса уменьшаются с расстоянием;

Z(si) - измеренное значение в точке si;

N - число опорных точек, находящихся в окрестности искомой точки и используемых в вычислениях.

Веса определяются по следующей формуле:

где:

dio - это расстояние между искомой точкой so, и i-той опорной точкой, si.

С увеличением расстояния вес уменьшается за счет коэффициента р.

Параметр степени р влияет на присвоение весов опорным точкам; это означает, что по мере того, как увеличивается расстояние между опорными точками и искомой точкой, влияние (или вес), которое опорная точка будет оказывать на искомую точку, уменьшается по экспоненте. Сумма весов опорных точек, которые использованы при выполнении интерполяции, равна 1. Оптимальное значение р определяется путем минимизации среднеквадратичной ошибки вычислений (RMSPE) - суммарной статистической величины, количественно определяющая ошибку интерполируемой поверхности. Значение среднеквадратичной ошибки является статистической величиной и рассчитывается при перекрестной проверке, при которой каждая опорная точка исключается из вычислений и сравнивается с проинтерполированным значением для этого местоположения.

Модуль Geostatistical Analyst позволяет оптимизировать выбор значения степени р в формуле метода взвешенных расстояний (IDW), чтобы определить, при каком значении степени среднеквадратичная ошибка минимальна. На графике (Рисунок 102) показано, как модуль Geostatistical Analyst вычисляет оптимальную степень. Значение RMSPE наносится на график относительно различных степеней, использованных для одного и того же набора данных. Через точки проводится кривая (описываемая локальным полиномом второй степени), и по этой кривой определяется оптимальное значение степени, при котором сред­неквадратичная ошибка минимальна.

Рисунок 102. Вычисление оптимальной степени

Веса обратно пропорциональны расстоянию, возведенному в степень р. В результате, по мере увеличения расстояния, веса быстро уменьшаются. Насколько быстро это происходит, зависит от значения р. Если р=0, с увеличением расстояния веса не уменьшаются, и поскольку каждый вес λi будет иметь одно и то же значение 1, искомый результат будет представлять собой среднее из всех значений опорных точек. Если значение р очень велико, то только точки, находящиеся в непосредственной близости от искомой, будут влиять на полученное значение.

В модуле Geostatistical Analyst используются функции со степенью выше 1. При значении р = 2 метод носит название интерполяции по методу квадратичных взвешенных расстояний (inverse distance squared weighted).

Поскольку объекты, расположенные ближе друг к другу более похожи, чем удаленные друг от друга, при удалении точек значения опорных точек будут иметь все меньшую взаимосвязь со значением искомой точки. Чтобы ускорить процесс вычисления, допустимо принять вес значительно удаленных точек, с небольшим влиянием на искомую точку, за ноль. Вторым вариантом является ограничение количества опорных точек, которые будут использованы при расчете искомого значения, путем определения области поиска соседства. На рисунке (Рисунок 103) показан пример выбора опорных точек (соседей), которые будут участвовать при вычислении значения искомой точки, обозначенной желтым цветом.

Рисунок 103. Выбор точек, для участия в вычислениях

Форма области соседства зависит от исходных данных и поверхности, которую необходимо построить. Если определение весов не зависит от влияния по направлениям, то область соседства имеет форму круга. Однако, если для данных характерно влияние по направлениям, такое, как, например, удорожание стоимости участков вдоль транспортных магистралей, возможно использовать для определения области соседства эллипс, большая ось которого направлена параллельно вдоль магистрали. Регулирование области поиска соседей для такого направленного влияния обоснованно, поскольку известно, что точки, расположенные в радиусе влияния магистрали, даже удаленные друг от друга, будут больше похожи, чем точки, расположенные на оси перпендикулярной к магистрали.

Метод взвешенных расстояний – это жесткий интерполятор, при котором максимальные и минимальные значения на проинтерполированной поверхности (Рисунок 104) могут иметь только опорные точки. Результирующая поверхность чувствительна к кластеризации и присутствию в данных экстремальных значений. Метод взвешенных расстояний предполагает, что поверхность была получена с использованием локальной вариации, которая может быть учтена с помощью определения области поиска соседей.

Рисунок 104. Поверхность, полученная по методу взвешенных расстояний

Учитывая тот факт, что все Объекты, подлежащие ГКО, были сгруппированы по ВРИ, в отдельных случаях, площадным характеристикам (отдельно выделялись массивы участков или участки, использование которых в рамках фактического разрешенного ВРИ, без размежевания затруднительно), а также привязку всех объектов-аналогов к картографическому материалу (создание опорных точек), указанным методом взвешенных (обратных) расстояний было проведено оценочное (ценовое) зонирование.

3.2.2.1.2. Результаты оценочного зонирования

В настоящем разделе приводятся результаты ценового зонирования для различных ВРИ.

Результаты анализа объектов-аналогов по различным группам ВРИ.

Сельскохозяйственное использование, сельскохозяйственное производство (Рисунок 105).

Рисунок 105. Оценочное зонирование земельных участков под объекты сельскохозяйственного производства, 2022г.

Справочно: Результаты анализа объектов-аналогов по группе Сельскохозяйственное использование, сельскохозяйственное производство, полученные при кадастровой оценке 2020 года (Рисунок 106).

Рисунок 106. Оценочное зонирование земельных участков под объекты сельскохозяйственного производства, 2020 г.

Коммерческое использование (Рисунок 107).

Рисунок 107. Цены предложений земельных участков под объекты коммерческого использования

Справочно: Результаты анализа объектов-аналогов по группе Коммерческое использование, полученные при кадастровой оценке 2020 года (Рисунок 108).

Рисунок 108. Цены предложений земельных участков под объекты коммерческого использования, 2020 г.

Промышленное использование (Рисунок 109).

Рисунок 109. Цены предложений земельных участков под объекты промышленного использования

Справочно: Результаты анализа объектов-аналогов по группе Промышленное использование, полученные при кадастровой оценке 2020 года (Рисунок 110).

Рисунок 110. Цены предложений земельных участков под объекты промышленного использования, 2020 г.

Садоводство и огородничество, малоэтажная жилая застройка (Рисунок 111).

Рисунок 111. Цены предложений земельных участков под объекты садоводств и огородничеств, малоэтажной жилой застройки

Справочно: Результаты анализа объектов-аналогов по группе Садоводство и огородничество, малоэтажная жилая застройка, полученные при кадастровой оценке 2020 года (Рисунок 112).

Рисунок 112. Цены предложений земельных участков под объекты садоводств и огородничеств, малоэтажной жилой застройки, 2020 г.

3.3. Обоснование подходов к сегментации объектов недвижимости, подлежащих ГКО, в целях их группировки

Согласно п. 3, п. 44 Методических указаний определение кадастровой стоимости предполагает построение единых для групп объектов недвижимости, имеющих схожие характеристики, моделей определения кадастровой стоимости, т.е. проведение бюджетным учреждением группировки объектов недвижимости – объекты недвижимости объединяются в группы и подгруппы (при необходимости). Кадастровая стоимость объектов недвижимости определяется в рамках каждой из групп (подгрупп) с использованием одних и тех же подходов, и методов, а также критериев взвешивания полученного результата. По итогам группировки проводится ее анализ в разрезе кадастровых кварталов на достоверность и непротиворечивость.

В соответствии с п. 56.2 Методических указаний для целей определения кадастровой стоимости земельные участки группируются в соответствии с кодами расчета видов использования независимо от категории земель на 14 основных сегментов в соответствии с приложением № 1 к Методическим указаниям:

1) 1 сегмент «Сельскохозяйственное использование»;

2) 2 сегмент «Жилая застройка (среднеэтажная и многоэтажная)»;

3) 3 сегмент «Общественное использование»;

4) 4 сегмент «Предпринимательство»;

5) 5 сегмент «Отдых (рекреация)»;

6) 6 сегмент «Производственная деятельность»;

7) 7 сегмент «Транспорт»;

8) 8 сегмент «Обеспечение обороны и безопасности»;

9) 9 сегмент «Охраняемые природные территории и благоустройство»;

10) 10 сегмент «Использование лесов»;

11) 11 сегмент «Водные объекты»;

12) 12 сегмент «Специальное, ритуальное использование, запас»;

13) 13 сегмент «Садоводство и огородничество, малоэтажная жилая застройка»;

14) 14 сегмент «Иное использование» - вид использования земельных участков, не указанный в предыдущих 13 сегментах.

Согласно п. 2 Методических указаний под видом использования понимаются вид (виды) разрешенного использования или назначение объекта недвижимости, определенные (установленные) в отношении такого объекта недвижимости и содержащиеся в ЕГРН по состоянию на дату определения кадастровой стоимости.

В случае подтверждения информации о фактическом использовании объекта недвижимости, соответствующем виду (видам) разрешенного использования, определенному (установленному) в отношении такого объекта недвижимости и содержащемуся в ЕГРН по состоянию на дату определения кадастровой стоимости, на основании поданной в бюджетное учреждение декларации о характеристиках объекта недвижимости, под видом использования понимается такое фактическое использование объекта недвижимости.

В соответствии с п. 22 Методических указаний в случае несоответствия наименования ранее установленного вида разрешенного использования земельного участка, содержащегося в Перечне, классификатору видов разрешенного использования земельных участков, утвержденному приказом Росреестра от 10 ноября 2020 г. № П/0412, бюджетное учреждение вправе направить в органы государственной власти субъекта Российской Федерации или в органы местного самоуправления, уполномоченные на утверждение правил землепользования и застройки (внесение изменений в них), для согласования предполагаемое наименование вида разрешенного использования такого земельного участка, без необходимости осуществления со стороны правообладателя такого земельного участка и (или) указанных уполномоченных органов процедуры изменения (выбора, установления) в отношении земельного участка другого (нового) вида разрешенного использования.

Вид использования земельных участков определен на основании вида (видов) разрешенного использования земельных участков, указанного в Перечне, с учетом принятых допущений, представленных в разделе 2.9 Отчета, касающихся определения видов использования и группировки объектов оценки, т.е. с учетом представленных в Перечне сведений по земельным участкам, данных об объектах недвижимости, расположенных в пределах земельных участков, а также в случае уточнения по результатам проверки сведений ИОГВ и ОМСУ.

Все земельные участки группируются с присвоением кода согласно следующему правилу:

AA:BBB.CC...DD, где:

AA:BBB - сегмент (первый уровень) и группа (второй уровень) - обязательный к указанию код расчета вида использования в соответствии с приложением № 1 к Методическим Указаниям;

CC - номер подгруппы по порядку третьего уровня;

DD - номер подгруппы по порядку наибольшего уровня.

Сегментирование и группировка первого и второго уровней (AA:BBB) обязательна к указанию для всех земельных участков.

В дополнение к приложению №1 к методическим указаниям, оценщик ввел несколько дополнительных кодов:

Иное использование, водные объекты -14:001;

Размещение объектов улично-дорожной сети, автомобильных дорог, пешеходных тротуаров, канав, площадей, проездов и иных мест общего пользования в границах садоводческих, огороднических, дачных и иных некоммерческих объединений граждан -14:002;

Недропользование. Торфоразработки, объекты рекультивации - 14:003;

Прочие объекты, отнесение которых к другим группам невозможно - 14:004.

3.3.1. Сегментация и группировка Объектов, подлежащих ГКО

Результаты выполненной группировки объектов можно представить в табличном виде:

Таблица 119. Распределение земельных участков по сегментам рынка

№ п/п	Сегмент рынка	Количество участков, ед.
1	01 Сельскохозяйственное использование	43618	3,12%
2	02 Жилая застройка (среднеэтажная и многоэтажная)	6077	0,44%
3	03 Общественное использование	7156	0,51%
4	04 Предпринимательство	11161	0,80%
5	05 Отдых (рекреация)	3009	0,22%
6	06 Производственная деятельность	50528	3,62%
7	07 Транспорт	15815	1,13%
8	08 Обеспечение обороны и безопасности	6	0,0004%
9	09 Охраняемые природные территории и благоустройство	1492	0,11%
10	10 Использование лесов	353	0,03%
11	11 Водные объекты	67	0,005%
12	12 Специальное, ритуальное использование, запас	1444	0,10%
13	13 Садоводство и огородничество, малоэтажная жилая застройка	1246457	89,27%
14	14 Иное использование	9087	0,65%
Общий итог	1396270	100,00%

К объектам Сегмента 14 «Иное использование» отнесены объекты, не имеющие графического образа границ (привязки), местоположение которых однозначно установить невозможно, в том числе водные объекты, а также объекты, в отношении которых идет процедура уточнения категории земель или ВРИ (правообладателем или ОМСУ).

При обработке перечня в части группировки объектов наибольшую сложность составляли варианты абстрактных, неполных или противоречивых ВРИ, указанных в Перечне:

Таблица 120. Абстрактные, неполные или противоречащие сведения Перечня (на примере фрагмента Перечня)

№ п/п	ВРИ по документу	ВРИ по справочнику (классификатору)
1	-	Под иными объектами специального назначения
2	-	(пусто)
3	в целях строительства лесоперерабатывающего комплекса	Для размещения лесопарков
4	в целях строительства нового деревообрабатывающего предприятия по выпуску строительных материалов и комплектующих для малоэтажного домостроения	Для малоэтажной застройки
5	для ансамбля Рождество-Богородичного Коневского монастыря	Для ведения гражданами садоводства и огородничества
6	Для эксплуатации зданий и сооружений	(пусто)
7	запас	Для размещения объектов электросетевого хозяйства
8	освоение лесов	Для размещения военных организаций, учреждений и других объектов
9	под базу отдыха	Для размещения объектов промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, обеспечения космической деятельности, обороны, безопасности и иного специального назначения
10	под здание кафе и здание хозблока	Для индивидуальной жилой застройки
11	под комплекс нежилых зданий и сооружений	Для объектов жилой застройки
12	Под комплексную жилую застройку	Для размещения объектов промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, обеспечения космической деятельности, обороны, безопасности и иного специального назначения

Информация об объектах Перечня, содержащих абстрактные, противоречивые или неполные записи дополнительно уточнялась путем направления запросов в ОМСУ, а также подлежала ручной камеральной проверке.

3.3.1.1. Результаты сегментации и группировки объектов

Результаты сегментации и группировки Объектов, подлежащих ГКО приведены в таблице (Таблица 121):

Таблица 121. Результаты сегментации и группировки Объектов, подлежащих ГКО

№ сегмента	Код по Приложению 1 к МУ	Наименование вида использования	Кол-во земельных участков
1	01:010	Растениеводство в целом. Включает коды расчета вида использования 01.020-01.060	37581
1	01:020	Выращивание зерновых, бобовых, кормовых, технических, масличных, эфиромасличных и иных сельскохозяйственных культур	34
1	01:030	Овощеводство в целом, связанное с производством картофеля, листовых, плодовых, луковичных и бахчевых сельскохозяйственных культур, в том числе с использованием теплиц	171
1	01:031	Овощеводство в открытом грунте	2
1	01:032	Овощеводство тепличное	33
1	01:040	Выращивание тонизирующих, лекарственных, цветочных культур в целом	2
1	01:041	Выращивание тонизирующих, лекарственных, цветочных культур. Травы	0
1	01:042	Выращивание тонизирующих, лекарственных, цветочных культур. Кустарники	0
1	01:050	Садоводство в целом - выращивание многолетних плодовых и ягодных культур, винограда и иных многолетних культур	56
1	01:051	Садоводство плодовое	0
1	01:052	Садоводство ягодно-кустарниковое	0
1	01:053	Садоводство виноградники	0
1	01:054	Садоводство ягодники	0
1	01:060	Выращивание льна и конопли	0
1	01:070	Животноводство в целом. Связанно с производством продукции животноводства, в том числе сенокошение, выпас сельскохозяйственных животных, разведение племенных животных, производство и использование племенной продукции (материала), размещение зданий, сооружений, используемых для содержания и разведения сельскохозяйственных животных, производства, хранения и первичной переработки сельскохозяйственной продукции. Включает коды расчета вида использования 01.080 - 01.086	1167
1	01:080	Скотоводство. Хозяйственная деятельность, связанная с разведением сельскохозяйственных животных (крупного рогатого скота, овец, коз, лошадей, верблюдов, оленей)	30
1	01:081	Скотоводство. Сенокошение, выпас, производство кормов, за исключением кодов расчета вида использования 01.082-01.084	1926
1	01:082	Скотоводство. Оленеводство	0
1	01:083	Скотоводство. Овцеводство	1
1	01:084	Скотоводство. Коневодство	22
1	01:085	Скотоводство молочное. Выращивание скота для получения молочной продукции	12
1	01:086	Скотоводство мясное, за исключением кодов расчета вида использования 01:082-01:084. Выращивание скота для получения мясной продукции	3
1	01:120	Пчеловодство в целом. Разведение, содержание и использование пчел и иных полезных насекомых	52
1	01:121	Пчеловодство. Размещение ульев, иных объектов и оборудования, необходимого для пчеловодства и разведения иных полезных насекомых, за исключением кода расчета вида использования 01:122	1
1	01:140	Научное обеспечение сельского хозяйства в целом	59
1	01:141	Научное обеспечение сельского хозяйства. Растениеводство. Выращивание опытных образцов	9
1	01:142	Научное обеспечение сельского хозяйства. Животноводство. Сенокошение, выпас, производство кормов	0
1	01:160	Ведение личного подсобного хозяйства на полевых земельных участках. Производство сельскохозяйственной продукции без права возведения зданий, сооружений	2335
1	01:170	Питомники в целом	19
1	01:171	Питомники. Выращивание и реализация подроста деревьев и кустарников, используемых в сельском хозяйстве, а также иных сельскохозяйственных культур для получения рассады и семян	4
1	02:012	Выращивание плодовых, ягодных, овощных, бахчевых или иных декоративных или сельскохозяйственных культур	0
1	02:015	Разведение декоративных и плодовых, ягодных, овощных культур	0
1	02:022	Ведение личного подсобного хозяйства. Производство (выращивание) сельскохозяйственной продукции, кормов, выпаса скота	28
1	02:033	Блокированная жилая застройка. Разведение декоративных и плодовых, ягодных, овощных культур	0
1	01:130	Рыбоводство в целом. Разведение и (или) содержание, выращивание объектов рыбоводства (аквакультуры), за исключением кода расчета вида использования 01:132	70
1	01:131	Рыбоводство. Водные объекты, предназначенные для рыбоводства	2
3	01:143	Научное обеспечение сельского хозяйства. Размещение зданий, сооружений, оборудования, необходимых для осуществления научного обеспечения сельского хозяйства, включая размещение коллекций генетических ресурсов растений	4
3	03:010	Коммунальное обслуживание в целом	55
3	03:013	Коммунальное обслуживание. Здания, сооружения, помещения, предназначенные для обеспечения физических и юридических лиц коммунальными услугами, в частности: зданий или помещений, предназначенных для приема физических и юридических лиц в связи с предоставлением им коммунальных услуг	39
3	03:020	Социальное обслуживание в целом	44
3	03:021	Социальное обслуживание. Здания, сооружения, помещения, предназначенные для оказания гражданам социальной помощи (службы занятости населения, дома престарелых, дома ребенка, детские дома, пункты питания малоимущих граждан, пункты ночлега для бездомных граждан, службы психологической и бесплатной юридической помощи, социальные, пенсионные и иные службы, в которых осуществляется прием граждан по вопросам оказания социальной помощи и назначения социальных или пенсионных выплат)	92
3	03:022	Социальное обслуживание. Здания, сооружения, помещения, предназначенные для размещения отделений почты и телеграфа	202
3	03:023	Социальное обслуживание. Здания, сооружения, помещения, предназначенные для размещения общественных некоммерческих организаций: благотворительных организаций, клубов по интересам	7
3	03:030	Бытовое обслуживание в целом	323
3	03:031	Бытовое обслуживание. Здания, сооружения, помещения, предназначенные для оказания населению или организациям бытовых услуг. Мастерские мелкого ремонта, ателье	42
3	03:032	Бытовое обслуживание. Здания, сооружения, помещения, предназначенные для оказания населению или организациям бытовых услуг. Бани	206
3	03:033	Бытовое обслуживание. Здания, сооружения, помещения, предназначенные для оказания населению или организациям бытовых услуг. Прачечные, химчистки	21
3	03:034	Бытовое обслуживание. Здания, сооружения, помещения, предназначенные для оказания населению или организациям бытовых услуг. Парикмахерские	9
3	03:035	Бытовое обслуживание. Здания, сооружения, помещения, предназначенные для оказания населению или организациям бытовых услуг. Похоронные бюро	16
3	03:040	Здравоохранение в целом. Здания, сооружения, помещения, предназначенные для оказания гражданам медицинской помощи. Включает коды расчета вида использования 03:041 – 03:042	60
3	03:041	Амбулаторно-поликлиническое обслуживание. Здания, сооружения, помещения, предназначенные для оказания гражданам амбулаторно-поликлинической медицинской помощи (поликлиники, фельдшерские пункты, пункты здравоохранения, центры матери и ребенка, диагностические центры, молочные кухни, станции донорства крови, клинические лаборатории)	439
3	03:042	Стационарное медицинское обслуживание. Здания, сооружения, помещения, предназначенные для оказания гражданам медицинской помощи в стационарах (больницы, родильные дома, научно-медицинские учреждения и прочие объекты, обеспечивающие оказание услуги по лечению в стационаре), размещение станций скорой помощи	188
3	03:050	Образование и просвещение в целом. Здания, сооружения, помещения, предназначенные для воспитания, образования и просвещения (детские ясли, детские сады, школы, лицеи, гимназии, профессиональные технические училища, колледжи, художественные, музыкальные школы и училища, образовательные кружки, общества знаний, институты, университеты, организации по переподготовке и повышению квалификации специалистов и иные организации, осуществляющие деятельность по воспитанию, образованию и просвещению). Включает коды расчета вида использования 03.051 – 03.052	122
3	03:051	Дошкольное, начальное и среднее общее образование. Здания, сооружения, помещения, предназначенные для просвещения, дошкольного, начального и среднего общего образования (детские ясли, детские сады, школы, лицеи, гимназии, художественные, музыкальные школы, образовательные кружки и иные организации, осуществляющие деятельность по воспитанию, образованию и просвещению)	1500
3	03:052	Среднее и высшее профессиональное образование. Здания, сооружения, помещения, предназначенные для профессионального образования и просвещения (профессиональные технические училища, колледжи, художественные, музыкальные училища, общества знаний, институты, университеты, организации по переподготовке и повышению квалификации специалистов и иные организации, осуществляющие деятельность по образованию и просвещению), размещение зданий военных училищ, военных институтов, военных университетов, военных академий	140
3	03:060	Культурное развитие в целом	49
3	03:061	Культурное развитие. Здания, сооружения, помещения, предназначенные для размещения в них музеев, выставочных залов, художественных галерей, библиотек, планетариев	84
3	03:062	Культурное развитие. Здания, сооружения, помещения, предназначенные для размещения в них домов культуры, театров, филармоний, цирков	324
3	03:065	Культурное развитие. Размещение зданий и сооружений для размещения зверинцев, зоопарков, океанариумов	0
3	03:063	Культурное развитие. Здания, сооружения, помещения, предназначенные для размещения в них кинотеатров и кинозалов	15
3	03:070	Религиозное использование в целом	91
3	03:071	Религиозное использование. Здания, сооружения, помещения, предназначенные для отправления религиозных обрядов (церкви, соборы, храмы, часовни, монастыри, скиты, мечети, синагоги, молельные дома)	351
3	03:072	Религиозное использование. Здания, сооружения, помещения, предназначенные для постоянного местонахождения духовных лиц, паломников и послушников в связи с осуществлением ими религиозной службы	21
3	03:073	Религиозное использование. Здания, сооружения, помещения, предназначенные для осуществления благотворительной и религиозной образовательной деятельности (воскресные школы, семинарии, духовные училища)	12
3	03:080	Общественное управление в целом	80
3	03:081	Общественное управление. Здания, сооружения, помещения, предназначенные для размещения органов государственной власти, органов местного самоуправления, судов, а также организаций, непосредственно обеспечивающих их деятельность	181
3	03:082	Общественное управление. Здания, сооружения, помещения, предназначенные для размещения органов управления политических партий, профессиональных и отраслевых союзов, творческих союзов и иных общественных объединений граждан по отраслевому или политическому признаку	0
3	03:083	Общественное управление. Здания, сооружения, помещения, предназначенные для дипломатических представительств иностранных государств и консульских учреждений в Российской Федерации	0
3	03:090	Обеспечение научной деятельности в целом	108
3	03:091	Обеспечение научной деятельности. Здания, сооружения, помещения, предназначенные для проведения научных исследований и изысканий, испытаний опытных промышленных образцов, проведения научной и селекционной работы, ведения сельского и лесного хозяйства для получения ценных с научной точки зрения образцов растительного и животного мира – производственных, лабораторных и иных подобных зданий, необходимых для обеспечения научной деятельности	23
3	03:092	Обеспечение научной деятельности. Здания, сооружения, помещения, предназначенные для размещения организаций, осуществляющих научные изыскания, исследования и разработки (научно-исследовательские институты, проектные институты, научные центры, опытно-конструкторские центры, государственные академии наук, в том числе отраслевые) – административных зданий научно-исследовательских организаций	25
3	03:100	Ветеринарное обслуживание в целом. Здания, сооружения, помещения, предназначенные для оказания ветеринарных услуг, содержания или разведения животных, не являющихся сельскохозяйственными, под надзором человека. Включает коды расчет вида использования 03:101 – 03:104	32
3	03:101	Амбулаторное ветеринарное обслуживание. Здания, сооружения, помещения, предназначенные для оказания ветеринарных услуг без содержания животных	47
3	03:102	Приюты для животных. Здания, сооружения, помещения, предназначенные для оказания ветеринарных услуг в стационаре	8
3	03:103	Приюты для животных. Здания, сооружения, помещения, предназначенные для содержания, разведения животных, не являющихся сельскохозяйственными, под надзором человека, оказания услуг по содержанию и лечению бездомных животных	4
3	03:104	Приюты для животных. Здания, сооружения, помещения, предназначенные для организации гостиниц для животных	0
3	05:010	Спорт в целом. Здания, сооружения, помещения, используемые в качестве спортивных клубов, спортивных залов, бассейнов, устройство площадок для занятия спортом и физкультурой (беговые дорожки, спортивные сооружения, теннисные корты, поля для спортивной игры, автодромы, мотодромы, трамплины, трассы и спортивные стрельбища), в том числе водным (причалы и сооружения, необходимые для водных видов спорта и хранения соответствующего инвентаря)	393
3	05:011	Спорт. Здания, сооружения, помещения, используемые в качестве спортивных клубов, спортивных залов, бассейнов	230
3	05:012	Спорт. Устройство площадок для занятия спортом и физкультурой (беговые дорожки, спортивные сооружения, теннисные корты, поля для спортивной игры, автодромы, мотодромы, трамплины, трассы и спортивные стрельбища), сооружения для хранения соответствующего инвентаря	359
3	05:020	Природно-познавательный туризм. Размещение баз и палаточных лагерей для проведения походов и экскурсий по ознакомлению с природой, пеших и конных прогулок	3
3	05:021	Природно-познавательный туризм. Устройство троп и дорожек, размещение щитов с познавательными сведениями об окружающей природной среде, осуществление необходимых природоохранных и природовосстановительных мероприятий	7
3	05:051	Поля для гольфа или конных прогулок. Размещение конноспортивных манежей, не предусматривающих устройство трибун	8
3	07:021	Автомобильный транспорт. Размещение зданий и сооружений, предназначенных для обслуживания пассажиров	31
3	07:022	Автомобильный транспорт. Размещение зданий и сооружений, обеспечивающих работу транспортных средств, размещение объектов, предназначенных для размещения постов органов внутренних дел, ответственных за безопасность дорожного движения	26
3	08:022	Обеспечение вооруженных сил, охрана Государственной границы Российской Федерации. Размещение зданий для размещения воинских, в том числе пограничных воинских, частей и органов управления ими	586
3	08:030	Обеспечение внутреннего правопорядка. Здания, сооружения, помещения, необходимые для подготовки и поддержания в готовности органов внутренних дел и спасательных служб, в которых существует военизированная служба	290
3	08:041	Обеспечение деятельности по исполнению наказаний. Здания, сооружения, помещения, используемые для создания мест лишения свободы (поселения)	5
3	09:030	Историко-культурная деятельность. Сохранение и изучение объектов культурного наследия народов Российской Федерации (памятников истории и культуры), в том числе: объектов археологического наследия, достопримечательных мест, мест бытования исторических промыслов, производств и ремесел, недействующих военных и гражданских захоронений, объектов культурного наследия, хозяйственная деятельность, являющаяся историческим промыслом или ремеслом	271
4	01:183	Обеспечение сельскохозяйственного производства. Размещение административных, бытовых и хозяйственно-бытовых зданий и сооружений, объектов общественного питания	46
4	02:017	Размещение объектов обслуживания жилой застройки во встроенных, пристроенных и встроенно-пристроенных помещениях малоэтажного многоквартирного дома на территории малоэтажной многоквартирной жилой застройки	3
4	02:053	Среднеэтажная жилая застройка. Размещение объектов обслуживания жилой застройки во встроенных, пристроенных и встроенно-пристроенных помещениях многоквартирного дома	18
4	02:063	Многоэтажная жилая застройка. Размещение объектов обслуживания жилой застройки во встроенных, пристроенных и встроенно-пристроенных помещениях многоквартирного дома	5
4	03:064	Культурное развитие. Устройство площадок для празднеств и гуляний	3
4	04:010	Деловое управление. Здания, сооружения, помещения, используемые с целью размещения объектов управленческой деятельности, не связанной с государственным или муниципальным управлением и оказанием услуг, а также с целью обеспечения совершения сделок, не требующих передачи товара в момент их совершения между организациями, в том числе биржевая деятельность (за исключением банковской и страховой деятельности)	1750
4	04:020	Объекты торговли (торговые центры, торгово-развлекательные центры (комплексы). Здания, сооружения, помещения, общей площадью свыше 5 000 кв. м с целью размещения одной или нескольких организаций, осуществляющих продажу товаров и (или) оказание услуг. Включает коды расчета вида использования 04.050 - 04.096	68
4	04:030	Рынки. Здания, сооружения, помещения, предназначенные для организации постоянной или временной торговли (ярмарка, рынок, базар), с учетом того, что каждое из торговых мест не располагает торговой площадью более 200 кв. м	87
4	04:040	Магазины. Здания, сооружения, помещения, предназначенные для продажи товаров, торговая площадь которых составляет до 5 000 кв. м	8346
4	04:050	Банковская и страховая деятельность. Здания, сооружения, помещения, предназначенные для размещения организаций, оказывающих банковские и страховые услуги	72
4	04:060	Общественное питание. Здания, сооружения, помещения, используемые в целях устройства мест общественного питания (рестораны, кафе, столовые, закусочные, бары)	526
4	04:080	Развлечения. Здания, сооружения, помещения, предназначенные для размещения дискотек и танцевальных площадок, ночных клубов	1
4	04:081	Развлечения. Здания, сооружения, помещения, предназначенные для размещения аквапарков	0
4	04:082	Развлечения. Здания, сооружения, помещения, предназначенные для размещения боулинга, аттракционов, игровых автоматов (кроме игрового оборудования, используемого для проведения азартных игр) и игровых площадок, за исключением площадок игорных зон	8
4	04:083	Развлечения. Здания, сооружения, помещения, предназначенные для размещения ипподромов	0
4	04:084	Развлечения. Здания, сооружения, помещения, предназначенные для размещения в игорных зонах игорных заведений, залов игровых автоматов, используемых для проведения азартных игр, и игровых столов, включая размещение гостиниц и заведений общественного питания для посетителей игорных зон, в случае расположения этих объектов на одном земельном участке	0
4	04:096	Объекты придорожного сервиса. Размещение магазинов сопутствующей торговли, зданий для организации общественного питания в качестве объектов придорожного сервиса	150
4	04:100	Выставочно-ярмарочная деятельность. Размещение ОКС, сооружений, предназначенных для осуществления выставочно-ярмарочной и конгрессной деятельности, включая деятельность, необходимую для обслуживания указанных мероприятий (застройка экспозиционной площади, организация питания участников мероприятий)	2
4	05:013	Спорт. Здания, сооружения, помещения, используемые для водных видов спорта (причалы и сооружения, необходимые для водных видов спорта и хранения соответствующего инвентаря)	46
4	05:050	Поля для гольфа или конных прогулок. Обустройство мест для игры в гольф или осуществления конных прогулок, в том числе осуществление необходимых земляных работ и создание вспомогательных сооружений	6
4	08:021	Охрана Государственной границы Российской Федерации. Размещение зданий для размещения пунктов пропуска через Государственную границу Российской Федерации, размещение объектов, обеспечивающих осуществление таможенной деятельности	18
5	04:070	Гостиничное обслуживание. Размещение гостиниц, а также иных зданий, используемых с целью извлечения предпринимательской выгоды из предоставления жилого помещения для временного проживания в них, за исключением кодов расчета видов использования 04:097, 05:020, 05:022, 05:030	340
5	04:097	Объекты придорожного сервиса. Предоставление гостиничных услуг в качестве придорожного сервиса	25
6	04:095	Объекты придорожного сервиса. Размещение автозаправочных станций (бензиновых, газовых)	518
6	04:098	Объекты придорожного сервиса. Размещение автомобильных моек и прачечных для автомобильных принадлежностей	72
6	04:099	Объекты придорожного сервиса. Размещение мастерских, предназначенных для ремонта и обслуживания автомобилей и прочих объектов придорожного сервиса	683
6	01:087	Скотоводство. Размещение зданий, сооружений, используемых для содержания и разведения скота, хранения кормов	99
6	01:088	Скотоводство. Размещение зданий, сооружений, используемых для переработки продукции	3
6	01:090	Звероводство в целом. Разведение в неволе ценных пушных зверей.	43
6	01:091	Звероводство. Размещение зданий, сооружений, используемых для содержания и разведения животных, хранения кормов	1
6	01:092	Звероводство. Размещение зданий, сооружений, используемых для производства, хранения и первичной переработки продукции	0
6	01:100	Птицеводство в целом. Разведение домашних пород птиц, в том числе водоплавающих	88
6	01:101	Птицеводство. Размещение зданий, сооружений, используемых для содержания и разведения животных, хранения кормов	46
6	01:102	Птицеводство. Размещение зданий, сооружений, используемых для производства, хранения и первичной переработки продукции	2
6	01:110	Свиноводство в целом	18
6	01:111	Свиноводство. Размещение зданий, сооружений, используемых для содержания и разведения животных, хранения кормов	26
6	01:112	Свиноводство. Размещение зданий, сооружений, используемых для производства, хранения и первичной переработки продукции	0
6	01:122	Пчеловодство. Размещение сооружений, используемых для хранения и первичной переработки продукции пчеловодства	0
6	01:132	Рыбоводство. Размещение зданий, сооружений, оборудования, необходимых для осуществления рыбоводства (аквакультуры), зданий и сооружений, используемых для хранения и первичной переработки продукции рыбоводства	66
6	01:150	Хранение и переработка сельскохозяйственной продукции. Размещение зданий, сооружений, используемых для производства, хранения, первичной и глубокой переработки сельскохозяйственной продукции	2490
6	01:172	Питомники. Размещение сооружений, необходимых для выращивания и реализации продукции, указанной в коде расчета вида использования 01:171	4
6	01:180	Обеспечение сельскохозяйственного производства в целом. Включает коды расчета вида использования 01:181, 01:182	105
6	01:181	Обеспечение сельскохозяйственного производства. Размещение машинно-транспортных и ремонтных станций, ангаров и гаражей для сельскохозяйственной техники	99
6	06:020	Тяжелая промышленность. Размещение зданий, сооружений горно-обогатительной и горно-перерабатывающей, металлургической, машиностроительной промышленности, а также изготовления и ремонта продукции судостроения, авиастроения, вагоностроения, машиностроения, станкостроения, а также других подобных промышленных предприятий, для эксплуатации которых предусматривается установление охранных или санитарно-защитных зон, за исключением случаев, когда объект промышленности отнесен к иному виду использования	144
6	06:021	Автомобилестроительная промышленность. Размещение зданий, сооружений, предназначенных для производства транспортных средств и оборудования, производства автомобилей, производства автомобильных кузовов, производства прицепов, полуприцепов и контейнеров, предназначенных для перевозки одним или несколькими видами транспорта, производства частей и принадлежностей автомобилей и их двигателей	10
6	06:030	Легкая промышленность. Здания, сооружения, помещения, предназначенные для текстильной, фарфорово-фаянсовой, электронной промышленности	121
6	06:031	Фармацевтическая промышленность. Здания, сооружения, помещения, предназначенные для фармацевтического производства, в том числе объектов, в отношении которых предусматривается установление охранных или санитарно-защитных зон	8
6	06:040	Пищевая промышленность. Размещение объектов пищевой промышленности, по переработке сельскохозяйственной продукции способом, приводящим к их переработке в иную продукцию (консервирование, копчение, хлебопечение), в том числе для производства напитков, алкогольных напитков и табачных изделий	298
6	06:050	Нефтехимическая промышленность. Здания, сооружения, помещения, предназначенные для переработки углеводородного сырья, изготовления удобрений, полимеров, химической продукции бытового назначения и подобной продукции, а также другие подобные промышленные предприятия	234
6	06:060	Строительная промышленность. Размещение зданий, сооружений, предназначенных для производства: строительных материалов (кирпичей, пиломатериалов, цемента, крепежных материалов), бытового и строительного газового и сантехнического оборудования, лифтов и подъемников, столярной продукции, сборных домов или их частей и тому подобной продукции	5981
6	06:090	Склады. Размещение сооружений, имеющих назначение по временному хранению, распределению и перевалке грузов (за исключением хранения стратегических запасов), не являющихся частями производственных комплексов, на которых был создан груз: промышленные базы, склады, погрузочные терминалы и доки, за исключением железнодорожных перевалочных складов	3779
6	06:092	Склады. Размещение сооружений, имеющих назначение по временному хранению, распределению и перевалке грузов (за исключением хранения стратегических запасов), не являющихся частями производственных комплексов, на которых был создан груз: элеваторы и продовольственные склады, за исключением железнодорожных перевалочных складов	57
6	06:101	Обеспечение космической деятельности. Размещение командно-измерительных комплексов, центров и пунктов управления полетами космических объектов, пунктов приема, хранения и переработки информации, баз хранения космической техники, центров и оборудования для подготовки космонавтов, других сооружений, используемых при осуществлении космической деятельности	0
6	06:110	Целлюлозно-бумажная промышленность. Размещение зданий, сооружений, предназначенных для целлюлозно-бумажного производства, производства целлюлозы, древесной массы, бумаги, картона и изделий из них	122
6	06:111	Целлюлозно-бумажная промышленность. Здания, сооружения, помещения, предназначенные для издательской и полиграфической деятельности, тиражирования записанных носителей информации	16
6	07:012	Железнодорожный транспорт. Размещение зданий и сооружений, в том числе устройств и объектов, необходимых для эксплуатации, содержания, строительства, реконструкции, ремонта наземных и подземных зданий, сооружений, устройств и других объектов железнодорожного транспорта	142
6	07:013	Железнодорожный транспорт. Размещение погрузочно-разгрузочных площадок, прирельсовых складов (за исключением складов горюче-смазочных материалов и автозаправочных станций любых типов, а также складов, предназначенных для хранения опасных веществ и материалов, не предназначенных непосредственно для обеспечения железнодорожных перевозок) и иных объектов при условии соблюдения требований безопасности движения, установленных федеральными законами	40
6	07:042	Воздушный транспорт. Размещение объектов, предназначенных для технического обслуживания и ремонта воздушных судов	0
6	08:010	Обеспечение вооруженных сил. Здания, сооружения, помещения, предназначенные, предназначенных для разработки, испытания, производства ремонта или уничтожения вооружения, техники военного назначения и боеприпасов	25
6	08:012	Обеспечение вооруженных сил. Здания, сооружения, помещения, предназначенные, необходимых для создания и хранения запасов материальных ценностей в государственном и мобилизационном резервах (хранилища, склады и другие объекты)	39
6	10:011	Заготовка древесины. Частичная переработка и хранение древесины, размещение сооружений, необходимых для обработки и хранения древесины (лесных складов, лесопилен)	332
6	05:040	Причалы для маломерных судов. Размещение сооружений, предназначенных для причаливания, хранения и обслуживания яхт, катеров, лодок и других маломерных судов	94
6	06:070	Энергетика. Размещение объектов гидроэнергетики, размещение обслуживающих и вспомогательных для электростанций сооружений (гидротехнических сооружений)	72
6	06:071	Энергетика. Размещение объектов тепловых станций и других электростанций, за исключением кода расчета вида использования 06:073, размещение обслуживающих и вспомогательных для электростанций сооружений (золоотвалов)	96
6	06:072	Энергетика. Размещение объектов электросетевого хозяйства, за исключением объектов энергетики, размещение которых предусмотрено кодом расчета вида использования 03:012	165
6	06:073	Атомная энергетика. Размещение объектов использования атомной энергии, в том числе атомных станций, ядерных установок (за исключением создаваемых в научных целях), пунктов хранения ядерных материалов и радиоактивных веществ, размещение обслуживающих и вспомогательных для электростанций сооружений	13
6	07:011	Железнодорожный транспорт. Размещение зданий и сооружений, в том числе железнодорожных вокзалов и станций	31
6	07:031	Водный транспорт. Здания, сооружения, помещения, предназначенные для морских портов и речных портов, причалов, пристаней, гидротехнических сооружений	273
6	07:032	Водный транспорт. Размещение гидротехнических сооружений, за исключением кодов расчета вида использования 07:030, 07:031	6
6	07:040	Воздушный транспорт. Размещение аэродромов, вертолетных площадок (вертодромов), обустройство мест для приводнения и причаливания гидросамолетов, размещение аэропортов (аэровокзалов) и иных объектов, необходимых для посадки и высадки пассажиров и их сопутствующего обслуживания и обеспечения их безопасности, а также размещение объектов, необходимых для погрузки, разгрузки и хранения грузов, перемещаемых воздушным путем	46
6	08:013	Обеспечение вооруженных сил. Размещение объектов, для обеспечения безопасности которых были созданы закрытые административно-территориальные образования	0
6	11:030	Гидротехнические сооружения. Размещение гидротехнических сооружений, необходимых для эксплуатации водохранилищ (плотин, водосбросов, водозаборных, водовыпускных и других гидротехнических сооружений, судопропускных сооружений, рыбозащитных и рыбопропускных сооружений, берегозащитных сооружений), за исключением кодов расчета вида использования 06:070, 07:030-07:032	20
6	06:010	Недропользование. Осуществление геологических изысканий, добыча недр открытым (карьеры, отвалы) способом	277
6	06:011	Недропользование. Осуществление геологических изысканий, добыча недр закрытым (шахты, скважины) способом	4
6	06:012	Недропользование. Размещение зданий, сооружений, в том числе подземных, в целях добычи недр	12
6	06:013	Недропользование. Размещение зданий, сооружений, необходимых для подготовки сырья к транспортировке и (или) промышленной переработке	63
6	06:014	Недропользование. Здания, сооружения, помещения, предназначенные для проживания в них сотрудников, осуществляющих обслуживание зданий и сооружений, необходимых для целей недропользования, если добыча недр происходит на межселенной территории	0
6	06:100	Обеспечение космической деятельности. Размещение космодромов, стартовых комплексов и пусковых установок, полигонов приземления космических объектов, объектов экспериментальной базы для отработки космической техники	0
6	07:014	Железнодорожный транспорт. Размещение наземных сооружений метрополитена, в том числе посадочных станций, вентиляционных шахт	15
6	08:031	Обеспечение внутреннего правопорядка. Размещение объектов гражданской обороны, за исключением объектов гражданской обороны, являющихся частями производственных зданий	31
6	01:182	Обеспечение сельскохозяйственного производства. Размещение водонапорных башен, трансформаторных станций и иного технического оборудования, используемого для ведения сельского хозяйства	84
6	03:012	Коммунальное обслуживание. Здания, сооружения, помещения, предназначенные в целях обеспечения физических и юридических лиц коммунальными услугами, в частности: котельные, водозаборы, очистные сооружения, насосные станции, трансформаторные подстанции, телефонные станции, стоянки, гаражи и мастерские для обслуживания уборочной и аварийной техники	9009
6	03:093	Обеспечение деятельности в области гидрометеорологии и смежных с ней областях. Здания, сооружения, помещения, предназначенные, предназначенные для наблюдений за физическими и химическими процессами, происходящими в окружающей среде, определения ее гидрометеорологических, агрометеорологических и гелиогеофизических характеристик, уровня загрязнения атмосферного воздуха, почв, водных объектов, в том числе по гидробиологическим показателям, и околоземного – космического пространства, зданий и сооружений, используемых в области гидрометеорологии и смежных с ней областях (доплеровские метеорологические радиолокаторы, гидрологические посты и другие)	169
6	06:091	Склады. Размещение сооружений, имеющих назначение по временному хранению, распределению и перевалке грузов (за исключением хранения стратегических запасов), не являющихся частями производственных комплексов, на которых был создан груз: нефтехранилища и нефтеналивные станции, газовые хранилища и обслуживающие их газоконденсатные и газоперекачивающие станции	103
6	06:093	Склады. Размещение сооружений, имеющих назначение по временному хранению, распределению и перевалке грузов (за исключением хранения стратегических запасов), являющихся частями производственных комплексов, на которых был создан груз: промышленные базы, склады, погрузочные терминалы и доки, нефтехранилища и нефтеналивные станции, газовые хранилища и обслуживающие их газоконденсатные и газоперекачивающие станции, элеваторы и продовольственные склады, за исключением железнодорожных перевалочных складов	0
6	07:041	Воздушный транспорт. Размещение радиотехнического обеспечения полетов и прочих объектов, необходимых для взлета и приземления (приводнения) воздушных судов, размещение аэропортов (аэровокзалов)	10
6	07:051	Трубопроводный транспорт. Размещение зданий и сооружений, необходимых для эксплуатации трубопроводов, предусмотренных кодом расчета вида использования 07:050	189
6	03:011	Коммунальное обслуживание. Здания, сооружения, помещения, используемые в целях обеспечения физических и юридических лиц коммунальными услугами, в частности: поставка воды, тепла, электричества, газа, предоставление услуг связи (отвод канализационных стоков, водопроводы, линии электропередач, газопроводы, линии связи и прочие линейные объекты)	9777
6	06:074	Атомная энергетика. Размещение объектов электросетевого хозяйства, обслуживающих атомные электростанции	11
6	06:080	Связь. Размещение объектов связи, радиовещания, телевидения, включая воздушные радиорелейные, надземные и подземные кабельные линии связи, линии радиофикации, антенные поля, усилительные пункты на кабельных линиях связи, инфраструктуры спутниковой связи и телерадиовещания, за исключением объектов связи, размещение которых предусмотрено кодом расчета вида использования 03:011	1267
6	07:010	Железнодорожный транспорт. Размещение железнодорожных путей	553
6	07:015	Железнодорожный транспорт. Размещение наземных сооружений для трамвайного сообщения и иных специальных дорог (канатных, монорельсовых, фуникулеров)	0
6	07:020	Автомобильный транспорт. Размещение автомобильных дорог и технически связанных с ними сооружений	6051
6	07:030	Водный транспорт. Размещение искусственно созданных для судоходства внутренних водных путей, размещение зданий, сооружений внутренних водных путей, навигационного оборудования и других объектов, необходимых для обеспечения судоходства и водных перевозок	63
6	07:050	Трубопроводный транспорт. Размещение магистральных нефтепроводов, водопроводов, газопроводов и иных трубопроводов	1355
6	10:012	Заготовка древесины. Создание лесных дорог	1
6	12:001	Размещение объектов улично-дорожной сети, автомобильных дорог и пешеходных тротуаров в границах населенных пунктов, пешеходных переходов, площадей, проездов	4957
5	02:040	Передвижное жилье. Размещение сооружений, пригодных к использованию в качестве жилья (палаточные городки, кемпинги, жилые вагончики, жилые прицепы) с возможностью подключения названных сооружений к инженерным сетям, находящимся на земельном участке или на земельных участках, имеющих инженерные сооружения, предназначенные для общего пользования	10
5	05:014	Спорт. Размещение спортивных баз и лагерей – зданий, сооружений, помещений для временного проживания, питания спортсменов, для бытовых нужд	57
5	05:022	Туристическое обслуживание. Размещение пансионатов, туристических гостиниц, кемпингов, домов отдыха, не оказывающих услуги по лечению, а также иных зданий, используемых с целью извлечения предпринимательской выгоды из предоставления жилого помещения для временного проживания в них, размещение детских лагерей	2087
5	05:030	Охота и рыбалка. Размещение дома охотника или рыболова	288
5	08:040	Обеспечение деятельности по исполнению наказаний. Здания, сооружения, помещения, предназначенные для создания мест лишения свободы (следственные изоляторы, тюрьмы)	11
5	09:021	Санаторная деятельность. Размещение санаториев и профилакториев, обеспечивающих оказание услуги по лечению и оздоровлению населения	126
5	09:023	Санаторная деятельность. Размещение лечебно-оздоровительных лагерей	66
7	02:071	Объекты гаражного назначения. Размещение отдельно стоящих и пристроенных одноэтажных гаражей надземных, предназначенных для хранения личного автотранспорта граждан (в том числе в квартальной жилой застройке)	3558
7	04:021	Объекты торговли (торговые центры, торгово-развлекательные центры (комплексы). Размещение гаражей и (или) стоянок для автомобилей сотрудников и посетителей торгового центра	40
7	04:031	Рынки. Размещение гаражей и (или) стоянок для автомобилей сотрудников и посетителей рынка	5
7	04:090	Обслуживание автотранспорта в целом. Размещение постоянных или временных гаражей с несколькими стояночными местами, стоянок (парковок), гаражей, в том числе многоярусных, не указанных в кодах расчета вида использования 02:071, 03:012, 04:021, 04:031	556
7	04:091	Обслуживание автотранспорта. Размещение открытых площадок, предназначенных для хранения автотранспорта	609
7	04:092	Обслуживание автотранспорта. Размещение отдельно стоящих и сблокированных одноэтажных гаражей, предназначенных для хранения личного автотранспорта граждан, имеющих общую внутриплощадочную транспортную и инженерную инфраструктуру (дороги, электрификацию и пр.), с возможностью размещения автомобильных моек	10629
7	04:093	Обслуживание автотранспорта. Размещение отдельно стоящих и пристроенных гаражей подземных, независимо от этажности и количества парковочных мест, в том числе не разделенных на гаражные боксы, предназначенных для хранения автотранспорта, с возможностью размещения автомобильных моек	3
7	04:094	Обслуживание автотранспорта. Размещение отдельно стоящих и пристроенных гаражей многоярусных, независимо от этажности и количества парковочных мест, в том числе не разделенных на гаражные боксы, предназначенных для хранения автотранспорта, с возможностью размещения автомобильных моек	35
7	07:023	Автомобильный транспорт. Под оборудование для открытых стоянок автомобильного транспорта	346
7	07:024	Автомобильный транспорт. Размещение депо (устройства мест стоянок) автомобильного транспорта, осуществляющего перевозки людей по установленному маршруту	33
2	02:050	Среднеэтажная жилая застройка в целом	174
2	02:051	Среднеэтажная жилая застройка. Размещение жилых домов, предназначенных для разделения на квартиры, каждая из которых пригодна для постоянного проживания (жилые дома высотой не выше восьми надземных этажей, разделенных на две и более квартиры), размещение встроенных в жилой дом подземных гаражей и автостоянок	2858
2	02:060	Многоэтажная жилая застройка (высотная застройка) в целом	323
2	02:061	Многоэтажная жилая застройка. Размещение жилых домов, предназначенных для разделения на квартиры, каждая из которых пригодна для постоянного проживания (жилые дома высотой выше восьми надземных этажей, разделенных на две и более квартиры), размещение встроенных в жилой дом подземных гаражей и автостоянок	2719
8	08:020	Охрана Государственной границы Российской Федерации. Размещение инженерных сооружений и заграждений, пограничных знаков, коммуникаций и других объектов, необходимых для обеспечения защиты и охраны Государственной границы Российской Федерации, устройство пограничных просек и контрольных полос	6
9	02:016	Обустройство спортивных и детских площадок, площадок отдыха на территории малоэтажной многоквартирной жилой застройки	160
9	02:032	Блокированная жилая застройка. Обустройство спортивных и детских площадок, площадок отдыха на территории блокированной жилой застройки	3
9	02:052	Среднеэтажная жилая застройка. Обустройство спортивных и детских площадок, площадок отдыха на территории квартальной застройки	83
9	02:062	Многоэтажная жилая застройка. Обустройство спортивных и детских площадок, площадок отдыха на территории квартальной застройки	5
9	05:031	Охота и рыбалка. Обустройство мест охоты и рыбалки, в том числе сооружений, необходимых для восстановления и поддержания поголовья зверей или количества рыбы	4
9	09:010	Охрана природных территорий. Сохранение и изучение растительного и животного мира путем создания особо охраняемых природных территорий, в границах которых хозяйственная деятельность, кроме деятельности, связанной с охраной и изучением природы, не допускается (государственные природные заповедники, национальные и природные парки, памятники природы, дендрологические парки, ботанические сады), сохранение отдельных естественных качеств окружающей природной среды путем ограничения хозяйственной деятельности, в частности: создание и уход за запретными полосами, создание и уход за защитными лесами, в том числе городскими лесами, лесами в лесопарках, и иная хозяйственная деятельность, разрешенная в защитных лесах, соблюдение режима использования природных ресурсов в заказниках, сохранение свойств земель, являющихся особо ценными	367
9	09:020	Курортная деятельность. Использование для лечения и оздоровления человека природных лечебных ресурсов (месторождения минеральных вод, лечебные грязи, рапой лиманов и озер, особый климат и иные природные факторы и условия, которые используются или могут использоваться для профилактики и лечения заболеваний человека), а также охрана лечебных ресурсов от истощения и уничтожения в границах зоны горно-санитарной или санитарной охраны лечебно-оздоровительных местностей и курорта	1
9	09:022	Санаторная деятельность. Обустройство лечебно-оздоровительных местностей (пляжи, бюветы, места добычи целебной грязи)	2
9	12:002	Размещение в границах населенных пунктов набережных, береговых полос водных объектов общего пользования	41
9	12:003	Размещение в границах населенных пунктов скверов, бульваров, малых архитектурных форм благоустройства	832
10	10:030	Заготовка лесных ресурсов. Заготовка живицы, сбор недревесных лесных ресурсов, в том числе гражданами для собственных нужд, заготовка пищевых лесных ресурсов и дикорастущих растений, хранение, неглубокая переработка и вывоз добытых лесных ресурсов, размещение временных сооружений, необходимых для хранения и неглубокой переработки лесных ресурсов (сушилки, грибоварни, склады), охрана лесов	0
10	10:010	Заготовка древесины. Рубка лесных насаждений, выросших в природных условиях, а также выращенных трудом человека, в том числе гражданами для собственных нужд, охрана и восстановление лесов	123
10	10:020	Лесные плантации. Выращивание и рубка лесных насаждений	196
10	10:040	Резервные леса. Деятельность, связанная с охраной лесов	34
11	11:010	Общее пользование водными объектами. Использование земельных участков, примыкающих к водным объектам способами, необходимыми для осуществления общего водопользования (водопользования, осуществляемого гражданами для личных нужд, а также забор (изъятие) водных ресурсов для целей питьевого и хозяйственно-бытового водоснабжения, купание, использование маломерных судов, водных мотоциклов и других технических средств, предназначенных для отдыха на водных объектах, водопой, если соответствующие запреты не установлены)	61
11	11:020	Специальное пользование водными объектами. Использование земельных участков, примыкающих к водным объектам способами, необходимыми для специального водопользования (забор водных ресурсов из поверхностных водных объектов, сброс сточных вод и (или) дренажных вод, проведение дноуглубительных, взрывных, буровых и других работ, связанных с изменением дна и берегов водных объектов)	6
12	08:011	Обеспечение вооруженных сил. Обустройство земельных участков в качестве испытательных полигонов, мест уничтожения вооружения и захоронения отходов, возникающих в связи с использованием, производством, ремонтом или уничтожением вооружений или боеприпасов	47
12	12:010	Ритуальная деятельность. Размещение кладбищ, крематориев и мест захоронения, соответствующих культовых сооружений	824
12	12:020	Специальная деятельность. Размещение, хранение, захоронение, утилизация, накопление, обработка, обезвреживание отходов производства и потребления, медицинских отходов, биологических отходов, радиоактивных отходов, веществ, разрушающих озоновый слой, полигонов по захоронению бытового мусора и отходов	161
12	12:021	Специальная деятельность. Размещение объектов размещения отходов, захоронения, хранения, обезвреживания отходов (скотомогильников, мусоросжигательных и мусороперерабатывающих заводов), объектов по сортировке бытового мусора и отходов, мест сбора вещей для их вторичной переработки	6
12	12:030	Запас. Отсутствие хозяйственной деятельности	402
13	02:010	Индивидуальное жилищное строительство в целом	16851
13	02:011	Размещение индивидуального жилого дома (дом, пригодный для постоянного проживания, высотой не выше трех надземных этажей), размещение индивидуальных гаражей и подсобных сооружений, исходя из минимальных норм отвода земельных участков для индивидуального жилищного строительства (ИЖС)	271425
13	02:013	Малоэтажная многоквартирная жилая застройка в целом	85
13	02:014	Размещение малоэтажного многоквартирного жилого дома (дом, пригодный для постоянного проживания, высотой до 4 этажей, включая мансардный), размещение индивидуальных гаражей и вспомогательных сооружений исходя из минимальных норм отвода участков для малоэтажных многоквартирных жилых домов	5308
13	02:020	Ведение личного подсобного хозяйства с правом застройки в целом	4908
13	02:021	Ведение личного подсобного хозяйства. Размещение жилого дома, не предназначенного для раздела на квартиры (дома, пригодные для постоянного проживания и высотой не выше трех надземных этажей), размещение гаража и иных вспомогательных сооружений, в том числе зданий и сооружений для содержания сельскохозяйственных животных	203935
13	02:030	Блокированная жилая застройка в целом	19
13	02:031	Блокированная жилая застройка. Размещение жилого дома, не предназначенного для раздела на квартиры, имеющего одну или несколько общих стен с соседними жилыми домами (количеством этажей не более чем три, при общем количестве совмещенных домов не более десяти, и каждый из которых предназначен для проживания одной семьи, имеет общую стену (общие стены) без проемов с соседним блоком или соседними блоками, расположен на отдельном земельном участке и имеет выход на территорию общего пользования (жилые дома блокированной застройки), размещение индивидуальных гаражей и иных вспомогательных сооружений	4303
13	13:011	Ведение огородничества. Осуществление отдыха и (или) деятельности, связанной с выращиванием гражданами для собственных нужд сельскохозяйственных культур; размещение хозяйственных построек, не являющихся объектами недвижимости, предназначенных для хранения инвентаря и урожая сельскохозяйственных культур	1014
13	13:021	Ведение садоводства. Осуществление отдыха и (или) деятельности, связанной с выращиванием гражданами для собственных нужд сельскохозяйственных культур; размещение садовых домов, жилых домов, размещение для собственных нужд гаражей и иных хозяйственных построек	738587
14	14:000	14. СЕГМЕНТ «Иное использование»
14	14:001	Иное использование, водные объекты	2347
14	14:002	Размещение объектов улично-дорожной сети, автомобильных дорог, пешеходных тротуаров, канав, площадей, проездов и иных мест общего пользования в границах садоводческих, огороднических, дачных и иных некоммерческих объединений граждан	3743
14	14:003	Недропользование. Торфоразработки, объекты рекультивации	20
14	14:004	Прочие объекты, отнесение которых к другим группам невозможно	2988
ИТОГО	1 396 270

3.3.2. Оценочные подгруппы

В настоящем разделе приводится разбиение Объектов, подлежащих ГКО, на оценочные (расчетные) подгруппы, используемые сокращенные наименования подгрупп, количество Объектов, подлежащих ГКО, отнесенных в ту или иную подгруппу.

Таблица 122. Результаты группировки Объектов, подлежащих ГКО, используемые сокращения

№ п/п	Расчетная (оценочная) подгруппа	Сегмент	Наименование расчетной (оценочной) подгруппы	Количество земельных участков
1	СХИ1	1. СЕГМЕНТ «Сельскохозяйственное использование»	Сельскохозяйственное использование	43547
2	СХИ2

Рыбоводство	72
3	ЖИЛ	2. СЕГМЕНТ «Жилая застройка (среднеэтажная и многоэтажная)»	Жилая застройка (среднеэтажная и многоэтажная)"	6074
4	КОММ	3. СЕГМЕНТ «Общественное использование», 4. СЕГМЕНТ «Предпринимательство», 5. СЕГМЕНТ «Отдых (рекреация)», 6. СЕГМЕНТ «Производственная деятельность», 7. СЕГМЕНТ «Транспорт»	Коммерческое использование	20011
5	РЕКР	5. СЕГМЕНТ «Отдых (рекреация)»	Рекреация	2645
6	ПРОМ	6. СЕГМЕНТ «Производственная деятельность», 7. СЕГМЕНТ «Транспорт»	Промышленное использование	13160
7	ПРОМ_ИНФР	6. СЕГМЕНТ «Производственная деятельность»	Промышленное использование объекты инфраструктуры	9563
8	ЛИН_ИНФР	6. СЕГМЕНТ «Производственная деятельность»	Объекты инфраструктуры	24035
9	СХП	6. СЕГМЕНТ «Производственная деятельность», 14. СЕГМЕНТ «Иное использование»	Сельскохозяйственное промышленное использование	3110
10	ТРАНСП	7. СЕГМЕНТ «Транспорт»	Транспорт	15176
11	ООБ	8. СЕГМЕНТ «Обеспечение обороны и безопасности»	Обеспечение обороны и безопасности	6
12	ОПТ	9. СЕГМЕНТ «Охраняемые природные территории и благоустройство»	Охраняемые природные территории и благоустройство	1498
13	ЛЕС	10. СЕГМЕНТ «Использование лесов»	Использование лесов (рубка)	353
14	ВОД	11. СЕГМЕНТ «Водные объекты»	Водные объекты	67
15	СПЕЦ	12. СЕГМЕНТ «Специальное, ритуальное использование, запас»	Специальное, ритуальное использование, запас	1440
16	МЖДС	13. СЕГМЕНТ «Садоводство и огородничество, малоэтажная жилая застройка», 14. СЕГМЕНТ «Иное использование»	Садоводство и огородничество, малоэтажная жилая застройка	1250178
17	ИНОЕ	14. СЕГМЕНТ «Иное использование»	Иное использование (водные объекты; объекты, в отношении которых идет процедура уточнения категории земель или ВРИ)	5335

3.3.3. Обоснование отказа от использования ценообразующих факторов, предусмотренных Методическими указаниями

Требования к отчету об итогах ГКО, в числе прочего, содержат указание на необходимость отражения следующей информации:

определение ценообразующих факторов и источников сведений о них;

обоснование отказа от использования ценообразующих факторов, предусмотренных Методическими указаниями;

обоснование использования ценообразующих факторов, не предусмотренных Методическими указаниями.

Указанные требования, для удобства восприятия текста, объединены и последовательно изложены в разделе 2.4.1.2, содержащем информацию о рекомендованных Методическими указаниями ценообразующих факторах, собранных Исполнителем сведениях, источниках информации, причинах отказа от рассмотрения ценообразующих факторов, а также использования факторов, не предусмотренных Методическими указаниями. Во избежание повторов в настоящем разделе в табличном виде приведены только пояснения Исполнителя о причине отказа от использования ценообразующих факторов:

Таблица 123. Причина отказа от использования ценообразующих факторов, предусмотренных Методическими указаниями

№ п/п	Наименование ценообразующего фактора	Причина отказа от использования ценообразующего фактора
1	Коэффициент протяженности земельного участка по данным геоинформационных систем (ГИС)	Не использовался. Фактор предназначен для установления ВРИ при наличии сведений о площади участка и длине периметра.
2	Каменистость почв	Ввиду отсутствия сведений на дату проведения оценки фактор в отношении каждого конкретного участка СХН не учитывался. Данный фактор планируется учитывать в последующих турах ГКО после получения соответствующей информации и создания картографического слоя
3	Засоление почв	Ввиду отсутствия сведений на дату проведения оценки фактор в отношении каждого конкретного участка СХН не учитывался. Данный фактор планируется учитывать в последующих турах ГКО после получения соответствующей информации и создания картографического слоя
4	Солонцеватость почв	Ввиду отсутствия сведений на дату проведения оценки фактор в отношении каждого конкретного участка СХН не учитывался. Данный фактор планируется учитывать в последующих турах ГКО после получения соответствующей информации и создания картографического слоя
5	Солонцы по мощности надсолонцового горизонта	Ввиду отсутствия сведений на дату проведения оценки фактор в отношении каждого конкретного участка СХН не учитывался. Данный фактор планируется учитывать в последующих турах ГКО после получения соответствующей информации и создания картографического слоя
6	Карбонатность почв	Ввиду отсутствия сведений на дату проведения оценки фактор в отношении каждого конкретного участка СХН не учитывался. Данный фактор планируется учитывать в последующих турах ГКО после получения соответствующей информации и создания картографического слоя
7	Уплотнение почв	Ввиду отсутствия сведений на дату проведения оценки фактор в отношении каждого конкретного участка СХН не учитывался. Данный фактор планируется учитывать в последующих турах ГКО после получения соответствующей информации и создания картографического слоя
8	Переувлажнение	Ввиду отсутствия сведений на дату проведения оценки фактор в отношении каждого конкретного участка СХН не учитывался. Данный фактор планируется учитывать в последующих турах ГКО после получения соответствующей информации и создания картографического слоя
9	Наличие неудобиц (степень изрезанности рельефом)	Ленинградская область обладает преимущественно равнинным рельефом со слабой степенью изрезанности. В офертах в отношении объектов-аналогов, данный фактор практически не встречается, что говорит о возможной незначительной степени его влияния. Данный фактор планируется учитывать в последующих турах ГКО после создания тематического слоя «рельеф» и анализа влияния рельефа на стоимость объектов
10	Пестрота почвенного покрова	Ввиду отсутствия сведений на дату проведения оценки фактор в отношении каждого конкретного участка СХН не учитывался. Данный фактор планируется учитывать в последующих турах ГКО после получения соответствующей информации и создания картографического слоя
11	Расположение земельного участка, относительно ближайшей рекреационной зоны, ее наименование и тип (лесной массив, парковая зона, заповедная зона и прочее)	Проведенный анализ расположения земельных участков относительно от ближайшей рекреационной зоны не выявил сколь-либо явной зависимости данного ценообразующего фактора для объектов аналогов. Частично этот фактор учитывается использованием фактора «Элитность местоположения» - повышении качества участка по отношению к типовым участкам и участкам, расположенным в зоне пониженного спроса.
12	Расположение земельного участка относительно железных дорог, их тип (грузовая, пассажирская, смешенного назначения; пригородная, транзитная; промышленная, временная, тупиковая)	Проведенный анализ расположения земельных участков относительно от ближайшей рекреационной зоны не выявил сколь-либо явной зависимости данного ценообразующего фактора для объектов аналогов.
13	Товарооборот на 1 человека по муниципальным районам (городским округам)	Разница в уровне экономического развития муниципальных районах установлены в соответстии со справочными данными («Справоччник оценщика» ред.Лейфер)

3.3.4. Обоснование использования ценообразующих факторов, не предусмотренных Методическими указаниями

В Методических указаниях в Приложении 3, в числе прочего, предусмотрено отражение таких ценообразующих факторов, как:

55. Наименование и расстояние от объекта до локального (-ых) центра (-ов), положительно влияющего (-их) на стоимость объектов недвижимости – напрямую не связанных с перечисленными в Приложении 3 Методических указаний факторами, но положительно влияющими на стоимость объектов недвижимости;

56. Наименование и расстояние от объекта до локального (-ых) центра (-ов), отрицательно влияющего (-их) на стоимость объектов недвижимости, к которым могут быть отнесены факторы, напрямую не связанные с перечисленными в Приложении 3 Методических указаний факторами, но отрицательно влияющими на стоимость объектов недвижимости (неорганизованные (хаотичные) свалки, заболоченность, экологическое загрязнение и пр.).

Исходя из описания п. п. 55, 56 Приложения 3 Методических указаний, любые факторы, способные положительно или отрицательно отразиться на стоимости объектов недвижимости (в данном случае – земельных участков), предусмотрены этими указаниями. Более того, часть факторов может иметь как положительное, так и отрицательное влияние на стоимость земельных участков, в зависимости от ВРИ и фактического использования участка. Например, расположение организованной свалки ТБО, как правило, отрицательно сказывается на стоимости участков, предназначенных для постоянного или временного проживания граждан, санаторно-курортного отдыха и т.п. видов использования участка. В то же время, расположение организованных свалок ТБО является положительно влияющим фактором на стоимость участков производственного назначения, которые по виду деятельности сталкиваются с необходимостью размещения отходов (близкое расположение полигона хранения отходов приводит к экономии средств на транспортировку этих отходов).

Для каждого земельного участка, помимо рекомендованных Методическими указаниями факторов, определены следующие факторы, способные положительно или отрицательно отразиться на величине стоимости:

расстояние до г. Санкт-Петербурга, административных центров муниципальных районов;

тип почвы в целом;

расстояние до остановок общественного автотранспорта, железнодорожных станций, авто- и железнодорожных вокзалов, для отдельных локаций – до станций метрополитена;

расстояние до свалок ТБО, полигонов хранения отходов;

численность населения в населенном пункте;

расположение участка в границах индустриального парка (в зависимости от оценочной группы также в границах элитного поселка, в зонах пониженного/повышенного спроса (деловой активности)).

Для удобства восприятия текста Отчета, более подробное описание перечисленных факторов, а также способ их определения, изложены в разделе 2.4.2.

Обоснованием дополнения и рассмотрения ценообразующих факторов, не предусмотренных Методическими указаниями, является выявление возможного влияния на стоимость земельных участков различных ВРИ.

3.3.5. Обоснование выбора подходов и методов, использованных для определения кадастровой стоимости объектов недвижимости

3.3.5.1. Обоснование моделей оценки кадастровой стоимости

В соответствии с Методическими указаниями при определении кадастровой стоимости используются методы массовой оценки, при которых осуществляется построение единых для групп объектов недвижимости, имеющих схожие характеристики, моделей определения кадастровой стоимости. При невозможности применения методов массовой оценки определение кадастровой стоимости осуществляется индивидуально. Для целей настоящей оценки использовались методы массовой оценки. Все объекты оценки были разделены на группы:

Таблица 124. Наименование расчетных групп, используемые подходы

№ п/п	Идентификатор группы	Наименование (краткое описание) группы	Наименование подхода	Метод расчета	Обоснование применения метода расчета (п/п МУ)
1	СХИ-1	Сельскохозяйственное использование	Доходный	Капитализация земельной ренты	п. 57
2	СХИ-2	Рыбоводство	Доходный	Капитализация земельной ренты	п. 57.8
3	КОММ	Коммерческое использование	Сравнительный	Статистическое моделирование	п. 62
4	ПРОМ - 1	Промышленное использование (для объектов, расположенных на удалении до 30 км от СПб)	Сравнительный	Статистическое моделирование	п 61.1
5	ПРОМ - 2	Промышленное использование (для объектов, расположенных на удалении более 30 км от СПб)	Сравнительный	Статистическое моделирование	п. 61.1
6	ПРОМ _Инфр - 1	Промышленное использование (объекты инфраструктуры) на расстоянии от 0 до <=30 км от СПб	Сравнительный	Статистическое моделирование	п. 61.2.5
7	ПРОМ _Инфр - 2	Промышленное использование (объекты инфраструктуры) на расстоянии >30 км от СПб	Сравнительный	Статистическое моделирование	п. 61.2.5
8	СХП	Сельскохозяйственное промышленное использование	Сравнительный	Статистическое моделирование	п. 61.1
9	МЖДС - 1	Садоводческое, огородническое использование и малоэтажное жилищное строительство на расстоянии от 0 до <=90 км от СПб	Сравнительный	Статистическое моделирование	п. 60
10	МЖДС - 2	Садоводческое, огородническое использование и малоэтажное жилищное строительство от >90 до <=150 км от СПб	Сравнительный	Статистическое моделирование	п. 60
11	МЖДС - 3	Садоводческое, огородническое использование и малоэтажное жилищное строительство на расстоянии более >150 км от СПб	Сравнительный	Метод эталонного объекта	п. 60.1.2
12	ЖИЛ - 1	Средне- и многоэтажное жилищное строительство на расстоянии от 0 до <=90 км от СПб	Сравнительный	Метод эталонного объекта	п. 60.1.2
13	ЖИЛ - 2	Средне- и многоэтажное жилищное строительство на расстоянии от >90 до <=150 км от СПб	Сравнительный	Метод эталонного объекта	п. 60.1.2
14	ЖИЛ - 3	Средне- и многоэтажное жилищное строительство на расстоянии более >150 км от СПб	Сравнительный	Метод эталонного объекта	п. 60.1.2
15	РЕКР - 1	Рекреационные объекты на расстоянии от 0 до <=90 км от СПб	Сравнительный	Метод эталонного объекта	п. 60.1.2
16	РЕКР - 2	Рекреационные объекты на расстоянии от >90 до <=150 км от СПб	Сравнительный	Метод эталонного объекта	п. 60.1.2
17	РЕКР - 3	Рекреационные объекты на расстоянии более >150 км от СПб	Сравнительный	Метод эталонного объекта	п. 60.1.2
18	ТРАНСП - 1	Объекты транспорта на расстоянии от 0 до <=90 км от СПб	Сравнительный	Метод эталонного объекта	п. 60.1.2
19	ТРАНСП - 2	Объекты транспорта на расстоянии от >90 до <=150 км от СПб	Сравнительный	Метод эталонного объекта	п 60.1.2
20	ТРАНСП - 3	Объекты транспорта на расстоянии более >150 км от СПб	Сравнительный	Метод эталонного объекта	п. 60.1.2
21	ЛИН_ИНФР	Объекты инженерной инфраструктуры	Сравнительный	Моделирование на основе УПКС (средневзвешенное значение УПКС граничащих земельных участков)	п. 61.2.3
22	ОПТ	Охраняемые природные территории и благоустройство	Затратный	Метод моделирования на основе затрат на межевание и оформление прав на ЗУ	п. 62.5
23	ЛЕС	Использование лесов (рубка)	Доходный	Метод дисконтирования денежных потоков	п. 59
24	СПЕЦ	Специальное, ритуальное использование, запас	Затратный	Метод моделирования на основе затрат на межевание и оформление прав на ЗУ	п. 62.7
25	ВОД	Водные объекты	Затратный	Метод моделирования на основе затрат на межевание и оформление прав на ЗУ	п. 62.6
26	ООБ	Обеспечение обороны и безопасности	Затратный	Метод моделирования на основе затрат на межевание и оформление прав на ЗУ	п. 62.5
27	ИНОЕ	Иное	Затратный	Метод моделирования на основе затрат на межевание и оформление прав на ЗУ	п. 62.7

3.3.5.2. Перечень коэффициентов ценообразующих факторов и применяемых корректировок, правила преобразования коэффициентов моделей

В настоящем разделе содержатся в табличном виде выведенные уравнения (формулы) расчета УПКС, предельные размеры коэффициентов постоянных членов этих уравнений, а также правила преобразования ценообразующих факторов.

Таблица 125. Расчетные зависимости определения кадастровой стоимости

№	Идентификатор группы	Наименование группы	Коды ВРИ	Формула
1	СХИ-1	Сельскохозяйственное использование	01:010; 01:020; 01:030; 01:031; 01:032; 01:040; 01:041; 01:042; 01:050; 01:051; 01:052; 01:053; 01:054; 01:060; 01:070; 01:080; 01:081; 01:082; 01:083; 01:084; 01:085; 01:086; 01:120; 01:121; 01:140; 01:141; 01:142; 01:160; 01:170; 01:171; 02:012; 02:015; 02:022; 02:033	УПКС=УПКС(база)
2	СХИ-2	Рыбоводство	01:130; 01:131	УПКС = (Стоимость 1 кв. м зеркала воды*Рассчитанная площадь зеркала воды)/Площадь_РРеестр
3	КОММ	Коммерческое использование	01:143; 03:010; 03:013; 03:020; 03:021; 03:022; 03:023; 03:030; 03:031; 03:032; 03:033; 03:034; 03:035; 03:040; 03:041; 03:042; 03:050; 03:051; 03:052; 03:060; 03:061; 03:062; 03:070; 03:071; 03:072; 03:073; 03:080; 03:081; 03:090; 03:091; 03:092; 03:100; 03:101; 03:102; 03:103; 03:104; 05:010; 05:011; 05:012; 05:020; 07:021; 07:022; 08:022; 08:030; 09:030; 01:183; 02:017; 02:053; 02:063; 03:063; 03:064; 04:010; 04:020; 04:030; 04:040; 04:050; 04:060; 04:082; 04:096; 05:013; 08:021; 04:095; 04:098; 04:099; 04:021; 04:031; 04:070; 04:097	УПКС = max(160;( -4237,58 + 2692,40 *<ЕСЛИ(Дист_СПб_по_дор<2000;1,467;1,878*((Дист_СПб_по_дор/1000)^(-0,356)) +3744,514*<ЕСЛИ(Площадь_РРеестр<1000; 1,016; 2,564*((Площадь_РРеестр)^(-0,134))> + 2890,6* 0,05*((<Численность населения>/1000)^0,45) + 1980,22* <Расположение в локальном центре деловой активности> +824,15* <Электроснаб>+ 746,27* <Прочие коммуникации> )*Kври*Кцентр*Кнп_комм*Ктп))
4	ПРОМ - 1	Промышленное использование на расстоянии от 0 до <=30 км от СПб	06:020; 06:021; 06:030; 06:031; 06:040; 06:050; 06:060; 06:090; 06:092; 06:110; 06:111; 07:012; 07:013; 07:042; 08:010; 08:012; 10:011; 05:040; 06:070; 06:071; 06:072; 06:073; 07:011; 07:031; 07:032; 07:040; 11:030; 06:010; 06:011; 06:013; 08:031, 04:090; 04:093; 04:094	УПКС = max(331; (-775,81 +646,8*<ЕСЛИ(Дист_СПб_по_дор<2000;1,47;1,878*((Дист_СПб_по_дор/1000)^(-0,356)))+202,7* <Расположение в локальном центре деловой активности>+191,31*<Дистанция до фед./рег. дороги >+ 127,16 * <Промзона, расположение в развитой промышленной зоне>+592,3*<ЕСЛИ(Площадь_РРеестр<1000; 1,509; 1,8359*((Площадь_РРеестр/100)^(-0,0853))> +183,84 <Электроснаб>+212,7 * <Газоснаб>+248,93* <Прочие коммуникации> ) *К_нп_пром)
5	ПРОМ - 2	Промышленное использование на расстоянии >30 км от СПб	06:020; 06:021; 06:030; 06:031; 06:040; 06:050; 06:060; 06:090; 06:092; 06:110; 06:111; 07:012; 07:013; 07:042; 08:010; 08:012; 10:011; 05:040; 06:070; 06:071; 06:072; 06:073; 07:011; 07:031; 07:032; 07:040; 11:030; 06:010; 06:011; 06:013; 08:031, 04:090; 04:093; 04:094	УПКС = max(63;(-925,3 +942,48*1,878*((<Дист_СПб_по_дор>/1000)^(-0,356)))+145,07*<Расстояние до районного центра>+264,18* <Расположение в локальном центре деловой активности>+248,36*<Дистанция до фед./рег. дороги >+266,65 * <Промзона, расположение в развитой промышленной зоне>+607,095*<ЕСЛИ(Площадь_РРеестр<1000; 1,509; 1,8359*((Площадь_РРеестр/100)^(-0,0853))> + 294,63 * <Электроснаб>+205,5 * <Газоснаб>+357,11* <Прочие коммуникации> )*К_нп_пром)
6	ПРОМ_ИНФР - 1	Промышленное использование (объекты инфраструктуры) на расстоянии от 0 до <=30 км от СПб	01:182; 03:012; 03:093; 06:091; 06:093; 07:041; 07:051	УПКС = max(331; (-775,81 +646,8*<ЕСЛИ(Дист_СПб_по_дор<2000;1,47;1,878*((Дист_СПб_по_дор/1000)^(-0,356)))+202,7* <Расположение в локальном центре деловой активности>+191,31*<Дистанция до фед./рег. дороги >+ 127,16 * <Промзона, расположение в развитой промышленной зоне>+592,3*<ЕСЛИ(Площадь_РРеестр<1000; 1,509; 1,8359*((Площадь_РРеестр/100)^(-0,0853))> +183,84 <Электроснаб>+212,7 * <Газоснаб>+248,93* <Прочие коммуникации> ) *К_нп_пром)
7	ПРОМ_ИНФР - 2	Промышленное использование (объекты инфраструктуры) на расстоянии >30 км от СПб	01:182; 03:012; 03:093; 06:091; 06:093; 07:041; 07:051	УПКС = max(63;(-925,3 +942,48*1,878*((<Дист_СПб_по_дор>/1000)^(-0,356)))+145,07*<Расстояние до районного центра>+264,18* <Расположение в локальном центре деловой активности>+248,36*<Дистанция до фед./рег. дороги >+266,65 * <Промзона, расположение в развитой промышленной зоне>+607,095*<ЕСЛИ(Площадь_РРеестр<1000; 1,509; 1,8359*((Площадь_РРеестр/100)^(-0,0853))> + 294,63 * <Электроснаб>+205,5 * <Газоснаб>+357,11* <Прочие коммуникации> )*К_нп_пром)
8	СХП	Сельскохозяйственное промышленное использование	01:087; 01:088; 01:090; 01:091; 01:092; 01:100; 01:101; 01:102; 01:110; 01:111; 01:112; 01:122; 01:132; 01:150; 01:172; 01:180; 01:181;14:003	УПКС=max([(16,5987*Наличие прочих коммуникаций + 24,3552*Наличие электричества+150,8368*Дист_Спб_по_дор_Расч+88,6938*Площадь_РРеестр_Расч-144,2065); 10,38)
9	МЖДС - 1	МЖДС на расстоянии от 0 до <=90 км от СПб	02:010; 02:011; 02:013; 02:014; 02:020; 02:021; 02:030; 02:031; 13:011; 13:021; 14:002	УПКС =МАКС(96,200;(-229,7384+0,4465*<Дист_СПб_по_дор_Расч>+81,7362 * <Дист_Полиг_ТБО_Расч>+77,4226 * <Соц_кат_Итог>+239,9047 * <Электроснаб_Расч>+202,4370 * <Водоснаб_Расч>+277,7804 * <Газоснаб_Расч> + 217,5882 * <НАПРАВЛЕНИЕ> + 124,4747 * <ЛОКАЦИЯ> + 260,1000 * <ЦЕНТР>- 139,0496 * <ЛОКАЦИЯ-ПОСЕЛЕНИЕ>))*Кплощ
10	МЖДС - 2	МЖДС на расстоянии от >90 до <=150 км от СПб	02:010; 02:011; 02:013; 02:014; 02:020; 02:021; 02:030; 02:031; 13:011; 13:021; 14:002	УПКС = (48,3064+76,9703 * <Электроснаб> + 89,4744 * <Газоснаб> + 50,4248*<Соц_кат_Итог> + 44,8949 * <Дист_Полиг_ТБО> + 78,0797 * <ЛОКАЦИЯ>+242,1829*<ГОРОД>+15,6172*<ЦЕНТР>)* Кплощ
11	МЖДС - 3	МЖДС на расстоянии более >150 км от СПб	02:010; 02:011; 02:013; 02:014; 02:020; 02:021; 02:030; 02:031; 13:011; 13:021; 14:002	УПКС = УПКСэталон_групп_нп *Кпл*Кгаз*Кэл*Кцентр
12	ЖИЛ - 1	ЖИЛ на расстоянии от 0 до <=90 км от СПб	02:050; 02:051; 02:060; 02:061	УПКС = МАКС(96,200;(-229,7384+0,4465*<Дист_СПб_по_дор_Расч>+81,7362 * <Дист_Полиг_ТБО_Расч>+77,4226 * <Соц_кат_Итог>+239,9047 * <Электроснаб_Расч>+202,4370 * <Водоснаб_Расч>+277,7804 * <Газоснаб_Расч> + 217,5882 * <НАПРАВЛЕНИЕ> + 124,4747 * <ЛОКАЦИЯ> + 260,1000 * <ЦЕНТР>-139,0496 * <ЛОКАЦИЯ-ПОСЕЛЕНИЕ>)*Кплощ)*К_ври_жил
13	ЖИЛ - 2	ЖИЛ на расстоянии от >90 до <=150 км от СПб	02:050; 02:051; 02:060; 02:061	УПКС = (48,3064+76,9703 * <Электроснаб> + 89,4744 * <Газоснаб> + 50,4248*<Соц_кат_Итог> + 44,8949 * <Дист_Полиг_ТБО> + 78,0797 * <ЛОКАЦИЯ>+242,1829*<ГОРОД>+15,6172*<ЦЕНТР>)* Кплощ*К_ври_жил
14	ЖИЛ - 3	ЖИЛ на расстоянии более >150 км от СПб	02:050; 02:051; 02:060; 02:061	УПКС = УПКСэталон_групп_нп *Кпл*Кгаз*Кэл*Кцентр*К_ври_жил
15	РЕКР - 1	РЕКР на расстоянии от 0 до <=90 км от СПб	02:040; 05:014; 05:022; 05:030; 08:040; 09:021; 09:023	УПКС = (-140,1148+0,4826*<Дист_СПб_по_дор_Расч>+53,1162 * <Дист_Полиг_ТБО_Расч>+131,1869 * <Соц_кат_Итог>+100,6628 * <Электроснаб_Расч>+332,2295 * <Водоснаб_Расч>+184,3330 * <Газоснаб_Расч> + 183,0221 * <НАПРАВЛЕНИЕ> + 203,3342 * <ЛОКАЦИЯ> + 201,0076 * <ЦЕНТР>)*Кплощ*k_ври_рекр
16	РЕКР - 2	РЕКР на расстоянии от >90 до <=150 км от СПб	02:040; 05:014; 05:022; 05:030; 08:040; 09:021; 09:023	УПКС = МАКС(96,200;(-229,7384+0,4465*<Дист_СПб_по_дор_Расч>+81,7362 * <Дист_Полиг_ТБО_Расч>+77,4226 * <Соц_кат_Итог>+239,9047 * <Электроснаб_Расч>+202,4370 * <Водоснаб_Расч>+277,7804 * <Газоснаб_Расч> + 217,5882 * <НАПРАВЛЕНИЕ> + 124,4747 * <ЛОКАЦИЯ> + 260,1000 * <ЦЕНТР>-139,0496 * <ЛОКАЦИЯ-ПОСЕЛЕНИЕ>)*К_ври_рекр
17	РЕКР - 3	РЕКР на расстоянии более >150 км от СПб	02:040; 05:014; 05:022; 05:030; 08:040; 09:021; 09:023	УПКС = УПКСэталон_групп_нп *Кпл*Кгаз*Кэл*Кцентр*k_ври_рекр
18	ТРАНСП - 1	ТРАНСП на расстоянии от 0 до <=90 км от СПб	02:071; 04:091; 04:092; 07:023; 07:024	УПКС =МАКС(96,200;(-229,7384+0,4465*<Дист_СПб_по_дор_Расч>+81,7362 * <Дист_Полиг_ТБО_Расч>+77,4226 * <Соц_кат_Итог>+239,9047 * <Электроснаб_Расч>+202,4370 * <Водоснаб_Расч>+277,7804 * <Газоснаб_Расч> + 217,5882 * <НАПРАВЛЕНИЕ> + 124,4747 * <ЛОКАЦИЯ> + 260,1000 * <ЦЕНТР>-139,0496 * <ЛОКАЦИЯ-ПОСЕЛЕНИЕ>)*Кплощ*К_ври_трансп*Кмп_трансп
19	ТРАНСП - 2	ТРАНСП на расстоянии от >90 до <=150 км от СПб	02:071; 04:091; 04:092; 07:023; 07:024	УПКС = (48,3064+76,9703 * <Электроснаб> + 89,4744 * <Газоснаб> + 50,4248*<Соц_кат_Итог> + 44,8949 * <Дист_Полиг_ТБО> + 78,0797 * <ЛОКАЦИЯ>+242,1829*<ГОРОД>+15,6172*<ЦЕНТР>)* Кплощ*Кмп_трансп*К_ври_трансп
20	ТРАНСП - 3	ТРАНСП на расстоянии более >150 км от СПб	02:071; 04:091; 04:092; 07:023; 07:024	УПКС = УПКСэталон_групп_нп *Кплощ*Кгаз*Кэл*Кмп_трансп*К_ври_трансп
21	ЛИН ИНФР	Объекты инфраструктуры	03:011; 06:074; 06:080; 07:010; 07:015; 07:020; 07:030; 07:050; 10:012; 12:001	УПКС = УПКСсмеж
22	ОПТ	Охраняемые природные территории и благоустройство	02:016; 02:032; 02:052; 02:062; 05:031; 09:010; 09:022; 12:002; 12:003	УПКС = Затраты на межевание
23	СПЕЦ	Специальное, ритуальное использование, запас	12:010; 12:020; 12:021; 12:030	УПКС = Затраты на межевание
24	ВОД	Водные объекты	11:010; 11:020	УПКС = Затраты на межевание
25	ИНОЕ	Объекты, не вошедшие ни в одну из групп	14:001; 14;004	УПКС = Затраты на межевание
26	ООБ	Обеспечение обороны и безопасности	08:020	УПКС = Затраты на межевание
27	ЛЕС	Использование лесов (рубка)	10:010; 10:020; 10:040	УПКС = УПКС(база)

Таблица 126. Перечень коэффициентов ценообразующих факторов для группы СХИ 1 «Сельскохозяйственное использование»

№ п/п	Фактор, наименование коэффициента, правило преобразования	УПКС база, руб./кв. м
Вид уравнения:	УПКС=УПКС_база
1	Расположение земельных участков в Выборгском муниципальном районе Ленинградской области	3,81
2	Расположение земельных участков в Приозерском муниципальном районе Ленинградской области	4,23
3	Расположение земельных участков во Всеволожском муниципальном районе Ленинградской области	4,61
4	Расположение земельных участков в Кировском муниципальном районе Ленинградской области	4,70
5	Расположение земельных участков в Киришском муниципальном районе Ленинградской области	4,96
6	Расположение земельных участков в Волховском муниципальном районе Ленинградской области	4,53
7	Расположение земельных участков в Тихвинском муниципальном районе Ленинградской области	4,98
8	Расположение земельных участков в Бокситогорском муниципальном районе Ленинградской области	5,07
9	Расположение земельных участков в Лодейнопольском муниципальном районе Ленинградской области	4,63
10	Расположение земельных участков в Подпорожском муниципальном районе Ленинградской области	4,98
11	Расположение земельных участков в Ломоносовском муниципальном районе Ленинградской области	5,93
12	Расположение земельных участков в Кингисеппском муниципальном районе Ленинградской области	5,46
13	Расположение земельных участков в Сланцевском муниципальном районе Ленинградской области	6,06
14	Расположение земельных участков в Волосовском муниципальном районе Ленинградской области	6,87
15	Расположение земельных участков в Гатчинском муниципальном районе Ленинградской области	5,74
16	Расположение земельных участков в Тосненском муниципальном районе Ленинградской области	4,79
17	Расположение земельных участков в Лужском муниципальном районе Ленинградской области	6,15
18	Расположение земельных участков в Сосновоборском городском округе Ленинградской области	5,93

Перечень коэффициентов ценообразующих факторов
для группы СХИ 2«Рыбоводство»

Коэффициенты отсутствуют. Уравнение расчета кадастровой стоимости земельных участков под рыбоводство имеет вид: УПКС = (Стоимость 1 кв. м зеркала воды*Расч_площадь_зеркала_воды)/Площадь_РРеестр. Стоимость 1 кв.м зеркала воды рассчитана техниками доходного подхода исходя из выращивания малька форели – около 97% рыбоводческих хозяйств Ленинградской области занимаются выращиванием радужной форели (см. Приложение 2.4 и 5).

Таблица 127. Перечень коэффициентов ценообразующих факторов для группы КОММ «Коммерческое использование»

№ п/п	Фактор, наименование коэффициента, правило преобразования	Значение коэффициента
Вид уравнения:	УПКС = max(160;( -4237,58 + 2692,40 *<ЕСЛИ(Дист_СПб_по_дор<2000;1,467;1,878*((Дист_СПб_по_дор/1000)^(-0,356)) +3744,514*<ЕСЛИ(Площадь_РРеестр<1000; 1,016; 2,564*((Площадь_РРеестр)^(-0,134))> + 2890,6* 0,05*((<Численность населения>/1000)^0,45) + 1980,22* <Расположение в локальном центре деловой активности> +824,15* <Электроснаб>+ 746,27* <Прочие коммуникации> )*Kври*Кцентр*Кнп_комм*Ктп))
1	Свободный член уравнения	-4237,58
2	Расстояние до СПб, м	2692,40
3	Уравнение преобразования расстояния до СПб, где Х - расстояние, м	ЕСЛИ(Х<2000;1,4673; 1,878*((Х/1000)^(-0,356)))
4	Площадь объекта, кв.м	3744,51
5	Уравнение преобразования площади объекта, где Х - площадь, кв.м	ЕСЛИ(Х<1000;1,016; 2,564*(х^(-0,134)))
6	Численность населения, чел.	2890,60
7	Уравнение преобразования численности населения, где Х - численность населения, чел.	0,05*((Х/1000)^0,45)
8	Расположение в локальном центре деловой активности	1980,22
9	Наличие электроснабжения объекта	824,15
10	Наличие прочих коммуникаций (водоснабжение, канализация, газоснабжение, теплоснабжение)	746,27
11	Коэффициент населенного пункта для коммерческих объектов (Кнп_комм)
12	Расположение в МР в ближайшей окрестности областного центра	1,00
13	Расположение в сельскохозяйственных МР	0,75
14	Расположение в МР с развитой промышленностью	0,89
15	Расположение в прочих районах	0,62
16	Коэффициент наличия/отсутствия торгового потенциала (Ктп)	0,6343
17	Коэффициент расположения относительно центра населенного пункта	1,16
19	Коэффициент вида разрешенного использования (Кври_комм)
20	Научное обеспечение сельского хозяйства. Размещение зданий, сооружений, оборудования, необходимых для осуществления научного обеспечения сельского хозяйства, включая размещение коллекций генетических ресурсов растений	0,508
21	Обеспечение сельскохозяйственного производства. Размещение административных, бытовых и хозяйственно-бытовых зданий и сооружений, объектов общественного питания	0,406
22	Размещение объектов обслуживания жилой застройки во встроенных, пристроенных и встроенно-пристроенных помещениях малоэтажного многоквартирного дома на территории малоэтажной многоквартирной жилой застройки	0,822
23	Среднеэтажная жилая застройка. Размещение объектов обслуживания жилой застройки во встроенных, пристроенных и встроенно-пристроенных помещениях многоквартирного дома	0,822
24	Многоэтажная жилая застройка. Размещение объектов обслуживания жилой застройки во встроенных, пристроенных и встроенно-пристроенных помещениях многоквартирного дома	0,822
25	Коммунальное обслуживание в целом	0,66
26	Коммунальное обслуживание. Здания, сооружения, помещения, предназначенные для обеспечения физических и юридических лиц коммунальными услугами, в частности зданий или помещений, предназначенных для приема физических и юридических лиц в связи с предоставлением им коммунальных услуг	0,66
27	Социальное обслуживание в целом	0,629
28	Социальное обслуживание. Здания, сооружения, помещения, предназначенные для оказания гражданам социальной помощи (службы занятости населения, дома престарелых, дома ребенка, детские дома, пункты питания малоимущих граждан, пункты ночлега для бездомных граждан, службы психологической и бесплатной юридической помощи, социальные, пенсионные и иные службы, в которых осуществляется прием граждан по вопросам оказания социальной помощи и назначения социальных или пенсионных выплат)	0,629
29	Социальное обслуживание. Здания, сооружения, помещения, предназначенные для размещения отделений почты и телеграфа	0,569
30	Социальное обслуживание. Здания, сооружения, помещения, предназначенные для размещения общественных некоммерческих организаций: благотворительных организаций, клубов по интересам	0,569
31	Бытовое обслуживание в целом	0,406
32	Бытовое обслуживание. Здания, сооружения, помещения, предназначенные для оказания населению или организациям бытовых услуг. Мастерские мелкого ремонта, ателье	0,406
33	Бытовое обслуживание. Здания, сооружения, помещения, предназначенные для оказания населению или организациям бытовых услуг. Бани	0,406
34	Бытовое обслуживание. Здания, сооружения, помещения, предназначенные для оказания населению или организациям бытовых услуг. Прачечные, химчистки	0,406
35	Бытовое обслуживание. Здания, сооружения, помещения, предназначенные для оказания населению или организациям бытовых услуг. Парикмахерские	0,406
36	Бытовое обслуживание. Здания, сооружения, помещения, предназначенные для оказания населению или организациям бытовых услуг. Похоронные бюро	0,406
37	Здравоохранение в целом. Здания, сооружения, помещения, предназначенные для оказания гражданам медицинской помощи. Включает коды расчета вида использования 03:041 - 03:042	0,629
38	Амбулаторно-поликлиническое обслуживание. Здания, сооружения, помещения, предназначенные для оказания гражданам амбулаторно-поликлинической медицинской помощи (поликлиники, фельдшерские пункты, пункты здравоохранения, центры матери и ребенка, диагностические центры, молочные кухни, станции донорства крови, клинические лаборатории)	0,629
39	Стационарное медицинское обслуживание. Здания, сооружения, помещения, предназначенные для оказания гражданам медицинской помощи в стационарах (больницы, родильные дома, научно-медицинские учреждения и прочие объекты, обеспечивающие оказание услуги по лечению в стационаре), размещение станций скорой помощи	0,629
40	Образование и просвещение в целом. Здания, сооружения, помещения, предназначенные для воспитания, образования и просвещения (детские ясли, детские сады, школы, лицеи, гимназии, профессиональные технические училища, колледжи, художественные, музыкальные школы и училища, образовательные кружки, общества знаний, институты, университеты, организации по переподготовке и повышению квалификации специалистов и иные организации, осуществляющие деятельность по воспитанию, образованию и просвещению). Включает коды расчета вида использования 03.051 - 03.052	0,508
41	Дошкольное, начальное и среднее общее образование. Здания, сооружения, помещения, предназначенные для просвещения, дошкольного, начального и среднего общего образования (детские ясли, детские сады, школы, лицеи, гимназии, художественные, музыкальные школы, образовательные кружки и иные организации, осуществляющие деятельность по воспитанию, образованию и просвещению)	0,508
42	Среднее и высшее профессиональное образование. Здания, сооружения, помещения, предназначенные для профессионального образования и просвещения (профессиональные технические училища, колледжи, художественные, музыкальные училища, общества знаний, институты, университеты, организации по переподготовке и повышению квалификации специалистов и иные организации, осуществляющие деятельность по образованию и просвещению), размещение зданий военных училищ, военных институтов, военных университетов, военных академий	0,508
43	Культурное развитие в целом	0,569
44	Культурное развитие. Здания, сооружения, помещения, предназначенные для размещения в них музеев, выставочных залов, художественных галерей, библиотек, планетариев	0,569
45	Культурное развитие. Здания, сооружения, помещения, предназначенные для размещения в них домов культуры, театров, филармоний, цирков	0,569
46	Культурное развитие. Здания, сооружения, помещения, предназначенные для размещения в них кинотеатров и кинозалов	0,569
47	Культурное развитие. Устройство площадок для празднеств и гуляний	0,569
48	Религиозное использование в целом	0,508
49	Религиозное использование. Здания, сооружения, помещения, предназначенные для отправления религиозных обрядов (церкви, соборы, храмы, часовни, монастыри, скиты, мечети, синагоги, молельные дома)	0,508
50	Религиозное использование. Здания, сооружения, помещения, предназначенные для постоянного местонахождения духовных лиц, паломников и послушников в связи с осуществлением ими религиозной службы	0,508
51	Религиозное использование. Здания, сооружения, помещения, предназначенные для осуществления благотворительной и религиозной образовательной деятельности (воскресные школы, семинарии, духовные училища)	0,508
52	Общественное управление в целом	0,822
53	Общественное управление. Здания, сооружения, помещения, предназначенные для размещения органов государственной власти, органов местного самоуправления, судов, а также организаций, непосредственно обеспечивающих их деятельность	0,822
54	Обеспечение научной деятельности в целом	0,822
55	Обеспечение научной деятельности. Здания, сооружения, помещения, предназначенные для проведения научных исследований и изысканий, испытаний опытных промышленных образцов, проведения научной и селекционной работы, ведения сельского и лесного хозяйства для получения ценных с научной точки зрения образцов растительного и животного мира, - производственные, лабораторные и иные подобные здания, необходимые для обеспечения научной деятельности	0,822
56	Обеспечение научной деятельности. Здания, сооружения, помещения, предназначенные для размещения организаций, осуществляющих научные изыскания, исследования и разработки (научно-исследовательские институты, проектные институты, научные центры, опытно-конструкторские центры, государственные академии наук, в том числе отраслевые), - административных зданий научно-исследовательских организаций	0,822
57	Ветеринарное обслуживание в целом. Здания, сооружения, помещения, предназначенные для оказания ветеринарных услуг, содержания или разведения животных, не являющихся сельскохозяйственными, под надзором человека. Включает коды расчета вида использования 03:101 - 03:104	0,569
58	Амбулаторное ветеринарное обслуживание. Здания, сооружения, помещения, предназначенные для оказания ветеринарных услуг, без содержания животных	0,569
59	Приюты для животных. Здания, сооружения, помещения, предназначенные для оказания ветеринарных услуг в стационаре	0,569
60	Приюты для животных. Здания, сооружения, помещения, предназначенные для содержания, разведения животных, не являющихся сельскохозяйственными, под надзором человека, оказания услуг по содержанию и лечению бездомных животных	0,569
61	Приюты для животных. Здания, сооружения, помещения, предназначенные для организации гостиниц для животных	0,629
62	Деловое управление. Здания, сооружения, помещения, используемые с целью размещения объектов управленческой деятельности, не связанной с государственным или муниципальным управлением и оказанием услуг, а также с целью обеспечения совершения сделок, не требующих передачи товара в момент их совершения между организациями, в том числе биржевая деятельность (за исключением банковской и страховой деятельности)	1,025
63	Объекты торговли (торговые центры, торгово-развлекательные центры (комплексы). Здания, сооружения, помещения, общей площадью свыше 5 000 кв. м с целью размещения одной или нескольких организаций, осуществляющих продажу товаров и (или) оказание услуг. Включает коды расчета вида использования 04.050 - 04.096	1,056
64	Рынки. Здания, сооружения, помещения, предназначенные для организации постоянной или временной торговли (ярмарка, рынок, базар), с учетом того, что каждое из торговых мест не располагает торговой площадью более 200 кв. м	1,056
65	Магазины. Здания, сооружения, помещения, предназначенные для продажи товаров, торговая площадь которых составляет до 5 000 кв. м	1,056
66	Банковская и страховая деятельность. Здания, сооружения, помещения, предназначенные для размещения организаций, оказывающих банковские и страховые услуги	1,117
67	Общественное питание. Здания, сооружения, помещения, используемые в целях устройства мест общественного питания (рестораны, кафе, столовые, закусочные, бары)	0,69
68	Развлечения. Здания, сооружения, помещения, предназначенные для размещения боулинга, аттракционов, игровых автоматов (кроме игрового оборудования, используемого для проведения азартных игр) и игровых площадок, за исключением площадок игорных зон	0,66
69	Объекты придорожного сервиса. Размещение автозаправочных станций (бензиновых, газовых)	0,497
70	Объекты придорожного сервиса. Размещение магазинов сопутствующей торговли, зданий для организации общественного питания в качестве объектов придорожного сервиса	0,497
71	Объекты придорожного сервиса. Размещение автомобильных моек и прачечных для автомобильных принадлежностей	0,497
72	Объекты придорожного сервиса. Размещение мастерских, предназначенных для ремонта и обслуживания автомобилей, и прочих объектов придорожного сервиса	0,497
73	Спорт в целом. Здания, сооружения, помещения, используемые в качестве спортивных клубов, спортивных залов, бассейнов, устройство площадок для занятия спортом и физкультурой (беговые дорожки, спортивные сооружения, теннисные корты, поля для спортивной игры, автодромы, мотодромы, трамплины, трассы и спортивные стрельбища), в том числе водным спортом (причалы и сооружения, необходимые для водных видов спорта и хранения соответствующего инвентаря)	0,102
74	Спорт. Здания, сооружения, помещения, используемые в качестве спортивных клубов, спортивных залов, бассейнов	0,102
75	Спорт. Устройство площадок для занятия спортом и физкультурой (беговые дорожки, спортивные сооружения, теннисные корты, поля для спортивной игры, автодромы, мотодромы, трамплины, трассы и спортивные стрельбища), сооружения для хранения соответствующего инвентаря	0,102
76	Спорт. Здания, сооружения, помещения, используемые для водных видов спорта (причалы и сооружения, необходимые для водных видов спорта и хранения соответствующего инвентаря)	0,294
77	Природно-познавательный туризм. Размещение баз и палаточных лагерей для проведения походов и экскурсий по ознакомлению с природой, пеших и конных прогулок	0,081
78	Поля для гольфа или конных прогулок. Размещение конноспортивных манежей, не предусматривающих устройство трибун	0,081
79	Автомобильный транспорт. Размещение зданий и сооружений, предназначенных для обслуживания пассажиров	0,365
80	Автомобильный транспорт. Размещение зданий и сооружений, обеспечивающих работу транспортных средств, размещение объектов, предназначенных для размещения постов органов внутренних дел, ответственных за безопасность дорожного движения	0,365
81	Охрана Государственной границы Российской Федерации. Размещение зданий для размещения пунктов пропуска через Государственную границу Российской Федерации, размещение объектов, обеспечивающих осуществление таможенной деятельности	1,025
82	Обеспечение вооруженных сил, охрана Государственной границы Российской Федерации. Размещение зданий для размещения воинских частей, в том числе пограничных, и органов управления ими	0,508
83	Обеспечение внутреннего правопорядка. Здания, сооружения, помещения, необходимые для подготовки и поддержания в готовности органов внутренних дел и спасательных служб, в которых существует военизированная служба	0,508
84	Историко-культурная деятельность. Сохранение и изучение объектов культурного наследия народов Российской Федерации (памятников истории и культуры), в том числе объектов археологического наследия, достопримечательных мест, мест бытования исторических промыслов, производств и ремесел, недействующих военных и гражданских захоронений, объектов культурного наследия, хозяйственная деятельность, являющаяся историческим промыслом или ремеслом	0,569
85	Гостиничное обслуживание. Размещение гостиниц, а также иных зданий, используемых с целью извлечения предпринимательской выгоды из предоставления помещения для временного проживания в них, за исключением кодов расчета видов использования 04:097, 05:020, 05:022, 05:030	0,741
86	Объекты придорожного сервиса. Предоставление гостиничных услуг в качестве придорожного сервиса	0,315
87	Природно-познавательный туризм. Устройство троп и дорожек, размещение щитов с познавательными сведениями об окружающей природной среде, осуществление необходимых природоохранных и природовосстановительных мероприятий	0,081
88	Поля для гольфа или конных прогулок. Обустройство мест для игры в гольф или осуществления конных прогулок, в том числе осуществление необходимых земляных работ и создание вспомогательных сооружений	0,081
89	Развлечения. Здания, сооружения, помещения, предназначенные для размещения дискотек и танцевальных площадок, ночных клубов	0,66
90	Обеспечение деятельности по исполнению наказаний. Здания, сооружения, помещения, используемые для создания мест лишения свободы (поселения)	0,508
91	Культурное развитие. Размещение зданий и сооружений для размещения зверинцев, зоопарков, океанариумов	0,569
92	Общественное управление. Размещение ОКС, предназначенных для размещения органов управления политических партий, профессиональных и отраслевых союзов, творческих союзов и иных общественных объединений граждан по отраслевому или политическому признаку	0,822
93	Общественное управление. Размещение ОКС для дипломатических представительств иностранных государств и консульских учреждений в Российской Федерации	0,822
94	Развлечения. Размещение ОКС, предназначенных для размещения ипподромов	0,66
95	Развлечения. Размещение ОКС, предназначенных для размещения аквапарков	0,66
96	Развлечения. Размещение ОКС, предназначенных для размещения в игорных зонах игорных заведений, залов игровых автоматов, используемых для проведения азартных игр, и игровых столов, включая размещение гостиниц и заведений общественного питания для посетителей игорных зон, в случае расположения этих объектов на одном земельном участке	0,66
97	Выставочно-ярмарочная деятельность. Размещение ОКС, сооружений, предназначенных для осуществления выставочно-ярмарочной и конгрессной деятельности, включая деятельность, необходимую для обслуживания указанных мероприятий (застройка экспозиционной площади, организация питания участников мероприятий)	0,66
98	Объекты торговли (торговые центры, торгово-развлекательные центры (комплексы). Размещение гаражей и (или) стоянок для автомобилей сотрудников и посетителей торгового центра	0,406
99	Рынки. Размещение гаражей и (или) стоянок для автомобилей сотрудников и посетителей рынка	0,406

Таблица 128. Перечень коэффициентов ценообразующих факторов для группы ПРОМ – 1 «Промышленное использование»

№ п/п	Фактор, наименование коэффициента, правило преобразования	Значение коэффициента
Вид уравнения:	УПКС = max(331; (-775,81 +646,8*<ЕСЛИ(Дист_СПб_по_дор<2000;1,47;1,878*((Дист_СПб_по_дор/1000)^(-0,356)))+202,7* <Расположение в локальном центре деловой активности>+191,31*<Дистанция до фед./рег. дороги >+ 127,16 * <Промзона, расположение в развитой промышленной зоне>+592,3*<ЕСЛИ(Площадь_РРеестр<1000; 1,509; 1,8359*((Площадь_РРеестр/100)^(-0,0853))> +183,84 <Электроснаб>+212,7 * <Газоснаб>+248,93* <Прочие коммуникации> ) *К_нп_пром)
1	Свободный член уравнения	-775,8
2	Расстояние до СПб, м	646,81
3	Уравнение преобразования расстояния до СПб, где Х - расстояние, м	y = ЕСЛИ(Х<2000; 1,4673; 1,878*((Х/1000)^(-0,356))
4	Расположение в локальном центре деловой активности	202,70
5	Дистанция до фед./рег. дороги	191,31
6	Расположение в развитой промышленной зоне	127,16
7	Площадь объекта, кв.м	592,30
8	Уравнение преобразования площади, где Х - площадь Ррестра	ЕСЛИ(Х<1000; 1,509; 1,8359*((Х/100)^(-0,0853))
9	Наличие электроснабжения объекта	183,84
10	Наличие газоснабжения объекта	212,71
11	Наличие прочих коммуникаций (водоснабжение, канализация, теплоснабжение)	248,93
12	Кнп_пром
13	Расположение в населенном пункте в ближайшей окрестности областного центра	1
14	Расположение в населенном пункте с развитой промышленностью	0,88
15	Расположение в сельскохозяйственных районах	0,74
16	Расположение в прочих населенных пунктах	0,60
Значение коэффициента Кнп пром зависит не только от характеристик муниципального района, но и от уровня развития МО и населенного пункта. Подробно см. приложение 2.4 и 5

Таблица 129. Перечень коэффициентов ценообразующих факторов для группы ПРОМ – 2 «Промышленное использование»

№ п/п	Фактор, наименование коэффициента, правило преобразования	Значение коэффициента
Вид уравнения:	УПКС = max(63;(-925,3 +942,48*1,878*((<Дист_СПб_по_дор>/1000)^(-0,356)))+145,07*<Расстояние до районного центра>+264,18* <Расположение в локальном центре деловой активности>+248,36*<Дистанция до фед./рег. дороги >+266,65 * <Промзона, расположение в развитой промышленной зоне>+607,095*<ЕСЛИ(Площадь_РРеестр<1000; 1,509; 1,8359*((Площадь_РРеестр/100)^(-0,0853))> + 294,63 * <Электроснаб>+205,5 * <Газоснаб>+357,11* <Прочие коммуникации> )*К_нп_пром)
1	Свободный член уравнения	-925,3
2	Расстояние до СПб, м	942,48
3	Уравнение преобразования расстояния до СПб, где Х - расстояние, м	y = 1,878*((Х/1000)^(-0,356))
4	Расстояние до районного центра	145,07
5	Расположение в локальном центре деловой активности	264,18
6	Дистанция до фед./рег. дороги	248,36
7	Расположение в развитой промышленной зоне	266,65
8	Уравнение преобразования расположения в развитой промышленной зоне	у= если (расположено в развитой промышленной зоне; Расстояние до СПб<130 км; Площадь РРеестр<50 га);1;0)
9	Площадь объекта, кв.м	607,10
10	Уравнение преобразования площади, где Х - площадь Ррестра	ЕСЛИ(Х<1000; 1,509; 1,8359*((Х/100)^(-0,0853))
11	Наличие электроснабжения объекта	294,63
12	Наличие газоснабжения объекта	205,50
13	Наличие прочих коммуникаций (водоснабжение, канализация, теплоснабжение)	357,11
14	Кнп_пром
15	Расположение в населенном пункте в ближайшей окрестности областного центра	1
16	Расположение в населенном пункте с развитой промышленностью	0,88
17	Расположение в сельскохозяйственных районах	0,74
18	Расположение в прочих населенных пунктах	0,60
Значение коэффициента Кнп пром зависит не только от характеристик муниципального района, но и от уровня развития МО и населенного пункта. Подробно см. приложение 2.4 и 5

Таблица 130. Перечень коэффициентов ценообразующих факторов для группы ПРОМ Инфр – 1 «Промышленное использование»

№ п/п	Фактор, наименование коэффициента, правило преобразования	Значение коэффициента
Вид уравнения:	УПКС = max(331; (-775,81 +646,8*<ЕСЛИ(Дист_СПб_по_дор<2000;1,47;1,878*((Дист_СПб_по_дор/1000)^(-0,356)))+202,7* <Расположение в локальном центре деловой активности>+191,31*<Дистанция до фед./рег. дороги >+ 127,16 * <Промзона, расположение в развитой промышленной зоне>+592,3*<ЕСЛИ(Площадь_РРеестр<1000; 1,509; 1,8359*((Площадь_РРеестр/100)^(-0,0853))> +183,84 <Электроснаб>+212,7 * <Газоснаб>+248,93* <Прочие коммуникации> ) *К_нп_пром)
1	Свободный член уравнения	-775,81
2	Расстояние до СПб, м	646,81
3	Уравнение преобразования расстояния до СПб, где Х - расстояние, м	y = ЕСЛИ(Х<2000; 1,4673; 1,878*((Х/1000)^(-0,356))
4	Расположение в локальном центре деловой активности	202,70
5	Дистанция до фед./рег. дороги	191,31
6	Расположение в развитой промышленной зоне	127,16
7	Площадь объекта, кв.м	592,30
8	Уравнение преобразования площади, где Х - площадь Ррестра	ЕСЛИ(Х<1000;1,509; 1,8359*((Х/100)^(-0,0853))
9	Наличие электроснабжения объекта	183,84
10	Наличие газоснабжения объекта	212,71
11	Наличие прочих коммуникаций (водоснабжение, канализация, теплоснабжение)	248,93
12	Кнп_пром
13	Расположение в населенном пункте в ближайшей окрестности областного центра	1
14	Расположение в населенном пункте с развитой промышленностью	0,88
15	Расположение в сельскохозяйственных районах	0,74
16	Расположение в прочих населенных пунктах	0,60
17	УПКС МО Расч	Определяется индивидуально*
Значение коэффициента Кнп пром зависит не только от характеристик муниципального района, но и от уровня развития МО и населенного пункта. Подробно см. приложение 2.4 и 5

* - Результат расчета УПКС сравнивается со средним значением УПКС земельных участков, указанных в подпункте 61.2.2 Методических указаний, в разрезе муниципальных образований. При этом в случае превышения УПКС земельных участков над средними УПКС земельных участков, указанных в подпункте 61.2.5 Указаний, находящихся в пределах территории того же муниципального образования, УПКС земельного участка устанавливается равным среднему значению УПКС земельных участков, указанных в подпункте 61.2.2 Указаний

Таблица 131. Перечень коэффициентов ценообразующих факторов для группы ПРОМ Инфр – 2 «Промышленное использование»

№ п/п	Фактор, наименование коэффициента, правило преобразования	Значение коэффициента
Вид уравнения:	УПКС = max(63;(-925,3 +942,48*1,878*((<Дист_СПб_по_дор>/1000)^(-0,356)))+145,07*<Расстояние до районного центра>+264,18* <Расположение в локальном центре деловой активности>+248,36*<Дистанция до фед./рег. дороги >+266,65 * <Промзона, расположение в развитой промышленной зоне>+607,095*<ЕСЛИ(Площадь_РРеестр<1000; 1,509; 1,8359*((Площадь_РРеестр/100)^(-0,0853))> + 294,63 * <Электроснаб>+205,5 * <Газоснаб>+357,11* <Прочие коммуникации> )*К_нп_пром).
1	Свободный член уравнения	-925,3
2	Расстояние до СПб, м	942,48
3	Уравнение преобразования расстояния до СПб, где Х - расстояние, м	y = 1,878*((Х/1000)^(-0,356))
4	Расстояние до районного центра	145,07
5	Расположение в локальном центре деловой активности	264,18
6	Дистанция до фед./рег. дороги	248,36
7	Расположение в развитой промышленной зоне	266,65
8	Уравнение преобразования расположения в развитой промышленной зоне	у= если (расположено в развитой промышленной зоне; Расстояние до СПб<130 км; Площадь РРеестр<50 га);1;0)
9	Площадь объекта, кв.м	607,10
10	Уравнение преобразования площади, где Х - площадь Ррестра	ЕСЛИ(Х<1000; 1,509; 1,8359*((Х/100)^(-0,0853))
11	Наличие электроснабжения объекта	294,63
12	Наличие газоснабжения объекта	205,50
13	Наличие прочих коммуникаций (водоснабжение, канализация, теплоснабжение)	357,11
14	Кнп_пром
15	Расположение в населенном пункте в ближайшей окрестности областного центра	1
16	Расположение в населенном пункте с развитой промышленностью	0,88
17	Расположение в сельскохозяйственных районах	0,74
18	Расположение в прочих населенных пунктах	0,60
19	УПКС МО Расч	Определяется индивидуально*
Значение коэффициента Кнп пром зависит не только от характеристик муниципального района, но и от уровня развития МО и населенного пункта. Подробно см. приложение 2.4 и 5

* - Результат расчета УПКС сравнивается со средним значением УПКС земельных участков, указанных в подпункте 61.2.2 Методических указаний, в разрезе муниципальных образований. При этом в случае превышения УПКС земельных участков над средними УПКС земельных участков, указанных в подпункте 61.2.5 Указаний, находящихся в пределах территории того же муниципального образования, УПКС земельного участка устанавливается равным среднему значению УПКС земельных участков, указанных в подпункте 61.2.2 Указаний.

Таблица 132. Перечень коэффициентов ценообразующих факторов для группы СХП «Сельскохозяйственное промышленное использование»

№ п/п	Фактор, наименование коэффициента, правило преобразования	Значение коэффициента
Вид уравнения:	УПКС=max((16,5987*Наличие прочих коммуникаций + 24,3552*Наличие электричества+150,8368*Дист_Спб_по_дор_Расч+88,6938*Площадь_РРеестр_Расч-144,2065); 10,38)
1	Свободный член уравнения	-144,2065
2	Расстояние до СПб, м	150,8368
3	Уравнение преобразования расстояния до СПб, где Х - расстояние, м	y=1,540*(х/1000)^(-0,227)
4	Площадь объекта, кв.м	88,9638
5	Уравнение преобразования площади, где Х - площадь Ррестра	если(Х<1000; y=1,8359*((1000/100)^(-0,0853); если 1000<=Х<=2000000; y=1,8359*(Х/100)^(-0,0853);
6	Наличие электроснабжения объекта	24,3552
7	Наличие прочих коммуникаций (водоснабжение, канализация,газоснабжение, теплоснабжение)	16,5987

Таблица 133. Перечень коэффициентов ценообразующих факторов для группы МЖДС-1 «Малоэтажная жилая и дачная застройка»

№ п/п	Фактор, наименование коэффициента, правило преобразования	Значение коэффициента
Вид уравнения:	УПКС =МАКС(96,200;(-229,7384+0,4465*<Дист_СПб_по_дор_Расч>+81,7362 * <Дист_Полиг_ТБО_Расч>+77,4226 * <Соц_кат_Итог>+239,9047 * <Электроснаб_Расч>+202,4370 * <Водоснаб_Расч>+277,7804 * <Газоснаб_Расч> + 217,5882 * <НАПРАВЛЕНИЕ> + 124,4747 * <ЛОКАЦИЯ> + 260,1000 * <ЦЕНТР>- 139,0496 * <ЛОКАЦИЯ-ПОСЕЛЕНИЕ>))*Кплощ
1	Свободный член уравнения -	-229,7384
2	Расстояние до СПб	0,4465
3	Уравнение преобразования расстояния до СПб, где Х - расстояние, м	У = если (Х>=10000;7*107*Х-1,072;7*107*10000-1,072)
4	Расстояние до ближайшего полигона ТБО, м Фактор значим при удалении от полигона ТБО на расстоянии до 2000 м	81,7362
5	Степень социальной развитости местоположения объекта. Фактор значим при выполеннии минимум одного из следующих условий: Наличие объекта розничной торговли на удалении до 300 м Наличие общеобразовательного учреждения на удалении до 800 м Наличие поликлиники на удалении до 1000 м	77,4226
6	Наличие электроснабжения объекта	239,9047
7	Наличие водоснабжения объекта	202,4370
8	Наличие газоснабжения объекта	277,7804
9	Направление относительно Санкт-Петербурга	317,5882
10	Расположение внутри локальной зоны пониженного спроса	124,4747
11	Расположение в центре крупного города	258,9270
12	Территориальная расположенность в поселении пониженного спроса	-139,0496
13	Коэффициент площади, где Х – площадь, кв.м	У=если (Х<=800;1;если (Х>10000;6,6178*Х^(-0,2510);2,9697*Х^(-0,1640)))

Таблица 134 Перечень коэффициентов ценообразующих факторов для группы МЖДС-2 «Малоэтажная жилая и дачная застройка»

№ п/п	Фактор, наименование коэффициента, правило преобразования	Значение коэффициента
Вид уравнения:	УПКС = (48,3064+76,9703 * <Электроснаб> + 89,4744 * <Газоснаб> + 50,4248*<Соц_кат_Итог> + 44,8949 * <Дист_Полиг_ТБО> + 78,0797 * <ЛОКАЦИЯ>+242,1829*<ГОРОД>+15,6172*<ЦЕНТР>)* Кплощ
1	Свободный член уравнения	48,3064
2	Наличие электроснабжения объекта	76,9703
3	Наличие газоснабжения объекта	89,4744
4	Степень социальной развитости местоположения объекта. Фактор значим при выполеннии минимум одного из следующих условий: Наличие объекта розничной торговли на удалении до 300 м Наличие общеобразовательного учреждения на удалении до 800 м Наличие поликлиники на удалении до 1000 м	50,4248
5	Расстояние до ближайшего полигона ТБО, м Фактор значим при удалении от полигона ТБО на расстоянии до 2000 м	44,8949
6	Расположение внутри локальной зоны пониженного спроса	78,0797
7	Расположение в административных границах крупного города	242,1829
8	Расположение в центре крупного города	15,6172
9	Коэффициент площади, где Х – площадь, кв.м	У=если (Х<=800;1;если (Х>10000;6,6178*Х^(-0,2510);2,9697*Х^(-0,1640)))

Таблица 135 Перечень коэффициентов ценообразующих факторов для группы МЖДС-3 «Малоэтажная жилая и дачная застройка»

№ п/п	Фактор, наименование коэффициента, правило преобразования	Значение коэффициента
Вид уравнения:	УПКС = УПКСэталон_групп_нп *Кпл*Кгаз*Кэл*Кцентр
1	Коэффициент площади (Кпл), где Х – площадь, кв.м	У=если (Х<=800;1;если (Х>10000;6,6178*Х^(-0,2510);2,9697*Х^(-0,1640)))
2	Коэффициент отсутствия электроснабжения (Кэл)	0,83
3	Коэффициент наличия газоснабжения (Кгаз)	1,21
4	Коэффициент расположенности в центре крупного города (Кцентр)	1,30

Таблица 136 Перечень коэффициентов ценообразующих факторов для группы ЖИЛ-1 «Жилая застройка (среднеэтажная и многоэтажная)»

№ п/п	Фактор, наименование коэффициента, правило преобразования	Значение коэффициента
Вид уравнения:	УПКС = МАКС(96,200;(-229,7384+0,4465*<Дист_СПб_по_дор_Расч>+81,7362 * <Дист_Полиг_ТБО_Расч>+77,4226 * <Соц_кат_Итог>+239,9047 * <Электроснаб_Расч>+202,4370 * <Водоснаб_Расч>+277,7804 * <Газоснаб_Расч> + 217,5882 * <НАПРАВЛЕНИЕ> + 124,4747 * <ЛОКАЦИЯ> + 260,1000 * <ЦЕНТР>-139,0496 * <ЛОКАЦИЯ-ПОСЕЛЕНИЕ>)*Кплощ)*К_ври_жил
1	Свободный член уравнения -	-229,7384
2	Расстояние до СПб	0,4465
3	Уравнение преобразования расстояния до СПб, где Х - расстояние, м	У = если (Х>=10000;7*107*Х-1,072;7*107*10000-1,072)
4	Расстояние до ближайшего полигона ТБО, м Фактор значим при удалении от полигона ТБО на расстоянии до 2000 м	81,7362
5	Степень социальной развитости местоположения объекта. Фактор значим при выполеннии минимум одного из следующих условий: Наличие объекта розничной торговли на удалении до 300 м Наличие общеобразовательного учреждения на удалении до 800 м Наличие поликлиники на удалении до 1000 м	77,4226
6	Наличие электроснабжения объекта	239,9047
7	Наличие водоснабжения объекта	202,4370
8	Наличие газоснабжения объекта	277,7804
9	Направление относительно Санкт-Петербурга	317,5882
10	Расположение внутри локальной зоны пониженного спроса	124,4747
11	Расположение в центре крупного города	258,9270
12	Территориальная расположенность в поселении пониженного спроса	-139,0496
13	Коэффициент площади, где Х – площадь, кв.м	У=если (Х<=800;1;если (Х>10000;6,6178*Х^(-0,2510);2,9697*Х^(-0,1640)))
14	Коэффициент высотности застройки (Кври_жил)
15	Многоэтажность	4,6458
16	Среднеэтажность	2,7291

Таблица 137 Перечень коэффициентов ценообразующих факторов для группы ЖИЛ-2 «Жилая застройка (среднеэтажная и многоэтажная)»

№ п/п	Фактор, наименование коэффициента, правило преобразования	Значение коэффициента
Вид уравнения:	УПКС = (48,3064+76,9703 * <Электроснаб> + 89,4744 * <Газоснаб> + 50,4248*<Соц_кат_Итог> + 44,8949 * <Дист_Полиг_ТБО> + 78,0797 * <ЛОКАЦИЯ>+242,1829*<ГОРОД>+15,6172*<ЦЕНТР>)* Кплощ* Кври_жил
1	Свободный член уравнения	48,3064
2	Наличие электроснабжения объекта	76,9703
3	Наличие газоснабжения объекта	89,4744
4	Степень социальной развитости местоположения объекта. Фактор значим при выполеннии минимум одного из следующих условий: Наличие объекта розничной торговли на удалении до 300 м Наличие общеобразовательного учреждения на удалении до 800 м Наличие поликлиники на удалении до 1000 м	50,4248
5	Расстояние до ближайшего полигона ТБО, м Фактор значим при удалении от полигона ТБО на расстоянии до 2000 м	44,8949
6	Расположение внутри локальной зоны пониженного спроса	78,0797
7	Расположение в административных границах крупного города	242,1829
8	Расположение в центре крупного города	15,6172
9	Коэффициент площади, где Х – площадь, кв.м	У=если (Х<=800;1;если (Х>10000;6,6178*Х^(-0,2510);2,9697*Х^(-0,1640)))
Коэффициент высотности застройки (Кври_жил)
10	Многоэтажность	4,6458
11	Среднеэтажность	2,7291

Таблица 138 Перечень коэффициентов ценообразующих факторов для группы ЖИЛ-3 «Жилая застройка (среднеэтажная и многоэтажная)»

№ п/п	Фактор, наименование коэффициента, правило преобразования	Значение коэффициента
Вид уравнения:	УПКС = УПКСэталон_групп_нп *Кпл*Кгаз*Кэл*Кцентр*Кври_жил
1	Коэффициент площади (Кпл), где Х – площадь, кв.м	У=если (Х<=800;1;если (Х>10000;6,6178*Х^(-0,2510);2,9697*Х^(-0,1640)))
2	Коэффициент отсутствия электроснабжения (Кэл)	0,83
3	Коэффициент наличия газоснабжения (Кгаз)	1,21
4	Коэффициент расположенности в центре крупного города (Кцентр)	1,30
Коэффициент высотности застройки (Кври_жил)
4	Многоэтажность	4,6458
5	Среднеэтажность	2,7291

Таблица 139 Перечень коэффициентов ценообразующих факторов для группы РЕКР-1 «Отдых (рекреация)»

№ п/п	Фактор, наименование коэффициента, правило преобразования	Значение коэффициента
Вид уравнения:	УПКС = МАКС(96,200;(-229,7384+0,4465*<Дист_СПб_по_дор_Расч>+81,7362 * <Дист_Полиг_ТБО_Расч>+77,4226 * <Соц_кат_Итог>+239,9047 * <Электроснаб_Расч>+202,4370 * <Водоснаб_Расч>+277,7804 * <Газоснаб_Расч> + 217,5882 * <НАПРАВЛЕНИЕ> + 124,4747 * <ЛОКАЦИЯ> + 260,1000 * <ЦЕНТР>-139,0496 * <ЛОКАЦИЯ-ПОСЕЛЕНИЕ>)*К_ври_рекр
1	Свободный член уравнения -	-229,7384
2	Расстояние до СПб	0,4465
3	Уравнение преобразования расстояния до СПб, где Х - расстояние, м	У = если (Х>=10000;7*107*Х-1,072;7*107*10000-1,072)
4	Расстояние до ближайшего полигона ТБО, м Фактор значим при удалении от полигона ТБО на расстоянии до 2000 м	81,7362
5	Степень социальной развитости местоположения объекта. Фактор значим при выполеннии минимум одного из следующих условий: Наличие объекта розничной торговли на удалении до 300 м Наличие общеобразовательного учреждения на удалении до 800 м Наличие поликлиники на удалении до 1000 м	77,4226
6	Наличие электроснабжения объекта	239,9047
7	Наличие водоснабжения объекта	202,437
8	Наличие газоснабжения объекта	277,7804
9	Направление относительно Санкт-Петербурга	317,5882
10	Расположение внутри локальной зоны пониженного спроса	124,4747
11	Расположение в центре крупного города	258,927
12	Территориальная расположенность в поселении пониженного спроса	-139,0496
13	Соответствие ВРИ (Кври_рекр)	1,1144

Таблица 140 Перечень коэффициентов ценообразующих факторов для группы РЕКР-2 «Отдых (рекреация)»

№ п/п	Фактор, наименование коэффициента, правило преобразования	Значение коэффициента
Вид уравнения:	УПКС = (48,3064+76,9703 * <Электроснаб> + 89,4744 * <Газоснаб> + 50,4248*<Соц_кат_Итог> + 44,8949 * <Дист_Полиг_ТБО> + 78,0797 * <ЛОКАЦИЯ>+242,1829*<ГОРОД>+15,6172*<ЦЕНТР>)* Кври_рекр
1	Свободный член уравнения	48,3064
2	Наличие электроснабжения объекта	76,9703
3	Наличие газоснабжения объекта	89,4744
4	Степень социальной развитости местоположения объекта. Фактор значим при выполеннии минимум одного из следующих условий: Наличие объекта розничной торговли на удалении до 300 м Наличие общеобразовательного учреждения на удалении до 800 м Наличие поликлиники на удалении до 1000 м	50,4248
5	Расстояние до ближайшего полигона ТБО, м Фактор значим при удалении от полигона ТБО на расстоянии до 2000 м	44,8949
6	Расположение внутри локальной зоны пониженного спроса	78,0797
7	Расположение в административных границах крупного города	242,1829
8	Расположение в центре крупного города	15,6172
9	Соответствие ВРИ (Кври_рекр)	1,1144

Таблица 141 Перечень коэффициентов ценообразующих факторов для группы РЕКР-3 «Отдых (рекреация)»

№ п/п	Фактор, наименование коэффициента, правило преобразования	Значение коэффициента
Вид уравнения:	УПКС = УПКСэталон_групп_нп *Кпл*Кгаз*Кэл*Кцентр
1	Коэффициент отсутствия электроснабжения (Кэл)	0,83
2	Коэффициент наличия газоснабжения (Кгаз)	1,21
3	Коэффициент расположенности в центре крупного города (Кцентр)	1,30
4	Соответствие ВРИ (Кври_рекр)	1,1144

Таблица 142 Перечень коэффициентов ценообразующих факторов для группы ТРАНСП-1 «Транспорт»

№ п/п	Фактор, наименование коэффициента, правило преобразования	Значение коэффициента
Вид уравнения:	УПКС =МАКС(96,200;(-229,7384+0,4465*<Дист_СПб_по_дор_Расч>+81,7362 * <Дист_Полиг_ТБО_Расч>+77,4226 * <Соц_кат_Итог>+239,9047 * <Электроснаб_Расч>+202,4370 * <Водоснаб_Расч>+277,7804 * <Газоснаб_Расч> + 217,5882 * <НАПРАВЛЕНИЕ> + 124,4747 * <ЛОКАЦИЯ> + 260,1000 * <ЦЕНТР>-139,0496 * <ЛОКАЦИЯ-ПОСЕЛЕНИЕ>)*Кплощ*К_ври_трансп*Кмп_трансп
1	Свободный член уравнения -	-229,7384
2	Расстояние до СПб	0,4465
3	Уравнение преобразования расстояния до СПб, где Х - расстояние, м	У = если (Х>=10000;7*107*Х-1,072;7*107*10000-1,072)
4	Расстояние до ближайшего полигона ТБО, м Фактор значим при удалении от полигона ТБО на расстоянии до 2000 м	81,7362
5	Степень социальной развитости местоположения объекта. Фактор значим при выполеннии минимум одного из следующих условий: Наличие объекта розничной торговли на удалении до 300 м Наличие общеобразовательного учреждения на удалении до 800 м Наличие поликлиники на удалении до 1000 м	77,4226
6	Наличие электроснабжения объекта	239,9047
7	Наличие водоснабжения объекта	202,437
8	Наличие газоснабжения объекта	277,7804
9	Направление относительно Санкт-Петербурга	317,5882
10	Расположение внутри локальной зоны пониженного спроса	124,4747
11	Расположение в центре крупного города	258,927
12	Территориальная расположенность в поселении пониженного спроса	-139,0496
13	Соответствие ВРИ (Кври_трансп)	1,2276
14	Расположение в центре крупного города (Кмп_гараж)	1,6000

Таблица 143 Перечень коэффициентов ценообразующих факторов для группы ТРАНСП-2 «Транспорт»

№ п/п	Фактор, наименование коэффициента, правило преобразования	Значение коэффициента
Вид уравнения:	УПКС = ((27,5343 * <Электроснаб> + 49,4951 * <Газоснаб> + 34,2152*<Соц_кат_Итог> + 44,4082 * <Дист_Полиг_ТБО> + 99,8470 * <ЭКОНОМ> - 182,8308) * Кплощ) * Кври_трансп*Кмп_гараж
1	Свободный член уравнения	48,3064
2	Наличие электроснабжения объекта	76,9703
3	Наличие газоснабжения объекта	89,4744
4	Степень социальной развитости местоположения объекта. Фактор значим при выполеннии минимум одного из следующих условий: Наличие объекта розничной торговли на удалении до 300 м Наличие общеобразовательного учреждения на удалении до 800 м Наличие поликлиники на удалении до 1000 м	50,4248
5	Расстояние до ближайшего полигона ТБО, м Фактор значим при удалении от полигона ТБО на расстоянии до 2000 м	44,8949
6	Расположение внутри локальной зоны пониженного спроса	78,0797
7	Расположение в административных границах крупного города	242,1829
8	Расположение в центре крупного города	15,6172
9	Соответствие ВРИ (Кври_трансп)	1,2276
10	Расположение в центре крупного города (Кмп_гараж)	1,6000

Таблица 144 Перечень коэффициентов ценообразующих факторов для группы ТРАНСП-3 «Транспорт»

№ п/п	Фактор, наименование коэффициента, правило преобразования	Значение коэффициента
Вид уравнения:	УПКС = УПКСэталон_групп_нп *Кпл*Кгаз*Кэл*Ктрансп*Кмп_гараж
1	Коэффициент отсутствия электроснабжения (Кэл)	0,83
2	Коэффициент наличия газоснабжения (Кгаз)	1,21
3	Коэффициент расположенности в центре крупного города (Кцентр)	1,30
4	Соответствие ВРИ (Кври_трансп)	1,2276
10	Расположение в центре крупного города (Кмп_гараж)	1,6000

Перечень коэффициентов ценообразующих факторов
для группы ЛИН ИНФР «Объекты инфраструктуры»

Коэффициенты отсутствуют. УПКС оцениваемых земельных участков определен как средневзвешенное значение УПКС граничащих земельных участков исходя из протяженности общей границы соседних земельных участков с оцениваемым земельным участком.

Перечень коэффициентов ценообразующих факторов
для групп ОПТ «Охраняемые природные территории и благоустройство», СПЕЦ «Специальное, ритуальное использование, запас», ВОД «Водные объекты», ИНОЕ «Объекты не вошедшие ни в одну из групп»

Коэффициенты отсутствуют. КС оцениваемых земельных участков определена как затраты на межевание и оформление прав на объект.

Перечень коэффициентов ценообразующих факторов
для группы ЛЕС «Использование лесов (рубка)»

Коэффициенты отсутствуют. Уравнение расчета кадастровой стоимости земельных участков имеет вид: УПКС = УПКС(база). Стоимость УПКС(база) (1 кв.м земли) рассчитана техниками доходного подхода (см. Приложение 2.4).

3.4.1. Описание порядка определения кадастровой стоимости 1 Сегмента «Сельскохозяйственное использование»

3.4.1.1. Описание порядка определения кадастровой стоимости 1 оценочной группы 1 сегмента «Сельскохозяйственное использование»

В результате обработки перечня объектов оценки к 1 оценочной группе сегмента 1 «Сельскохозяйственное использование» отнесено 43 546 земельных участков общей площадью 19 524 025 751,35 кв.м, расположенных в 17 муниципальных районах и 1 городском округе Ленинградской области.

В Таблица 145 представлены данные по количеству участков и их суммарной площади в разрезе районов и городского округа.

Таблица 145. Информация по количеству и общей площади земельных участков, включенных в 1 оценочную группу сегмента 1 «Сельскохозяйственное использование» в разрезе муниципальных районов и городского округа Ленинградской области по состоянию на 01.01.2022 г.

№ п/п	Наименование муниципального района Ленинградской области	Количество участков, ед.	Суммарная площадь участков по району, кв. м
1	Бокситогорский район	1120	2 441 263 535,45
2	Волосовский район	2558	961 460 883,50
3	Волховский район	2207	1 240 093 460,29
4	Всеволожский район	3510	764 350 182,92
5	Выборгский район	6205	2 180 823 505,83
6	Гатчинский район	4312	940 128 403,88
7	Кингисеппский район	1871	621 691 155,58
8	Киришский район	826	667 148 225,75
9	Кировский район	1055	315 007 785,19
10	Лодейнопольский район	1703	427 005 390,00
11	Ломоносовский район	4125	579 299 030,34
12	Лужский район	4160	3 029 259 923,67
13	Подпорожский район	696	1 797 837 880,50
14	Приозерский район	3809	639 094 688,52
15	Сланцевский район	1224	606 598 222,47
16	Сосновоборский городской округ	7	466 787,00
17	Тихвинский район	1860	1 535 897 921,00
18	Тосненский район	2299	776 743 965,46
Общий итог	43 547	19 524 170 947,35

В соответствии с приложением № 6 «Ранги применимости подходов для целей определения кадастровой стоимости» Методических указаний приоритетным подходом к определению кадастровой стоимости сегмента 1 «Сельскохозяйственное использование» является доходный подход. В соответствии с п. 57.4 Методических указаний определение кадастровой стоимости земельных участков, в границах которых расположены сельскохозяйственные угодья «пашня», в рамках доходного подхода осуществляется методом капитализации земельной ренты, которая рассчитывается как разность между валовым доходом и затратами на возделывание и уборку сельскохозяйственной продукции. Кадастровая стоимость земельного участка методом капитализации земельной ренты вычисляется по формуле:

КС ЗУ = (Валовой доход - Затраты) / ставка капитализации

В соответствии с п. 57.1, п. 57.2 Методических указаний определение кадастровой стоимости земельных участков производится с учетом особенностей сельскохозяйственного и агроклиматического районирования территории, при определении кадастровой стоимости земельных участков, в границах которых расположены сельскохозяйственные угодья, в составе факторов стоимости необходимо учитывать плодородие земельного участка, а также влияние природных факторов. К числу основных факторов, определяющих плодородие почв земельного участка, в частности, относятся качественные характеристики почвенного слоя земельного участка:

- содержание и мощность гумусового слоя;

- содержание физической глины;

- свойства почв, такие как степень эродированности, оглеение, солонцеватость, солончаковатость, легкий гранулометрический состав, а также агроэкологический потенциал.

Определение перечня почвенных разностей и площади, занимаемой каждой из них

В процессе агроклиматического зонирования (районирования территорий) выявляются природные территории (оценочные подзоны), существенно различающиеся по агроклиматическим показателям, влияющим на состав и урожайность сельскохозяйственных культур54 Справочник агроклиматического оценочного зонирования субъектов Российской Федерации. Учебно-практическое пособие / Под ред. С.И. Носова. – Ответственный исполнитель: Оглезнев А.К. – М.: Маросейка, 2010. – 208 с. с 76 ил. . Для каждой подзоны подбираются оценочные культуры, разрабатываются справочные материалы, необходимые для расчета нормативной урожайности. Интегральный показатель качества земель рассчитывается в зерновом эквиваленте. Материалы зонирования могут использоваться для проведения работ по классификации земель сельскохозяйственного назначения субъектов РФ по их пригодности для использования в сельском хозяйстве; при зонировании земель сельскохозяйственного назначения по видам разрешенного использования для кадастровой оценки земель, землеустроительного проектирования и других работ.

В соответствии со Справочником под редакцией С.И. Носова, параметры агроклиматического потенциала в соответствии с агроклиматическим зонированием Ленинградской области приведены на Рисунок 113.

Рисунок 113. Параметры агроклиматического потенциала земель Ленинградской области

Территориальной единицей зонирования в равнинных условиях (в частности, для территории Ленинградской области) является административный район. По среднемноголетним данным метеостанцией определяются следующие показатели климата территории административного района (см. Рисунок 113):

- сумма температур более 10 градусов Цельсия;

- КУ – коэффициент увлажнения (отношение показателей количества готовых осадков к испаряемости);

- КК – коэффициент континентальности климата;

- АП – агроэкологический потенциал. Данный показатель характеризует влияние климатических условий на урожайность зерновых культур.

По завершении агроклиматического оценочного зонирования, разрабатываются справочные материалы, необходимые для вычисления нормативной урожайности сельскохозяйственных культур, нормативных затрат на их выращивание и для расчета интегрального показателя качества земель – зернового эквивалента.

Таким образом, исходя из вышеизложенного, территория Ленинградской области отнесена к первому земельно-оценочному району и разделена на три агроклиматических подзоны (Рисунок 114).

Рисунок 114. Схема деления Ленинградской области на агроклиматические подзоны (Справочник под редакцией С.И. Носова)

В Таблица 146 приведен перечень муниципальных районов и городского округа Ленинградской области, с учетом их распределения по агроклиматическим подзонам.

Таблица 146. Распределение муниципальных районов и городского округа Ленинградской области по агроклиматическим подзонам по С.И. Носову

№ п/п	Наименование района Ленинградской области	Агроклиматическая подзона (номер подзоны) (Справочник С.И.Носова)

1	Выборгский	1
2	Приозерский	1
3	Всеволожский	2
4	Кировский	2
5	Киришский	2
6	Волховский	2
7	Тихвинский	2
8	Бокситогорский	2
9	Лодейнопольский	2
10	Подпорожский	2
11	Ломоносовский	3
12	Кингисеппский	3
13	Сланцевский	3
14	Волосовский	3
15	Гатчинский	3
16	Тосненский	3
17	Лужский	3
18	Сосновоборский ГО	3

Обществом с ограниченной ответственностью «Центр агрохимического и землеустроительного обслуживания» (ООО «Агрохимзем») на основании данных Отчета о выполнении НИР по теме: «Оценка уровня плодородия почв и агроресурсного потенциала сельскохозяйственных угодий Ленинградской области на основе анализа и изучения материалов почвенных обследований сельскохозяйственных предприятий и районов» (государственный контракт № 78 от 22.07.2011 г., заключенный с Комитетом по Агропромышленному и Рыбохозяйственному Комплексу Ленинградской области) в 2020 году подготовлена работа «Агроклиматическая характеристика и почвенный покров земель сельскохозяйственного назначения муниципальных районов Ленинградской области для целей кадастровой оценки земель сельскохозяйственных угодий» 55 Агроклиматическая характеристика и почвенный покров земель сельскохозяйственного назначения муниципальных районов Ленинградской области для целей кадастровой оценки земель сельскохозяйственных угодий / Т.Д. Ефимова, И.В. Прокофьева, Е.Г. Пермяков. – Ответственный исполнитель: Суханов П. А. – г. Санкт-Петербург, Пушкин, 2020. – 18 с. . Рабочие материалы ООО «Агрохимзем» предоставлены Комитетом по агропромышленному и рыбохозяйственному комплексу Ленинградской области (письмо от 27.03.2020 исх. № И-06-2005/2020). Сотрудники ООО «Агрохимзем», исходя из оценки агроклиматических особенностей, разделили территорию Ленинградской области на пять агроклиматических районов, выделяя обособленно прибрежную часть Финского залива (подрайон V1) (Рисунок 115).

Рисунок 115. Агроклиматическое районирование территории Ленинградской области (по данным ООО «Агрохимзем»)

Первый агроклиматический район – холодный, занимает северо-восток и восток области. В него входят: Подпорожский, Бокситогорский, частично Лодейнопольский и Тихвинский административные районы. Ресурсы тепла в этом районе ниже, чем в других. Наиболее холодным является северный, Подпорожский район, а также отдельные наиболее возвышенные участки Лодейнопольского, Тизвинского и Бокситогорского районов. Безморозный период здесь длится 90-105 дней.

Второй агроклиматический район – умеренно-теплый, занимает центральную часть области. В него входят: Волховский, Киришский, частично Лодейнопольский, Тихвинский и Тосненский административные районы. Тепла здесь больше, чем в первом районе. Безморозный период удерживается до 115 дней.

Третий агроклиматический район занимает Карельский перешеек, за исключением неширокой полосы, примыкающей к Финскому заливу. В него входят: Выборгский, Приозерский и большая часть Всеволожского административного района. Продолжительность безморозного периода: 110-115 дней.

Четвертый агроклиматический район занимает западную часть области – Ордовикское плато. Район расположен на возвышенной местности и является наиболее увлажненным. В него входят: Волосовский, частично Ломоносовский, Кингисеппский и Гатчинский административные районы.

Пятый агроклиматический район – самый теплый, занимает юго-западную часть области. В него входят: Сланцевский, Лужский, частично Кингисеппский и Гатчинский административные районы. Продолжительность безморозного периода: 120-125 дней.

Исходя из агроклиматического районирования и характеристик погодно-климатических условий составлено оценочное зонирование территории Ленинградской области (Рисунок 116).

Рисунок 116. Оценочное зонирование территории Ленинградской области для земель сельскохозяйственного назначения

В Таблица 147 приведен перечень муниципальных районов и городского округа Ленинградской области, с учетом их оценочного зонирования по агроклиматическим районам (по данным ООО «Агрохимзем»).

Таблица 147. Распределение муниципальных районов и городского округа Ленинградской области по агроклиматическим районам

№ п/п	Наименование района Ленинградской области	Агроклиматические районы по данным ООО "Агрохимзем"

1	Выборгский	3
2	Приозерский	3
3	Всеволожский	2
4	Кировский	2
5	Киришский	2
6	Волховский	2
7	Тихвинский	1
8	Бокситогорский	1
9	Лодейнопольский	1
10	Подпорожский	1
11	Ломоносовский	4
12	Кингисеппский	4
13	Сланцевский	5
14	Волосовский	4
15	Гатчинский	4
16	Тосненский	2
17	Лужский	5
18	Сосновоборский ГО	4

Расчетные значения агроклиматического потенциала по агроклиматическим районам Ленинградской области приведены на Рисунок 117.

Рисунок 117. Расчетные значения агроклиматического потенциала по агроклиматическим районам Ленинградской области

За базовое значение агроклиматического потенциала (АКП) принимается величина 10,0 для территорий Краснодарского края, где сочетаются оптимальные условия тепло- и влагообеспеченности для зерновых. Для всех остальных регионов России этот показатель определяется расчетным путем. Наиболее высоки агроклиматическим потенциалом в области характеризуются V и IV агроклиматические районы, включающие в себя, соответственно, Лужский, Сланцевский, Кингисеппский, Волосовский, Гатчинский и Ломоносовский районы Ленинградской области. Наиболее низкий агроклиматический потенциал – в первом агроклиматическом районе (Бокситогорский, Тихвинский, Подпорожский районы). Значение АКИ – агроклиматический индекс – расчетная величина, полученная путем деления АКП на 10.

Почвы сельскохозяйственных угодий Ленинградской области представлены более чем тремястами разновидностями, которые объединены в восемь агрогенетических групп (Рисунок 118).

Рисунок 118. Структура почвенного покрова сельскохозяйственных угодий Ленинградской области

Наибольший удельный вес (28%) в структуре сельскохозяйственных угодий области приходится на дерново-подзолистые почвы (№ 1 на рисунке), однако почвы с различной степенью переувлажнения (№ 2, 3, 4, 6, 7, 8), то есть требующие регулирования водного режима, составляют в целом более половины сельскохозяйственных угодий. Примерно шестая часть земель расположена на дерново-карбонатных почвах, которые, в отличие от всех остальных, не нуждаются в известковании. Распределение земель сельскохозяйственных угодий административных районов области по приведенным группам почв представлено на Рисунок 119.

Рисунок 119. Распределение земель сельскохозяйственных угодий административных районов по агрогенетическим группам почв

На рисунке ниже приведены агрохимические свойства пахотного (гумусового) горизонта по группам почв. В числителе указано среднее значение показателя, в знаменателе – варьирование показателей. Содержание гумуса – по Тюрину.

Рисунок 120. Агрохимические свойства пахотного (гумусового) горизонта по группам почв

На основании проведенных исследований дана характеристика и произведена оценка ресурсного потенциала основных агрогенетических групп почв сельскохозяйственных угодий, определен средний балл бонитета сельскохозяйственных угодий в разрезе муниципальных районов Ленинградской области. Бонитировка почв представляет собой сравнительную оценку качеств почв, их производительной способности по отношению к природным или культурным фитоценозам. Она устанавливает относительную пригодность почв по основным факторам естественного плодородия для возделывания сельскохозяйственных культур, обеспечивая выделение агропроизводственных групп почв, подлежащих экономической оценке. Бонитировка почв является логическим продолжением комплексных обследований земель и предшествует их экономической оценке. Основная цель бонитировки состоит в определении относительного достоинства почв по их плодородию, т.е. установлении, во сколько раз одна почва лучше или хуже другой по своим естественным и устойчиво приобретённым свойствам. Объект бонитировки – почва, выраженная строго определёнными таксономическими единицами, установленным по материалам почвенного обследования. К числу основных диагностических признаков относятся: мощность гумусового горизонта, процентное содержание гумуса, ила и физической глины в почве, валовые запасы гумуса, азота, фосфора и калия в почве, механический состав, кислотность, сумма поглощённых оснований, степень насыщенности почвы основаниями и др. Выбор диагностических признаков производится по каждому земельно-оценочному району на основании всестороннего изучения почвенного покрова, данных об урожайности сельскохозяйственных культур и определения влияния отдельных факторов почвы на урожайность сельскохозяйственных культур. Таким образом, определение балла бонитета почв решает первую задачу кадастровой оценки земель сельскохозяйственного использования: установление фактора плодородия земельного участка, степени влияния природных факторов. Результаты оценки ресурсного потенциала почв Ленинградской области в разрезе муниципальных районов и городского округа, выраженные в результатах бонитировки почв, приведены в Таблица 148

Таблица 148. Интегральный показатель качества сельскохозяйственных угодий в разрезе муниципальных районов и городского округа Ленинградской области (по результатам исследований ООО «Агрохимзем»)

№ п/п	Наименование района Ленинградской области	Агроклиматические районы по данным ООО "Агрохимзем"	Средний балл бонитета с/х угодий по данным ООО "Агрохимзем"

1	Выборгский	3	46
2	Приозерский	3	51
3	Всеволожский	2	53
4	Кировский	2	54
5	Киришский	2	57
6	Волховский	2	52
7	Тихвинский	1	56
8	Бокситогорский	1	57
9	Лодейнопольский	1	52
10	Подпорожский	1	56
11	Ломоносовский	4	63
12	Кингисеппский	4	58
13	Сланцевский	5	61
14	Волосовский	4	73
15	Гатчинский	4	61
16	Тосненский	2	56
17	Лужский	5	62
18	Сосновоборский ГО	4	63

Определение перечня сельскохозяйственных культур, пригодных для выращивания, в разрезе почвенных разностей

Выбор в разрезе почвенных разностей на основе перечня культур допустимых чередований посевов (далее - севооборот), характеризующихся набором сельскохозяйственных культур, их чередованием, количеством полей, занимаемых каждой сельскохозяйственной культурой, и общим количеством полей севооборота.

Перечень сельскохозяйственных культур, пригодных для выращивания, в разрезе почвенных разностей определен на основании данных Справочника под редакцией С.И. Носова. В Таблица 149 приведен перечень сельскохозяйственных культур, пригодных для выращивания, в разрезе агроклиматических подзон Ленинградской области, структура посевов.

Таблица 149. Перечень сельскохозяйственных культур, пригодных для выращивания, в разрезе агроклиматических подзон Ленинградской области, структура севооборота

Агроклиматическая подзона	Земельно-оценочный район	Структура посевов, %

Зерновые	Картофель	Многолетние травы	Однолетние травы	Лён-долгунец	Сахарная свекла	Подсолнечник	Соя	Чистый пар
1	1	50,0%	3,7%	36,3%	10,0%	0,0%	0,0%	0,0%	0,0%	0,0%
2	1	50,0%	3,7%	35,1%	10,0%	1,2%	0,0%	0,0%	0,0%	0,0%
3	1	50,0%	3,7%	35,1%	10,0%	1,2%	0,0%	0,0%	0,0%	0,0%

Таким образом, в перечень сельскохозяйственных культур, пригодных для выращивания, в разрезе агроклиматических подзон Ленинградской области включены:

зерновые;

картофель;

многолетние травы;

однолетние травы;

лен-долгунец.

Наибольший удельный вес (50% для всех агроклиматических подзон) в структуре севооборота занимают зерновые культуры. Второй по значимости культурой в севообороте являются многолетние травы (35,1-36,3%). На третьем месте – однолетние травы с удельным весом в структуре севооборота в размере 10%. На четвертом месте – картофель (удельный вес 3,7%). Поскольку лен-долгунец относится к однолетним растениям, а его удельный в севообороте незначителен (1,2%), для дальнейших расчетов культура включена в состав однолетних трав.

Определение нормативной урожайности сельскохозяйственных культур

Нормативная урожайность зерновых в разрезе муниципальных районов рассчитывалась исходя из средневзвешенного балла бонитета почв сельскохозяйственных угодий для каждого из районов и его агроклиматического потенциала согласно оценочному зонированию. Формула для расчета нормативной урожайности зерновых:

где:

НУ – базовая нормативная урожайность, соответствующая обычным технологиям при средних (обычных) хозяйственных и прочих факторах;

33,2 – нормативная урожайность зерновых (ц/га) на эталонной почве Краснодарского края, с бонитетом в 100 баллов и агроклиматическом потенциале – 10;

ББП – средневзвешенный балл бонитета почв для земель сельскохозяйственных угодий конкретного муниципального района;

100 – наивысший балл бонитета почв, соответствующий эталонной почве (чернозем Краснодарского края);

АКП – агроклиматический потенциал, расчетная величина, идентичная АРП – агроресурсному потенциалу по И.И. Карманову;

10 – максимальное значение АКП, принятое для оптимальных по тепло- и влагообеспеченности условий Краснодарского края;

1,4 – коэффициент для интенсивных технологий.

Агроклиматический потенциал дифференцирован по агроклиматическим районам области с учетом их тепло- влагообеспеченности, а также степени их континентальности и продолжительности вегетационного периода.

Результаты расчета нормативной урожайности зерновых в разрезе муниципальных районов и городского округа Ленинградской области приведены в Таблица 150.

Таблица 150. Результаты расчета нормативной урожайности зерновых

№ п/п	Наименование района Ленинградской области	Агроклиматические районы по данным ООО "Агрохимзем"	Средний балл бонитета с/х угодий по данным ООО "Агрохимзем"	Агроэкологический потенциал (Справочник С.И.Носова)	Агроклиматический потенциал (по данным ООО "Агрохимзем"	Нормативная урожайность зерновых по ООО "Агрохимзем", ц/га

1	Выборгский	3	46	5,9	6,42	13,73
2	Приозерский	3	51	5,9	6,42	15,22
3	Всеволожский	2	53	6,2	6,82	16,80
4	Кировский	2	54	6,2	6,82	17,12
5	Киришский	2	57	6,2	6,82	18,07
6	Волховский	2	52	6,2	6,82	16,48
7	Тихвинский	1	56	6,2	6,97	18,14
8	Бокситогорский	1	57	6,2	6,97	18,47
9	Лодейнопольский	1	52	6,2	6,97	16,85
10	Подпорожский	1	56	6,2	6,97	18,14
11	Ломоносовский	4	63	6,9	7,5	21,96
12	Кингисеппский	4	58	6,9	7,5	20,22
13	Сланцевский	5	61	6,9	7,91	22,43
14	Волосовский	4	73	6,9	7,5	25,45
15	Гатчинский	4	61	6,9	7,5	21,26
16	Тосненский	2	56	6,9	6,82	17,75
17	Лужский	5	62	6,9	7,91	22,79
18	Сосновоборский ГО	4	63	6,9	7,5	21,96

Коэффициенты перехода от нормативной урожайности зерновых к нормативной урожайности основных культур севооборота по Справочнику под редакцией С.И.Носова приведены в Таблица 151.

Таблица 151. Коэффициенты перехода от нормативной урожайности зерновых к нормативной урожайности основных культур севооборота

Агроклиматическая подзона	Земельно-оценочный район	Коэффициенты к зерновым

Картофель	Многолетние травы	Однолетние травы	Кукуруза на зерно	Лён-долгунец	Сахарная свекла	Подсолнечник	Соя
1	1	6,45	2,26	1,84	-	-	-	-	-
2	1	6,69	2,16	1,79	-	1,32	-	-	-
3	1	6,51	2,08	1,74	-	1,34	-	-	-

Расчетные данные по нормативной урожайности основных культур севооборота в разрезе муниципальных районов и городского округа Ленинградской области приведены в Таблица 152. Расчетная нормативная урожайность картофеля, многолетних и однолетних трав, льна определялась как произведение нормативной урожайности зерновых на соответствующий коэффициент пересчета.

Таблица 152. Результаты расчета нормативной урожайности основных культур севооборота

№ п/п	Наименование района Ленинградской области	Нормативная урожайность зерновых по ООО "Агрохимзем", ц/га	Коэффициенты к зерновым (Справочник С.И.Носова)	Расчетная урожайность сельскохозяйственных культур, ц/га

Карто-фель	Многолет-ние травы	Однолет-ние травы	Лен-долгунец	Карт-офель	Многолет-ние травы	Однолет-ние травы	Лен-долгунец
1	Выборгский	13,73	6,45	2,26	1,84	-	88,54	31,02	25,26	-
2	Приозерский	15,22	6,45	2,26	1,84	-	98,16	34,39	28,00	-
3	Всеволожский	16,80	6,69	2,16	1,79	1,32	112,40	36,29	30,07	22,18
4	Кировский	17,12	6,69	2,16	1,79	1,32	114,52	36,97	30,64	22,60
5	Киришский	18,07	6,69	2,16	1,79	1,32	120,88	39,03	32,34	23,85
6	Волховский	16,48	6,69	2,16	1,79	1,32	110,28	35,60	29,51	21,76
7	Тихвинский	18,14	6,69	2,16	1,79	1,32	121,37	39,19	32,47	23,95
8	Бокситогорский	18,47	6,69	2,16	1,79	1,32	123,54	39,89	33,05	24,38
9	Лодейнопольский	16,85	6,69	2,16	1,79	1,32	112,70	36,39	30,15	22,24
10	Подпорожский	18,14	6,69	2,16	1,79	1,32	121,37	39,19	32,47	23,95
11	Ломоносовский	21,96	6,51	2,08	1,74	1,34	142,97	45,68	38,21	29,43
12	Кингисеппский	20,22	6,51	2,08	1,74	1,34	131,62	42,06	35,18	27,09
13	Сланцевский	22,43	6,51	2,08	1,74	1,34	146,00	46,65	39,02	30,05
14	Волосовский	25,45	6,51	2,08	1,74	1,34	165,67	52,93	44,28	34,10
15	Гатчинский	21,26	6,51	2,08	1,74	1,34	138,43	44,23	37,00	28,49
16	Тосненский	17,75	6,51	2,08	1,74	1,34	115,56	36,92	30,89	23,79
17	Лужский	22,79	6,51	2,08	1,74	1,34	148,39	47,41	39,66	30,54
18	Сосновоборский ГО	21,96	6,51	2,08	1,74	1,34	142,97	45,68	38,21	29,43

Определение прогнозируемой цены реализации каждой сельскохозяйственной культуры

В соответствии с п. 57.4.1 Методических указаний прогнозируемая цена реализации каждой сельскохозяйственной культуры рассчитывается исходя из анализа среднегодовых рыночных цен реализации, сложившихся за трех - пятилетний период, предшествующий году определения кадастровой стоимости, с учетом индексации этих цен на дату определения кадастровой стоимости на условиях самовывоза.

Среднегодовые рыночные цены в разрезе каждой сельскохозяйственной культуры за период с 2017 по 2021 год приведены в Таблица 153.

Таблица 153. Среднегодовые рыночные цены в разрезе сельскохозяйственных культур за период с 2017 по 2021 год

Год	2017	2018	2019	2020	2021
Картофель
Цена, Ленинградская область, руб./т	12 569,00	13 220,00	10 522,00	11 840,69	18 613,00
Зерно злаковых и бобовых культур
Цена, руб./т (исходя из соотношения культур по Ленинградской области для 2021 года)	8 671,00	10 107,00	10 166,00	11 350,48	13 697,70

Источниками информации для таблицы послужили:

- Статистический сборник «Реализация продукции сельскохозяйственными организациями Ленинградской области в 2019 году». Подготовлен Управлением Федеральной службы государственной статистики по г. Санкт-Петербургу и Ленинградской области (ПЕТРОСТАТ), исх. № ЛД – 120/459 от 27.04.2020 г.;

- Статистический сборник «Реализация продукции сельскохозяйственными организациями Ленинградской области в 2020 году». Подготовлен Управлением Федеральной службы государственной статистики по г. Санкт-Петербургу и Ленинградской области (ПЕТРОСТАТ), исх. № ЛД – 120/564 от 26.04.2021 г.;

- Статистический сборник «Растениеводство Ленинградской области в 2020 году». Подготовлен Управлением Федеральной службы государственной статистики по г. Санкт-Петербургу и Ленинградской области (ПЕТРОСТАТ), исх. № ЛД – 120/455 от 30.03.2021 г.

В связи с небольшим удельным весом льна-долгунца в структуре севооборота (1,2%), культура была включена в состав однолетних трав, рыночные цены на лен не анализировались. Информация о среднерыночных ценах реализации многолетних и однолетних трав на сено в открытом доступе отсутствует.

Индексы цен производителей сельскохозяйственной продукции приведены в Таблица 154.

Таблица 154. Индексы цен производителей сельскохозяйственной продукции, декабрь к декабрю предыдущего года (в целом по России)

Наименование культуры	2017 год	2018 год	2019 год	2020 год	2021 год
Зерновые и зернобобовые культуры	92,0%	99,1%	122,9%	107,1%	109,1%
Картофель	109,3%	105,5%	93,6%	105,7%	147,8%
Индекс цен производителей продукции растениеводства, зерновые и зернобобовые культуры (РФ), на конец периода, к декабрю предыдущего года (коэффициент)	0,920	0,991	1,229	1,071	1,091
Индекс цен производителей продукции растениеводства, картофель (РФ), на конец периода, к декабрю предыдущего года (коэффициент)	1,093	1,055	0,936	1,057	1,478

Поскольку в открытом доступе отсутствует информация по ценам реализации однолетних и многолетних трав на сено, для определения прогнозной цены реализации данных культур севооборота использовался коэффициент перехода от цен зерновых культур, рассчитанный на основании данных по ценам реализации в разрезе сельскохозяйственных культур Ленинградской области за 2020 год. Источником информации послужили формы № 9-АПК «Отчет о производстве, затратах, себестоимости и реализации продукции растениеводства» за 2020 год в разрезе муниципальных районов и городского округа Ленинградской области, предоставленные Комитетом по агропромышленному и рыбохозяйственному комплексу Ленинградской области исходящим письмом № и-06-659/2022 от 04.02.2022 г. Цена на сено однолетних и многолетних трав одинакова.

Данные по средним ценам реализации зерновых культур и многолетних/однолетних трав на сено по Ленинградской области за 2020 год (на основании формы № 9-АПК «Отчет о производстве, затратах, себестоимости и реализации продукции растениеводства») приведены в Таблица 155.

Таблица 155. Данные по средним ценам реализации зерновых культур и многолетних/однолетних трав на сено по Ленинградской области за 2020 год

Наименование культуры	Средняя цена реализации единицы продукции, руб./т
Зерно пшеницы (озимой и яровой)	11 941,00
Зерно ржи (озимой и яровой)	14 836,60
Зерно овса	10 773,90
Зерно ячменя (озимого и ярового)	10 529,29
Зерно и семена прочих зерновых культур (озимых и яровых)	10 841,92
Сено	4 395,04

Таким образом, средняя цена реализации зерновых культур в Ленинградской области в 2020 году составила: 11 784,54 руб./т. Средняя цена реализации однолетних и многолетних трав на сено в Ленинградской области в 2020 году составила: 4 395,04 руб./т. Отношение средних цен реализации (сено/зерновые), коэффициент: 0,4. Указанный коэффициент будет использован при построении прогнозной цены реализации многолетних и однолетних трав на сено.

Прогноз цен реализации каждой сельскохозяйственной культуры, рассчитанный исходя из анализа среднегодовых рыночных цен реализации, сложившихся пятилетний период, предшествующий году определения кадастровой стоимости, с учетом индексации этих цен на дату определения кадастровой стоимости на условиях самовывоза, приведен в таблицах ниже.

Таблица 156. Прогноз цен реализации, картофель

Год	2017	2018	2019	2020	2021	Прогнозная цена (среднее значение приведенных цен), руб./т	Прогнозная цена реализации, руб./ц
Цена, руб./т, Ленинградская область	12 569,00	13 220,00	10 522,00	11 840,69	18 613,00	18 254,53	1 825,45
Индекс цен производителей продукции растениеводства (РФ), на конец периода, к декабрю предыдущего года (коэффициент)	1,093	1,055	0,936	1,057	1,478

Приведенные к дате оценки цены, руб./т	19 390,03	19 331,11	16 437,95	17 500,54	18 613,00

Таблица 157. Прогноз цен реализации, зерно злаковых и бобовых культур

Год	2017	2018	2019	2020	2021	Прогнозная цена (среднее значение приведенных цен), руб./т	Прогнозная цена реализации, руб./ц
Цена, руб./т (исходя из соотношения культур по ЛО для 2021 года)	8 671,00	10 107,00	10 166,00	11 350,48	13 697,70	12 962,70	1 296,27
Индекс цен производителей продукции растениеводства (РФ), на конец периода, к декабрю предыдущего года (коэффициент)	0,92	0,991	1,229	1,071	1,091

Приведенные к дате оценки цены, руб./т, ЛО	12 339,82	14 514,04	11 878,57	12 383,37	13 697,70

Таблица 158. Прогноз цен реализации, однолетние и многолетние травы на сено

Год	2017	2018	2019	2020	2021	Прогнозная цена (среднее значение приведенных цен), руб./т	Прогнозная цена реализации, руб./ц
Приведенные к дате оценки цены по зерну злаковых и бобовых культур, руб./т, ЛО	12 339,82	14 514,04	11 878,57	12 383,37	13 697,70	5 185,08	518,51
Коэффициент пересчета от цен на зерно к цене на сено	0,4	0,4	0,4	0,4	0,4

Приведенные к дате оценки цены, руб./т, ЛО	4 935,93	5 805,62	4 751,43	4 953,35	5 479,08

Определение валового дохода на единицу площади для каждой сельскохозяйственной культуры

Результаты определения валового дохода в разрезе каждой сельскохозяйственной культуры в расчете на единицу площади приведены в Таблица 159.

Таблица 159. Результаты определения валового дохода на единицу площади для каждой сельскохозяйственной культуры

№ п/п	Наименование района Ленинградской области	Расчетная урожайность с/х культур, ц/га	Структура посевов, %	Прогнозные цены реализации, руб./ц	Доход с 1 га в разрезе культур, руб.	Доход с 1 га в разрезе культур, с учетом удельного веса культуры в структуре посевов, руб.	Валовый доход с 1 га, руб. (19+20+21+22)

Зерновые	Картофель	Многолетние травы	Однолетние травы	Лен-долгунец	Зерновые	Картофель	Многолетние травы	Однолетние травы (в структуре - лен-долгунец, как однолетняя культура для 2 и 3 подзон)	Зерновые	Картофель	Сено	Зерновые (3 х 12)	Картофель (4 х 13)	Многолетние травы (5 х 14)	Однолетние травы (в структуре - лен-долгунец, как однолетняя культура для 2 и 3 подзон) (6 х 14)	Зерновые (15 х 8)/100	Картофель (16 х 9)/100	Многолетние травы (17 х 10)/100	Однолетние травы (в структуре - лен-долгунец, как однолетняя культура для 2 и 3 подзон) (18 х 11)/100

1	2	3	4	5	6	7	8	9	10	11	12	13	14	15	16	17	18	19	20	21	22	23
1	Выборгский	13,73	88,54	31,02	25,26	-	50,0%	3,7%	36,3%	10,0%	1 296,27	1 825,45	518,51	17 793,22	161 617,82	16 085,07	13 095,81	8 896,61	5 979,86	5 838,88	1 309,58	22 024,93
2	Приозерский	15,22	98,16	34,39	28,00	-	50,0%	3,7%	36,3%	10,0%	1 296,27	1 825,45	518,51	19 727,27	179 184,97	17 833,45	14 519,27	9 863,63	6 629,84	6 473,54	1 451,93	24 418,95
3	Всеволожский	16,80	112,40	36,29	30,07	22,18	50,0%	3,7%	35,1%	11,2%	1 296,27	1 825,45	518,51	21 778,20	205 174,33	18 816,36	15 593,19	10 889,10	7 591,45	6 604,54	1 746,44	26 831,53
4	Кировский	17,12	114,52	36,97	30,64	22,60	50,0%	3,7%	35,1%	11,2%	1 296,27	1 825,45	518,51	22 189,11	209 045,54	19 171,39	15 887,40	11 094,55	7 734,69	6 729,16	1 779,39	27 337,79
5	Киришский	18,07	120,88	39,03	32,34	23,85	50,0%	3,7%	35,1%	11,2%	1 296,27	1 825,45	518,51	23 421,84	220 659,19	20 236,47	16 770,03	11 710,92	8 164,39	7 103,00	1 878,24	28 856,55
6	Волховский	16,48	110,28	35,60	29,51	21,76	50,0%	3,7%	35,1%	11,2%	1 296,27	1 825,45	518,51	21 367,29	201 303,12	18 461,34	15 298,98	10 683,64	7 448,22	6 479,93	1 713,49	26 325,27
7	Тихвинский	18,14	121,37	39,19	32,47	23,95	50,0%	3,7%	35,1%	11,2%	1 296,27	1 825,45	518,51	23 517,03	221 556,04	20 318,72	16 838,19	11 758,52	8 197,57	7 131,87	1 885,88	28 973,84
8	Бокситогорский	18,47	123,54	39,89	33,05	24,38	50,0%	3,7%	35,1%	11,2%	1 296,27	1 825,45	518,51	23 936,98	225 512,39	20 681,55	17 138,88	11 968,49	8 343,96	7 259,22	1 919,55	29 491,23
9	Лодейнопольский	16,85	112,70	36,39	30,15	22,24	50,0%	3,7%	35,1%	11,2%	1 296,27	1 825,45	518,51	21 837,24	205 730,60	18 867,38	15 635,47	10 918,62	7 612,03	6 622,45	1 751,17	26 904,28
10	Подпорожский	18,14	121,37	39,19	32,47	23,95	50,0%	3,7%	35,1%	11,2%	1 296,27	1 825,45	518,51	23 517,03	221 556,04	20 318,72	16 838,19	11 758,52	8 197,57	7 131,87	1 885,88	28 973,84
11	Ломоносовский	21,96	142,97	45,68	38,21	29,43	50,0%	3,7%	35,1%	11,2%	1 296,27	1 825,45	518,51	28 468,43	260 987,35	23 685,73	19 814,03	14 234,21	9 656,53	8 313,69	2 219,17	34 423,61
12	Кингисеппский	20,22	131,62	42,06	35,18	27,09	50,0%	3,7%	35,1%	11,2%	1 296,27	1 825,45	518,51	26 209,03	240 274,07	21 805,91	18 241,49	13 104,52	8 890,14	7 653,88	2 043,05	31 691,58
13	Сланцевский	22,43	146,00	46,65	39,02	30,05	50,0%	3,7%	35,1%	11,2%	1 296,27	1 825,45	518,51	29 071,54	266 516,42	24 187,52	20 233,79	14 535,77	9 861,11	8 489,82	2 266,18	35 152,88
14	Волосовский	25,45	165,67	52,93	44,28	34,10	50,0%	3,7%	35,1%	11,2%	1 296,27	1 825,45	518,51	32 987,23	302 413,92	27 445,37	22 959,11	16 493,61	11 189,31	9 633,33	2 571,42	39 887,68
15	Гатчинский	21,26	138,43	44,23	37,00	28,49	50,0%	3,7%	35,1%	11,2%	1 296,27	1 825,45	518,51	27 564,67	252 702,04	22 933,81	19 185,01	13 782,34	9 349,98	8 049,77	2 148,72	33 330,80
16	Тосненский	17,75	115,56	36,92	30,89	23,79	50,0%	3,7%	35,1%	11,2%	1 296,27	1 825,45	518,51	23 010,93	210 955,11	19 145,09	16 015,60	11 505,46	7 805,34	6 719,93	1 793,75	27 824,48
17	Лужский	22,79	148,39	47,41	39,66	30,54	50,0%	3,7%	35,1%	11,2%	1 296,27	1 825,45	518,51	29 548,12	270 885,54	24 584,04	20 565,49	14 774,06	10 022,77	8 629,00	2 303,34	35 729,16
18	Сосновоборский ГО	21,96	142,97	45,68	38,21	29,43	50,0%	3,7%	35,1%	11,2%	1 296,27	1 825,45	518,51	28 468,43	260 987,35	23 685,73	19 814,03	14 234,21	9 656,53	8 313,69	2 219,17	34 423,61

Определение затрат на единицу площади

В соответствии с п. 57.4.3 Методических указаний определение затрат на единицу площади для целей Указаний на возделывание и уборку сельскохозяйственной продукции производится на основе технологических карт и среднегодовых рыночных цен исходя из анализа среднегодовых рыночных цен, сложившихся за трех - пятилетний период, предшествующий году определения кадастровой стоимости, с учетом индексации этих цен на дату определения кадастровой стоимости. При отсутствии технологических карт используются статистические данные и формы федерального статистического наблюдения. Технологические карты устанавливают фактические (при отсутствии - статистические) затраты семян, горюче-смазочных материалов, удобрений и аналогичные затраты в натуральном выражении.

Затраты на единицу площади определялись с использованием данных статистической отчетности. Источником информации послужили формы № 9-АПК «Отчет о производстве, затратах, себестоимости и реализации продукции растениеводства» за 2020 год в разрезе муниципальных районов и городского округа Ленинградской области, предоставленные Комитетом по агропромышленному и рыбохозяйственному комплексу Ленинградской области исходящим письмом № и-06-659/2022 от 04.02.2022 г. Рассчитан удельный вес затрат, как отношение полной себестоимости единицы реализованной продукции к средней цене реализации единицы продукции. Расчет удельного веса затрат приведен в таблице ниже.

Таблица 160. Результаты расчета удельного веса затрат при производстве сельскохозяйственной продукции в разрезе культур

№ п/п	Наименование культуры	Полная себестоимость единицы реализованной продукции, руб./ц	Средняя цена реализации единицы продукции, руб./ц	Средняя цена реализации единицы продукции, руб./т	Удельный вес затрат (полной себестоимости), %
1	Зерно пшеницы (озимой и яровой)	877,80	1 194,10	11 941,00	74%
2	Зерно ржи (озимой и яровой)	1 045,75	1 483,66	14 836,60	70%
3	Зерно овса	926,62	1 077,39	10 773,90	86%
4	Зерно ячменя (озимого и ярового)	833,82	1 052,93	10 529,29	79%
5	Зерно и семена прочих зерновых культур (озимых и яровых)	805,13	1 084,19	10 841,92	74%
6	Семена рапса (озимого и ярового)	1 464,42	1 753,90	17 539,03	83%
7	Овощи открытого грунта (кроме семян)	795,87	856,37	8 563,67	93%
8	Овощи защищенного грунта	9 351,98	13 936,20	139 362,04	67%
9	Картофель	1 166,82	1 318,56	13 185,56	88%
10	Зеленый корм	63,94	71,48	714,79	89%
11	Сено	338,55	439,50	4 395,04	77%
12	Сенаж	318,86	389,48	3 894,80	82%
13	Силос	174,26	245,12	2 451,21	71%
14	Прочие растительные корма	345,51	371,65	3 716,47	93%

Таким образом, удельный вес затрат в цене за единицу реализованной продукции составил:

- для зерновых (среднее значение строк с 1 по 5): 77%;

- картофель: 88%;

- сено: 77%.

Итоговая таблица с результатами расчетов затрат на единицу продукции приведена ниже.

Таблица 161. Результаты определения затрат на единицу площади для каждой сельскохозяйственной культуры

№ п/п	Наименование района Ленинградской области	Структура посевов, %	Доход с 1 га в разрезе культур, руб.	Удельный вес затрат, %	Затраты на 1 га в разрезе культур, руб.	Затраты на 1 га в разрезе культур, с учетом удельного веса культуры в структуре посевов, руб.	Валовые затраты с 1 га, руб. (18+19+20+21)

Зерновые	Картофель	Многолетние травы	Однолетние травы (в структуре - лен-долгунец, как однолетняя культура для 2 и 3 подзон)	Зерновые	Картофель	Многолетние травы	Однолетние травы (в структуре - лен-долгунец, как однолетняя культура для 2 и 3 подзон)	Зерновые	Картофель	Сено	Зерновые (7 х 11)/100	Картофель (8 х 12)/100	Многолетние травы (9 х 13)/100	Однолетние травы (в структуре - лен-долгунец, как однолетняя культура для 2 и 3 подзон) (10 х 13)/100	Зерновые (14 х 3)/100	Картофель (15 х 4)/100	Многолетние травы (16 х 5)/100	Однолетние травы (в структуре - лен-долгунец, как однолетняя культура для 2 и 3 подзон) (17 х 6)/100

1	2	3	4	5	6	7	8	9	10	11	12	13	14	15	16	17	18	19	20	21	22
1	Выборгский	50,0%	3,7%	36,3%	10,0%	17 793,22	161 617,82	16 085,07	13 095,81	77%	88%	77%	13 645,73	143 018,67	12 390,23	10 087,62	6 822,86	5 291,69	4 497,65	1 008,76	17 620,97
2	Приозерский	50,0%	3,7%	36,3%	10,0%	19 727,27	179 184,97	17 833,45	14 519,27	77%	88%	77%	15 128,96	158 564,18	13 736,99	11 184,10	7 564,48	5 866,87	4 986,53	1 118,41	19 536,29
3	Всеволожский	50,0%	3,7%	35,1%	11,2%	21 778,20	205 174,33	18 816,36	15 593,19	77%	88%	77%	16 701,83	181 562,65	14 494,12	12 011,33	8 350,92	6 717,82	5 087,44	1 345,27	21 501,44
4	Кировский	50,0%	3,7%	35,1%	11,2%	22 189,11	209 045,54	19 171,39	15 887,40	77%	88%	77%	17 016,96	184 988,36	14 767,60	12 237,96	8 508,48	6 844,57	5 183,43	1 370,65	21 907,13
5	Киришский	50,0%	3,7%	35,1%	11,2%	23 421,84	220 659,19	20 236,47	16 770,03	77%	88%	77%	17 962,35	195 265,49	15 588,02	12 917,85	8 981,17	7 224,82	5 471,39	1 446,80	23 124,19
6	Волховский	50,0%	3,7%	35,1%	11,2%	21 367,29	201 303,12	18 461,34	15 298,98	77%	88%	77%	16 386,70	178 136,94	14 220,65	11 784,70	8 193,35	6 591,07	4 991,45	1 319,89	21 095,75
7	Тихвинский	50,0%	3,7%	35,1%	11,2%	23 517,03	221 556,04	20 318,72	16 838,19	77%	88%	77%	18 035,35	196 059,13	15 651,38	12 970,35	9 017,68	7 254,19	5 493,63	1 452,68	23 218,18
8	Бокситогорский	50,0%	3,7%	35,1%	11,2%	23 936,98	225 512,39	20 681,55	17 138,88	77%	88%	77%	18 357,41	199 560,19	15 930,86	13 201,97	9 178,71	7 383,73	5 591,73	1 478,62	23 632,79
9	Лодейнопольский	50,0%	3,7%	35,1%	11,2%	21 837,24	205 730,60	18 867,38	15 635,47	77%	88%	77%	16 747,11	182 054,91	14 533,42	12 043,90	8 373,56	6 736,03	5 101,23	1 348,92	21 559,74
10	Подпорожский	50,0%	3,7%	35,1%	11,2%	23 517,03	221 556,04	20 318,72	16 838,19	77%	88%	77%	18 035,35	196 059,13	15 651,38	12 970,35	9 017,68	7 254,19	5 493,63	1 452,68	23 218,18
11	Ломоносовский	50,0%	3,7%	35,1%	11,2%	28 468,43	260 987,35	23 685,73	19 814,03	77%	88%	77%	21 832,61	230 952,65	18 244,97	15 262,62	10 916,31	8 545,25	6 403,98	1 709,41	27 574,95
12	Кингисеппский	50,0%	3,7%	35,1%	11,2%	26 209,03	240 274,07	21 805,91	18 241,49	77%	88%	77%	20 099,86	212 623,08	16 796,95	14 051,30	10 049,93	7 867,05	5 895,73	1 573,75	25 386,46
13	Сланцевский	50,0%	3,7%	35,1%	11,2%	29 071,54	266 516,42	24 187,52	20 233,79	77%	88%	77%	22 295,14	235 845,43	18 631,49	15 585,96	11 147,57	8 726,28	6 539,65	1 745,63	28 159,13
14	Волосовский	50,0%	3,7%	35,1%	11,2%	32 987,23	302 413,92	27 445,37	22 959,11	77%	88%	77%	25 298,10	267 611,81	21 140,99	17 685,25	12 649,05	9 901,64	7 420,49	1 980,75	31 951,93
15	Гатчинский	50,0%	3,7%	35,1%	11,2%	27 564,67	252 702,04	22 933,81	19 185,01	77%	88%	77%	21 139,51	223 620,82	17 665,76	14 778,09	10 569,76	8 273,97	6 200,68	1 655,15	26 699,56
16	Тосненский	50,0%	3,7%	35,1%	11,2%	23 010,93	210 955,11	19 145,09	16 015,60	77%	88%	77%	17 647,22	186 678,17	14 747,34	12 336,72	8 823,61	6 907,09	5 176,32	1 381,71	22 288,73
17	Лужский	50,0%	3,7%	35,1%	11,2%	29 548,12	270 885,54	24 584,04	20 565,49	77%	88%	77%	22 660,63	239 711,75	18 936,92	15 841,47	11 330,32	8 869,33	6 646,86	1 774,24	28 620,76
18	Сосновоборский ГО	50,0%	3,7%	35,1%	11,2%	28 468,43	260 987,35	23 685,73	19 814,03	77%	88%	77%	21 832,61	230 952,65	18 244,97	15 262,62	10 916,31	8 545,25	6 403,98	1 709,41	27 574,95

Определение земельной ренты для каждой сельскохозяйственной культуры

В соответствии с п. 57.4 Методических указаний о государственной кадастровой оценке, земельная рента рассчитывается как разность между валовым доходом и затратами на возделывание и уборку сельскохозяйственной продукции.

Результаты расчетов по определению величины земельной ренты на единицу площади в разрезе муниципальных районов и городского округа Ленинградской области приведены в Таблица 162.

Таблица 162. Результаты расчетов по определению величины земельной ренты на единицу площади

№ п/п	Наименование района Ленинградской области	Валовый доход с 1 га, руб.	Валовые затраты с 1 га, руб.	Земельная рента, руб./га (3-4)

1	2	3	4	5
1	Выборгский	22 024,93	17 620,97	4 403,96
2	Приозерский	24 418,95	19 536,29	4 882,65
3	Всеволожский	26 831,53	21 501,44	5 330,09
4	Кировский	27 337,79	21 907,13	5 430,66
5	Киришский	28 856,55	23 124,19	5 732,36
6	Волховский	26 325,27	21 095,75	5 229,52
7	Тихвинский	28 973,84	23 218,18	5 755,66
8	Бокситогорский	29 491,23	23 632,79	5 858,44
9	Лодейнопольский	26 904,28	21 559,74	5 344,54
10	Подпорожский	28 973,84	23 218,18	5 755,66
11	Ломоносовский	34 423,61	27 574,95	6 848,66
12	Кингисеппский	31 691,58	25 386,46	6 305,12
13	Сланцевский	35 152,88	28 159,13	6 993,75
14	Волосовский	39 887,68	31 951,93	7 935,75
15	Гатчинский	33 330,80	26 699,56	6 631,24
16	Тосненский	27 824,48	22 288,73	5 535,75
17	Лужский	35 729,16	28 620,76	7 108,40
18	Сосновоборский ГО	34 423,61	27 574,95	6 848,66

Определение ставки капитализации

Под капитализацией земельной ренты понимается определение на дату проведения оценки стоимости всех будущих равных между собой или изменяющихся с одинаковым темпом величин земельной ренты за равные периоды времени. Расчет производится путем деления величины земельной ренты за первый после даты проведения оценки период на определенный оценщиком соответствующий коэффициент капитализации.

Основными способами определения ставки капитализации (коэффициента капитализации) являются:

- деление величины земельной ренты по аналогичным земельным участкам на цену их продажи;

- увеличение безрисковой ставки отдачи на капитал на величину премии за риск, связанный с инвестированием капитала в оцениваемый земельный участок.

При этом под безрисковой ставкой отдачи на капитал понимается ставка отдачи при наименее рискованном инвестировании капитала (например, ставка доходности по депозитам банков высшей категории надежности или ставка доходности к погашению по государственным ценным бумагам).

В соответствии с информацией, приведенной в таблице 86 «Границы расширенного интервала значений коэффициента капитализации» Справочника оценщика недвижимости – 2020, под ред. Л.А. Лейфера (Земельные участки. Часть 2), расширенный диапазон ставки капитализации для земельных участков сельскохозяйственного назначения составляет 11,2%-22,1%, среднее значение: 16,7%.

Расчет ставки капитализации проводился вторым способом, описанным выше.

В качестве безрисковой ставки использовались данные о доходности государственных облигаций со сроком погашения 30 лет, по состоянию на 30.12.2021 года. Величина безрисковой ставки составила: 8,44%56 https://cbr.ru/hd_base/zcyc_params/?UniDbQuery.Posted=True&UniDbQuery.From=27.12.2021&UniDbQuery.To=03.01.2022 (Рисунок 121).

Рисунок 121. Данные для определения величины безрисковой ставки

Расчет премии за риск приведен в Таблица 163.

Таблица 163. Расчет премии за риск

№ п/п	Вид и наименование риска	Ранг риска

1	2	3	4	5	6	7	8	9	10
Систематические риски
1	Ухудшение общей экономической ситуации	1
2	Увеличение числа конкурирующих объектов	1
3	Изменение федерального и/или местного законодательства	1
Несистематические риски
4	Региональный риск (природно-климатический потенциал)	1
5	Снижение плодородия почв	1
6	Неполучение планируемых доходов	1
7	Неэффективный менеджмент	1
8	Криминогенные факторы	1
9	Финансовые проверки	1
10	Количество наблюдений	2	3	0	0	4	0	0	0	0	0
11	Взвешенный итог	2	6	0	0	20	0	0	0	0	0
12	Сумма баллов	28
13	Количество факторов	9
14	Премия за риск инвестиций, %	3,11

Таким образом, сумма премий за риск инвестиций составила: 3,11%.

Расчет ставки капитализации проведен по следующей формуле:

где:

Ккап – коэффициент капитализации земельной ренты;

Кбезриск – безрисковая ставка дохода на капитал;

Приск – сумма премий за риск.

Таким образом, ставка капитализации, принятая в расчетах, составит: Ккап = 8,44 + 3,11 = 11,55%.

Расчет удельного показателя кадастровой стоимости земельных участков

Удельный показатель кадастровой стоимости по почвенным разновидностям в разрезе муниципальных районов и городского округа Ленинградской области определялся путем деления удельного показателя земельной ренты конкретного района на коэффициент капитализации:

УПКС = (ЗРуд / Ккап) / 10 000,

где:

УПКС – удельный показатель кадастровой стоимости, руб./кв.м;

ЗРуд – удельный показатель земельной ренты, руб./га;

Ккап – коэффициент капитализации земельной ренты.

Непосредственно кадастровая стоимость земельных участков определялась путем умножения УПКС муниципального района на площадь конкретного земельного участка, находящегося на территории района.

Результаты расчета УПКС в разрезе муниципальных районов и городского округа в Ленинградской области приведены в Таблица 164.

Таблица 164. Результаты расчета удельного показателя кадастровой стоимости (УПКС) в разрезе муниципальных районов и городского округа в Ленинградской области

№ п/п	Наименование района Ленинградской области	Земельная рента, руб./га	Коэффициент капитализации земельной ренты	УПКС, руб./га	УПКС, руб./кв. м

1	Выборгский	4 403,96	0,1155	38 129,55	3,81
2	Приозерский	4 882,65	0,1155	42 274,06	4,23
3	Всеволожский	5 330,09	0,1155	46 147,96	4,61
4	Кировский	5 430,66	0,1155	47 018,68	4,70
5	Киришский	5 732,36	0,1155	49 630,83	4,96
6	Волховский	5 229,52	0,1155	45 277,25	4,53
7	Тихвинский	5 755,66	0,1155	49 832,55	4,98
8	Бокситогорский	5 858,44	0,1155	50 722,41	5,07
9	Лодейнопольский	5 344,54	0,1155	46 273,08	4,63
10	Подпорожский	5 755,66	0,1155	49 832,55	4,98
11	Ломоносовский	6 848,66	0,1155	59 295,76	5,93
12	Кингисеппский	6 305,12	0,1155	54 589,75	5,46
13	Сланцевский	6 993,75	0,1155	60 551,95	6,06
14	Волосовский	7 935,75	0,1155	68 707,79	6,87
15	Гатчинский	6 631,24	0,1155	57 413,36	5,74
16	Тосненский	5 535,75	0,1155	47 928,54	4,79
17	Лужский	7 108,40	0,1155	61 544,61	6,15
18	Сосновоборский ГО	6 848,66	0,1155	59 295,76	5,93

Кадастровая стоимость земельных участков определяется по следующей формуле:

где:

КС ЗУ – кадастровая стоимость земельного участка, руб.;

УПКСрайона – удельный показатель кадастровой стоимости муниципального района Ленинградской области, в пределах которого расположен земельный участок, руб./кв. м;

S – площадь земельного участка, кв. м.

Расчеты приведены в Приложении 2.4.

Допущения

В связи с отсутствием документально подтвержденных данных почвенных карт о составе и состоянии почв конкретных хозяйств, отсутствием данных по почвенным характеристикам бывших хозяйств, в соответствии с п. 57.4.2. Методических указаний о государственной кадастровой оценке в расчетах использовались данные по структуре почвенных разностей по муниципальному образованию. В случае предоставления данных о составе и состоянии почв по конкретному участку, кадастровая стоимость такого участка может быть уточнена.

3.4.1.2. Определение кадастровой стоимости земельных участков группы «Сельскохозяйственное использование», Рыбоводство (01:130 и 01:131)

Рыбоводство в Ленинградской области57 https://agroprom.lenobl.ru/ru/o-komitete/napravleniya-deyatelnosti/rybohozyajstvennyj-kompleks/rybohozyajstvennyj-kompleks-itogi-2021-goda/

Рыбохозяйственный комплекс региона представляют организации различных форм собственности, крестьянские (фермерские) хозяйства и индивидуальные предприниматели, осуществляющие деятельность по промышленному и прибрежному рыболовству, товарной аквакультуре (рыбоводству), искусственному воспроизводству водных биоресурсов, береговой рыбопереработке.

Общая численность хозяйствующих субъектов в рыбной отрасли региона – 175, в которых трудятся порядка 2 500 человек.

За 2021 год объем добычи (улов) водных биоресурсов по всем районам промысла составил 22,22 тыс. тонн (89% к аналогичному уровню 2020 года), из которых морская добыча – 16,1 тыс. тонн. Основные объекты промысла: балтийская сельдь (салака), шпрот (килька), треска, камбала.

На территории Ленинградской области в 2021 году осуществлен выпуск водных биологических ресурсов в количестве – 4 951 310 шт., из них:

- по государственному заданию впущено 4 200 630 шт.

- в целях компенсации нанесенного ущерба выпущено 747 242 шт.

- за счет собственных средств выпущено 4 568 шт.

Наибольшее количество рыбы выпущено: миноги – 3 млн. шт., сига – 1 161,6 тыс. шт., лосося атлантического (семги) - 491,9 тыс. шт.

За 2021 год объем производства (выращивания) продукции товарного рыбоводства (аквакультуры) составил 12,6 тыс. тонн (103% к уровню 2020 года). Объем реализации продукции товарного рыбоводства (аквакультуры) составил 6,86 тыс. тонн (103% к аналогичному уровню 2020 года). В основном на товарных рыбоводных хозяйствах региона выращивается радужная форель (97%), сиг, осетр, карп, клариевый сом, нельма, палия, судак, креветка.

На территории Ленинградской области действуют порядка 50 товарных рыбоводных хозяйств, в основном это малые и микро предприятия. Основной объем выращивания рыбы приходится на Выборгский и Приозерский районы и использование индустриального садкового типа рыбоводства на естественных пресноводных водоемах, где сформированы рыбоводные участки. Последние несколько лет интенсивно развивается товарное рыбоводство и в Подпорожском районе.

Ленинградская область стабильно входит в тройку российских регионов-лидеров по выращиванию радужной форели и в ТОП-10 регионов по объемам выращивания товарной рыбы.

Объем средств государственной поддержки, доведенных до рыбоводных предприятий, являющихся сельскохозяйственными товаропроизводителями, за 2021 год составил 80,0 млн. руб.

За 2021 год объем переработки водных биоресурсов (рыбы и морепродуктов) составил 33,6 тыс. тонн (103 % к аналогичному уровню 2020 года).

Рыбопереработка в регионе представлена производственной площадкой крупного берегового рыбоперерабатывающего комплекса (ООО «Торговый дом «Балтийский берег» (Ломоносовский район), производственной площадкой в городе Волхов ОАО «Рыбообрабатывающий комбинат №1»), а также малыми районными рыбоперерабатывающими предприятиями, цехами вяленья и копчения рыбы. Для консервного производства используется, как местное рыбное сырье, так и сырье, завозимое из других регионов. Цеха рыбопереработки имеются на рыбоводных и рыбодобывающих предприятиях.

Рыбоперерабатывающие предприятия области выпускают широкий ассортимент продукции из местного сырья, включая рыбу, выращенную областными товарными рыбоводными предприятиями, а также из сырья, ввозимого из других регионов и зарубежья: охлажденная и мороженая рыба, рыба соленая и копченая, сушено-вяленая рыба, изделия рыбной кулинарии, рыбные пресервы и консервы, морская капуста, пищевая икра, кормовая и техническая рыбопродукция. Наибольший объем в продукции глубокой рыбопереработки составляют пресервы.

Информация об объемах производства (выращивания) продукции аквакультуры (рыбоводства) и реализация товарной рыбоводной продукции в 2014-2021 годах58 https://agroprom.lenobl.ru/ru/o-komitete/napravleniya-deyatelnosti/rybohozyajstvennyj-kompleks/rybohozyajstvennyj-kompleks-itogi-2020-goda/, https://agroprom.lenobl.ru/ru/o-komitete/napravleniya-deyatelnosti/rybohozyajstvennyj-kompleks/rybohozyajstvennyj-kompleks-itogi-2021-goda/ приведена в Таблица 165.

Таблица 165. Объемы производства (выращивания) продукции аквакультуры (рыбоводства) и реализация товарной рыбоводной продукции в 2014-2021 годах, тыс.тонн

№ п/п	Наименование показателя	2013	2014	2015	2016	2017	2018	2019	2020	2021
1	Реализация товарной рыбоводной продукции	3,1	3,4	3,5	3,7	4,8	5,0	5,5	6,6	6,9
2	Объем производства (выращивания) рыбоводной продукции	6,9	6,7	7,2	7,6	8,8	9,3	10,3	12,2	12,6

Мероприятий по искусственному воспроизводству водных биологических ресурсов естественных водоемов Ленинградской области осуществляют рыбоводные заводы Северо-Западного филиала ФГБУ «ГЛАВРЫБВОД» и Федеральный селекционно-генетический центр рыбоводства (ФСГЦР) филиал ФГБУ «ГЛАВРЫБВОД», а также негосударственные рыбоводные предприятия. Указанные мероприятия осуществляются в рамках государственного задания (федеральное государственное финансирование) и за счет компенсационных и собственных средств, отчисляемых хозяйствующими субъектами за нанесенный вред водным биоресурсам в ходе осуществления хозяйственной деятельности.

В состав Северо-Западного филиала ФГБУ «ГЛАВРЫБВОД» входят пять рыбоводных заводов: Невский (атлантический лосось), Волховский (волховский сиг, сиг-лудога), Свирский (озерный лосось, пресноводная кумжа), Лужский (атлантический лосось, балтийская кумжа, минога), Нарвский (атлантический лосось).

Цены на рыбопосадочный материал

Еще одним существенным общим ценообразующим фактором, характеризующим сегмент рынка данных объектов недвижимости, является стоимость рыбопосадочного материала, которая определяет основную часть издержек рыбоводческого предприятия.

В Таблица 166 приведены цены на рыбопосадочный материал ФСГЦР филиал ФГБУ «Главрыбвод»59 http://fsgzr.ru/tovaryi-i-uslugi .

Таблица 166. Цены на рыбопосадочный материал ФСГЦР филиал ФГБУ «Главрыбвод»

№ п/п	Наименование продукции	Навеска, г	Отпускная цена
1	Молодь форели, руб./кг	1,0 – 3,0	4 500,00
2	Молодь форели, руб./кг	3,1 – 5,0	3 300,05
3	Молодь форели, руб./кг	5,1 – 9,0	2 420,00
4	Молодь форели, руб./кг	9,1 – 15,0	1 980,00
5	Молодь форели, руб./кг	15,1 – 25,0	1 540,00
6	Молодь форели, руб./кг	25,1 – 35,0	1 100,00
7	Молодь форели, руб./кг	35,1 – 50,0	990,00
8	Молодь форели, руб./кг	50,1 – 70,0	880,00
9	Молодь форели, руб./кг	71,1 – 90,0	715,00
10	Молодь форели, руб./кг	91,1 – 110,0	605,10
11	Молодь форели, руб./кг	110,1 – 150,0	550,00
12	Молодь ладожская палии, руб./шт.	Свыше 30 г	641,40
13	Карп годовик, руб./кг	20 – 30	545,00

Цены на товарную рыбную продукцию

При оценке земельных участков, предназначенных для рыбоводства, существенным общим ценообразующим фактором, характеризующим сегмент рынка данных объектов недвижимости, является цена реализуемой готовой продукции.

В следующей таблице приведены оптовые цены на породы рыб, предлагаемые различными товаропроизводителями.

В Таблица 167 приведена информация об оптовых ценах на живую рыбу в Ленинградской области

Таблица 167. Оптовые цены на живую рыбу в Ленинградской области

№ п/п	Вид рыбы	Размер	Цена, руб./кг	Источник информации
1	Форель	до 500 г	495	ФСГЦР филиал ФГБУ “Главрыбвод” - Данные сайта http://fsgzr.ru/tovaryi-i-uslugi
2	Форель	500 - 1 000 кг	550

3	Форель	свыше 1 кг	650

4	Осетр живой	900

5	Форель, палия	до 1 кг	220

6	Форель, палия	свыше 1 кг	330

7	Живой осетр	1,6 - 6 кг	950	"Акваферма" ООО - https://web.archive.org/web/20210516114821/https://aquafarmspb.ru/osetr
8	Живая стерлядь	0,5 - 1 кг	1 000	"Акваферма" ООО - https://web.archive.org/web/20210516120258/https://aquafarmspb.ru/zhivaya-sterlyad

Таким образом, оптовые цены на живую рыбу в Ленинградской области находятся в диапазоне: форель – 495-650 руб. за кг, осетровые – 900-1000 руб. за кг.

Перспективы развития отрасли

Аквакультура Ленинградской области, основным направлением которой является товарное рыбоводство в садках на естественных водоемах, является наиболее динамичным и перспективным направлением развития регионального рыбохозяйственного комплекса.

Водный фонд области позволяет в перспективе получать объемы выращивания ценных видов рыб в десятки тысяч тонн. Причинами возможности столь интенсивного развития товарного рыбоводства в Ленинградской области являются:

наличие большого количества на территории области водоемов, а также акватории Финского залива и Ладожского озера, близость к Санкт-Петербургу и другим рынкам сбыта;

активно развивающаяся инфраструктура региона;

наличие оперативной научной поддержки рыбоводной деятельности (ГосНИОРХ, ФСГЦР);

благоприятные инвестиционные условия, созданные в области.

Природно-климатические условия Ленинградской области особенно благоприятствуют развитию рыбоводных хозяйств по выращиванию товарной форели и сигов.

Популярность форели, как объекта аквакультуры, объясняется рядом объективных особенностей:

хорошо изучены биологические особенности форели (среда обитания, темп роста, репродуктивность и т.д.);

отработана биотехника выращивания форели на всех этапах развития и роста (от получения икры до товарной продукции);

разработаны методы и приемы селекционно-племенной работы при формировании ремонтно-маточных стад;

успешное применение генетических методов для получения новых пород рыб, приспособленных к конкретным условиям выращивания (форель обладает широкой экологической пластичностью, позволяющей использовать ее для культивирования в водоемах Ленинградской области);

радужная форель может существовать в довольно широком диапазоне температур: от 0 до 25 °С (оптимальными считаются температуры порядка 16-18 °С, летальными - свыше 24-25 °С. Темпы роста замедляются при температурах ниже 3 °С, а в температурном диапазоне 20-25 °С форель испытывает физиологический дискомфорт);

являясь деликатесным видом рыбы с уже сложившейся на северо-западе России культурой потребления, форель при правильной постановке производственного процесса и маркетинга приносит гарантированную прибыль.

Эффективность отрасли напрямую зависит от объемов государственной поддержки. Объем доведенной государственной финансовой поддержки развития товарной аквакультуры в Ленинградской области: порядка 100 миллионов рублей60 https://veterinary.lenobl.ru/ru/news/41524/ .

Государственная поддержка развития рыбохозяйственного комплекса в Ленинградской области по направлениям рыболовство и рыбоводство осуществляется в рамках Государственной программы Ленинградской области «Развитие сельского хозяйства Ленинградской области».

Анализ состояния рыбохозяйственной отрасли Ленинградской области свидетельствует о том, что большинство рассматриваемых субъектов отрасли региона не имеют достаточного количества собственных оборотных средств не только для развития и модернизации производства, но и для поддержания комплекса в устойчивом состоянии.

Также развитию этой отрасли мешают не только нынешние ограничения, введенные в связи с пандемией коронавируса. Большинство крупных и мелких игроков рынка заявили о ключевой проблеме отрасли — низком качестве отечественных кормов. Практически вся рыба, выращенная в хозяйствах региона, потребляет импортную продукцию.

Решение проблемы – создание высококачественного собственного кормопроизводства, не уступающих по своим продукционным свойствам импортным, оснащенного современным оборудованием. Особое внимание здесь должно быть уделено контролю за качеством исходного сырья и соблюдению технологии производства кормов.

В связи с сокращением популяций ценных промысловых видов рыб в водных объектах Ленинградской области серьезное внимание специалистов уделяется искусственному воспроизводству. На сегодняшний день в области действуют 6 государственных рыбоводных заводов, входящих в состав ФГБУ «Главрыбвод». В водоемы региона выпущено 4,3 млн. молоди и личинок водных биоресурсов.

Санкт-Петербургский филиал ФГБНУ «ВНИРО» в ближайшее время проведет комплексное исследование Ладожского озера, которое позволит оценить возможность повышения запасов основных промысловых рыб озера – сига и судака и разработать рекомендации по организации и регулированию промышленного рыболовства.

Неблагоприятная динамика гидрохимических показателей озерно-речной системы реки Вуокса (российской части) испытывает потребность в ежегодном мониторинге состояния водной среды на всей ее акватории, особенно в районе истока реки Бурная, где суммарное воздействие неблагоприятных факторов антропогенного происхождения максимально. Полученные данные позволят оценить возможность организации новых, а также корректировать предельные объемы выращивания товарной рыбы на уже существующих рыбоводных участках. Соответствующие исследования пройдут и на реке Свирь.

Для достижение планируемых показателей и развития аквакультуры запланированы следующие направления государственной поддержки предприятий аквакультуры в Ленинградской области:

поддержка племенного рыбоводства (для получения поддержки предприятию надо иметь статус племенного хозяйства);

возмещение части затрат на приобретение кормов по направлению: для объектов товарной аквакультуры (товарного рыбоводства) (ставка субсидии: 20% от затрат, но не более 25 руб./кг);

возмещение части прямых понесенных затрат на приобретение сельскохозяйственной техники и оборудования для сельскохозяйственного производства (ставка субсидии: 30% от стоимости техники, но не более 2,55 млн. руб.; распоряжением комитета утвержден Перечень техники и оборудования);

возмещение части прямых понесенных затрат на создание и(или) модернизацию объектов для выращивания рыбы (ставка субсидии: 50%, но не более 200 тыс. рублей за 1 садок);

развитие семейных животноводческих ферм (до 30 млн. руб.), грант «Ленинградский фермер» (до 3 млн. руб.), «Агростартап» (до 3 млн. руб. + 1 млн. руб.);

возмещение части затрат на уплату страховых взносов по договорам страхования в области товарной аквакультуры (ставка субсидии: 50% от суммы страховой премии).

Определение кадастровой стоимости земельных участков группы «Сельскохозяйственное использование», Рыбоводство (01:130 и 01:131)

Рыбоводство - деятельность, связанная с разведением (выращиванием) рыбы.

В число задач рыбоводства входит получение товарной продукции из морских и пресноводных гидробионтов, увеличение и улучшение качества рыбных и нерыбных запасов в естественных и искусственных водоемах, воспроизводство (включая сохранение и компенсационное рыбоводство) водных биологических ресурсов. Рыбоводство включает такие рыбохозяйственные виды деятельности, как: разведение на всех стадиях жизненного цикла посадочного материала под собственные нужды и на продажу, выращивание и содержание водных объектов, а также маточных и ремонтных стад, акклиматизацию, селекцию, санитарное рыбоводство, вылов товарной продукции, рыбохозяйственную мелиорацию, рекреационное рыбоводство, другие виды деятельности. Продуктом аквакультуры называется продукция, полученная на рыбоводных предприятиях, применяющих для разведения водных объектов усовершенствованные методики и биотехнику интенсивного характера. Для разведения рыбы используют естественные или искусственные водоемы, в том числе бассейны, танки, садки и аквариумы61 Федеральный закон «Об аквакультуре (рыбоводстве) и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» .

Рыбное хозяйство в Российской Федерации является комплексным сектором экономики, включающим широкий спектр видов деятельности – от прогнозирования сырьевой базы отрасли до организации торговли рыбной продукцией в стране и за рубежом.

В экономике страны рыбное хозяйство играет важную роль в качестве поставщика пищевой, кормовой и технической продукции (рыбной муки и жира, кормовой рыбы для пушного звероводства, агар-агара, различных биологически активных веществ и др.).

В соответствии с Законом Российской Федерации «Об аквакультуре (рыбоводстве) и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» от 02.07.2013 № 148-ФЗ используются следующие основные понятия:

аквакультура (рыбоводство) – деятельность, связанная с разведением и(или) содержанием, выращиванием объектов аквакультуры;

объекты аквакультуры – водные организмы, разведение и (или) содержание, выращивание которых осуществляются в искусственно созданной среде обитания;

искусственно созданная среда обитания – водные объекты, участки континентального шельфа Российской Федерации, участки исключительной экономической зоны Российской Федерации, сооружения, где разведение и (или) содержание, выращивание объектов аквакультуры осуществляются с использованием специальных устройств и (или) технологий;

морская аквакультура (марикультура) – аквакультура (рыбоводство), осуществляемая в отношении морских объектов аквакультуры;

рыбоводный участок – водный объект и (или) его часть, участок континентального шельфа Российской Федерации, участок исключительной экономической зоны Российской Федерации, используемые для осуществления аквакультуры (рыбоводства);

рыбоводная инфраструктура – имущественные комплексы, в том числе установки, здания, строения, сооружения, земельные участки, оборудование, искусственные острова, которые необходимы для осуществления аквакультуры (рыбоводства);

продукция аквакультуры – пищевая рыбная продукция, непищевая рыбная продукция и иная продукция из объектов аквакультуры;

ремонтно-маточные стада – разновозрастные группы объектов аквакультуры, используемые для селекционных целей, целей воспроизводства объектов аквакультуры с высокими племенными и продуктивными качествами, сохранения водных биологических ресурсов;

рыбоводное хозяйство – юридическое лицо, крестьянское (фермерское) хозяйство, а также приравненный к ним в целях вышеуказанного Федерального закона от 02.07.2013 № 148-ФЗ и осуществляющий аквакультуру (рыбоводство) индивидуальный предприниматель.

В соответствии со ст. 12 данного закона товарная аквакультура (товарное рыбоводство) является видом предпринимательской деятельности, относящейся к сельскохозяйственному производству. Товарное рыбоводство может осуществляться как с использованием водных объектов, так и без их использования.

Согласно п. 57.8 Методических указаний земельные участки, занятые обособленными водными объектами или их частями, в том числе участки, занятые объектами рыбного хозяйства (коды расчета вида использования 01:130, 01:131), оцениваются исходя из возможности разведения рыбы. Расчет кадастровой стоимости участков, занятых обособленными водными объектами, в том числе участков, занятых объектами рыбного хозяйства, осуществляется методом капитализации земельной ренты.

Земельная рента рассчитывается как разность между валовым доходом и затратами на разведение рыбы. Валовой доход рассчитывается для единицы площади земельного участка как произведение массы выращенной и готовой к реализации рыбы на ее рыночную цену. Валовой доход, получаемый от реализации рыбы, рассчитывается исходя из плотности посадки рыбы и учитывается исходя из реализации на месте (без учета доставки потребителю) с учетом набора массы рыбой. Цена реализации рыбы рассчитывается на килограмм живого веса отлавливаемой рыбы из анализа среднегодовых рыночных цен реализации на условиях самовывоза. Расчетом предусмотрена реализация всей годной к продаже выращенной отлавливаемой рыбы без предварительной ее переработки. Возможная переработка рыбы и реализация в виде полуфабрикатов или готовой продукции в расчете не учитывается. Расчетом предусмотрен годовой прирост массы рыбы и естественная убыль.

Определение кадастровой стоимости выполнено без учета разведения рыбы в садках. Вид рыбы для разведения при определении кадастровой стоимости был определен по данным представленного выше обзора рынка земельных участков Сегмента 1, согласно которому на товарных рыбоводных хозяйствах Ленинградской области выращивается радужная форель (около 97%).

Алгоритм вычисления:

расчет массы, выращенной и готовой к реализации рыбы;

определение валового дохода (ВД);

определение величины затрат на разведение рыбы (З);

определение ставки капитализации (СК);

расчет кадастровой стоимости.

Расчет массы выращенной и готовой к реализации рыбы

Как было отмечено выше, наиболее подходящим и максимально эффективным будет разведение форели. Все показатели будут рассчитываться для этого вида рыбы. Исходные данные для расчета кадастровой стоимости методом капитализации земельной ренты для земельных участков, занятых обособленными водными объектами, едины для всех оцениваемых земельных участков.

Масса выращенной и готовой к реализации рыбы определяется исходя из площади зеркала воды (поверхности воды) и плотности посадки годовиков форели. На основе данных, полученных из различных источников, в среднем на 1 га зеркала воды сажают от 500 до 1 000 шт. годовиков форелей, весом от 15 до 25 г. шт.62 https://abcbiznes.ru/biznes-idei/298-razvedenie-foreli-forelevoe-hozyaystvo.html, http://hitagro.ru/vyrashhivanie-i-razvedenie-foreli-v-prudax/. http://ru.wikipedia.org/wiki/%D0%A0%D1%8B%D0%B1%D0%BE%D0%B2%D0%BE%D0%B4%D1%81%D1%82%D0%B2%D0%BE Для расчетов приняты средние значения - 750 шт. весом 20 г. на 1 га зеркала воды.

Согласно данным обзора рынка Ленинградской области земельных участков Сегмента 1 цена приобретения посадочного материала (годовиков форели) составила 1 540 руб./кг.

Вес рыбы очень сильно зависит от условий кормления и нагула. Обычно двухлетки достигают веса 100-700 г63 https://aquafeed.ru/vyrashchivaniye_ryb . Для расчета вес товарных двухлеток форели принят равным 400 г. (среднее значение). Выход двухлеток форели из годовиков в среднем составляет 90%64 Приложение № 14 Методических указаний .

Площадь зеркала воды на земельных участках определялась по данным Публичной кадастровой карты инструментом «измерить площадь» и при помощи графического слоя «Водные объекты ЛО». Земельные участков, которым был присвоен код расчета вида использования 01:130 и 01:131, но при этом они не имеют графического образа или водного объекта (товарное рыбоводство может осуществляться и без использования водного объекта), площадь зеркала воды определялась с использованием коэффициента, равного 0,84. Данный коэффициент был получен на основании данных по типичным земельным участкам различных категорий земель с видом использования «рыбоводство» с графическим образом путем соотношения площади измеренного зеркала воды к общей площади земельного участка. Результаты расчета коэффициента представлены далее в таблице.

Таблица 168. Расчет коэффициента соотношения зеркала воды к общей площади земельного участка

№ п/п	Кадастровый номер земельного участка	Площадь участка, кв. м	Площадь зеркала воды, кв. м
1	47:18:0516001:7	201460	156600
2	47:18:0516001:26	467430	409300
3	47:16:0649002:34	495129	450000
4	47:26:0108001:3294	205423	164439
5	47:03:0218002:288	68100	31878
6	47:11:0205001:4	1386140	1236685
7	47:18:0606001:12	134905	94932
8	47:18:0522001:283	288253	201430
9	47:14:0102001:93	1769168	1561800
10	47:14:0102001:94	404967	303600
11	47:14:0000000:39334	145302	111150
12	47:14:1202001:23	831221	657000
13	47:07:0941004:401	151991	151991
21	Сумма	6549489	5530805
22	Коэффициент соотношения зеркала воды к общей площади земельного участка	0,84

При расчете доходов и затрат для целей настоящей оценки необходимо учитывать уровень инженерного обустройства земельного участка, в том числе плотность дорожной сети, классность дорог, близость к транспортным магистралям, пунктам переработки и сбыта сельскохозяйственного сырья и центрам материально-технического снабжения (п. 57.9 Методических указаний). Данное требование Указаний было учтено при расчете выхода двухлетков форели при выращивании из привозного рыбопосадочного материала, а также с учетом того, что валовой доход, получаемый от реализации рыбы, учитывается исходя из реализации на месте (условия самовывоза).

Также необходимо отметить, что расчет валового дохода и определение затрат, необходимых для создания рыбоводческого хозяйства, определены для типичных условий организации и практически не зависят от местоположения на территории Ленинградской области, так как основными ценообразующими характеристиками в доходном подходе являются рыбопродуктивность (которая с учетом единообразия будет сопоставима для всех), цена на приобретение рыбопосадочного материала и цена реализации товарной рыбы (которые также сопоставимы для всей Ленинградской области), а также операционные затраты на выращивание рыбы, которые в рамках одного региона сопоставимы для всех рыбных хозяйств в пересчете на один гектар зеркала воды. Таким образом, расчет проводился на 1 га зеркала воды.

Определение валового дохода

Для расчета валового дохода используются следующие показатели: плотность посадки годовиков форели на 1 га поверхности зеркала пруда, средняя масса товарной рыбы, начальная масса годовика и рыночные данные – оптовые цены реализации товарной рыбы. Валовой доход рассчитывается для единицы площади земельного участка как произведение массы выращенной и готовой к реализации рыбы на ее рыночную цену.

Рыночная цена за рыбу определялась согласно данным обзора рынка земельных участков Ленинградской области Сегмента 1 и составила 550 руб./кг.

Определение величины затрат на разведение рыбы

В состав затрат по разведению рыбы были включены следующие:

затраты на рыбопосадочный материал;

затраты на корм;

прочие эксплуатационные расходы, которые в соответствии с данными обзора рынка земельных участков Ленинградской области Сегмента 1 и другими источниками составляют 40% от валового дохода.

Затраты на корм определялись на основе коэффициента оплаты корма, который рассчитывается по формуле:

Оплата корма = вес корма (кг) / прирост биомассы(кг).

Данный коэффициент показывает соотношение веса данного рыбам корма к общему приросту биомассы рыбы. Обычно коэффициент оплаты корма колеблется в пределах 0,9-1,4. Для расчетов было принято среднее значение коэффициента 1,15. Определив прирост биомассы и требуемое количество корма, можно рассчитать величину затрат на приобретение корма.

Затраты на корм определены по рыночным данным65 https://airgel.ru/?itemid=1358, https://kormgranddog.ru/katalog/korm-dlya-ryb/korm-dlya-foreli, https://aqua-torg.su/katalog/korm-dlya-ryb/korm-dlja-osetra-i-foreli-biomar-biomar-efico-sigma-811-r-granuli-6-mm-meshok-25kg-danija, https://agroserver.ru/b/korm-dlya-foreli-limkorm-962222.htm, https://agroserver.ru/b/produktsionnyy-korm-dlya-foreli-962175.htm и составили 170 рублей за килограмм корма.

Таблица 169. Расчет стоимости корма

№ п/п	Вес мешка, кг	Стоимость мешка, руб.	Стоимость корма, руб. за кг
1	25	4500	180
2	15	2100	140
3	25	4500	180
4	20	3200	160
5	20	3800	190
6	Итого, среднее значение	170

Определение ставки капитализации

Величина коэффициента капитализации для земли, которая является по определению неистощимым активом, включает в себя ставку дохода на инвестиции, состоящую из безрисковой ставки, премии за низкую ликвидность, премий за риск инвестора и инвестиционный менеджмент.

Безрисковая процентная ставка (безрисковая норма доходности) - это норма отдачи инвестиционного проекта без финансовых потерь за определенный промежуток времени.

Согласно п. 47.2 Методических указаний общая ставка капитализации рассчитывается в соответствии с условиями рынка соотношением годового чистого операционного дохода от сдачи аналогичных объектов недвижимости в аренду и цен сопоставления сделок (предложений) за аналогичные объекты недвижимости. В результате проведенного анализа рынка земельных участков выявлено отсутствие необходимой для расчета данных показателей информации. Поэтому Исполнитель для расчета ставки капитализации применял метод кумулятивного построения.

Размер безрисковой ставки принимается Исполнителем в размере бескупонной доходности государственных облигаций с различным сроком погашения на 30.12.2021 (ближайшая дата к дате оценки) – 8,23%.66 https://www.cbr.ru/hd_base/zcyc_params/

Премия за низкую ликвидность отражает длительность экспозиции при продаже объекта на открытом рынке. Рассчитывается по формуле:

Рнл=БС*ПЭ/12, где

Рнл – размер премии за низкую ликвидность, %;

БС – размер безрисковой ставки; %;

ПЭ – наиболее вероятный период экспозиции аналогичных объектов, мес.

Типичный период экспозиции для земельных участков с прудами составляет при неактивной продаже в среднем 9 месяцев, премия за низкую ликвидность, таким образом, составила 6,17%.

На практике риск за инвестиционный менеджмент и риск инвестора находятся в пределах от 0% до 5%, поскольку земельные участки практически всегда являются ликвидными объектами недвижимости, размер за данные вида риска принят на среднем уровне 3%.

Таблица 170. Расчет ставки капитализации

№ п/п	Наименование	Значение
1	Безрисковая ставка	8,23%
2	Премия за низкую ликвидность	6,17%
3	Премия за риск	3%
4	Премия за инвестиционный менеджмент	3%
Среднее значение	20,40%

Таким образом, коэффициент капитализации составил: 20,40%.

Расчет кадастровой стоимости

Таблица 171. Расчет стоимости 1 га зеркала воды

№ п/п	Наименование показателя	Ед. изм.	Значение
1	Площадь зеркала воды, га	га	1
2	Плотность посадки годовиков форели	шт./га	750
3	Масса начальная годовиков	Г	20
4	Цена приобретения рыбопосадочного материала	руб./кг	1540
5	Требуемый рыбопосадочный материал (гр.1*гр.2)	шт.	750
6	Требуемый рыбопосадочный материал (гр. 5*гр.3/1000)	кг	15
7	Затраты на приобретение рыбопосадочного материала (гр.4*гр.6)	руб.	23 100
8	Выход двухлеток	%	90%
9	Выход товарной рыбы (гр. 8*гр.5)	шт.	675
10	Средняя масса товарной рыбы	кг	0,4
11	Объем реализации товарной рыбы в год (гр.10*гр.9)	кг	270
12	Цена реализации рыбы	руб./кг	550
13	Валовой доход от продажи товарной рыбы в год (гр.12*гр.11)	руб.	148 500
14	Коэффициент оплаты корма	1,15
15	Прирост биомассы (гр.11-гр.6)	кг	255
16	Требуемое количество корма	кг	293,25
17	Стоимость 1 кг корма	руб.	170,00
18	Затраты на корм (гр.16*гр.17)	руб./год	49852,5
19	Прочие затраты (заработная плата, ГСМ, арендные платежи, налоговые отчисления и пр. от ВД)	%	40%
20	Прочие затраты (гр.19*гр.13)	руб.	59400
21	Общая величина затрат (гр.20+гр.18+гр.7)	руб.	132 353
22	Земельная рента (гр.13-гр.21)	руб./год	16 148
23	Ставка капитализации	%	20,40%
24	Стоимость 1 га зеркала воды, (гр.22/гр.23)	руб.	79 154,4
25	Стоимость 1 кв. м зеркала воды	руб.	7,92

Далее для всех земельных участков, отнесенных к группе 01:130 и 01:131, определялась стоимость всего зеркала воды. Это стоимость и приравнивалась к кадастровой стоимости земельного участка, отнесенного к группе 01:130 и 01:131.

Методы статистического моделирования

3.4.2. Расчет кадастровой стоимости земельных участков
3 и 4 Cегментов, а также объектов придорожного сервиса, относящихся
к 6 Cегменту (коды видов использования 04:95, 04:98 и 04:99), относящихся
к Cегменту 5 (коды видов использования 04:070 и 04:097) и относящихся
к 7 Cегменту (коды видов использования 04:021 и 04:031).

Обобщая назначение земельных участков 3-го и 4-го сегментов, можно сказать, что «сегмент 3» включает в себя земельные участки, предназначенные для «Общественного использования», «Сегмент 4» – для «Предпринимательства». Функциональное назначение объектов, находящихся в границах участков 3-4-го сегментов, может быть весьма близким – в частности, муниципальные административные здания по своей сути мало отличаются от коммерческих офисов, зачастую имея более выгодное местоположение, а, следовательно, при условии вовлечения подобных земельных участков в рыночный оборот, стоимость «социального» земельного участка «под здание администрации» могла бы быть выше сходного «коммерческого» участка «под офисное здание».

Приведенное рассуждение предполагает возможность использования единой расчетной модели для определения стоимости участков Сегментов 3-4, что подтверждается также ограниченностью доступной рыночной информации. Данная модель была использована для объектов придорожного сервиса, поскольку эти объекты представлены на рынке в сегменте коммерческих земельных участков.

Исходная информация для построения модели определения кадастровой стоимости объектов общественного и коммерческого использования

В период с января 2021 года по декабрь 2021 года в базе рыночных данных ГБУ ЛО «ЛенКадОценка» было учтено 269 земельных участков, выставленных на продажу в Ленинградской области, предназначенных для размещения объектов коммерческого назначения (предпринимательство). Из выборки исключались выбросы недостоверных или не проходящих «логический контроль» предложений к продаже коммерческих земельных участков. Кроме того, в расчетах были использованы предложения на продажу коммерческих земельных участков за 2019 год. Корректировка на дату для этих объектов не проводилась, поскольку по данным ресурса СтатРиэлт67 https://statrielt.ru/statistika-rynka/ изменения в данном сегменте рынка за этот период были не существенны:

Таблица 172. Корректирующие коэффициенты

Дата	Земельных участков под торговые и офисные здания (категории "земли населенных пунктов")	Земельных участков категории "Промышленности, транспорта, связи и иного специального назначения"
01.01.2022	1,02	0,98
01.07.2021	1,02	1
01.01.2021	1,01	1
01.07.2020	0,96	0,97
01.01.2020	1,02	1,02

Таким образом, в расчетах использована выборка из 302 записей, сформированных из предложений на продажу коммерческих земельных участков Ленинградской области.

По данным официального сайта Российской Федерации для размещения информации о проведении торгов (https://torgi.gov.ru), с 1 января 2021 по 31 декабря 2021 года на торги было выставлено 4 земельных участка, предназначенных под коммерческую деятельность (объекты общественного питания, торговли и придорожного сервиса). 3 аукциона завершились правом на заключение договора по начальной цене с единственным участником. По 1 земельному участку аукцион был отменен.

Выбор ценообразующих факторов для модели объектов общественного и коммерческого использования

Для выбора значимых факторов для получения расчетной модели проанализирован весь набор доступных факторов. Социальное и коммерческое использование земли в конечном итоге направлено на обслуживание интересов и извлечение прибыли из потребностей населения, и не может существовать в отрыве от него, а, следовательно, и ценовые показатели анализируемых секторов будут, в целом, следовать активности 13 сегмента рынка недвижимости, составляющего ~95% имеющейся ценовой информации.

Значимые факторы для получения расчетной модели были выбраны в соответствии с информацией, приведенной в разделе «Рынок земельных участков Сегмента «Коммерческая деятельность» под размещение объектов коммерческого назначения».

Общий анализ рынка земель под коммерческую деятельность в Ленинградской области показывает, что стоимость земельного участка зависит от целого ряда факторов, основными из которых являются:

местоположение участка;

площадь участка;

численность населения;

инженерная подготовка, наличие достаточных мощностей.

Фактор местоположения в данном случае включает в себя несколько параметров:

глобальное расположение объекта относительно города Санкт-Петербурга;

расположение объекта относительно ближайшего районного центра;

расположение объекта вблизи локальных центров деловой активности.

В расчетной модели вместо значений ценообразующих факторов в ряде случаев используется расчетное значение факторов на основании зависимостей, полученных в результате анализа рыночных данных, или использования справочников, таким образом, расчетный фактор задает вид функции.

С увеличением расстояния до Санкт-Петербурга удельная стоимость земельных участков, без учета отдельных выбросов, постепенно снижается. Зависимость стоимости земельных участков от расстояния от КАД Санкт-Петербурга была принята по данным «Справочника оценщика недвижимости - 2020» Лейфер Л. A. (ред.) Земельные участки. Часть I: - Нижний Новгород: Приволжский центр методического и информационного обеспечения оценки, 2020. – 152 с. Рис. 43. «Зависимость удельной цены земельных участков в Ленинградской области от расстояния до КАД».

Зависимость удельной цены земельного участка коммерческого использования от площади земельного участка по Ленинградской области имеет обратную зависимость, чем больше площадь земельного участка, тем меньше удельный показатель цены. В итоговой выборке количество объектов – аналогов (далее также объекты сравнения), различающихся только по фактору «Площадь», недостаточно для построения зависимости. Поэтому для построения расчетной модели была принята схожая зависимость удельной цены земельного участка от площади по справочным данным: Лейфер Л. A. (ред.) Справочник оценщика недвижимости-2020: Земельные участки. Часть II: - Нижний Новгород: Приволжский центр методического и информационного обеспечения оценки, 2020. – 106 с. Рис. 19. «Зависимость удельной цены от площади земельного участка коммерческого назначения. Усредненные данные по России».

В результате анализа цен предложений земельных участков под коммерческое использование можно утверждать, что существуют локации, где стоимость земельных участков выше при прочих равных факторах. Это связано с расположением в этих зонах «центров притяжения» - торговых моллов, крупных супермаркетов или других центров деловой активности.

Территории с высокой численностью населения более привлекательны для организации различных видов бизнеса (торговля, производство, услуги и т.д.) и для проживания (наличие возможности занятости зависит от численности населения). По мере возрастания численности населения увеличивается социальная и инженерная инфраструктура, возрастают проходимость точки и оборот продаж, спрос, а также спектр предоставляемых услуг. Для построения расчетной модели, была принята зависимость удельной цены земельного участка от численности населения по справочным данным68 «Справочник оценщика недвижимости-2020». Лейфер Л. A. (ред.) Земельные участки. Часть I: - Нижний Новгород: Приволжский центр методического и информационного обеспечения оценки, 2020. – 110 с. Рис.19. «Зависимость удельной цены земельного участка от численности в населенном пункте» .

Как следует из материалов обзора рынка земельных участков, в целом по Ленинградской области существует прямая зависимость между уровнем инженерной подготовки земельного участка и удельной ценой предложения. При этом в целом по области определяющим показателем является наличие электроснабжения земельного участка. В дальнейших расчетах всем объектам сравнения и объектам оценки в зависимости от наличия или отсутствия каких-либо коммуникаций были присвоены коды «1» или «0» соответственно.

В итоге, для построения модели отобраны следующие ценообразующие факторы:

дистанция до КАД Санкт-Петербурга по дорогам;

площадь участка;

численность населения;

расположение вблизи локальных центров деловой активности;

электроснабжение:

прочие коммуникации (водоснабжение, канализация, теплоснабжение).

Модель представляет собой уравнение множественной линейной регрессии вида

Y = m1*X1 + m2*X2 + m3*X3 + m4*X4 + m5*X5 + m6*X6 +b , где

в качестве регрессоров (независимых значений, X) выступают ценообразующие факторы, а «откликом» (зависимым значением, Y) служит расчетное значение удельного показателя стоимости земли;

m1 … m6 – коэффициенты уравнения;

b – свободный («постоянный») член уравнения регрессии.

Подготовка исходных данных

В качестве значения коэффициента уравнения «дистанция до КАД Санкт-Петербурга по дорогам» принята следующая зависимость: Х1=1,878*(«Дист_СПб_по_дор» (метров)/1000)^(-0,356). При этом для снижения погрешности вычислений участки, расположенные на расстоянии менее двух километров от КАД Санкт-Петербурга, рассчитываются по формуле: Х1=1,878*(2000/1000)^(-0,356).

В качестве значения коэффициента уравнения «Площадь» принята следующая зависимость: Х2 = 2,564*«Площадь»^(-0,134). При этом коэффициент уравнения для участков площадью менее 1000 кв м Х2 = 1,016 (в соответствии с данным «Справочника оценщика недвижимости-2020»69 Лейфер Л. A. (ред.) Справочник оценщика недвижимости-2020: Земельные участки. Часть II: - Нижний Новгород: Приволжский центр методического и информационного обеспечения оценки, 2020. – 106 с. Рис. 19. "Зависимость удельной цены от площади земельного участка коммерческого назначения. Усредненные данные по России" ).

В качестве значения коэффициента уравнения «Численность населения» принята следующая зависимость: Х3 = 0,05*(«Численность населения»/1000)^0,4570 «Справочник оценщика недвижимости-2020». Лейфер Л. A. (ред.) Земельные участки. Часть I: - Нижний Новгород: Приволжский центр методического и информационного обеспечения оценки, 2020. – 110 с. Рис.19. «Зависимость удельной цены земельного участка от численности в населенном пункте» .

Модель, построенная на перечисленных выше факторах, верно отражая «главные» ценовые тренды, характеризуется высокой степенью генерализации – т.е. не учитывает локальные особенности, в частности:

ценовые различия внутри границ населенных пунктов;

ценовые различия по характеристикам населенного пункта;

ценовые различия по виду использования;

наличие/отсутствие «торгового»потенциала.

Описание данных коэффициентов приведено ниже. Для построения модели все объекты сравнения были приведены к единой базе по этим показателям.

Скидка на торг для объектов общественного и коммерческого использования

Поскольку исходная удельная стоимость земли отражает цену предложения, для приведения к «уровню рынка» (цене сделок), была применена «скидка на торг», составляющая для коммерческих участков, - 14,2% (см. Обзор рынка земельных участков: «Определение величины скидки на уторгование»).

Результат: коэффициенты уравнения регрессии (модели)

В результате расчета компонент регрессионного уравнения, на базе «рабочего набора» исходных данных, получены следующие коэффициенты уравнения:

В Таблица 173 приведены Коэффициенты модели (компоненты регрессионного уравнения.

Таблица 173. Коэффициенты модели (компоненты регрессионного уравнения)

№ п/п	Коэффициент	Описание фактора	Величина коэффициента
1	m1	Расстояние до СПб, м	2692,40
2	m2	Площадь объекта, кв м	3744,51
3	m3	Численность населения, чел.	2890,60
4	m4	Расположение вблизи локального центра деловой активности_Торг	1980,22
5	m5	Наличие электроснабжения объекта	824,15
6	m6	Наличие прочих коммуникаций (водоснабжение, канализация, теплоснабжение)	746,27
7	b	Свободный член уравнения регрессии	-4237,58

Качество модели

Модель характеризуется достаточно высоким коэффициентом детерминации (показателем доли учтенной моделью изменчивости данных), составляющем 0,87.

Расчетное значение критерия Фишера (F расч.) составляет 336,3, тогда как критическое значение, для 95% доверительного интервала, составляет 2,13. Таким образом, F расч. > F крит.; следовательно, регрессия статистически значима по критерию Фишера, для 95% доверительной вероятности.

Учет ценовых различий в границах населенных пунктов – k центр

Полученная модель, верно отражая «областные» ценовые тренды, характеризуется высокой степенью генерализации – т.е. не учитывает локальные особенности, в частности – ценовые различия внутри границ населенных пунктов.

Для учета локальных особенностей оцениваемых объектов принималось во внимание их расположение в буфере «не далее 50 м» от осей главных («торговых») улиц, для следующих населенных пунктов/улиц:

Таблица 174. Главные («торговые») улицы населенных пунктов принятые для учета локальных особенностей объектов

№ п/п	Населенный пункт, улица
1	Бокситогорск, Садовая улица
2	Бокситогорск, улица Павлова
3	Бугры, Шоссейная улица
4	Волосово, проспект Вингиссара
5	Волхов, проспект Державина
6	Волхов, улица Юрия Гагарина
7	Всеволожск, Колтушское шоссе
8	Всеволожск, Октябрьский проспект
9	Всеволожск, шоссе Дорога Жизни
10	Выборг, Вокзальная улица
11	Выборг, Крепостная улица
12	Выборг, Ленинградское шоссе
13	Выборг, набережная 40-летия ВЛКСМ
14	Выборг, проспект Ленина
15	Выборг, проспект Суворова
16	Гатчина, красноармейский проспект
17	Гатчина, проспект 25 Октября
18	Гатчина, улица Радищева
19	Кингисепп, Железнодорожная улица
20	Кингисепп, проспект Карла Маркса
21	Кириши, проспект Героев
22	Кириши, проспект Ленина
23	Кириши, Советская улица
24	Кировск, Набережная улица
25	Кудрово, Пражская улица
26	Кудрово, Центральная улица
27	Лодейное Поле, проспект Ленина
28	Луга, Комсомольский проспект
29	Луга, проспект Володарского
30	Луга, проспект Урицкого
31	Мурино, бульвар Менделеева
32	Мурино, Привокзальная площадь
33	Мурино, улица Шувалова
34	Мурино, Центральная улица
35	Новое Девяткино, Главная улица
36	Пикалево, Советская улица
37	Подпорожье, проспект Кирова
38	Подпорожье, проспект Ленина
39	Приозерск, Красноармейская улица
40	Приозерск, улица Калинина
41	Приозерск, улица Ленина
42	Сертолово, улица Молодцова
43	Сланцы, улица Кирова
44	Сосновый бор, Ленинградская улица
45	Тихвин, Советская улица
46	Тихвин, улица Карла Маркса
47	Тосно, проспект Ленина
48	Тосно, Советская улица
49	Тосно, улица Победы

Поправка на расположение «в центре» (k центр) принята по данным «Справочника Оценщика-2020»71 Лейфер Л. A. (ред.) Справочник оценщика недвижимости-2020: Земельные участки. Часть I: Территориальные характеристики и корректирующие коэффициенты на локальное местоположение. - Нижний Новгород: Приволжский центр методического и информационного обеспечения оценки, 2020. – 181 с. Таб. 62. "Значения территориальных коэффициентов, усредненные по городам России" . Согласно данным Таблица 175, отношение цен земельных участков по районам города по отношению к самому дорогому району для офисно-торговой застройки составляет:

Таблица 175. Поправочные коэффициенты на локальное расположение Объектов

№ п/п	Местоположение	Поправочный коэффициент
1	Центры деловой активности	0,88
2	Зоны автомагистралей, Индивидуальные жилые дома, Многоквартирная жилая застройка	0,756

Откуда поправка на расположение «в центре» составит: k центр = 0,88 / 0,756 = 1,16. Соответственно, для объектов, не попавших в буферную зону (Объектов, расположенных вне зоны «главных» улиц), k центр = 1.

Учет ценовых различий по характеристикам населенного пункта – Кнп_комм

Данный коэффициент отражает зависимость стоимости земельных участков расположенных в различных районах Ленинградской области. Территории области могут быть отнесены к более дорогим или более дешевым не только в зависимости от расстояния от областного центра, но и от уровня развития муниципального района. Поправка на «характеристику населенного пункта» (k н.п._комм) принята по данным «Справочника Оценщика-2020»72 Лейфер Л. A. (ред.) Справочник оценщика недвижимости-2020: Земельные участки. Часть I: Территориальные характеристики и корректирующие коэффициенты на локальное местоположение. - Нижний Новгород: Приволжский центр методического и информационного обеспечения оценки, 2020. – 80 с. Таб. 14. "Значения территориальных коэффициентов, усредненные по городам России" . Таким образом районы Ленинградской области были условно разделены на четыре группы:

районы в ближайшей окрестности Санкт-Петербурга;

районы с развитой промышленностью;

сельскохозяйственные центры;

прочие районы.

Градация территорий области проводилась на основе данных по ценовому зонированию жилой недвижимости. Данный выбор обусловлен наличием наиболее полной рыночной информации в секторе жилой недвижимости. Ценовые показатели коммерческой и производственной недвижимости, в целом, подобны показателям жилой недвижимости73 Приложение 2.2 .

В первую группу вошли Всеволожский, Гатчинский, Ломоносовкий и Тосненский районы. Во вторую группу вошли Волховский, Выборгский, Кингисеппский, Киришский, Кировский, Приозерский, Тихвинский районы и город Сосновый Бор. К третьей группе «Сельскохозяйственные центры» были отнесены Волосовский и Лужский муниципальные районы. В четвертую вошли следующие муниципальные районы: Бокситогорский, Лодейнопольский, Сланцевский и Подпорожский.

Учет ценовых различий по «виду использования» («ценовой группе») – Кври_комм

Полученное уравнение регрессии практически не учитывает различия объектов оценки по сегментам и тем более по конкретным видам использования внутри сегментов. Для учета этих различий Исполнитель воспользовался данными СтатРиэлт74 https://statrielt.ru/statistika-rynka/statistika-na-01-01-2019g/korrektirovki-stoimosti-zemli ; https://statrielt.ru/statistika-rynka/statistika-na-01-01-2020g/korrektirovki-stoimosti-zemli https://statrielt.ru/statistika-rynka/statistika-na-01-01-2021g/korrektirovki-stoimosti-zemli https://statrielt.ru/statistika-rynka/statistika-na-01-01-2022g/korrektirovki-stoimosti-zemli : «Корректировки рыночной стоимости земельных участков на Разрешенное использование земельного участка - корректировки на 01.01.2022 года»: «Корректировка на вид разрешенного использования земельного участка». В данной таблице приведены отношения удельных рыночных цен земельных участков различных видов разрешенного использования к средней удельной рыночной стоимости участков, предназначенных для многоэтажной жилой застройки. Наименования видов разрешенного использования приведены в соответствии с Классификатором, Приказом Росреестра от 10.11.2020 № П/0412 «Об утверждении классификатора видов разрешенного использования земельных участков».

В Приложении 6 приведена копия таблицы СтатРиэлт, расширенная расчетными кодами, используемыми в рамках настоящей оценки. Используются коэффициенты, пересчитанные от базы «многоэтажной жилой застройки», к базе «Офисно-Торговая недвижимость», путем деления на нормирующий коэффициент, рассчитанный следующим образом:

Таблица 176. Коэффициент ВРИ для объектов 3 и 4 Сегмента

№ п/п	Пересчет данных Статриэлт к базе "Офисно-Торговая недвижимость"	Коэффициент ВРИ (Кври_торг)
1	Среднее по группам 04:010; 04:020; 04:030; 04:040; 04:050; 04:060	0,99

При отсутствии информации по видам использования в таблице на 01.01.2022 года, использовалась информация на 01.01.2021 года и на 01.01.2020 года. В случае существенного изменения значений коэффициентов использовалось среднее значение соответствующего коэффициента. Результат пересчета представлен в последнем столбце упомянутой выше таблицы, приведенной в Приложении 5. Коэффициент используется в качестве поправки на вид разрешенного использования в соответствии с группировкой объектов оценки (Кври).

Учет ценовых различий на наличие/отсутствие «торгового» потенциала – Ктп

Необходимо отметить, что коммерческие объекты, расположенные вне крупных населенных пунктов, вдалеке от автомагистралей, не обладают выраженным коммерческим потенциалом, а выполняют социальную и общественную функцию. Таким образом, для объектов, расположенных в малых населенных пунктах вводится дополнительная корректировка на низкий торговый потенциал (Ктп). Поскольку данная категория оцениваемых объектов относится к социальному, бытовому и общественному обслуживанию населения, (Ктп) принят равным среднему для данных видов использования и составил 0,6343. Корректировка на низкий торговый потенциал применялась для объектов, в отношении которых справедливы все нижеперечисленные условия:

объект расположен на удалении от Санкт-Петербурга более 50 км;

объект не расположен в непосредственной близости от трассы федерального/регионального значения;

объект не расположен в населенном пункте с численностью населения более 1000 человек.

Следует отметить, что использование данных аналитического издания СтатРиелт в первую очередь обусловлено отсутствием в исходной базе аналогов объектов социальной направленности, что не позволило рассчитать поправку на ВРИ подобных объектов на основе данных рынка недвижимости Ленинградской области.

Общая формула расчета удельного показателя кадастровой стоимости сегментов 3 и 4, а также объектов придорожного сервиса, относящихся к сегменту 6 (коды видов использования 04:95, 04:98 и 04:99), относящихся к Cегменту 5 (коды видов использования 04:070 и 04:097) и относящихся к 7 Cегменту (коды видов использования 04:021 и 04:031).

С учетом полученной для сегментов 3 и 4 модели (уравнения множественной регрессии) и поправок, учитывающих локальные и функциональные отличия, общая формула расчета удельного показателя кадастровой стоимости приобретает следующий вид:

УПКС, руб./кв м = (m1*X1 + m2*X2 + m3*X3 + m4*X4 + m5*X5+ m6*X6+ b) * k_центр * Кври *k_нп_комм* k_тп

или с расшифровкой значений показателей формулы:

УПКС = max(160;( -4237,58 + 2692,40 *<ЕСЛИ(Дист_СПб_по_дор<2000;1,467;1,878*((Дист_СПб_по_дор/1000)^(-0,356)) +3744,514*<ЕСЛИ(Площадь_РРеестр<1000; 1,016; 2,564*((Площадь_РРеестр)^(-0,134))> + 2890,6* 0,05*((<Численность населения>/1000)^0,45) + 1980,22* <Расположение в локальном центре деловой активности> +824,15* <Электроснаб>+ 746,27* <Прочие коммуникации>)*Kври*Кцентр*Кнп_комм*Ктп))

Следует отметить логическое соответствие знаков коэффициентов уравнения представлениям о направленности действия ценообразующих факторов – стоимость снижается с увеличением площади участка, с удалением от Санкт-Петербурга и растет с увеличением численности населения в ближайших населенных пунктах.

Допущение

С использованием полученной модели оценивается вся генеральная совокупность земельных участков Ленинградской области (все участки 3-4 оценочных сегментов и часть участков 6 сегмента, относящаяся к объектам придорожного сервиса). Естественно, что изменчивость ценообразующих факторов генеральной совокупности гораздо шире вариабельности этих факторов в относительно небольшом наборе исходных данных, на которых создана модель, а следовательно, при экстраполяции результатов модели, с высокой вероятностью могут быть встречены сочетания факторов, приводящие к существенно искаженным результатам: отрицательным либо необоснованно высоким итоговым значениям (например для оцениваемых участков, имеющих площадь 1 и менее кв. м по данным Росреестра). Безусловно, могут встречаться земельные участки с характеристиками «лучше», или «хуже» использованных исходных данных. Как следствие Исполнитель принял решение не выходить за границы определенности, и в качестве ограничений модели «снизу» принять фактические рыночные границы цены – минимальное (160,67 руб. / кв. м) значение удельных показателей стоимости в исходных данных.

Расчет кадастровой стоимости Сегментов 3-4. Итоги

Кадастровая стоимость рассчитывается как произведение УПКС, руб./кв м на площадь земельного участка в квадратных метрах:

КС, руб. = УПКС, руб./кв м * S зу, кв м

3.4.3. Расчет кадастровой стоимости земельных участков 6 Cегмента. Подгруппа «Сельскохозяйственное промышленное использование», земельные участки с кодами расчета видов использования: 01:087, 01:088, 01:090, 01:091, 01:092, 01:100, 01:101, 01:102, 01:110, 01:111, 01:112, 01:122, 01:132, 01:150, 01:172, 01:180, 01:181, 14:003

В период с января 2021 по декабрь 2022 года в базе рыночных данных ГБУ ЛО «ЛенКадОценка» было учтено 662 земельных участка, заявленных как сельскохозяйственное использование. В итоговую выборку были включены земельные участки, свободные от застройки, по которым удалось сформировать достаточный для идентификации и анализа перечень характеристик.

Очистка доступной выборки от выбросов и недостоверных или не проходящих «логический контроль» объявлений дает выборку из 254 записей, сформированных из предложений на продажу земельных участков сельскохозяйственного промышленного использования в Ленинградской области.

В 2021 году, по данным официального сайта Российской Федерации для размещения информации о проведении торгов (https://torgi.gov.ru), на торги было выставлено 11 земельных участков для сельскохозяйственного использования. Из них: 10 участков расположены на землях сельскохозяйственного назначения и 1 участок – на землях населенных пунктов. Для 4 земельных участков указан вид разрешенного использования «сельскохозяйственное производство».

Из выставленных на торги земельных участков только по одному аукцион прошел с превышением (незначительным) начальной цены и участием более одного претендента. Еще 8 аукционов завершились правом на заключение договора по начальной цене с единственным участником. Еще по 2 земельным участкам аукционы признаны не состоявшимися/отменены.

Выбор ценообразующих факторов для объектов группы СХП

Значимые факторы для получения расчетной модели были выбраны в соответствии с информацией, приведенной в разделе «Сельскохозяйственное производство».

Общий анализ рынка земель сельскохозяйственного промышленного использования в Ленинградской области показывает, что стоимость земельного участка зависит от целого ряда факторов, основными из которых являются:

местоположение участка;

площадь участка;

инженерная подготовка, наличие достаточных мощностей.

Под фактором местоположения в данном случае понимается расстояние до Санкт-Петербурга по дорогам (до ближайшей развязки КАД по дорогам), как наиближайший крупный рынок сбыта товаров.

С увеличением расстояния до Санкт-Петербурга удельная стоимость земельных участков без учета отдельных выбросов постепенно снижается. Зависимость стоимости земельных участков от расстояния от КАД Санкт-Петербурга была принята по данным «Справочника оценщика недвижимости - 2020» Лейфер Л. A. (ред.) Земельные участки. Часть I: - Нижний Новгород: Приволжский центр методического и информационного обеспечения оценки, 2020. – 278 с. Рис. 48. Поэтому в качестве значения коэффициента уравнения для ценообразующего фактора «Расстояние до Санкт-Петербурга по дорогам» принята следующая зависимость: Х=1,540*(«Дист_СПб_по_дор» (м)/1000)^(-0,227).

Удельная цена земельного участка сельскохозяйственного промышленного использования от площади земельного участка по Ленинградской области имеет обратную зависимость, чем больше площадь земельного участка, тем меньше удельный показатель цены. Следует отметить недостаточное количество объектов аналогов, различающихся только по фактору «Площадь участка». Поэтому для построения расчетной модели, была принята зависимость удельной цены земельного участка производственного назначения от площади по данным независимого исследования «Обзор вариантов расчета корректировок при оценке недвижимости сравнительным подходом»75 Вольнова В.А. Обзор вариантов расчета корректировок при оценке недвижимости сравнительным подходом / В.А. Вольнова – Новосибирск: изд-во «СГУВТ», 2015 . Значения коэффициента уравнения «Площадь земельного участка»: Х=1,8359*«Площадь земельного участка (кв.м)/100»^(-0,0853).

Рисунок 122. Зависимость стоимости земельного участка от его площади для объектов производственного назначения

Как следует из материалов обзора рынка земельных участков Cегмента 6, в целом по Ленинградской области существует прямая зависимость между уровнем инженерной подготовки земельного участка и удельной ценой предложения. При этом в целом по области определяющим показателем является наличие электроснабжения земельного участка. В дальнейших расчетах всем объектам сравнения и объектам оценки в зависимости от наличия или отсутствия каких-либо коммуникаций были присвоены коды «1» или «0» соответственно.

В качестве ограничения модели «снизу» принята фактическая рыночная граница цены – минимальное значение удельного показателя стоимости в исходных данных 16,5987 руб. / кв. м.

В итоге для построения модели определения удельного показателя кадастровой стоимости земельных участков сельскохозяйственного промышленного использования отобраны следующие факторы:

расстояние до Санкт-Петербурга по дорогам;

площадь земельного участка;

наличие электроснабжения;

наличие прочих коммуникаций.

Модель представляет собой уравнение множественной линейной регрессии вида

Y = m1*X1 + m2*X2 + m3*X3 + m4*X4 + b ,где

в качестве регрессоров (независимых значений, X) выступают ценообразующие факторы, а «откликом» (зависимым значением, Y) служит расчетное значение удельного показателя стоимости земли;

m1 … m4 – коэффициенты уравнения;

b – свободный («постоянный») член уравнения регрессии.

Скидка на торг для объектов СХП

Поскольку исходная удельная стоимость земли отражает цену предложения, для приведения к «уровню рынка» (цене сделок), была применена «скидка на торг».

В рамках настоящего расчета использован показатель скидки на торг, составляющий для земельных участков СХП – 22,2 %.

Результат: коэффициенты уравнения регрессии (модели) для группы СХП «Сельскохозяйственное промышленное использование»

В результате расчета компонент регрессионного уравнения на базе отобранных аналогов, получены следующие коэффициенты уравнения:

Таблица 177. Коэффициенты модели (компоненты регрессионного уравнения)

№ п/п	Коэффициент	Описание фактора	Величина коэффициента
1	m1	Расстояние до Санкт-Петербурга по дорогам	150,8368
2	m2	Площадь земельного участка	88,6938
3	m3	Наличие электроснабжения;	24,3552
4	m4	Наличие прочих коммуникаций.	16,5987
5	b	Свободный член уравнения регрессии	-144,2065

Качество модели

Модель характеризуется достаточно высоким коэффициентом детерминации (показателем доли учтенной моделью изменчивости данных), который составляет 0,70.

Расчетное значение критерия Фишера (F расч.) составляет 147,33, тогда как критическое значение для 95% доверительного интервала составляет 2,41. Таким образом, F расч. > F крит., следовательно, регрессия статистически значима по критерию Фишера, для 95% доверительной вероятности.

Таким образом, выбранная для определения кадастровой стоимости статистическая модель является объяснимой с точки зрения рыночных данных и закономерностей ценообразования, а также обладает свойством статистической устойчивости (сбалансированности), то есть свойством не изменять существенно своих результатов при удалении из обрабатываемой выборки отдельных объектов недвижимости.

Общая формула расчета удельного показателя кадастровой стоимости сегментов

Общая формула расчета удельного показателя кадастровой стоимости приобретает следующий вид:

УПКС=max([(16,5987*Наличие прочих коммуникаций_Расч + 24,3552*Наличие электричества_Расч+150,8368*Дист_Спб_по_дор_Расч+88,6938*Площадь_РРеестр_Расч-144,2065); 10,38)

3.4.4. Расчет кадастровой стоимости земельных участков 6 Cегмента. Подгруппа «Производственная деятельность», земельные участки с кодами расчета видов использования: 06:020; 06:021, 06:030; 06:031; 06:040; 06:050; 06:060; 06:090; 06:092; 06:100; 06:101; 06:110; 06:111; 07:012; 07:013; 07:014; 07:042; 08:010; 08:012; 08:013; 10:011; 01:182; 03:012; 03:093; 06:091; 06:093; 07:041; 07:051; 05:040; 06:070; 06:071; 06:072; 06:073; 07:011; 07:031; 07:032; 07:040; 11:030; 06:010; 06:011; 06:012; 06:013; 06:014; 08:031, а также объектов обслуживания автотранспорта, относящихся к 7 Cегменту (коды видов использования 04:090; 04:093; 04:094)

Исходная информация для построения модели

В период с января 2021 года по декабрь 2021 года в базе рыночных данных ГБУ ЛО «ЛенКадОценка» было учтено 550 земельных участков под складскую и производственную деятельность, выставленных на продажу в Ленинградской области, расположенных как на территории индустриальных парков, так и находящихся в свободной локации. В итоговую выборку был включен 552 уникальный объект: участки, свободные от застройки, по которым удалось сформировать набор ценообразующих факторов достаточный для построения модели. Из перечня аналогов были исключены видовые (пейзажные) участки, объекты с нехарактерно высокими электрическими мощностями, расположенные вблизи локально популярных туристических или религиозных (паломнических) объектов, участки на первой линии водоемов, участки, расположенные вблизи иных локальных объектов, влияющих на стоимость, участки с нехарактерно высокой или низкой степенью благоустройства, участки с нетипичным рельефом и иными нехарактерными для данной группы уникальными характеристиками.

Кроме того, в расчетах были использованы предложения на продажу коммерческих земельных участков за 2019 год. Корректировка на дату для этих объектов не проводилась, поскольку по данным ресурса СтатРиэлт76 https://statrielt.ru/statistika-rynka/ изменения в данном сегменте рынка за этот период были не существенны (см. п. 3.4.2 )

Таким образом, в расчетах использована выборка из 723 записи, сформированных из предложений на продажу земельных участков производственно-складского назначения Ленинградской области.

Выбор ценообразующих факторов для модели

Значимые факторы для получения расчетной модели были выбраны в соответствии с информацией, приведенной в разделе «Рынок земельных участков Сегмента 6 «Производственная деятельность» под размещение объектов производственного назначения».

Общий анализ рынка земель под производственную и складскую деятельность в Ленинградской области показывает, что стоимость земельного участка зависит от целого ряда факторов, основными из которых являются:

местоположение участка;

площадь участка;

инженерная подготовка, наличие достаточных мощностей;

транспортная доступность.

Фактор местоположения в данном случае включает в себя несколько параметров:

глобальное расположение объекта относительно города Санкт-Петербурга;

расположение объекта относительно ближайшего районного центра;

расположение объекта вблизи локальных центров деловой активности;

расположение в развитых промышленных зонах и действующих индустриальных парках.

С увеличением расстояния до Санкт-Петербурга удельная стоимость земельных участков, без учета отдельных выбросов, постепенно снижается. Стоит отметить, что максимальное число предложений земельных участков сконцентрировано в диапазоне до 30 км. По мере удаления от Санкт-Петербурга степень влияния различных факторов изменяется. На значительном удалении от Санкт-Петербурга большее влияние приобретают такие факторы, как расположение относительно районного центра и экономическое развитие района. Учитывая различие в ценообразующих факторах, исполнителем было принято решение строить две расчетные модели, в зависимости от расстояния от Санкт-Петербурга.

3.4.4.1. Расчет кадастровой стоимости земельных участков 6-го Cегмента. Подгруппа «Производственная деятельность», расположенные на удаленности менее 30 км от СПб (от развязки КАД), далее «зона 1».

В итоговую выборку были включены 803 уникальных объекта: участки под складскую и производственную деятельность, выставленные на продажу в Ленинградской области, в том числе две сделки.

Зависимость стоимости земельных участков производственного назначения от расстояния от КАД Санкт-Петербурга была принята по данным «Справочника оценщика недвижимости -2020» Лейфер Л. A. (ред.) Земельные участки. Часть I: - Нижний Новгород: Приволжский центр методического и информационного обеспечения оценки, 2020. – 152 с. Рис. 43. «Зависимость удельной цены земельных участков в Ленинградской области от расстояния до КАД». Необходимо отметить, что учитывая материалы раздела «Рынок земельных участков Сегмента 6 «Производственная деятельность», можно утверждать, что данная зависимость применима и для объектов, расположенных на расстоянии более 100 км.

В ходе исследования влияния ценообразующего фактора «расположение в развитых промышленных зонах и действующих индустриальных парках» на стоимость земельных участков под производственную и складскую деятельность по районам с достаточным для анализа объемом предложения было установлено, что влияние фактора в различных районах носит неоднородный характер.

Наибольшее влияние данного фактора на стоимость земельных участков под производственную и складскую деятельность наблюдается в Ломоносовском и Тосненском муниципальных районах, немного слабее во Всеволожском муниципальном районе. По мере удаления от Санкт-Петербурга разница в стоимости участков с инженерной подготовкой и участков, расположенных в индустриальных парках, снижается. В результате проведенного анализа для инженерно обеспеченных земельных участков под производственную функцию, удаленных от Санкт-Петербурга на расстояние более 130 км, фактор «расположение в индустриальных парках» не применялся. Кроме того, данный фактор не применялся к участкам под производственную и складскую деятельность площадью больше 50 га. Поскольку на столь больших земельных участках располагаются промышленные предприятия, которые и формируют развитые промышленные территории.

На следующем рисунке приведена «тепловая карта» цен предложений земельных участков производственного назначения. Как видно из рисунка, существуют локации (зоны деловой активности), где при одинаковой удаленности от Санкт-Петербурга стоимость земельных участков выше.

Рисунок 123. Стоимость земельных участков производственного назначения

По материалам обзора рынка земельных участков Сегмента 6 одним из ценообразующих факторов является транспортная доступность. Поэтому при построении расчетной модели учитывается расстояние от федеральной/региональной автодороги до земельного участка. Зависимость удельной цены земельного участка под производственную и складскую деятельность от площади земельного участка по Ленинградской области имеет убывающий тренд со значительным количеством выбросов и существенным разбросом. В целом зависимость слабая. На рисунке ниже показана зависимость удельной цены земельных участков от площади на основании выборки по объектам-аналогам.

Рисунок 124. Зависимость стоимости земельного участка от его площади для объектов производственно-складского назначения по данным анализа цен предложений

Следует отметить, недостаточное количество объектов-аналогов, различающихся только по фактору «Площадь». Поэтому для построения расчетной модели была принята схожая зависимость удельной цены земельного участка производственного назначения от площади по данным независимого исследования «Обзор вариантов расчета корректировок при оценке недвижимости сравнительным подходом»77 Вольнова В.А. Обзор вариантов расчета корректировок при оценке недвижимости сравнительным подходом / В.А. Вольнова – Новосибирск: изд-во «СГУВТ», 2015 .

Как следует из материалов обзора рынка земельных участков Сегмента 6, в целом по Ленинградской области существует прямая зависимость между уровнем инженерной подготовки земельного участка и удельной ценой предложения. При этом в целом по области определяющим показателем является наличие электроснабжения земельного участка. В дальнейших расчетах всем объектам сравнения и объектам оценки в зависимости от наличия или отсутствия электроснабжения, газоснабжения и прочих систем инженерного обеспечения (водоснабжения, водоотведения и отопления) были присвоены коды «1» или «0» соответственно.

В итоге, для построения модели отобраны следующие факторы:

дистанция до КАД Санкт-Петербурга по дорогам;

расположение вблизи локальных центров деловой активности;

расстояние до федеральной/региональной автодороги;

расположение в развитых промышленных зонах и действующих индустриальных парках;

площадь участка;

электроснабжение:

газоснабжение;

прочие коммуникации (водоснабжение, канализация, теплоснабжение).

Модель представляет собой уравнение множественной линейной регрессии вида

Y = m1*X1 + m2*X2 + m3*X3 + m4*X4 + m5*X5 + m6*X6 + m7*X7 + m8*X8 + b, где

в качестве регрессоров (независимых значений, X) выступают ценообразующие факторы, а «откликом» (зависимым значением, Y) служит расчетное значение удельного показателя стоимости земли;

m1 … m8 – коэффициенты уравнения;

b – свободный («постоянный») член уравнения регрессии.

Подготовка исходных данных

В качестве значения коэффициента уравнения «дистанция до КАД Санкт-Петербурга по дорогам» принята следующая зависимость: Х1=1,878*(«Дист_СПб_по_дор» (метров)/1000)^(-0,356). При этом для снижения погрешности вычислений участки, расположенные на расстоянии менее двух километров от КАД Санкт-Петербурга, рассчитываются по формуле: Х1=1,878*(2000/1000)^(-0,356)..

Зона влияния федеральной/региональной автодороги – 200 м.

В качестве значения коэффициента уравнения «Площадь» принята следующая зависимость: Х5 = 1,8359*(«Площадь»/100)^(-0,0853)). При этом коэффициент уравнения для участков, площадью менее 1000 кв м, Х5 = 1,509.

Учет ценовых различий по характеристикам населенного пункта – Кнп пром

Данный коэффициент отражает зависимость стоимости земельных участков, расположенных в различных населенных пунктах. Территории области могут быть отнесены к более дорогим или более дешевым не только в зависимости от расстояния от областного центра, но и от уровня развития населенного пункта. Поправка на «характеристику населенного пункта» (k н.п._комм) принята по данным «Справочника Оценщика-2020»78 Лейфер Л. A. (ред.) Справочник оценщика недвижимости-2020: Земельные участки. Часть I: Территориальные характеристики и корректирующие коэффициенты на локальное местоположение. - Нижний Новгород: Приволжский центр методического и информационного обеспечения оценки, 2020. – 80 с. Таб. 14. "Значения территориальных коэффициентов, усредненные по городам России" . Таким образом, населенные пункты Ленинградской области были условно разделены на четыре группы:

населенные пункты в ближайшей окрестности Санкт-Петербурга;

населенные пункты с развитой промышленностью;

сельскохозяйственные центры;

прочие населенные пункты.

Перечень населенных пунктов и соответствующих им коэффициентов приведен в Приложении 2.4 и 5.

Скидка на торг для объектов производственного назначения

Поскольку исходная удельная стоимость земли отражает цену предложения (кроме двух сделок), для приведения к «уровню рынка» (цене сделок), была применена «скидка на торг», составляющая для участков под производственное и складское использование – 17,7% (см. Обзор рынка земельных участков: «Определение величины скидки на уторгование»).

Результат: коэффициенты уравнения регрессии (модели)

В результате расчета компонент регрессионного уравнения на базе «рабочего набора» исходных данных получены следующие коэффициенты уравнения:

Таблица 178. Коэффициенты модели (компоненты регрессионного уравнения)

№ п/п	Коэффициент	Описание фактора	Величина коэффициента
1	m1	Расстояние до СПб, м	646,81
2	m2	Расположение вблизи локального центра деловой активности	202,70
3	m3	Дистанция до фед./рег. дороги	191,31
4	m4	Расположение в развитой промышленной зоне	127,16
5	m5	Площадь объекта, кв м	592,30
6	m6	Наличие электроснабжения объекта	183,84
7	m7	Наличие газоснабжения объекта	212,71
8	m8	Наличие прочих коммуникаций (водоснабжение, канализация, теплоснабжение)	248,93
9	b	свободный член уравнения регрессии	-775,81

Качество модели

Модель характеризуется достаточно высоким коэффициентом детерминации (показателем доли учтенной моделью изменчивости данных), составляющим 0,76.

Расчетное значение критерия Фишера (F расч.) составляет 236,9, тогда как критическое значение для 95% доверительного интервала составляет 1,95. Таким образом F расч. > F крит., следовательно, регрессия статистически значима по критерию Фишера, для 95% доверительной вероятности.

Таким образом, выбранная для определения кадастровой стоимости статистическая модель является объяснимой с точки зрения рыночных данных и закономерностей ценообразования, а также обладает свойством статистической устойчивости (сбалансированности), то есть свойством не изменять существенно своих результатов при удалении из обрабатываемой выборки отдельных объектов недвижимости.

Общая формула расчета удельного показателя кадастровой стоимости Сегмента 6 «зона 1»

С учетом полученной для Сегмента 6 модели (уравнения множественной регрессии) общая формула расчета удельного показателя кадастровой стоимости приобретает следующий вид:

УПКС, руб./кв м = m1*X1 + m2*X2 + m3*X3 + m4*X4 + m5*X5 + m6*X6 + m7*X7 + m8*X8 + b

или, с расшифровкой значений показателей формулы:

УПКС = max(331; (-775,81 +646,8*<ЕСЛИ(Дист_СПб_по_дор<2000;1,47;1,878*((Дист_СПб_по_дор/1000)^(-0,356)))+202,7* <Расположение в локальном центре деловой активности>+191,31*<Дистанция до фед./рег. дороги >+ 127,16 * <Промзона, расположение в развитой промышленной зоне>+592,3*<ЕСЛИ(Площадь_РРеестр<1000; 1,509; 1,8359*((Площадь_РРеестр/100)^(-0,0853))> +183,84 <Электроснаб>+212,7 * <Газоснаб>+248,93* <Прочие коммуникации>) *К_нп_пром).

В качестве ограничения модели «снизу» приняты фактические рыночные границы цены – минимальное (331 руб. / кв. м) значение удельных показателей стоимости в исходных данных

3.4.4.2. Расчет кадастровой стоимости земельных участков 6-го сегмента. Подгруппа «Производственная деятельность», расположенных на удаленности более 30 км от СПб (от развязки КАД), далее «зона 2».

В итоговую выборку были включены 148 уникальных объектов: участки под складскую и производственную деятельность, выставленных на продажу в Ленинградской области, в том числе одна сделка.

Как уже отмечалось выше, по мере удаления от Санкт-Петербурга проявляются такие факторы, как расположение относительно районного центра и экономическое развитие района.

В итоге для построения модели отобраны следующие факторы:

дистанция до КАД Санкт-Петербурга по дорогам;

расположение относительно районного центра;

расположение вблизи локальных центров деловой активности;

расстояние до федеральной/региональной автодороги;

расположение в развитых промышленных зонах и действующих индустриальных парках;

площадь участка;

электроснабжение:

газоснабжение;

прочие коммуникации (водоснабжение, канализация, теплоснабжение).

Модель представляет собой уравнение множественной линейной регрессии, вида

Y = m1*X1 + m2*X2 + m3*X3 + m4*X4 + m5*X5 + m6*X6 + m7*X7 + m8*X8 + m9*X9 + b, где

в качестве регрессоров (независимых значений, X) выступают ценообразующие факторы, а «откликом» (зависимым значением, Y) служит расчетное значение удельного показателя стоимости земли;

m1 … m9 – коэффициенты уравнения;

b – свободный («постоянный») член уравнения регрессии.

Подготовка исходных данных

В качестве значения коэффициента уравнения «дистанция до КАД Санкт-Петербурга по дорогам» принята вышеуказанная зависимость: Х1=1,878*(«Дист_СПб_по_дор» (метров)/1000)^(-0,356).

Зона влияния федеральной/региональной автодороги – 200 м.

Дистанция до районного центра – 2000 м.

В качестве значения коэффициента уравнения «Площадь» принята следующая зависимость: Х6 = 1,8359*(«Площадь»/100)^(-0,0853)). При этом коэффициент уравнения для участков, площадью менее 1000 кв м, Х6 = 1,509.

Учет ценовых различий по характеристикам населенного пункта – Кнп пром.

Данный коэффициент отражает зависимость стоимости земельных участков, расположенных в различных населенных пунктах. Территории области могут быть отнесены к более дорогим или более дешевым не только в зависимости от расстояния от областного центра, но и от уровня развития населенного пункта. Поправка на «характеристику населенного пункта» (k н.п._комм) принята по данным «Справочника Оценщика-2020»79 Лейфер Л. A. (ред.) Справочник оценщика недвижимости-2020: Земельные участки. Часть I: Территориальные характеристики и корректирующие коэффициенты на локальное местоположение. - Нижний Новгород: Приволжский центр методического и информационного обеспечения оценки, 2020. – 80 с. Таб. 14. "Значения территориальных коэффициентов, усредненные по городам России" . Таким образом, населенные пункты Ленинградской области были условно разделены на четыре группы:

населенные пункты в ближайшей окрестности Санкт-Петербурга;

населенные пункты с развитой промышленностью;

сельскохозяйственные центры;

прочие населенные пункты.

Перечень населенных пунктов и соответствующих им коэффициентов приведен в Приложении 2.4 и 5.

Учет затрат на снос ветхих строений – Кснос

На нескольких земельных участках, отобранных для построения модели, расположены ветхие строения под снос. Для учета этих различий, были использованы данныеСтатРиэлт80 https://statrielt.ru/statistika-rynka/statistika-na-01-01-2020g/korrektirovki-stoimosti-zemli : «Корректировки рыночной стоимости земельных участков на снос ветхих строений - корректировки на 01.01.2020 года» (см. Приложение 5). Таким образом, Кснос = 0,88.

Результат: коэффициенты уравнения регрессии (модели)

В результате расчета компонент регрессионного уравнения на базе «рабочего набора» исходных данных получены следующие коэффициенты уравнения:

Таблица 179. Коэффициенты модели (компоненты регрессионного уравнения)

№ п/п	Коэффициент	Описание фактора	Величина коэффициента
1	m1	Расстояние до СПб, м	942,48
2	m2	Расстояние до районного центра	145,07
3	m3	Расположение вблизи локального центра деловой активности	264,18
4	m4	Дистанция до фед./рег. дороги	248,36
5	m5	Расположение в развитой промышленной зоне	266,65
6	m6	Площадь объекта, кв м	607,10
7	m7	Наличие электроснабжения объекта	294,63
8	m8	Наличие газоснабжения объекта	205,50
9	m9	Наличие прочих коммуникаций (водоснабжение, канализация, теплоснабжение)	357,11
10	b	свободный член уравнения регрессии	-925,3

Качество модели

Модель характеризуется достаточно высоким коэффициентом детерминации (показателем доли учтенной моделью изменчивости данных), составляющим 0,86.

Расчетное значение критерия Фишера (F расч.) составляет 93,4, тогда как критическое значение для 95% доверительного интервала составляет 1,95. Таким образом, F расч. > F крит., следовательно, регрессия статистически значима по критерию Фишера, для 95% доверительной вероятности.

Таким образом, выбранная для определения кадастровой стоимости статистическая модель является объяснимой с точки зрения рыночных данных и закономерностей ценообразования, а также обладает свойством статистической устойчивости (сбалансированности), то есть свойством не изменять существенно своих результатов при удалении из обрабатываемой выборки отдельных объектов недвижимости.

Общая формула расчета удельного показателя кадастровой стоимости Сегмента 6 «зона 2»

С учетом полученной для Сегмента 6 модели (уравнения множественной регрессии) общая формула расчета удельного показателя кадастровой стоимости приобретает следующий вид:

УПКС, руб./кв м = m1*X1 + m2*X2 + m3*X3 + m4*X4 + m5*X5 + m6*X6 + m7*X7 + m8*X8 + m9*X9 + b

или с расшифровкой значений показателей формулы:

УПКС = max(63;(-925,3 +942,48*1,878*((<Дист_СПб_по_дор>/1000)^(-0,356)))+145,07*<Расстояние до районного центра>+264,18* <Расположение в локальном центре деловой активности>+248,36*<Дистанция до фед./рег. дороги >+266,65 * <Промзона, расположение в развитой промышленной зоне>+607,095*<ЕСЛИ(Площадь_РРеестр<1000; 1,509; 1,8359*((Площадь_РРеестр/100)^(-0,0853))> + 294,63 * <Электроснаб>+205,5 * <Газоснаб>+357,11* <Прочие коммуникации>)*К_нп_пром).

В качестве ограничения модели «снизу» приняты фактические рыночные границы цены – минимальное (63 руб. / кв. м) значение удельных показателей стоимости в исходных данных.

3.4.4.3. Расчет кадастровой стоимости земельных участков 6-го Cегмента. Подгруппа «Производственная деятельность», земельные участки с кодами расчета видов использования: 01:182; 03:012; 03:093; 06:091; 06:093; 07:041; 07:051.

Определение кадастровой стоимости земельных участков осуществляется в соответствии с требованиями Методических указаний о государственной кадастровой оценке, подп.61.2.5. При этом в случае превышения УПКС земельных участков над средними УПКС земельных участков, указанных в подпункте 61.2.2 Указаний, находящихся в пределах территории того же муниципального образования, УПКС земельного участка устанавливается равным среднему значению УПКС земельных участков, указанных в подпункте 61.2.2 Указаний.

В таблице, приведенной ниже, представлены средние значения удельных показателей земельных участков по муниципальным образованиям Ленинградской области.

Таблица 180. Средние значения удельных показателей земельных участков с кодами расчета видов использования: 01:182; 03:012 03:093; 06:091; 06:093; 07:041; 07:051 по муниципальным образованиям Ленинградской области по продаже ЗУ

№ п/п	Муниципальное образование	Поселение	Среднее по МО
1	Волосовский муниципальный район	Большеврудское	185,52
2

Волосовское	662,11
3

Сабское	188,63
4

Калитинское	426,05
5

Клопицкое	143,02
6

Рабитицкое	191,71
7

Бегуницкое	240,64
8	Волховский муниципальный район	Староладожское	408,68
9

Волховское	1186,91
10

Новоладожское	821,14
11

Потанинское	155,07
12

Колчановское	540,68
13

Сясьстройское	848,46
14

Пашское	523,91
15

Кисельнинское	273,7
16

Усадищенское	240,46
17

Селивановское	559,01
18

Вындиноостровское	514,45
19

Иссадское	503,97
20

Хваловское	293,21
21

Бережковское	206,59
22

Свирицкое	179,66
23	Всеволожский муниципальный район	Агалатовское	834,5
24

Новодевяткинское	1717,91
25

Муринское	1122,66
26

Заневское	1312,51
27

Куйвозовское	601,8
28

Свердловское	1181,11
29

Бугровское	1114,03
30

Токсовское	786,21
31

Всеволожское	1268,04
32

Сертоловское	1335,29
33

Колтушское	703,05
34

Дубровское	1004,54
35

Кузьмоловское	1508,27
36

Щегловское	948,84
37

Романовское	815,1
38

Лесколовское	472,64
39

Морозовское	795,49
40

Рахьинское	353,17
41

Юкковское	1066,2
42	Выборгский муниципальный район	Выборгское	1289,75
43

Рощинское	697,68
44

Полянское	275,51
45

Советское	796,2
46

Светогорское	706,82
47

Высоцкое	675,59
48

Первомайское	434,69
49

Приморское	382,97
50

Гончаровское	487,54
51

Красносельское	245,14
52

Каменногорское	388,17
53

Селезнёвское	278,39
54	Бокситогорский муниципальный район	Лидское	368,42
55

Бокситогорское	544,27
56

Пикалёвское	554,54
57

Борское	335,79
58

Самойловское	277,8
59

Ефимовское	484,17
60

Большедворское	218,55
61	Гатчинский муниципальный район	Дружногорское	407,82
62

Таицкое	772,99
63

Пудомягское	372,25
64

Пудостьское	419,7
65

Коммунарское	851,48
66

Гатчинское	1281,94
67

Елизаветинское	279,8
68

Большеколпанское	1017,41
69

Сиверское	736,4
70

Вырицкое	248,75
71

Рождественское	253,5
72

Веревское	564,42
73

Сяськелевское	167,99
74

Новосветское	382,62
75

Войсковицкое	770,54
76

Кобринское	447,17
77

Сусанинское	402,34
78	Кингисеппский муниципальный район	Ивангородское	850,26
79

Большелуцкое	351,86
80

Кингисеппское	1172,22
81

Усть-Лужское	701,79
82

Вистинское	549,36
83

Фалилеевское	119,8
84

Котельское	210,14
85

Пустомержское	208,86
86

Опольевское	321,16
87

Нежновское	160,42
88

Кузёмкинское	122,34
89	Киришский муниципальный район	Пчевжинское	364,03
90

Киришское	864,75
91

Глажевское	424,13
92

Кусинское	237,16
93

Будогощское	587,4
94

Пчевское	279,86
95	Кировский муниципальный район	Шлиссельбургское	1227,02
96

Кировское	1274,12
97

Отрадненское	990,7
98

Синявинское	683,94
99

Мгинское	761,56
100

Шумское	425,52
101

Павловское	1099,8
102

Назиевское	646,6
103

Путиловское	372,24
104

Суховское	197,94
105

Приладожское	187,39
106	Лодейнопольский муниципальный район	Лодейнопольское	633,58
107

Свирьстройское	293,42
108

Доможировское	207,44
109

Алёховщинское	218,94
110

Янегское	359,47
111	Ломоносовский муниципальный район	Виллозское	986,74
112

Аннинское	816,87
113

Горбунковское	730,39
114

Низинское	650,4
115

Пениковское	417,99
116

Копорское	251,56
117

Ропшинское	530,07
118

Лебяженское	674,25
119

Большеижорское	735,15
120

Кипенское	574,25
121

Лаголовское	396,35
122

Лопухинское	273,83
123

Русско-Высоцкое	403,45
124

Гостилицкое	485,28
125

Оржицкое	265,13
126	Лужский муниципальный район	Лужское	880,64
127

Осьминское	220,61
128

Толмачёвское	329,36
129

Ям-Тёсовское	175,2
130

Волошовское	63,74
131

Мшинское	226,49
132

Ретюнское	66,23
133

Оредежское	225,46
134

Заклинское	450,04
135

Дзержинское	143,61
136

Скребловское	105,73
137

Торковичское	298,46
138

Серебрянское	166,71
139

Володарское	67,7
140	Подпорожский муниципальный район	Подпорожское	475,14
141

Вознесенское	320,9
142

Важинское	347,15
143

Никольское	492,59
144

Винницкое	294,5
145	Приозерский муниципальный район	Приозерское	873,87
146

Сосновское	642,67
147

Громовское	273,23
148

Ларионовское	138,11
149

Красноозёрное	136,23
150

Мельниковское	203,37
151

Ромашкинское	204,04
152

Петровское	118,83
153

Запорожское	512,11
154

Мичуринское	537,12
155

Кузнечнинское	504,02
156

Раздольевское	153,67
157

Севастьяновское	219,88
158

Плодовское	269,54
159	Сланцевский муниципальный район	Сланцевское	495,23
160

Гостицкое	514,14
161

Черновское	335,2
162

Загривское	169,01
163

Старопольское	99,39
164

Выскатское	164,43
165

Новосельское	63,29
166	Сосновоборский городской округ	Сосновоборский	1143,22
167	Тихвинский муниципальный район	Тихвинское	808,15
168

Ганьковское	326,5
169

Борское	283,09
170

Шугозерское	316,08
171

Цвылёвское	166,85
172

Мелегежское	123,01
173

Пашозерское	139,06
174

Горское	274,56
175

Коськовское	583,12
176	Тосненский муниципальный район	Любанское	341,86
177

Фёдоровское	799,72
178

Никольское	1303,51
179

Тельмановское	738,99
180

Рябовское	619,06
181

Тосненское	935,35
182

Красноборское	858,63
183

Трубникоборское	298,89
184

Шапкинское	236,91
185

Нурминское	167,51
186

Ульяновское	1249,2
187

Форносовское	495,29
188

Лисинское	199,01

3.4.4.4. Метод моделирования на основе удельных показателей кадастровой стоимости (УПКС). Расчет кадастровой стоимости земельных участков 6 сегмента. Подгруппа «Производственная деятельность», земельные участки с кодами расчета видов использования: 03:011, 06:074, 06:080, 07:010, 07:020, 07:050, 12:001.

Кадастровая стоимость земельных участков определена в соответствии с пунктом 61.2.3 Методических указаний о государственной кадастровой оценке.

Определение кадастровой стоимости осуществляется с использованием значений удельных показателей кадастровой стоимости земельных участков, граничащих с указанными земельными участками.

УПКС оцениваемого земельного участка определена как средневзвешенное значение УПКС граничащих земельных участков исходя из протяженности общей границы соседних земельных участков с оцениваемым земельным участком.

Следует отметить, что в случае отсутствия графической информации об оцениваемом земельном участке или данных об УПКС граничащих с ним участков, УПКС оцениваемого земельного участка принимался равным среднему значению УПКС участков данной подгруппы по кадастровому кварталу. В случае отсутствия в кадастровом квартале объектов данной подгруппы УПКС принимался равным среднему значению УПКС участков данной подгруппы в муниципальном образовании.

Учитывая отсутствие графической информации по части земельных участков, на итоговое значение кадастровой стоимости земельных участков данной подгруппы накладываются следующие ограничение:

При превышении УПКС земельного участка над средними УПКС указанных в подпункте 61.2.2 Указаний земельных участков, находящихся в границах территории того же муниципального образования, УПКС земельного участка устанавливается равным среднему значению УПКС земельных участков, указанных в подпункте 61.2.2 Указаний.

В Приложении 2.4 Отчета представлен расчет кадастровой стоимости объектов данной подгруппы с учетом сведений о земельных участках всех категорий.

Кадастровая стоимость земельных участков определяется путем умножения УПКС земельных участков на их площадь.

3.4.5. Расчет кадастровой стоимости земельных участков, относящихся к 13 сегменту (земельные участки для малоэтажного жилищного и дачного строительства)

3.4.5.1. Расчет кадастровой стоимости земельных участков, относящихся к 13 сегменту (земельные участки для малоэтажного жилищного и дачного строительства), расположенных на удаленности до 90 км от СПб (от развязки КАД), далее «зона 1».

В период с января 2018 по декабрь 2021 года в базе рыночных данных ГБУ ЛО «ЛенКадОценка» было учтено более 47 тысяч земельных участков, для ИЖС, ведения садоводства, дачного или малоэтажного жилищного строительства (13 сегмент), расположенных на удалении до 90 км от Санкт-Петербурга (до ближайшей развязки КАД по автомобильным дорогам).

Очистка доступной выборки от повторов, выбросов и недостоверных или не проходящих «логический контроль» объявлений дает выборку из 23170 записей, сформированных из предложений на продажу земельных участков, относящихся к 13 сегменту. Из перечня аналогов были исключены объекты, расположенные вблизи популярных туристических или религиозных (паломнических) объектов, участки на первой линии водоемов, участки, расположенные вблизи иных локальных объектов, влияющих на стоимость, участки с нехарактерно высокой или низкой степенью благоустройства, участки с нетипичным рельефом и иными нехарактерными для данной группы уникальными характеристиками.

Выбор ценообразующих факторов

Значимые факторы для получения расчетной модели были выбраны в соответствии с информацией, приведенной в разделе «Рынок земельных участков сегмента 13» (Обзор рынка земельных участков).

Общий анализ рынка аналогичных земельных участков в Ленинградской области показывает, что стоимость земельного участка зависит от целого ряда факторов, основными из которых являются:

местоположение участка;

площадь участка;

инженерная обеспеченность;

развитость социальной инфраструктуры;

отсутствие/наличие вблизи объектов, негативно влияющих на стоимость (например, полигона ТБО);

расположенность/(нерасположенность) внутри локальной зоны пониженного спроса.

Стоит отметить, что количество предложений земельных участков резко снижается по мере удаления от Санкт-Петербурга.

Под местоположением в данном случае понимается расстояние до Санкт-Петербурга (до ближайшей развязки КАД по дорогам, с увеличением расстояния до Санкт-Петербурга удельная стоимость земельных участков без учета отдельных выбросов постепенно снижается), расположенность в зоне нормального спроса или локальной зоне пониженного спроса, расположенность относительно центра крупного города.

В качестве инженерной обеспеченности в данной зоне (удаленность до 90 км) подразумевается наличие электро-, водо- и газоснабжения. Развитость социальной инфраструктуры подразумевает наличие в его пешей доступности объектов торговли, здравоохранения и образования. Социальная обеспеченность учитывалась наличием хотя бы одного из объектов социального обеспечения (объекта розничной торговли, общеобразовательного учреждения или учреждения здравоохранения (поликлиника)) на удалении 300, 800 или 1000 метров от объекта соответственно. В случае наличия как минимум одного из перечисленных объектов оцениваемому участку присваивался код «1», при отсутствии «0».

В качестве отрицательного фактора, влияющего на стоимость, учитывалось наличие полигона ТБО на удалении до двух километров. В случае отсутствия - объекту присваивался код «1», при наличии – код «0».

При построении модели цены был также учтен фактор «направления». Рынок ближайших дачных пригородов Санкт-Петербурга исторически сложился таким образом, что земельные участки к северу и востоку от города стоят дороже аналогичных участков, расположенных на таком же удалении, но к югу. Для учета данного факта был введен фактор направления относительно Санкт-Петербурга. Граница между условными направлениями была принята по реке Неве; объектам, расположенным к югу от Санкт-Петербурга и р. Невы, присвоен код «0», к северу – «1».

Логический анализ цен предложений, нанесенных на географическую карту, выявил наличие локальных зон пониженного спроса. К таким зонам обычно относятся коттеджные поселки (ДНП, СНТ и иные объединения и объекты, сгруппированные территориально, но не объединенные организационно-правовой формой) на начальных этапах освоения территории, находящиеся в стадии банкротства, имеющие различные проблемы управленческого, юридического и/или финансового характера, являющиеся предметом судебных споров, объединения расположенные в неблагоприятных геологических локациях или вблизи болот, не имеющие подъездных дорог с покрытием, расположенные вблизи линий железных дорог, промышленных зон, экологически опасных объектов или иных объектов, неблагоприятно влияющих на спрос (цену). Выявленные в результате графического анализа зоны пониженного спроса были нанесены на карту в виде замкнутых контуров и, в случае расположения объекта оценки внутри такого контура, ему присваивался код «0», в противном случае – «1». При моделировании, применительно к объектам-аналогам в случае отсутствия явных факторов, указывающих на отношение этих аналогов к объектам пониженного спроса, во избежание завышения итогового результата расчета, корректировка учитывающая возможное расположения в зоне пониженного спроса дополнительно не проводилась.

Как следует из материалов обзора рынка земельных участков сегмента 13, в целом по Ленинградской области существует прямая зависимость между уровнем инженерной подготовки земельного участка и удельной ценой предложения. При этом, в целом по области, определяющим показателем является наличие электроснабжения земельного участка. В дальнейших расчетах всем объектам сравнения и объектам оценки в зависимости от наличия или отсутствия электроснабжения были присвоены коды «1» или «0» соответственно. То же самое относится к водо- и газоснабжению.

Кроме перечисленных выше, был также учтен еще один фактор, относящиеся к характеристике локального местоположения, а именно, расположенность в центральной части крупного города. К крупным городам первой (до 90 км) зоны близости к Санкт-Петербургу были отнесены следующие населенные пункты: города Мурино, Кудрово, Всеволожск, Сертолово, Коммунар, Отрадное, Гатчина, Никольское, Тосно, Кировск и Шлиссельбург. Если объект расположен в центральной части одного из перечисленных городов, ему присваивалось значение «1», остальным – «0». К центральной части города отнесены объекты расположенные в красной или желтой зоне (см. приведенные ниже схемы):

г. Всеволожск	г. Гатчина

г. Кировск	г. Коммунар

г. Кудрово	г. Мурино

г. Никольское	г. Отрадное
г. Сертолово	г. Тосно
г. Шлиссельбург

Удельный показатель цены земельного участка имеет обратную зависимость от его площади, чем больше площадь земельного участка, тем меньше удельный показатель цены. Стоит отметить, что по площади максимальное число предложений земельных участков сконцентрировано в диапазоне до 1500 кв. м, эта площадь является самой типичной для всех трех зон сегмента 13 и при этом удельный показатель цены практически не зависит от площади для объектов до 1500 кв.м.

В итоге для построения модели определения удельного показателя кадастровой стоимости земельных участков сегмента 13 первой зоны близости к Санкт-Петербургу (до 90 км) отобраны следующие факторы:

расстояние до Санкт-Петербурга (до КАД по дорогам);

наличие/отсутствие электроснабжения;

наличие/отсутствие водоснабжения;

наличие/отсутствие газоснабжения;

социальная обеспеченность/отсутствие обеспеченности;

отсутствие/наличие полигона ТБО вблизи (2 км) объекта;

расположенность/(нерасположенность) внутри локальной зоны пониженного спроса;

расположеность/(нерасположенность) в центральной части относительно крупного города;

площадь объекта.

Модель удельного показателя стоимости представляет собой уравнение множественной линейной регрессии, вида

Y = (m1*X1 + m2*X2 + m3*X3 + m4*X4 + m5*X5 + m6*X6+ m7*X7 + m8*X8+ m9*X9 + b), где

в качестве регрессоров (независимых значений, X) выступают ценообразующие факторы, а «откликом» (зависимым значением, Y) служит расчетное значение удельного показателя стоимости земли;

m1 … m8 – коэффициенты уравнения;

b – свободный («постоянный») член уравнения регрессии.

Подготовка исходных данных

В качестве значения коэффициента уравнения для ценообразующего фактора «Расстояние до Санкт-Петербурга» принята следующая зависимость (Рисунок 125):
X=7*107* («Дистанция_до_СПб_по_дор», метров)^-1,072.

Рисунок 125. График зависимости для ценообразующего фактора «Расстояние до Санкт-Петербурга» (для объектов, расположенных ближе 90 км)

Скидка на торг для объектов 13 Сегмента

Поскольку исходная удельная стоимость земли отражает цену предложения, для приведения к «уровню рынка» (цене сделок), была применена «скидка на торг», составляющая для земельных участков данного сегмента – 14,1%. Описание вычислений используемой скидки приведено в разделе 3.1.4 настоящего Отчета.

Результат: коэффициенты уравнения регрессии (модели)

В результате расчета компонент регрессионного уравнения, на базе отобранных аналогов, получены следующие коэффициенты уравнения:

Таблица 181. Коэффициенты модели (компоненты регрессионного уравнения)

№ п/п	Коэффициент	Описание фактора	Величина коэффициента
1	m1	Расстояние до Санкт-Петербурга (до КАД по дорогам)	0,4465
2	m2	Отсутствие полигона ТБО	81,7362
3	m3	Социальная обеспеченность	77,4226
4	m4	Наличие электроснабжения	239,9047
5	m5	Наличие водоснабжения	202,4370
6	m6	Наличие газоснабжения	277,7804
7	m6	Направление расположенности объекта	317,5882
8	m7	Расположенность в зоне пониженного спроса	124,4747
9	m8	Расположенность в центре города	258,9270
10	m9	Расположенность в поселении пониженного спроса	-139,0496
11	b	Свободный член уравнения регрессии	-229,7384

Качество модели

Модель характеризуется достаточно высоким коэффициентом детерминации (показателем доли учтенной моделью изменчивости данных), который составляет 0,79.

Расчетное значение критерия Фишера (F расч.) составляет 2034, тогда как критическое значение для 95% доверительного интервала составляет 1,83. Таким образом, F расч. > F крит., следовательно, регрессия статистически значима по критерию Фишера, для 95% доверительной вероятности. Минимальное расчитанный по формуле УПКС ограничен значением 96,20 руб./кв.м (с учетом корректировки на площадь участка). Данное ограничение установлено исходя из минимальной цены предложения (с учетом скидки на торг) по выборке, на которой была построена модель.

Учет размера (площади) участка

Корректировка на размер (площадь) участка была выполнена с использованием Справочника оценщика недвижимости-2020 под ред. Л.А. Лейфера, Нижний Новгород-2020 (часть 2, стр. 107, таб. 32, см. Приложение 5 к настоящему Отчету). На основании приведенной в данном справочнике таблицы корректировок была составлена математическая зависимость:

Рисунок 126. Вычисление коэффициента площади

Для объектов площадью равной или меньшей 800 кв.м, коэффициент (Кплощ) равен единице. Для объектов больше 1 га скидка (коэффициент) была определена на основании статистической модели с использованием аналогов, предложенных к продаже в период 2018-2019 годов. Из базы данных были выбраны 144 объекта, имеющие площадь более 1 га и соответствующие по своим характеристикам и разрешенному использованию дачному или жилищному строительству. В результате была получена следующая степенная зависимость: Кплощ=6,6178*х-0.251. Для всех объектов, имеющих код вида разрешенного использования 14:002, Кплощ принят равным значению 0,53 (минимальное значение коэффициента из таб. 32 Справочника оценщика недвижимости-2020 под ред. Л.А. Лейфера, Нижний Новгород-2020) вне зависимости от реальной площади объекта. Данное решение продиктовано предположением, что объекты, отнесенные к местам общего пользования (код ВРИ 14:002), а именно участки, занятые дорогами, канавами, пожарными водоемами, детскими площадками, а также неразмежеванными частями единых крупных массивов, занимаемых садовыми товариществами, дачными некоммерческими партнёрствами и иными некоммерческими объединениями граждан и собственников недвижимости не могут быть вовлечены в рыночный оборот в силу своей формы. Такие массивы имеют значительную площадь и, как следствие, минимальное значение коэффициента площади; после межевания (выдела мест общего пользования из единого массива) к выделенным участкам, занимаемым местами общего пользования, было применено значение коэффициента площади, применяемое для всего массива, из которого они были выделены.

Общая формула расчета удельного показателя кадастровой стоимости

С учетом полученной и описанной выше модели (уравнения множественной регрессии) общая формула расчета удельного показателя кадастровой стоимости имеет следующий вид:

УПКС (руб./кв.м) = m1*X1 + m2*X2 + m3*X3 + m4*X4 + m5*X5 + m6*X6+ m7*X7 + m8*X8 + m9*X9 +b

или, с расшифровкой значений показателей формулы:

УПКС =МАКС(96,200;(-229,7384+0,4465*<Дист_СПб_по_дор_Расч>+81,7362 * <Дист_Полиг_ТБО_Расч>+77,4226 * <Соц_кат_Итог>+239,9047 * <Электроснаб_Расч>+202,4370 * <Водоснаб_Расч>+277,7804 * <Газоснаб_Расч> + 317,5882 * <НАПРАВЛЕНИЕ> + 124,4747 * <ЛОКАЦИЯ> + 258,9270 * <ЦЕНТР>-139,0496 * <ЛОКАЦИЯ-ПОСЕЛЕНИЕ>)*Кплощ)

Значение кадастровой стоимости объекта (земельного участка) равно произведению полученного УПКС на площадь участка.

3.4.5.2. Расчет кадастровой стоимости земельных участков, относящихся к 13 сегменту (земельные участки садоводческого, огороднического использования и участки малоэтажного жилищного строительства), расположенных на удаленности от 90 до 150 км от СПб (от развязки КАД), далее «зона 2».

Очистка доступной выборки от выбросов и недостоверных или не проходящих «логический контроль» объявлений дает выборку из 1199 записей, сформированных из предложений на продажу земельных участков, относящихся к 13 сегменту. Из перечня аналогов были исключены объекты, расположенные вблизи локально популярных туристических или религиозных (паломнических) объектов, участки на первой линии водоемов, участки, расположенные вблизи иных локальных объектов, влияющих на стоимость, участки с нехарактерно высокой или низкой степенью благоустройства, участки с нетипичным рельефом и иными нехарактерными для данной группы уникальными характеристиками.

Выбор ценообразующих факторов

Значимые факторы для получения расчетной модели были выбраны в соответствии с информацией, приведенной в разделе «Рынок земельных участков сегмента 13» (Обзор рынка земельных участков).

Общий анализ рынка земельных участков данного использования (13 сегмент) показывает, что стоимость участка зависит от целого ряда факторов, основными из которых для данной зоны (зона 1) сегмента 13 являются:

Местоположение участка;

Площадь участка;

Инженерная обеспеченность;

Развитость социальной инфраструктуры;

Отсутствие/наличие вблизи объектов, негативно влияющих на стоимость (например, полигона ТБО).

Под фактором местоположения в данном случае понимается расстояние до Санкт-Петербурга (до ближайшей развязки КАД по дорогам), расположенность в зоне нормального спроса или локальной зоне пониженного спроса, расположенность в крупном городе (а также расположенность относительно его центра). В качестве инженерной обеспеченности в данной зоне (удаленность от 90 до 150 км) подразумевается наличие электро и газоснабжения, а развитость социальной инфраструктуры подразумевает наличие в его пешей доступности объектов торговли, здравоохранения и образования. Социальная обеспеченность учитывалась наличием хотя бы одного из объектов социального обеспечения (объекта розничной торговли, общеобразовательного учреждения или учреждения здравоохранения (поликлиника)) на удалении 300, 800 или 1000 метров от объекта соответственно. В случае наличия как минимум одного из перечисленных объектов оцениваемому участку присваивался код «1», при отсутствии «0».

С увеличением расстояния до Санкт-Петербурга на рассматриваемом удалении удельная стоимость земельных участков без учета отдельных выбросов существенно не снижается. Стоит отметить, что количество предложений земельных участков в данной зоне удаленности резко снижается по сравнению с ближайшими пригородами Санкт-Петербурга.

В качестве отрицательного фактора, влияющего на стоимость, учитывалось наличие полигона ТБО на удалении до двух километров. В случае отсутствия - объекту присваивался код «1», при наличии – код «0».

Логический анализ цен предложений, нанесенных на географическую карту, выявил наличие локальных зон пониженного спроса, описание которых приведено в предыдущем разделе. В случае расположения объекта оценки внутри такой зоны, ему присваивался код «0», всем остальным объектам – «1».

Как следует из материалов обзора рынка земельных участков сегмента 13, в целом по Ленинградской области существует прямая зависимость между уровнем инженерной подготовки земельного участка и удельной ценой предложения. При этом, в целом по области, определяющим показателем является наличие электроснабжения земельного участка. В дальнейших расчетах всем объектам сравнения и объектам оценки в зависимости от наличия или отсутствия электроснабжения были присвоены коды «1» или «0» соответственно. То же самое относится к газоснабжению.

Кроме перечисленных выше были также учтены два фактора, относящиеся к характеристике локального местоположения, а именно, расположенность в крупном городе. К крупным городам были отнесены следующие населенные пункты: Выборг, Ивангород, Кингисепп, Луга, Новая Ладога, Приозерск, Сосновый Бор и Сясьстрой.

Для объектов, расположенных в административных границах перечисленных выше городов, значения данного фактора принималось равным «1», для остальных населенных пунктов, а также объектов, расположенных вне какого-либо населенного пункта, значение фактора принималось равным «0». Дополнительно, для объектов, расположенных в крупных городах, был учтен фактор расположения внутри такого города. Если объект расположен в центральной части, ему присваивалось значение «1», остальным – «0». К центральной части города отнесены объекты, расположенные в красной или желтой зоне (см. приведенные ниже схемы):

г. Выборг	г. Ивангород
г. Кингисепп	г. Луга

г. Сосновый Бор	г. Сясьстрой
Г. Новая Ладога	Г. Приозерск

Удельный показатель цены земельного участка имеет обратную зависимость от его площади, чем больше площадь земельного участка, тем меньше удельный показатель цены. Описание алгоритма вычисления коэффициента площади приведено в предыдущем разделе Отчета.

В итоге для построения модели определения удельного показателя кадастровой стоимости земельных участков сегмента 13 отобраны следующие факторы:

расстояние до Санкт-Петербурга (до КАД по дорогам);

наличие/отсутствие электроснабжения;

наличие/отсутствие газоснабжения;

социальная обеспеченность/отсутствие обеспеченности;

отсутствие/наличие полигона ТБО вблизи (2 км) от объекта;

расположенность/(нерасположенность) внутри локальной зоны пониженного спроса;

расположенность/(нерасположенность) в черте относительно крупного города;

расположенность/(нерасположенность) в центральной части относительно крупного города;

площадь объекта.

Модель представляет собой уравнение множественной линейной регрессии, вида

Y = (m1*X1 + m2*X2 + m3*X3 + m4*X4 + m5*X5 + m6*X6+ m7*X7 + b),

где

в качестве регрессоров (независимых значений, X) выступают ценообразующие факторы, а «откликом» (зависимым значением, Y) служит расчетное значение удельного показателя стоимости земли;

m1 … m7 – коэффициенты уравнения;

b – свободный («постоянный») член уравнения регрессии.

Результат: коэффициенты уравнения регрессии (модели)

В результате расчета компонент регрессионного уравнения, на базе отобранных аналогов, получены следующие коэффициенты уравнения:

Таблица 182. Коэффициенты уравнения регрессии

№ п/п	Коэффициент	Описание фактора	Величина коэффициента
1	m1	Наличие электроснабжения	76,9703
2	m2	Наличие газоснабжения	89,4744
3	m3	Социальная обеспеченность	50,4248
4	m4	Отсутствие полигона ТБО	44,8949
5	m5	Расположение в зоне пониженного спроса	78,0797
6	m6	Расположение в центре города	15,6172
7	m7	Расположение в границах города	242,1829
8	b	Свободный член уравнения регрессии	48,3064

Качество модели

Модель характеризуется достаточно высоким коэффициентом детерминации (показателем доли учтенной моделью изменчивости данных), который составляет 0,70.

Расчетное значение критерия Фишера (F расч.) составляет 156,29, тогда как критическое значение для 95% доверительного интервала составляет 2,110. Таким образом, F расч. > F крит., следовательно, регрессия статистически значима по критерию Фишера, для 95% доверительной вероятности.

Учет размера (площади) участка

Корректировка на размер (площадь) участка была выполнена, как и в предыдущем разделе:

- для объектов от 0 до 800 кв.м: Кплощ = 1;

- для объектов площадью от 1000 кв.м до 1 га по формуле:

Кплощ=2,9697*Площадь^-0,164;

- для объектов больше 1 га скидка коэффициент определен по формуле: Кплощ=6,6178*Площадь^-0,251;

- для объектов, имеющих код ВРИ 14:002, коэффициент площади принят равным 0,53.

Общая формула расчета удельного показателя кадастровой стоимости

С учетом полученной и описанной выше модели (уравнения множественной регрессии) общая формула расчета удельного показателя кадастровой стоимости имеет следующий вид:

УПКС (руб./кв.м) = m1*X1 + m2*X2 + m3*X3 + m4*X4 + m5*X5 + m6*X6 + m7*X7 + b

или, с расшифровкой значений показателей формулы:

УПКС = (76,9703 * <Электроснаб> + 89,4744 * <Газоснаб> + 50,4248*<Соц_кат_Итог> + 44,8949 * <Дист_Полиг_ТБО> + 78,0797 * <Локация> + 15,6172 <Центр_города> + 242,1829* <Город>- 48,3064) * Кплощ

Значение кадастровой стоимости объекта (земельного участка) равно произведению полученного УПКС на площадь участка.

3.4.5.3. Метод типового (эталонного) объекта недвижимости. Расчет кадастровой стоимости земельных участков, относящихся к 13 Cегменту (земельные участки садоводческого, огороднического использования и участки малоэтажного жилищного строительства), расположенных на удаленности более 150 км от СПб (от развязки КАД), далее «зона 3».

Расчет выполнен с применением сравнительного подхода методом эталонного объекта.

Анализ всех объектов сравнения (предложений к продаже земельных участков, относящихся к 13 сегменту) показал, что объекты расположены на различном удалении, вплоть до ~360 км от Санкт-Петербурга (в целях повышения точности, расстояние измерялось не от непосредственной административной границы, а от ближайшей развязки КАД Санкт-Петербурга до границы объекта оценки по автодорогам). В связи с этим было проанализировано количество предложенных к продаже незастроенных земельных участков в зависимости от их удаленности. Зависимость количества предложений к продаже от расстояния до Санкт-Петербурга имеет следующий вид:

Рисунок 127. Изменение степени развитости рынка с удалением от СПб

Из гистограммы видно, что предложения участков к продаже на удалении более ~ 150 км резко снижается, что свидетельствует об очевидной неактивности данного «подсегмента» рынка. В связи с этим было решено объекты, удаленные на расстояние более 150 км отнести к отдельной зоне рынка земельных участков, отличающейся сверхнизкой активностью (зона 3).

Данная зона (зона 3) рынка была исследована по количеству предложений в каждом из районов области, в результате были получены следующие результаты:

Таблица 183. Количество предложений по продаже земельных участков по районам

№ п/п	Муниципальное образование	Количество предложений, шт.
1	Бокситогорский МР	19
2	Волосовский МР	0
3	Волховский МР	6
4	Всеволожский МР	0
5	Выборгский МР	5
6	Гатчинский МР	0
7	Кингисеппский МР	0
8	Киришский МР	42
9	Кировский МР	0
10	Лодейнопольский МР	32
11	Ломоносовский МР	0
12	Лужский МР	18
13	Подпорожский МР	31
14	Приозерский МР	0
15	Сланцевский МР	27
16	Тихвинский МР	34
17	Тосненский МР	0
18	Сосновоборский ГО	0

Анализ представленных к продаже объектов позволяет сделать вывод о том, что цены предложений имеют значительный разброс, что вызвано тем, что часть аналогов, относится к локальным, относительно развитым ценовым зонам. Детальное изучение всех предложений позволило сделать вывод, что к локальным относительно развитым ценовым зонам внутри зоны 3 относятся:

Районные центры и крупные поселки с развитой инфраструктурой,

Населенные пункты и дачные поселки по берегам крупных озер, рек и Финского залива.

Иными словами, все объекты зоны 3 можно разделить на три категории:

Объекты, расположенные в границах райцентров и иных крупных поселков с развитой инфраструктурой.

Объекты, расположенные в населенных пунктах (НП) вблизи крупных рек, озер и вблизи Финского залива.

Прочие объекты.

Исследование цен земельных участков, расположенных в крупных населенных пунктах, позволило выявить следующие результаты (с учетом скидки на торг):

Таблица 184. Исследование цен земельных участков, расположенных в крупных населенных пунктах

№ п/п	Наименование НП	Средняя цена, руб./кв.м
1	Бокситогорск	339,53
2	Лодейное Поле	515,04
3	Пикалёво	315,13
4	Подпорожье	374,77
5	Сланцы	314,69
6	Тихвин	896,24
7	Будогощь	350,48
8	Старая Слобода	525,56

На основании изложенных выше выводов все объекты зоны 3 были разделены на 12 групп:

Таблица 185. Группы объектов, относящихся к зоне 3

№ п/п	Наименование
1	г. Бокситогорск
2	г. Лодейное Поле
3	г. Пикалёво
4	г. Подпорожье
5	г. Сланцы
6	г. Тихвин
7	г. Будогощь
8	г. Старая Слобода
9	Крупные населенные пункты (с численностью населения свыше 2 тыс. чел.)
10	Населенные пункты с развитой инфраструктурой, расположенные вблизи крупных водоемов
11	Прочие населенные пункты
12	Садоводческие, огороднические объединения и иные участки вне границ НП

К крупным НП (группа 10) были отнесены следующие:

Таблица 186. Объекты группы 3.4

№ п/п	Наименование НП	Поселение	Район	Население, тыс.
1	Ефимовский	Ефимовское ГП	Бокситогорский	3,53
2	Винницы	Винницкое СП	Подпорожский	2,06
3	Никольский	Никольское ГП	Подпорожский	2,81
4	Важины	Важинское ГП	Подпорожский	2,64
5	Оредеж	Оредежское СП	Лужский	2,44
6	Светогорск	Светогорское ГП	Выборгский	15,72
7	Лесогорский	Светогорское ГП	Выборгский	3,24
8	Паша	Пашское СП	Волховский	3,57
9	Вознесенье	Вознесенское ГП	Подпорожский	2,35
10	Шугозеро	Шугозерское СП	Тихвинский	2,17

К группе 11 были отнесены объекты, расположенные по берегам следующих (крупных) водных объектов ЛО:

Таблица 187. Крупные водные объекты Ленинградской области

№ п/п	Название	№ п/п	Название
1	река Оредеж	13	Череменецкое озеро
2	река Сясь	14	озеро Врево
3	река Оять	15	Суходольское озеро
4	река Нева	16	Кавголовское озеро
5	река Свирь	17	озеро Глубокое
6	река Луга	18	Балахановское озеро
7	река Вуокса	19	Комсомольское озеро
8	река Волхов	20	Отрадное озеро
9	река Паша	21	озеро Вуокса
10	река Нарва	22	Ладожское озеро
11	озеро Самро	23	Финский залив
12	озеро Вялье	24	Онежское озеро

К группе 11 были отнесены объекты, расположенные по берегам следующих (крупных) водных объектов ЛО:

Таблица 188. Крупные водные объекты Ленинградской области

№ п/п	Название	№ п/п	Название
1	река Оредеж	14	Череменецкое озеро
2	река Сясь	15	озеро Врево
3	река Оять	16	Суходольское озеро
4	река Нева	17	Кавголовское озеро
5	река Свирь	18	озеро Глубокое
6	река Луга	19	Балахановское озеро
7	река Вуокса	20	Комсомольское озеро
8	река Волхов	21	Отрадное озеро
9	река Паша	22	озеро Вуокса
10	река Нарва	23	Ладожское озеро
11	озеро Самро	24	Финский залив
12	озеро Вялье	25	Онежское озеро
13	река Пчёвжа	-	-

К населенным пунктам группы 11 были отнесены следующие (НП на берегах крупных водных объектов (кроме НП групп 1-10) с населением не менее 100 чел.), а также населенные пункты с развитой социальной и инженерной инфраструктурой:

Таблица 189. Населенные пункты на берегах крупных водных объектов, населенные пункты с развитой инфраструктурой

№ п/п	Наименование НП
1	Свирь
2	Коськово
3	Свирица
4	Папоротно
5	Красный Бор
6	Конезерье
7	Каменка
8	Володарское
9	Свирьстрой
10	Доможирово
11	Оять
12	Мошкино
13	Вахнова Кара
14	Рассвет
15	Рыбежно
16	Мелегежская Горка
17	Ярославичи
18	Курба
19	Лукинская
20	Тихорицы
21	Пчева
22	Городище
23	Пчевжа

Далее все аналоги были откорректированы на наличие (отсутствие) инженерных коммуникаций и площадь исходя из следующих величин корректировок (источник: Справочник оценщика недвижимости-2020 под ред. Л.А. Лейфера, Нижний Новгород-2020, часть 2, стр. 170, таб. 61):

Таблица 190. Корректирующие коэффициенты на наличие (отсутствие) инженерных коммуникаций

№ п/п	Вид коммуникаций	Участок не обеспечен (корректирующий коэффициент)	Участок обеспечен (корректирующий коэффициент)
1	Кэ (электроэнергия)	0,83	1,00
2	Кг (газоснабжение)	1,00	1,21

Из перечня аналогов были исключены видовые (пейзажные) участки, объекты с нехарактерно высокими электрическими мощностями, расположенные вблизи локально популярных туристических или религиозных (паломнических) объектов, участки на первой линии водоемов, участки, расположенные вблизи иных локальных объектов, влияющих на стоимость, участки с нехарактерно высокой или низкой степенью благоустройства, участки с нетипичным рельефом и иными нехарактерными для данной группы уникальными характеристиками.

Таким образом, в качестве эталонного участка для каждой группы был определен наиболее типичный (обладающий наиболее типичными характеристиками) для рынка объект.

Условный эталонный объект для каждой группы имеет следующие характеристики:

Таблица 191. Характеристики условных эталонных объектов

№ п/п	Наименование группы	Характеристики
1	г. Бокситогорск	- участок расположен на удалении более 150 км от развязки КАД Санкт-Петербурга; - участок не расположен на первой линии вдоль берега водоема; - участок расположен в границах одного из г. Бокситогорск; - площадь участка не превышает 1500 кв.м; - участок обеспечен электроэнергией; - участок не подключен к сети газоснабжения
2	г. Лодейное Поле	- участок расположен на удалении более 150 км от развязки КАД Санкт-Петербурга; - участок не расположен на первой линии вдоль берега водоема; - участок расположен в границах г. Лодейное Поле; - площадь участка не превышает 1500 кв.м; - участок обеспечен электроэнергией; - участок не подключен к сети газоснабжения
3	г. Пикалёво	- участок расположен на удалении более 150 км от развязки КАД Санкт-Петербурга; - участок не расположен на первой линии вдоль берега водоема; - участок расположен в границах г. Пикалёво; - площадь участка не превышает 1500 кв.м; - участок обеспечен электроэнергией; - участок не подключен к сети газоснабжения
4	г. Подпорожье	- участок расположен на удалении более 150 км от развязки КАД Санкт-Петербурга; - участок не расположен на первой линии вдоль берега водоема; - участок расположен в границах г. Подпорожье; - площадь участка не превышает 1500 кв.м; - участок обеспечен электроэнергией; - участок не подключен к сети газоснабжения
5	г. Сланцы	- участок расположен на удалении более 150 км от развязки КАД Санкт-Петербурга; - участок не расположен на первой линии вдоль берега водоема; - участок расположен в границах г. Сланцы; - площадь участка не превышает 1500 кв.м; - участок обеспечен электроэнергией; - участок не подключен к сети газоснабжения
6	г. Тихвин	- участок расположен на удалении более 150 км от развязки КАД Санкт-Петербурга; - участок не расположен на первой линии вдоль берега водоема; - участок расположен в границах г. Тихвин; - площадь участка не превышает 1500 кв.м; - участок обеспечен электроэнергией; - участок не подключен к сети газоснабжения
7	гп. Будогощь	- участок расположен на удалении более 150 км от развязки КАД Санкт-Петербурга; - участок не расположен на первой линии вдоль берега водоема; - участок расположен в границах гп. Будогощь; - площадь участка не превышает 1500 кв.м; - участок обеспечен электроэнергией; - участок не подключен к сети газоснабжения
8	п. Старая Слобода	- участок расположен на удалении более 150 км от развязки КАД Санкт-Петербурга;9- участок не расположен на первой линии вдоль берега водоема; - участок расположен в границах п. Старая Слобода; - площадь участка не превышает 1500 кв.м; - участок обеспечен электроэнергией; - участок не подключен к сети газоснабжения
9	Крупные населенные пункты (с численностью населения свыше 2 тыс. чел.)	- участок расположен на удалении более 150 км от развязки КАД Санкт-Петербурга; - участок не расположен на первой линии вдоль берега водоема; - участок расположен в границах крупного населенного пункта с численностью населения более 2 тыс. человек (кроме объектов групп 1-10); - площадь участка не превышает 1500 кв.м; - участок обеспечен электроэнергией; - участок не подключен к сети газоснабжения
10	Населенные пункты с развитой инфраструктурой, расположенные вблизи крупных водоемов	- участок расположен на удалении более 150 км от развязки КАД Санкт-Петербурга; - участок не расположен на первой линии вдоль берега водоема; - участок расположен в границах населенного пункта с численностью населения более 100 человек (кроме объектов групп 1-11); - населенный пункт находится в непосредственной близости от крупного водного объекта; - площадь участка не превышает 1500 кв.м; - участок обеспечен электроэнергией; - участок не подключен к сети газоснабжения
11	Прочие населенные пункты	- участок расположен на удалении более 150 км от развязки КАД Санкт-Петербурга; - участок не расположен на первой линии вдоль берега водоема; - участок расположен в границах населенного пункта кроме объектов групп 1-12; - площадь участка не превышает 1500 кв.м; - участок обеспечен электроэнергией; - участок не подключен к сети газоснабжения
12	Садоводческие, огороднические объединения и иные участки вне границ НП	- участок расположен на удалении более 150 км от развязки КАД Санкт-Петербурга; - участок не расположен на первой линии вдоль берега водоема; - участок расположен вне границ какого-либо населенного пункта; - площадь участка не превышает 1500 кв.м; - участок обеспечен электроэнергией; - участок не подключен к сети газоснабжения

В результате отбора аналогов и проведения корректировок, показатели их стоимости имеют отклонение не более 15% от среднего показателя по группе, что свидетельствует об однородности выделенных на рынке групп (1-12).

Формула расчета удельного показателя стоимости эталонного объекта выглядит следующим образом:

УП (руб./кв. м) = ЦП*0,86*Кпл*Кг*Кэ, где:

0,859 – скидка на торг,

ЦП- удельный показатель цены предложения для аналога,

Кпл- корректирующий коэффициент площади участка,

Кг- корректирующий коэффициент наличия (отсутствия) газоснабжения,

Кэ- корректирующий коэффициент наличия (отсутствия) электроснабжения.

В результате были получены следующие значения стоимостей для эталонных участков:

Таблица 192. Стоимости эталонных участков по группам

Группа объектов	Тип объекта	Стоимость эталонного участка, руб./кв.м
1	г. Бокситогорск	339,53
2	г. Лодейное Поле	515,04
3	г. Пикалёво	315,13
4	г. Подпорожье	374,77
5	г. Сланцы	314,69
6	г. Тихвин	896,24
7	гп. Будогощь	350,48
8	п. Старая Слобода	525,56
9	Крупные населенные пункты (с численностью населения свыше 2 тыс. чел.)	306,90
10	Населенные пункты с развитой инфраструктурой, расположенные вблизи крупных водоемов	263,19
11	Прочие населенные пункты	221,13
12	Садоводческие, огороднические объединения и иные участки вне границ НП	127,46

Каждый из Объектов оценки, относящихся к зоне 3, был отнесен к одной из 12 перечисленных выше групп (1-12) и каждому была присвоена стоимость соответствующего эталонного объекта, затем присвоенная стоимость была откорректирована на наличие (отсутствие) инженерных коммуникаций и на площадь объекта. В результате были получены значения УПКС для каждого из объектов зоны 3 (т.е. удаленные на 150 и более км считая по автодорогам от КАД Санкт-Петербурга).

Общая формула расчета удельного показателя кадастровой стоимости

Формула расчета УПКС выглядит следующим образом:

УПКС (руб./кв. м) = ЭУi*Кпл*Кг*Кэ, где:

ЭУi- удельный показатель стоимости эталонного участка (1-13),

Кпл- корректирующий коэффициент площади участка,

Кг- корректирующий коэффициент наличия (отсутствия) газоснабжения,

Кэ- корректирующий коэффициент наличия (отсутствия) электроснабжения.

Значение кадастровой стоимости объекта (земельного участка) равно произведению УПКС и площади участка.

3.4.6. Расчет кадастровой стоимости объектов, относящихся к сегменту 2 «Жилая застройка»

К объектам сегмента 2 относятся земельные участки, предназначенные для среднеэтажного и многоэтажного жилищного строительства.

В связи с недостаточностью достоверной информации о рыночных ценах и (или) рыночных стоимостях земельных участков, относящихся к данному сегменту объектов недвижимости, расположенных в их границах, определение УПКС земельных участков, относящихся к данному сегменту, было осуществлено методом моделирования эталонного участка и последующего умножения полученного результата на коэффициент вида использования, определенного для двух видов: среднеэтажное и многоэтажное жилищное строительство.

В качестве стоимости эталонного участка для каждого из объектов принималась стоимость, равная расчетной кадастровой стоимости участка, идентичного оцениваемому по своим физическим (географическим) характеристикам, но отличающегося видом разрешенного использования. В качестве «эталонного» был принят вид использования «индивидуальное жилищное строительство» (ИЖС), относящийся к сегменту 13. Данное решение обусловлено тем, что рыночная стоимость земельных участков для средне- и многоэтажного жилищного строительства формируется под влиянием тех же факторов, что и стоимость объектов для малоэтажного (индивидуального) жилищного строительства, относящихся к сегменту 13. Такое решение также продиктовано тем, что количество рыночной информации о стоимости объектов, относящихся к сегменту 13, многократно превышает количество информации по объектам, относящимся к сегменту 2. Подробное описание метода расчета стоимости эталонного участка приведено в разделе, описывающем расчет объектов, относящихся к сегменту 13. Величина коэффициента вида использования была определена как среднее значение отношения известных рыночных стоимостей участков, предназначенных для средне- и многоэтажного жилищного строительства (сегмент 2) к смоделированной стоимости идентичных участков под ИЖС (сегмент 13). Значения коэффициентов вида использования составили:

Таблица 193. Коэффициенты ВРИ для участков средне- и многоэтажной жилой застройки

№ п/п	Вид использования	Коэффициент вида использования (Кври_жил)
1	Среднеэтажная жилая застройка	2,7291
2	Многоэтажная жилая застройка	4,6458

Таким образом, формула расчета УПКС для объектов, относящихся к сегменту 2, выглядит следующим образом:

УПКС = УПКСэу*Кври_жил , где

УПКСэу – удельный показатель кадастровой стоимости эталонного участка,

Кври_жил – коэффициент вида разрешенного использования.

3.4.7. Расчет кадастровой стоимости объектов, относящихся к сегменту 7 «Транспорт»

К объектам сегмента 7 относятся земельные участки, предназначенные для хранения и обслуживания автомобильного транспорта: объекты гаражного назначения, гаражи и парковки для посетителей и сотрудников объектов розничной торговли (рынки, магазины, торговые комплексы), депо и места стоянки автомобильного транспорта, осуществляющего перевозки по установленным маршрутам (коды расчета 02:071, 04:091, 04:092, 07:023 и 07:024).

В связи недостаточностью достоверной информации о рыночных ценах и (или) рыночных стоимостях земельных участков, относящихся к данному сегменту, определение УПКС земельных участков, относящихся к данному сегменту, было осуществлено методом моделирования эталонного участка и последующего умножения полученного результата на два коэффициента: вида использования и местоположения.

Коэффициент (повышающий) местоположения применяется лишь для объектов, расположенных в центральных частях крупных городов вблизи средне- и многоэтажных жилых домов, такие объекты являются индивидуальными гаражами повышенной стоимости, обусловленной их выгодный локацией. Значение коэффициента было определено как отношение стоимости индивидуального гаража, предназначенного для хранения легкового автомобиля и расположенного вблизи многоквартирных жилых домов (в центральной части крупного города) и аналогичного объекта, расположенного на окраине того же населенного пункта, значение коэффициента местоположения составило 1,6. К крупным городам в данном случае отнесены:

Таблица 194. Крупные города

№ п/п	Название города
1	Гатчина
2	Бокситогорск
3	Всеволожск
4	Выборг
5	Ивангород
6	Кингисепп
7	Кировск
8	Коммунар
9	Кудрово
10	Мурино
11	Лодейное Поле
12	Луга
13	Никольское
14	Новая Ладога
15	Отрадное
16	Пикалёво
17	Подпорожье
18	Приозерск
19	Сертолово
20	Сланцы
21	Сосновый Бор
22	Сясьстрой
23	Тихвин
24	Тосно
25	Шлиссельбург

Величина стоимости эталонного участка для каждого из объектов принималась равной расчетной кадастровой стоимости участка, идентичного оцениваемому по своим физическим (географическим) характеристикам, но отличающегося видом разрешенного использования. В качестве «эталонного» был принят вид использования «индивидуальное жилищное строительство» (ИЖС), относящийся к сегменту 13. Данное решение обусловлено тем, что рыночная стоимость земельных участков сегмента 7 формируется под влиянием аналогичных факторов, что и стоимость объектов для малоэтажного (индивидуального) жилищного строительства, относящихся к сегменту 13. Такое решение также продиктовано тем, что количество рыночной информации о стоимости объектов, относящихся к сегменту 13, многократно превышает количество информации по объектам, относящимся к сегменту 7. Подробное описание метода расчета стоимости эталонного участка приведено в разделе, описывающем расчет объектов, относящихся к сегменту 13. Для учета этих различий Исполнитель воспользовался данными СтатРиэлт81 https://statrielt.ru/statistika-rynka/statistika-na-01-01-2022g/korrektirovki-stoimosti-zemli : «Корректировки рыночной стоимости земельных участков на Разрешенное использование земельного участка - корректировки на 01.01.2022 года»: «Корректировка на вид разрешенного использования земельного участка». В данной таблице приведены отношения удельных рыночных цен земельных участков различных видов разрешенного использования к средней удельной рыночной стоимости участков, предназначенных для многоэтажной жилой застройки. Наименования видов разрешенного использования приведены в соответствии с Классификатором, утвержденным Приказом Росреестра от 10.11.2020 № П/0412 «Об утверждении классификатора видов разрешенного использования земельных участков».

Величина коэффициента вида использования была определена как отношения среднего значения К ври участков с кодами 04:090, 04:092, 04:093, 04:094 и 02:071, относящихся к сегменту 7, к среднему значению Кври участков с кодами 02:010; 02:011; 02:013; 02:014; 02:020; 02:021; 02:030; 02:031; 13:011 и 13:021. Значение коэффициента вида использования составило 1,2276.

Таким образом, формула расчета УПКС для объектов, относящихся к сегменту 7, выглядит следующим образом:

УПКС = УПКСэу* Кмп_трансп *Кври_трансп , где

УПКСэу – удельный показатель кадастровой стоимости эталонного участка,

Кмп_трансп – коэффициент местоположения,

Кври_трансп – коэффициент вида разрешенного использования.

3.4.8 Расчет кадастровой стоимости объектов, относящихся к сегменту 5 «Отдых (рекреация)

К объектам сегмента 5 относятся земельные участки с кодами расчета видов использования: 02:040; 05:014; 05:022; 05:030; 08:040; 09:021; 09:023.

В связи с недостаточностью достоверной информации о рыночных ценах и (или) рыночных стоимостях земельных участков, относящихся к данному сегменту объектов недвижимости, расположенных в их границах, определение УПКС земельных участков, относящихся к данному сегменту, было осуществлено методом моделирования эталонного участка и последующего умножения полученного результата на коэффициент вида использования.

В качестве стоимости эталонного участка для каждого из объектов принималась стоимость, равная расчетной кадастровой стоимости участка, идентичного оцениваемому по своим физическим (географическим) характеристикам, но отличающегося видом разрешенного использования. В качестве «эталонного» был принят вид использования «Малоэтажная жилая и дачная застройки», относящийся к сегменту 13. Данное решение обусловлено тем, что рыночная стоимость земельных участков для рекреационного использования формируется под влиянием тех же факторов, что и стоимость объектов, относящихся к сегменту 13. Такое решение также продиктовано тем, что количество рыночной информации о стоимости объектов, относящихся к сегменту 13, многократно превышает количество информации по объектам, относящимся к сегменту 5. Подробное описание метода расчета стоимости эталонного участка приведено в разделе, описывающем расчет объектов, относящихся к сегменту 13.

Отличительной особенностью объектов 5 сегмента является большая площадь участков, по сравнению с объектами недвижимости, относящимися к 13 сегменту, а также положительное влияние, как правило, расположенных поблизости водных объектов. Типичный размер участка 5 сегмента составляет порядка 1-2 Га. Величина коэффициента вида использования была определена, как отношение среднего УПРС участков под рекреационное использование и УПРС участка под ИЖС, дачное строительство, садоводство площадью более 3000 кв.м. и сопоставимых по местоположению.

Полученный результат не противоречит информации, приведенной в «Справочнике оценщика недвижимости - 2020» Земельные участки Часть 2 стр. 191 таблица 81, под редакцией Лейфера.

Объекты, использованные для расчета коэффициента приведены в Приложении 2.4 к Отчету.

Значение коэффициента вида Кври_рекр использования составило 1,1144.

Таким образом, формула расчета УПКС для объектов, относящихся к сегменту 5, выглядит следующим образом:

УПКС = УПКСэу*Кври_рекр, где

УПКСэу – удельный показатель кадастровой стоимости эталонного участка,

Кври_рекр – коэффициент вида разрешенного использования.

3.4.9. Определение кадастровой стоимости земельных участков сегмента 10 «Использование лесов»

В Таблица 195 представлены данные по количеству участков и их суммарной площади в разрезе лесничеств.

Таблица 195. Информация по количеству и общей площади земельных участков сегмента 10 «Использование лесов» в разрезе лесничеств Ленинградской области по состоянию на 01.01.2022 г.

№ п/п	Наименование лесничества Ленинградской области	Количество участков, ед.	Суммарная площадь участков по лесничеству, кв.м
1	Бокситогорское лесничество	5	6 578 389 154
2	Волосовское лесничество	10	1 853 987 999
3	Волховское лесничество	8	4 219 594 507
4	Всеволожское лесничество	9	50 125 588
5	Гатчинское лесничество	15	2 524 541 643
6	Кингисеппское лесничество	36	2 251 252 390
7	Киришское лесничество	4	2 551 945 840
8	Кировское лесничество	40	2 533 508 165
9	Лодейнопольское лесничество	7	4 203 208 260
10	Ломоносовское лесничество	10	226 220 034
11	Лужское лесничество	94	4 113 024 825
12	Любанское лесничество	9	2 667 491 876
13	Подпорожское лесничество	7	7 491 891 766
14	Приозерское лесничество	37	3 749 754 857
15	Рощинское лесничество	25	2 601 388 859
16	Северо-Западное лесничество	8	3 115 247 065
17	Сланцевское лесничество	3	1 669 565 592
18	Тихвинское лесничество	7	6 016 955 519
19	Учебно-опытное лесничество	19	292 813 066
Общий итог	353	58 710 907 005

В соответствии с п. 59.4 Методических указаний о государственной кадастровой оценке, утвержденных приказом Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии от 4 августа 2021 г. № П/0336, определение кадастровой стоимости земельных участков сегмента 10 «Использование лесов» в рамках доходного подхода осуществляется методом дисконтирования денежных потоков. При этом последовательность определения кадастровой стоимости следующая:

1) определение основных лесообразующих пород, их спелости, процентного содержания лесообразующих пород разной степени спелости, наличия лесосек по материалам лесоустройства;

2) определение продуктивности земель, занятых спелыми насаждениями, по основным лесообразующим породам и оборотам рубки, в денежном выражении (на основании материалов лесоустройства в субъекте Российской Федерации).

3) определение величины затрат на воспроизводство земель лесного фонда по основным лесообразующим породам и оборотам рубки путем суммирования фактических затрат за соответствующий год на восстановление, выращивание, охрану, защиту лесов и управленческие расходы, выраженные в рублях, финансируемые за счет федерального, регионального и местного бюджетов. Указанные затраты, финансируемые за счет арендатора, учету не подлежат;

4) определение величины ставки дисконтирования;

5) построение временной шкалы с количеством лет, равных одному обороту рубки преобладающей лесообразующей породы, с отражением потенциального дохода от вовлечения леса в оборот и затрат, финансируемых за счет бюджета, с отнесением потенциальных доходов и предполагаемых затрат на соответствующий год;

6) дисконтирование разности в потенциальных доходах и затратах, взятых по каждому году временной шкалы;

7) определение кадастровой стоимости земель лесного фонда, занятых защитными, эксплуатационными или резервными лесами, как суммы дисконтированных показателей временной шкалы каждого года.

Определение основных лесообразующих пород, их спелости, процентного содержания лесообразующих пород разной степени спелости

В среднем по Ленинградской области основной группой лесообразующих пород является хвойная (удельный вес по занимаемой площади: 58,74%; удельный вес по общему запасу насаждений: 58,63%). В Таблица 196 приведена структура земель лесного фонда Ленинградской области по группам лесообразующих пород в разрезе лесничеств; в Таблица 197 приведены данные по преобладающим древесным и кустарниковым породам в разрезе групп пород в целом по Ленинградской области. Таблицы построены с использованием данных форм № 2-ГЛР «Распределение площади лесов и запасов древесины по преобладающим породам и группам возраста» по каждому лесничеству и в целом по Ленинградской области по состоянию на 01.01.2022 г., предоставленных Комитетом по природным ресурсам Ленинградской области (письма № 393-В-22 от 23.03.2022 г., № 425-В-22 от 29.03.2022 г., № 437-В-22 от 01.04.2022 г.). В Приложении 2.4 приведены данные о спелости основных лесообразующих пород.

Хвойная группа пород представлена преимущественно: сосной, елью, лиственницей. Группа твердолиственных пород: преимущественно дубом высокоствольным. Группа мягколиственных пород: преимущественно березой, осиной, ольхой серой, ольхой черной, ивой древовидной.

Таблица 196. Состав лесообразующих пород по группам в разрезе лесничеств Ленинградской области по состоянию на 01.01.2022 г.

Лесничество	Площадь земель на 01.01.2022, занятых лесными насаждениями, га/удельный вес	Общий запас насаждений на 01.01.2022 г., куб.м./удельный вес	Плотность насаждений, куб.м/га

Всего по древесным породам, га	Хвойные	Твердолиственные	Мягколиственные	Всего по древесным породам, куб. м	Хвойные	Твердолиственные	Мягколиственные

га	удельный вес, %	га	удельный вес, %	га	удельный вес, %

куб. м	удельный вес, %	куб. м	удельный вес, %	куб. м	удельный вес, %

Ленинградская область в целом	4 575 000,00	2 687 200,00	58,74%	300,00	0,01%	1 887 500,00	41,26%	768 170 000,00	450 350 000,00	58,63%	60 000,00	0,01%	317 760 000,00	41,37%	167,91
Бокситогорское	489 532,00	282 064,00	57,62%	15,00	0,00%	207 453,00	42,38%	78 696 600,00	42 842 400,00	54,44%	1 500,00	0,00%	29 389 000,00	37,34%	160,76
Волосовское	157 068,00	79 377,00	50,54%	85,00	0,05%	77 606,00	49,41%	29 485 000,00	15 167 500,00	51,44%	15 900,00	0,05%	14 301 600,00	48,50%	187,72
Волховское	309 255,00	162 888,00	52,67%	0,00	0,00%	146 367,00	47,33%	44 233 900,00	21 976 800,00	49,68%	0	0,00%	22 257 100,00	50,32%	143,03
Гатчинское	156 201,00	88 857,00	56,89%	19,00	0,01%	67 325,00	43,10%	24 721 200,00	13 929 700,00	56,35%	2 400,00	0,01%	10 789 100,00	43,64%	158,27
Кингисеппское	169 563,00	111 496,00	65,75%	77,00	0,05%	57 990,00	34,20%	26 073 000,00	18 034 900,00	69,17%	15 000,00	0,06%	8 023 100,00	30,77%	153,77
Киришское	206 617,00	91 980,00	44,52%	81,00	0,04%	114 556,00	55,44%	29 371 700,00	11 788 300,00	40,13%	18 300,00	0,06%	17 565 100,00	59,80%	142,16
Кировское	141 438,00	64 829,00	45,84%	23,00	0,02%	76 586,00	54,15%	20 422 300,00	9 529 900,00	46,66%	2 100,00	0,01%	10 890 300,00	53,33%	144,39
Лодейнопольское	343 935,00	225 299,00	65,51%	0,00	0,00%	118 636,00	34,49%	61 710 200,00	38 774 000,00	62,83%	0,00	0,00%	22 936 200,00	37,17%	179,42
Ломоносовское	89 766,00	49 389,00	55,02%	129,00	0,14%	40 248,00	44,84%	15 868 900,00	8 698 500,00	54,81%	15 900,00	0,10%	7 154 500,00	45,09%	176,78
Лужское	302 084,00	140 931,00	46,65%	46,00	0,02%	161 107,00	53,33%	57 913 900,00	25 693 100,00	44,36%	6 600,00	0,01%	32 214 200,00	55,62%	191,71
Любанское	225 325,00	97 189,00	43,13%	26,00	0,01%	128 110,00	56,86%	37 456 300,00	14 471 400,00	38,64%	2 300,00	0,01%	22 982 600,00	61,36%	166,23
Подпорожское	592 563,00	345 575,00	58,32%	0,00	0,00%	246 988,00	41,68%	105 528 100,00	59 974 100,00	56,83%	0,00	0,00%	45 554 000,00	43,17%	178,09
Приозерское	213 439,00	151 695,00	71,07%	7,00	0,00%	61 737,00	28,92%	38 742 800,00	30 132 900,00	77,78%	1 300,00	0,00%	8 608 600,00	22,22%	181,52
Всеволожское	95 154,00	57 970,00	60,92%	7,00	0,01%	37 177,00	39,07%	16 877 800,00	11 488 900,00	68,07%	500,00	0,00%	5 388 400,00	31,93%	177,37
Рощинское	209 745,00	169 514,00	80,82%	84,00	0,04%	40 147,00	19,14%	42 921 600,00	36 710 600,00	85,53%	16 600,00	0,04%	6 194 400,00	14,43%	204,64
Северо-Западное	248 884,00	179 390,00	72,08%	17,00	0,01%	69 477,00	27,92%	42 344 400,00	33 021 400,00	77,98%	3 200,00	0,01%	9 319 800,00	22,01%	170,14
Сланцевское	143 332,00	69 114,00	48,22%	1,00	0,00%	74 217,00	51,78%	20 500 200,00	8 931 000,00	43,57%	200,00	0,00%	11 569 000,00	56,43%	143,03
Тихвинское	453 429,00	301 897,00	66,58%	3,00	0,00%	151 529,00	33,42%	69 643 200,00	45 722 900,00	65,65%	100,00	0,00%	23 920 200,00	34,35%	153,59
Учебно-опытное	27 593,00	17 556,00	63,62%	12,00	0,04%	10 025,00	36,33%	5 642 000,00	3 438 300,00	60,94%	1 000,00	0,02%	2 202 700,00	39,04%	204,47

Таблица 197. Сводная форма № 2-ГЛР «Распределение площади лесов и запасов древесины по преобладающим породам и группам возраста» по Ленинградской области по состоянию на 01.01.2022 г.

Преобладающие древесные и кустарниковые породы	Возраст рубки	Площадь земель, занятых лесными насаждениями (покрытых лесной растительностью) (тыс. га)	Общий запас насаждений (млн. куб. м)	Общий средний прирост, тыс.куб.м, млн.куб.м	Средний возраст, лет

всего	в том числе по группам возраста лесных насаждений	всего	в том числе по группам возраста лесных насаждений

молодняки	средневозрастные	приспевающие	спелые и перестойные	в том числе перестойные	молодняки	средневозрастные	приспевающие	спелые и перестойные	в том числе перестойные

1 класса	2 класса	всего	в т.ч. включен-ные в расчет главного пользования

1 класса	2 класса

1	2	3	4	5	6	7	8	9	10	11	12	13	14	15	16	17	18	19
Всего лесов, в отношении которых проводилось лесоустройство
1. Основные лесообразующие породы
Хвойные
Cocнa	1 451,50	112,20	102,30	408,80	286,10	374,00	454,20	27,50	243,18	1,86	8,27	60,10	72,26	100,69	5,59	3,28	76,00
Eль	1 234,60	298,20	233,80	161,40	135,10	180,60	360,60	28,30	207,02	7,19	24,10	32,61	46,48	96,64	7,78	3,31	59,00
Лиcтвeнницa	1,10	0,20	0,40	0,50	0,00	0,00	0,00	0,00	0,15	0,01	0,07	0,07	0,00	0,00	0,00	0,00	41,00
Итoгo хвoйныx	2 687,20	410,60	336,50	570,70	421,20	554,60	814,80	55,80	450,35	9,06	32,44	92,78	118,74	197,33	13,37	6,59	68,00
Твердолиственные
Дуб выcoкocтвoльный	0,30	0,00	0,00	0,10	0,10	0,00	0,20	0,10	0,06	0,00	0,00	0,01	0,00	0,05	0,02	0,00	99,00
Итoгo твepдoлиcтвeнныx	0,30	0,00	0,00	0,10	0,10	0,00	0,20	0,10	0,06	0,00	0,00	0,01	0,00	0,05	0,02	0,00	99,00
Мягколиственные
Бepeзa	1 393,50	144,80	54,10	381,80	231,10	238,80	574,00	103,70	220,03	1,37	2,19	51,64	44,42	120,41	23,36	4,16	52,00
Ocинa	376,00	57,40	14,20	20,00	18,20	23,80	260,60	195,40	80,95	0,74	1,08	2,37	4,55	72,21	55,48	1,55	52,00
Oльxa сepaя	103,50	4,90	9,30	21,90	18,60	26,40	41,00	2,80	14,81	0,08	0,68	2,36	3,82	7,87	0,60	0,39	38,00
Ольxa чepнaя	12,70	0,30	0,10	3,60	2,20	3,00	5,70	0,90	1,93	0,00	0,00	0,44	0,47	1,02	0,17	0,03	58,00
Ивы дpeвoвидныe	1,80	0,80	0,30	0,60	0,30	0,10	0,00	0,00	0,04	0,02	0,00	0,01	0,01	0,00	0,00	0,00	15,00
Итoгo мягкoлиcтвeнныx	1 887,50	208,20	78,00	427,90	270,40	292,10	881,30	302,80	317,76	2,21	3,95	56,82	53,27	201,51	79,61	6,13	52,00
Итого по основным лесообразующим породам	4 575,00	618,80	414,50	998,70	691,70	846,70	1 696,30	358,70	768,17	11,27	36,39	149,61	172,01	398,89	93,00	12,72	62,00
Всего по древесным породам и кустарникам	4 575,00	618,80	414,50	998,70	691,70	846,70	1 696,30	358,70	768,17	11,27	36,39	149,61	172,01	398,89	93,00	12,72	0,00

Определение продуктивности земель, занятых спелыми насаждениями, по основным лесообразующим породам и оборотам рубки

Продуктивность земель, занятых спелыми насаждениями, по основным лесообразующим породам в денежном выражении равна произведению запаса древесины на рыночную цену 1 куб. м древесины, отпускаемой на корню. Для приспевающих и неспелых насаждений расчет проводится аналогичным образом, но учитывается прогнозное время начала рубки (исходя из достижения времени спелости древесины).

Рыночная цена 1 куб. м древесины, отпускаемой на корню на 1 га спелых насаждений, определяется из результатов лесных аукционов с разделением аукционов по продаже деловой и дровяной древесины. При проведении расчетов используются усредненные по лесничествам результаты лесных аукционов по лесообразующим породам, видам древесины (деловая, дровяная), спелости насаждений, а также информация, содержащаяся в типовых договорах рубки (в том числе срок, восстановительные мероприятия). В случае отсутствия данных по лесничеству, используются средние данные по субъекту Российской Федерации.

Определение рыночной цены 1 куб. м древесины, отпускаемой на корню

Рыночная цена определялась на основании анализа цен торгов в форме открытого аукциона на право заключения договоров купли-продажи лесных насаждений на землях лесного фонда, находящихся в государственной собственности, в соответствии с частью 4 статьи 29.1 Лесного кодекса Российской Федерации; аукционов о продаже древесины, которая получена при использовании лесов, расположенных на землях лесного фонда, в соответствии со статьями 43-46 Лесного кодекса Российской Федерации. Корректировка к дате оценки проводилась с использованием индексов цен Госкомстата. Цена аукционов по древесине, отпускаемой на корню, общая за лот, разделения на цену деловой и дровяной древесины нет. По результатам анализа проведенных лесных аукционов можно сделать вывод о том, что процент выхода деловой древесины составляет диапазон 64-90%, среднее значение: 81%. В ходе дальнейших расчетов сделано следующее допущение: рыночная цена 1 куб. м древесины учитывает приведенную выше среднюю пропорцию выхода деловой древесины для всех лесничеств. Рыночная цена древесины по результатам расчетов составила: 626,77 руб./куб. м. Расчет рыночной цены 1 куб. м древесины, отпускаемой на корню, приведен в Приложении 2.4.

Определение продуктивности земель

Определение продуктивности земель, занятых спелыми насаждениями, по основным лесообразующим породам и оборотам рубки, в денежном выражении выполняется по формуле:

где:

П – продуктивность земель;

ЗД – запас древесины, куб. м;

РЦ – рыночная цена 1 куб.м. древесины, отпускаемой на корню, по основным лесообразующим породам и оборотам рубки в Ленинградской области;

N – число лет в обороте рубки по основным лесообразующим породам.

Результаты расчета продуктивности земель приведены в Приложении 2.4.

Определение величины затрат на воспроизводство земель лесного фонда по основным лесообразующим породам и оборотам рубки

Затраты на воспроизводство земель лесного фонда определяются путем суммирования фактических затрат за соответствующий год на восстановление, выращивание, охрану, защиту лесов и управленческие расходы, выраженные в рублях, финансируемые за счет федерального, регионального и местного бюджетов. Указанные затраты, финансируемые за счет арендатора, учету не подлежат.

Затраты на воспроизводство земель рассчитаны на основании данных Приложения 33 «Оценка объемов финансирования мероприятий, предусмотренных лесным планом субъекта Российской Федерации, из различных источников за период действия предыдущего Лесного плана субъекта Российской Федерации» к Лесному плану, утвержденному постановлением Губернатора Ленинградской области от 25 декабря 2018 года № 75-пг «Об утверждении Лесного плана Ленинградской области». Удельная величина затрат составила: 0,31 руб./куб. м запаса древесины. Расчеты приведены в Приложении 2.4.

Определение величины ставки дисконтирования

Номинальная ставка дисконтирования рассчитывалась по следующей формуле:

,

где:

d – номинальная ставка дисконтирования (безрисковая ставка)

I – темп инфляции

r – премия за риск

В качестве безрисковой ставки использовались данные о доходности государственных облигаций со сроком погашения 30 лет, по состоянию на 30.12.2021 года. Величина безрисковой ставки составила: 8,44%82 https://cbr.ru/hd_base/zcyc_params/?UniDbQuery.Posted=True&UniDbQuery.From=27.12.2021&UniDbQuery.To=03.01.2022 (Рисунок 128).

Рисунок 128. Данные для определения величины безрисковой ставки

Темп инфляции в расчетах принят на уровне 4% (цель по инфляции по данным Центрального банка РФ83 https://cbr.ru/hd_base/infl/?UniDbQuery.Posted=True&UniDbQuery.From=01.01.2017&UniDbQuery.To=31.12.2021 . Ретроспективные данные приведены в Приложении 2.4, таблица «Инфляция и ключевая ставка Банка России».

Премия за риск принята на уровне 0% в связи с тем, что затраты на восстановление, выращивание, охрану, защиту лесов и управленческие расходы, финансируемые за счет федерального, регионального и местного бюджетов, составляют незначительный удельный вес в общей структуре перечисленных затрат, основные риски несет бизнес, в отличие от государства.

Таким образом, номинальная ставка дисконтирования составит: 8,44% + 4% + 0% = 12,44%.

Поскольку, в соответствии с методикой оценки, прогноз доходов не учитывал прогнозного уровня инфляции, то есть рассчитывался в реальном выражении, то и ставка дисконтирования должная быть рассчитана в реальном выражении. Для пересчета номинальной ставки в реальную использовалась формула Фишера, которая имеет следующий вид:

где:

- r – реальная ставка дисконтирования;

- i – номинальная ставка дисконтирования;

- π – темп инфляции

Тогда реальная ставка дисконтирования составит: ((1+0,1244)/(1+0,04))-1 = 0,081154, или 8,12%.

Построение временной шкалы с количеством лет, равных одному обороту рубки преобладающей лесообразующей породы, с отражением потенциального дохода от вовлечения леса в оборот и затрат, финансируемых за счет бюджета. Дисконтирование разности в потенциальных доходах и затратах

Расчет дисконтированных денежных потоков приведен в Приложении 2.4, в разрезе 19 лесничеств Ленинградской области.

Определение кадастровой стоимости земель лесного фонда, занятых защитными, эксплуатационными или резервными лесами, как суммы дисконтированных показателей временной шкалы каждого года

Расчет удельный показателей стоимостей земель лесного фонда в разрезе лесничеств приведен в Приложении 2.4. Итоговая таблица с удельными показателями кадастровых стоимостей приведена ниже.

Таблица 198. Результаты расчета удельных показателей стоимостей земель лесного фонда по лесничествам Ленинградской области

№ п/п	Наименование лесничества Ленинградской области	Удельный показатель кадастровой стоимости на 01.01.2022 г., руб./кв. м
1	Бокситогорское	0,86
2	Волосовское	1,30
3	Волховское	0,50
4	Гатчинское	0,94
5	Кингисеппское	0,57
6	Киришское	0,84
7	Кировское	0,64
8	Лодейнопольское	1,00
9	Ломоносовское	1,07
10	Лужское	1,51
11	Любанское	1,09
12	Подпорожское	1,18
13	Приозерское	1,01
14	Всеволожское	0,71
15	Рощинское	0,99
16	Северо-Западное	0,96
17	Сланцевское	0,62
18	Тихвинское	0,87
19	Учебно-опытное	1,13

Кадастровая стоимость земельных участков определяется по следующей формуле:

где:

КС ЗУ – кадастровая стоимость земельного участка, руб.;

УПКСлесничества – удельный показатель кадастровой стоимости лесничества, в пределах которого расположен земельный участок, руб./кв. м;

S – площадь земельного участка, кв. м.

Допущения

Ладожское, Мичуринское, Морозовское, Павловское военные лесничества для целей расчета кадастровой стоимости земельных участков, к ним относящихся, по расчетной (оценочной) подгруппе ЛЕС (использование лесов), в целях определения состава лесообразующих пород по группам, отнесены к соответствующим Филиалам Ленинградского областного государственного казенного учреждения «Управление лесами Ленинградской области», исходя из их места расположения.

3.4.10. Метод индексации прошлых результатов

Метод индексации прошлых результатов оценки в рамках настоящего Отчета не применялся.

3.4.11. Определение затрат на межевание и оформление прав на земельный участок

Определение кадастровой стоимости ЗУ исходя из затрат на межевание предполагает, что земельный участок, с точки зрения одного из постулатов оценки «стоимость объекта может быть сформирована исходя из затрат, необходимых для создания этого объекта», не может стоить меньше затрат на межевание и оформление прав. Продавец участка, как минимум, захочет себе компенсировать эти затраты в ценах на дату оценки. Исключение могут составлять участки, расположенные на депрессивных территориях, где рынок земли практически полностью отсутствует, а продавец не нес затрат (например, участок поставлен на кадастровый учет в ходе проведения комплексных кадастровых работ), либо понес затраты достаточно давно. В этих случаях целесообразно применять к расчетной величине затрат на межевание и оформление прав понижающую корректировку, учитывая экономическое (внешнее) устаревание. Поскольку к оценке представлены все участки, прошедшие кадастровый учет и отраженные в ЕГРН, возможно определить минимально возможную их (участков) стоимость.

Межевание земельного участка состоит из двух работ: проведение кадастровых (геодезических) работ, выполняемых, как правило, с выездом кадастрового инженера на место и определением координат поворотных точек участка, а также составление межевого плана.

Для целей проведения расчетов Исполнителем были запрошены ориентировочные расценки на проведение кадастровых работ в саморегулируемой организации кадастровых инженеров «Балтийское объединение кадастровых инженеров» - крупнейшей СРО кадастровых инженеров на Северо-Западе, объединяющей более 2 тыс. кадастровых инженеров, занимающей высокие места в рейтингах СРО кадастровых инженеров по Российской Федерации. ГБУ ЛО «ЛенКадОценка» и Ассоциация саморегулируемая организация «Балтийское объединение кадастровых инженеров» (сокращенно – СРО «БОКИ») 28.09.2018 года заключили соглашение о сотрудничестве и взаимодействии. Ассоциация «СРО БОКИ» предоставила информацию об ориентировочных расценках на проведение кадастровых работ с 01.01.2022.

Таблица 199 Ориентировочные расценки на проведение кадастровых работ с 01.01.2022 (межевание – кадастровую съемку и оформление межевого плана)84 Указанные расценки не включают в себя НДС , а также оплату государственной пошлины за регистрацию объекта недвижимости

№ п/п	Характеристика	Расценка (коэффициент)

Физические лица	Юридические лица
1	Пошлина за государственную регистрацию прав на недвижимое имущество (НК РФ Статья 333.33)	2 000	22 000
2	Масштаб участка. Одноконтурные участки (кадастровые работы и оформление межевого плана)
3	Межевание участка до 10 соток, руб.	14 000	25 000
4	Межевание участка от 10 до 30 соток, руб.	16 000

5	Межевание участка от 30 соток до 1 Га (100 соток), руб.	22 000	27 000
6	Межевание участка от 1 Га, руб.	30 000 за Га
Многоконтурные участки85 Стоимость работ определяется суммой затрат на кадастровые работы и оформление межевого плана
7	Кадастровые (геодезические) работы, установка межевых знаков до 10 знаков (поворотных точек), руб. за точку	от 1000	от 2 200
8	Кадастровые работы, установка межевых знаков более 10 знаков (поворотных точек), руб. за точку	от 700	от 1 500
9	Оформление межевого плана без геодезических работ	от 7 000	от 10 000
Труднодоступность и иные характеристики участка
10	Сильно залесенный участок, не позволяющий проводить замеры более 100 м прямой видимости, коэффициент	1,5 – 2 (в зависимости от степени залесенности)
11	Сильно пересеченная местность (наличие оврагов, обрывов и иных препятствий), коэффициент	1,2 – 1,5
Расценки за отдельные виды использования участков
12	Межевание земель общего пользования в СНТ, ОНТ, ДНТ, руб.	от 20 000
13	Межевание земель под многоквартирную застройку (при наличии застройки участка МКД), руб.	от 50 000
14	Межевание водных объектов в целом (по береговой линии), руб.	по количеству поворотных точек по расценкам для многоконтурных участков
15	Межевание частей водных объектов (участков акватории), руб.	по количеству поворотных точек по расценкам для многоконтурных участков + 10 000 руб.
16	Согласование результатов межевания с правообладателями соседних участков	1 000 руб. за участок

Учитывая количество членов СРО «БОКИ», большой опыт специалистов, являющихся членами этой ассоциации, достаточно серьезную конкуренцию на рынке кадастровых инженеров, Исполнитель считает, а также проведенную выборочную проверку, в том числе и путем телефонного опроса специалистов, занимающихся кадастровыми работами, специалистами ГБУ ЛО «ЛенКадОценка» сделан вывод о том, что представленные расценки не превышают среднюю рыночную стоимость межевания участков (проведения кадастровых работ и оформление межевого плана). Данные расценки были использованы при определении минимально возможной стоимости земельных участков.

Анализ объектов оценки, расчет кадастровой стоимости которых, в соответствии с Методическими указаниями производился исходя из затрат на межевание и оформление прав, показал, что такие объекты, в силу закона, в подавляющем большинстве принадлежат государственным структурам (участки государственной границы, военные полигоны, заповедники) или юридическим лицам (участки торфоразработок, рекультивация), и практически никогда физическим лицам. Исключение могут составлять объекты, отнесенные к расчетной группе ИНОЕ с кодом расчета 14:003 – объекты, информация о которых полностью отсутствует (не была предоставлена Росреестром для проведения оценки). Это участки с отсутствующими данными о виде разрешенного использования, часто с отсутствующими данными о категории, геолокации и адресе. Ввиду отсутствия информации, стоимость таких объектов также была определена на минимальном уровне – исходя из затрат на межевание и оформление прав.

Учитывая изложенные выше особенности объектов, а также отсутствие информации о количестве поворотных точек и контуров, расчет производился по следующему алгоритму: УПКС = ([государственная пошлина]+[затраты на межевание])/[площадь участка]

Исходные данные для расчетов были приняты на следующем уровне:

Таблица 200 Исходные данные, определяющие величину затрат на межевание земельных участков и оформление прав на них

№ п/п	Наименование	Стоимость
1	Государственная пошлина	22000 рублей за один участок
2	Затраты на межевание
Для участков площадью до 3 000 кв.м	25000 рублей за один участок
Для участков площадью 3 000-10 000 кв.м	27000 рублей за один участок
Для участков площадью свыше 10 000 кв.м	30 000 за 1 га

При проведении настоящей ГКО методом расчета затрат на межевание в связи с отсутствием достоверной информации не учитывалась залесенность и пересеченность местности, что в отношении залесенных участков и(или) участков, расположенных в пересеченной местности, приводит к снижению результата оценки до минимально возможного уровня кадастровой стоимости.

При расчете минимально возможного уровня кадастровой стоимости земельных участков исходя из затрат на межевание этих участков, не учитывались затраты, связанные с согласованием результатов межевания с правообладателями соседних земельных участков. Неучет затрат, связанных с согласованием, приводит к снижению фактических затрат, определяющих минимально возможный уровень кадастровой стоимости для отдельных ВРИ.

3.5. Информация об определении кадастровой стоимости объектов недвижимости в рамках индивидуального расчета

Стоимость всех Объектов, подлежащих ГКО, определялась в рамках оценочных групп. Введение дополнительных корректировок к смоделированной стоимости объектов группы, применяемых в случае необходимости и целесообразности к отдельным объектам, позволило максимально индивидуализировать результаты расчета кадастровой стоимости. Тем не менее, Исполнитель считает, что данная индивидуализация относится к массовой оценке, а не индивидуальным расчетам.

4. Заключительная глава

4.1. Проведение контроля качества результатов определения кадастровой стоимости

4.1.1. Контроль качества исходных данных, результатов расчетов

Контроль качества результатов определения кадастровой стоимости включает проверку исходных данных об объектах недвижимости, их сверку и уточнение, анализ рынка, сбор и верификацию данных о сделках и предложениях, а также проверку результатов определения кадастровой стоимости, включая сопоставление результатов с данными ценового зонирования в отношении тех видов использования объектов, рынок которых развит.

Проверка исходных данных об объектах недвижимости, их сверка и уточнение заключаются в: выявлении объектов недвижимости с неполными или отсутствующими характеристиками на этапе определения кода расчета вида использования и непосредственной оценки; направлении сведений о характеристиках выявленных объектов на уточнение или уточнении на основе имеющейся в распоряжении Учреждения информации; учете уточненной информации в моделях оценки; проверке сведений, поступивших в виде деклараций и обращений от Правообладателей объектов недвижимости.

Списки Объектов, подлежащих ГКО, со сведениями недостаточными для определения кода расчета вида использования направляются на уточнение в ТУ Росреестра, иные ИОГВ, Кадастровую палату и ОМСУ. В результате поступления информации производится уточнение видов использования объектов недвижимости. Копии запросов и ответов приводятся в Приложении 1.4 к настоящему Отчету.

Для определения значений ценообразующих факторов по объектам с неточным местоположением уточняется местоположение на основе дополнительного анализа адресных сведений Перечня Объектов, подлежащих ГКО, и «Публичной кадастровой карты» Росреестра (см. соответствующее допущение).

Вся исходная информация, поступившие уточняющие данные и самостоятельно собранные работниками ГБУ ЛО «ЛенКадОценка» сведения, по возможности учтены в моделях оценки. В свою очередь модели оценки проверены на соответствие влияния факторов данным рынка, соответствие получаемой по моделям оценки кадастровой стоимости логике ценообразования и результатам оценочного зонирования.

Описание проведения контроля качества результатов определения кадастровой стоимости, в том числе анализ рынка, сбор и верификация данных о сделках и предложениях, проверка результатов определения кадастровой стоимости, проверка качества процессов определения кадастровой стоимости:

Требованиями к отчету и Методическими указаниями предусматривается проведение работ по контролю качества результатов ГКО.

Для каждого вида использования Объектов, подлежащих ГКО, проведен анализ качества полученных результатов:

в отношении объектов, представленных на рынке, сравнением полученной кадастровой стоимости с уровнем рыночной стоимости;

в отношении всех Объектов, подлежащих ГКО, сравнением полученной кадастровой стоимости с действующими значениями кадастровой стоимости;

сравнением результатов определения кадастровой стоимости с результатами ценового зонирования;

анализом в отношении результата определения кадастровой стоимости кадастровой стоимости, установленной по результатам оспаривания в комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости и судах в размере рыночной стоимости этих объектов.

В случаях использования регрессионного анализа качество полученных моделей оценивалось с использованием статистических критериев: коэффициент детерминации (R2), критерий Фишера (F-статистика), среднеквадратичное отклонение (СКО%), средняя ошибка аппроксимации (А%) и др.

В соответствии с п. 63 Методических указаний контроль качества результатов определения кадастровой стоимости должен включать ряд процедур, осуществляемых с участием Уполномоченного органа:

проверку исходных данных об объектах недвижимости, организацию их сверки и уточнения;

анализ рынка, сбор и верификацию данных о сделках и предложениях.

В рамках данного Отчета проверка исходных данных об Объектах оценки проводилась в соответствии с требованиями главы III Методических указаний «Обработка бюджетным учреждением информации, содержащейся в Перечне объектов недвижимости, подлежащих государственной кадастровой оценке».

Результаты анализа Перечня Объектов, подлежащих ГКО, приведены в табличном виде. В таблице (см. Приложение 1.4) представлен процент заполняемости полей Перечня, выявленные Исполнителем неточности (ошибки, несоответствия), имеющиеся в информации, содержащейся в Перечне.

В ходе проведенного анализа Перечня выявлены недостатки, способные отразиться на итоговых результатах определения стоимости. В основном это касается неполноты или противоречивости сведений, невозможности предоставления Росреестром всех сведений. Особо следует отметить тот факт, что требования к персональным данным, утвержденные Федеральным законом от 27.07.2006 № 152-ФЗ «О персональных данных», а также объем сведений в соответствии с приказами Минэкономразвития России от 16.12.2015 № 943 и от 17.03.2016 № 145 не позволяют однозначно идентифицировать объект, исполнить требования Приказа Росреестра от 24.05.2021 № П/0216 «Об утверждении Порядка рассмотрения декларации о характеристиках объекта недвижимости, в том числе ее формы» в части уведомления собственника объекта (в случае, если лицо, подавшее декларацию, не является собственником), определить значительную часть характеристик, в том числе, вида разрешенного использования Объекта (например, «Иное использование», «Характерное для населенных пунктов» и т.п.). В соответствии с письмом Росреестра от 17.01.2018 № 01-00357-ГЕ/18 «Об установлении или изменении границ территориальных зон» ОМСУ обязаны внести изменения в правила землепользования и застройки (ПЗЗ) в части приведения установленных градостроительным регламентом видов разрешенного использования земельных участков в соответствие с классификатором видов разрешенного использования земельных участков (утвержденным Приказом Росреестра от 10.11.2020 № П/0412 «Об утверждении классификатора видов разрешенного использования земельных участков») до 01.01.2020. На дату формирования Перечня подавляющее большинство Объектов, подлежащих ГКО, не имеет установленного ВРИ в соответствии с этим приказом.

Этот недостаток не всегда позволяет отнести объект к определенной группе (подгруппе) и установить значения показателей, необходимых для определения кадастровой стоимости. Для решения этой проблемы использовалась информация, имеющаяся в Перечне по другим видам объектов, а также дополнительная информация и материалы, полученные ГБУ ЛО «ЛенКадОценка» от Уполномоченного органа, ИОГВ, ОМСУ, из деклараций и обращений от Правообладателей объектов недвижимости, данных открытых источников.

Кроме того, силами специалистов Учреждения была создана ГИС, внедрена в эксплуатацию Информационная система, которые позволили получать дополнительную информацию в отношении Объектов, подлежащих ГКО. Использование информации Перечня и дополнительной информации позволило провести группировку всех видов Объектов, подлежащих ГКО, в разрезе сегментов рынка, групп (подгрупп), присвоить расчетные коды. ОМСУ, в соответствии с возможностью, предоставленной п. 22 Методических указаний, осуществили согласование вида использования объектов недвижимости.

Для целей анализа рынка, сбора и верификации данных о сделках и предложениях был проведен анализ рынка всех Объектов, подлежащих ГКО, а также иных объектов и факторов, информация о которых может отразиться на результатах расчета кадастровой стоимости. По сегментам рынка, группам и подгруппам Объектов оценки собран соответствующий массив рыночной информации. Кроме того, в тех случаях, когда информация не могла быть оперативно получена из открытых источников, были заключены соглашения с информационно-аналитическими изданиями (порталами) в сфере недвижимости, с риэлтерскими агентствами (предоставили доступ без заключения соглашений), которые предоставили систематизированную информацию из открытых источников. В целом, для проведения ГКО была собрана информация в отношении 4 219 садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединений граждан, комплексов ИЖС. По результатам проверки выявлено, что информация в отношении 440 некоммерческих объединений и комплексов не соответствует фактическому (официальному) наименованию, либо такие объекты вовсе не существуют. Прошли проверку и верифицированы данные в отношении 3 564 объектов садоводческих, огороднических и дачных объединений, 215 комплексов застройки ИЖС. Границы объединений (поселков) привязаны к картографическому материалу, расположение объектов на территории объединений (поселков) дополнительно уточнено сопоставлением КЛАДР, ОКАТО и подтверждено ОМСУ. В отношении объектов-аналогов вторичного рынка обработано более 100 тыс. цен предложений, после исключения дублирующих записей количество цен предложений, поступивших на первичную проверку, составило чуть менее 50 тыс. единиц. В Таблица 201 приведены сводные данные сбора и первичной обработки собранной информации в отношении объектов-аналогов.

Таблица 201 Сводные результаты сбора и первичной обработки информации

№ п/п	Наименование типа источника данных	Кол-во объектов, включенных в выборку, шт.
1	Сбор данных из открытых источников (оферты)	10 712
2	Извещения для реализации преимущественного права покупки с/х земель	2048
3	Результаты торгов (право заключения договора купли-продажи))	499
4	Сделки купли-продажи (данные Росреестра)	1 636
Итого	14 895

При сборе рыночной информации особое внимание уделялось проверке на предмет соответствия характеристик объекта, заявленных в оферте, характеристикам объектов, содержащимися в ЕГРН. При верификации исключались дублирующие записи – проводилась проверка каждого аналога путем установления его конкретного месторасположения и привязке к ГИС, при этом, во избежание возможного превышения результата расчета с использованием данного аналога над уровнем рыночной стоимости, в базу данных поступал объект с минимальной стоимостью. Для использования в расчетных моделях собранные рыночные данные проходили дополнительную проверку, в том числе по причине значительного количества оферт объектов, цена предложений которых не соответствует уровню рыночной стоимости для конкретного вида использования, а предполагает возможный перевод под более «дорогие» виды.

В соответствии с требованиями Методических указаний контроль качества результатов определения кадастровой стоимости должен осуществляться на каждом этапе определения кадастровой стоимости.

В рамках Отчета внутренний и внешний контроль качества результатов определения кадастровой стоимости производился на всем протяжении выполнения работ по ГКО. Уполномоченным органом осуществлялся еженедельный контроль выполнения работ, регулярно проводились заседания и рабочие встречи с представителями ИОГВ, налогоплательщиками, руководителями некоммерческих партнерств и объединений. В рамках отчетности и рабочих встреч рассматривались вопросы о ходе работ по подготовке к определению кадастровой стоимости и непосредственно посвященные определению кадастровой стоимости, вопросы предоставления актуальной информации, уточнения характеристик, группировки Объектов, подлежащих ГКО, методов и способов расчета кадастровой стоимости, допущений, иных, в том числе касающиеся цифровизации процессов ГКО, публикации результатов предварительных и окончательных итогов, открытости и прозрачности процедур ГКО.

Внутренний контроль выполнения работ состоит из нескольких этапов: в должностные обязанности работников ГБУ ЛО «ЛенКадОценка» входит, помимо выполнения работ, контроль качества выполненных работ работников более низкой квалификации, а также (вне рамок должностных обязанностей) проверка результатов выполнения работ иных структурных подразделений (перекрестная проверка). Руководители структурных подразделений дополнительно осуществляют проверку работ в рамках специализации своего подразделения (отдел ГКО, юридический отдел, отдел по работе с заявителями и сопровождения результатов ГКО, отдел аналитики и информационного обеспечения ГКО). Основная задача проверок и согласований действий заключается в выполнении работ в рамках единого комплексного подхода к определению кадастровой стоимости, недопущению отнесения подобных объектов в разные группы, соблюдению требований законодательства.

В соответствии с пунктом 65 Методических указаний проверка результатов определения кадастровой стоимости должна осуществляться путем:

1) проверки корректности результатов определения кадастровой стоимости в целом путем анализа соотношений минимальных, средних и максимальных УПКС:

в разрезе групп (подгрупп) объектов недвижимости в каждом из муниципальных образований субъекта Российской Федерации сравниваются УПКС каждой группы (подгруппы) объектов, расположенных в разных муниципальных образованиях субъекта Российской Федерации;

в разрезе муниципальных образований для разных групп (подгрупп) - сравниваются УПКС разных видов использования, расположенные в границах одного муниципального образования.

Результаты сравнения предоставляются в виде табличных значений, а также диаграмм. Проверка проводится на непротиворечивость данных с точки зрения логики ценообразования;

2) дополнительно проводится проверка с использованием результатов оценочного зонирования территории с целью выявления результатов оценки, существенно отличающихся от уровня цен для каждого вида использования объектов».

В рамках Отчета данные исследования выполнены и представлены в тексте Отчета в соответствующих сегментах и ВРИ Объектов, подлежащих ГКО, а также Приложении 2.5 к Отчету.

Сравнительный анализ УПКС для разных групп (подгрупп), показал, что их минимальные, средние и максимальные значения находятся в диапазоне рыночных данных по соответствующим группам (подгруппам) и хорошо согласуются с картами оценочного зонирования Ленинградской области в части, возможной для проведения оценочного зонирования. Возможные отклонения от средних показателей оценочного зонирования могут быть объяснены индивидуальными характеристиками Объектов оценки, отражающимися на их стоимости.

В соответствии с п. 66 Методических указаний при проверке качества процессов определения кадастровой стоимости может проводиться выборочная проверка индивидуальных расчетов и моделей определения кадастровой стоимости. Результат считается подтвержденным, если результат выборочной проверки совпадает с результатом определения кадастровой стоимости в пределах округления итогового значения.

В рамках настоящего Отчета данная проверка проведена для всех видов объектов недвижимости Правообладатели которых являются плательщиками земельного налога (без учета возможных индивидуальных льгот).

Сравнительный анализ полученных значений кадастровой стоимости Объектов оценки и собранной рыночной информации выполнен путем сравнения диапазонов кадастровой стоимости Объектов оценки и диапазонов рыночных данных в разрезе расчетных групп, для которых был применен сравнительный подход и собирались рыночные данные. Таблицы ниже содержат обобщенные данные сравнительного анализа в соответствии с требованиями п. 26.3 Методических указаний. Примечания к таблице:

При анализе приведенных значений, следует учитывать, что отдельные виды использования объектов, например, неиспользуемые водные объекты, участки для обороны и безопасности, участки благоустройства и т.п. рассчитывались исходя из затрат на межевание и оформление прав на участки. При незначительных площадях таких участков, УПКС представляет собой существенную величину, вместе с тем, кадастровая стоимость участка в целом невелика. Например, условный участок с видом разрешенного использования «Для размещения малых архитектурных форм», площадью 6 кв.м имеющий рассчитанную исходя из затрат на межевание и оформление прав кадастровую стоимость, равную 44 тыс. руб. будет иметь УПКС равный 7,3 тыс. руб. за кв.м., что не является ошибкой.

Отношение рассчитанной (смоделированной) стоимости отдельных участков по результатам ГКО 2022 к действующей величине кадастровой стоимости может превышать несколько порядков, что также не является ошибкой. Например, участки, предназначенные для ИЖС и имеющие действующее значение УПКС менее одного рубля могут увеличить свою кадастровую стоимость в десятки тысяч раз, что не является ошибкой.

Проверка корректности результатов определения кадастровой стоимости в целом выполнена путем анализа соотношений минимальных, средних и максимальных значений УПКС в разрезе групп в каждом из муниципальных образований Ленинградской области (муниципальных районов и городского округа). Минимальные, средние и максимальные значения приведены ниже в табличной форме.

Таблица 202 Минимальные значения УПКС (руб./кв.м), определенных в результате ГКО ЗУ 2022 года на территории Ленинградской области

№п/п	Наименование расчетной (оценочной) подгруппы	№сегмента	Код расчета	Тосненский МР	Тихвинский МР	Сосновоборский ГО	Сланцевский МР	Приозерский МР	Подпорожский МР	Лужский МР	Ломоносовский МР	Лодейнопольский МР	Кировский МР	Киришский МР	Кингисеппский МР	Выборгскаий МР	Гатчинский МР	Всеволожский МР	Волховский МР	Бокситогорский МР	Волосовский МР
1	Сельскохозяйственное использование	1	01:010	4,79	4,98	5,93	6,06	4,23	4,98	6,15	5,93	4,63	4,70	4,96	5,46	3,81	5,74	4,61	4,53	5,07	6,87

1	01:020	-	-	-	-	-	-	6,15	-	-	4,70	-	-	-	5,74	-	-	-	6,87

1	01:030	4,79	-	-	-	4,23	-	6,15	5,93	4,63	4,70	-	5,46	3,81	5,74	4,61	4,53	5,07	6,87

1	01:031	-	-	-	-	-	-	-	-	-	-	4,96	-	-	-	-	-	-	-

1	01:032	-	4,98	-	-	4,23	-	-	5,93	4,63	4,70	4,96	5,46	3,81	5,74	4,61	4,53	5,07	6,87

1	01:040	-	-	-	-	-	-	-	-	-	-	-	-	-	5,74	4,61	-	-	-

1	01:041	-	-	-	-	-	-	-	-	-	-	-	-	-	-	-	-	-	-

1	01:042	-	-	-	-	-	-	-	-	-	-	-	-	-	-	-	-	-	-

1	01:050	-	-	-	-	4,23	-	6,15	-	-	-	-	5,46	3,81	-	4,61	-	-	-

1	01:051	-	-	-	-	-	-	-	-	-	-	-	-	-	-	-	-	-	-

1	01:052	-	-	-	-	-	-	-	-	-	-	-	-	-	-	-	-	-	-

1	01:053	-	-	-	-	-	-	-	-	-	-	-	-	-	-	-	-	-	-

1	01:054	-	-	-	-	-	-	-	-	-	-	-	-	-	-	-	-	-	-

1	01:060	-	-	-	-	-	-	-	-	-	-	-	-	-	-	-	-	-	-

1	01:070	4,79	4,98	-	6,06	4,23	4,98	6,15	5,93	4,63	4,70	4,96	5,46	3,81	5,74	4,61	4,53	5,07	6,87

1	01:080	-	-	-	-	-	-	-	5,93	-	-	4,96	-	3,81	5,74	4,61	4,53	5,07	6,87

1	01:081	4,79	4,98	-	6,06	4,23	4,98	6,15	5,93	4,63	4,70	4,96	5,46	3,81	5,74	4,61	4,53	5,07	6,87

1	01:082	-	-	-	-	-	-	-	-	-	-	-	-	-	-	-	-	-	-

1	01:083	-	-	-	-	-	-	-	-	-	-	-	-	-	-	-	4,53	-	-

1	01:084	-	-	-	-	-	-	6,15	5,93	-	-	-	-	-	5,74	-	4,53	5,07	6,87

1	01:085	-	-	-	6,06	-	-	6,15	-	-	4,70	4,96	5,46	-	5,74	-	-	5,07	-

1	01:086	4,79	-	-	-	4,23	-	-	-	-	-	-	-	-	-	-	-	-	-

1	01:120	-	4,98	-	6,06	4,23	4,98	6,15	5,93	4,63	-	4,96	5,46	3,81	5,74	4,61	-	-	6,87

1	01:121	-	-	-	-	-	-	-	-	-	-	-	-	-	-	-	4,53	-	-

1	01:140	4,79	-	-	6,06	4,23	-	6,15	-	-	-	-	-	-	5,74	4,61	-	5,07	6,87

1	01:141	4,79	-	-	-	4,23	-	-	-	-	-	-	-	-	5,74	-	-	-	6,87

1	01:142	-	-	-	-	-	-	-	-	-	-	-	-	-	-	-	-	-	-

1	01:160	4,79	4,98	-	6,06	4,23	4,98	6,15	5,93	4,63	4,70	4,96	5,46	3,81	5,74	4,61	4,53	5,07	6,87

1	01:170	-	-	-	6,06	-	4,98	6,15	-	4,63	4,70	-	-	3,81	5,74	4,61	-	5,07	6,87

1	01:171	-	-	-	-	-	4,98	-	-	-	-	-	-	-	5,74	4,61	-	-	-

1	02:012	-	-	-	-	-	-	-	-	-	-	-	-	-	-	-	-	-	-

1	02:015	-	-	-	-	-	-	-	-	-	-	-	-	-	-	-	-	-	-

1	02:022	-	-	-	-	4,23	-	-	5,93	4,63	-	-	5,46	-	5,74	-	4,53	-	6,87

1	02:033	-	-	-	-	-	-	-	-	-	-	-	-	-	-	-	-	-	-
2	Рыбоводство	1	01:130	6,34	6,65	-	-	3,71	6,65	6,65	5,94	6,65	6,65	-	6,65	6,65	-	6,65	6,65	5,53	-

1	01:131	-	-	-	-	-	-	-	-	-	-	-	-	-	-	-	-	6,16	-
3	Коммерческое использование	3	01:143	208,14	-	-	-	-	-	-	-	-	-	-	1 212,69	-	-	-	395,93	-	-

3	03:010	160,00	306,27	-	160,00	479,03	-	160,00	1 934,42	160,00	-	-	-	160,00	566,96	1 563,61	160,00	160,00	318,85

3	03:013	674,22	708,25	2 986,84	896,77	-	-	-	-	-	862,75	-	-	507,50	575,02	1 214,42	477,31	-	-

3	03:020	1 162,77	-	-	-	-	-	614,24	1 109,79	526,48	924,74	1 239,52	920,27	1 199,00	1 109,26	160,00	1 370,42	668,67	606,42

3	03:021	160,00	160,00	2 334,05	407,63	160,00	237,24	160,00	520,85	312,81	1 008,15	-	802,01	160,00	366,69	1 522,10	792,00	285,68	440,48

3	03:022	556,11	160,00	2 413,55	295,65	728,40	239,66	301,97	1 270,35	252,17	473,26	397,77	411,22	445,75	519,33	1 002,98	393,51	231,08	563,61

3	03:023	1 015,07	-	-	-	-	-	1 166,30	-	-	362,98	-	-	-	403,08	795,45	-	-	-

3	03:030	342,50	345,85	1 167,72	534,48	160,00	592,05	202,98	805,62	160,00	363,28	498,13	171,99	224,30	480,58	160,00	160,00	296,97	443,24

3	03:031	1 294,19	822,00	1 882,15	524,10	1 078,29	178,48	839,68	417,13	611,74	362,90	1 744,04	-	850,46	1 187,52	1 215,44	-	515,12	738,27

3	03:032	368,44	293,15	1 777,89	209,87	503,39	287,67	191,38	620,94	166,01	522,88	160,00	296,11	287,48	667,82	816,02	283,33	262,98	166,57

3	03:033	1 026,23	422,24	1 885,15	-	-	-	766,86	-	319,48	1 109,90	-	337,85	788,75	679,10	1 334,26	-	-	-

3	03:034	2 098,01	-	1 738,39	-	929,03	-	-	-	-	-	-	-	-	746,33	-	1 750,74	-	-

3	03:035	919,16	974,83	-	669,86	820,26	-	640,56	-	-	-	1 029,70	-	-	1 218,34	-	1 515,24	592,07	-

3	03:040	-	160,00	-	-	574,57	264,91	404,21	1 132,07	-	447,19	2 512,75	499,74	864,16	214,23	521,65	-	471,37	467,09

3	03:041	449,23	160,00	2 132,49	436,78	526,64	195,47	193,66	416,15	238,74	413,84	218,98	343,87	492,61	575,69	1 147,25	317,25	201,42	160,00

3	03:042	782,19	504,72	1 904,98	445,62	636,53	253,40	375,80	192,96	160,00	608,40	516,78	160,00	160,00	190,95	160,00	160,00	160,00	289,65

3	03:050	314,86	-	2 353,15	471,02	160,00	668,74	305,42	365,61	160,00	-	1 613,79	346,62	387,07	495,68	304,81	-	160,00	-

3	03:051	190,87	160,00	1 749,20	160,00	160,00	160,00	160,00	160,00	160,00	231,69	238,89	160,00	160,00	218,70	312,80	160,00	160,00	166,29

3	03:052	563,69	218,98	1 639,24	367,31	423,72	376,36	422,31	324,64	394,25	603,15	1 544,07	572,76	571,73	318,27	819,27	456,67	160,00	281,50

3	03:060	2 453,69	347,83	2 627,50	408,65	752,78	-	1 176,18	853,80	160,00	-	-	1 012,93	473,63	1 890,30	1 064,92	1 003,43	160,00	469,94

3	03:061	3 419,57	1 032,93	2 476,79	161,94	400,69	185,06	814,14	1 203,91	611,12	492,92	390,82	295,08	346,71	301,06	964,47	1 046,76	213,58	1 176,13

3	03:062	404,72	160,00	1 629,40	285,68	192,94	160,00	160,00	1 144,55	160,00	428,17	261,64	218,27	704,01	477,74	689,59	180,72	212,47	183,89

3	03:065	-	-	-	-	-	-	-	-	-	-	-	-	-	-	-	-	-	-

3	03:063	2 670,09	-	2 297,75	623,90	-	632,86	1 237,40	-	555,84	1 226,45	-	-	724,67	2 942,00	3 330,88	-	-	-

3	03:070	160,00	497,40	-	160,00	160,00	160,00	308,03	403,70	160,00	160,00	160,00	160,00	160,00	160,00	420,15	262,49	666,69	196,03

3	03:071	194,36	160,00	887,31	160,00	160,00	160,00	160,00	214,73	160,00	160,00	160,00	160,00	333,95	327,27	786,68	160,00	160,00	160,00

3	03:072	-	256,35	-	160,00	845,70	-	160,00	-	160,00	160,00	-	-	160,00	-	709,20	161,53	-	-

3	03:073	-	-	-	573,72	360,89	-	-	-	-	-	-	532,90	438,58	689,57	1 660,71	-	-	-

3	03:080	1 029,81	403,94	-	409,42	473,33	334,97	1 223,15	1 046,09	-	-	3 403,09	1 581,84	550,88	2 729,20	1 923,80	1 253,12	340,11	606,96

3	03:081	572,31	458,33	2 848,71	671,17	634,27	369,69	542,10	498,25	647,30	808,36	398,29	478,41	160,00	838,72	2 059,59	607,76	217,67	1 021,93

3	03:082	-	-	-	-	-	-	-	-	-	-	-	-	-	-	-	-	-	-

3	03:083	-	-	-	-	-	-	-	-	-	-	-	-	-	-	-	-	-	-

3	03:090	297,91	-	2 361,27	-	160,00	-	160,00	160,00	160,00	1 393,46	-	168,70	160,00	168,38	256,64	-	-	-

3	03:091	-	-	3 591,04	-	160,00	-	-	435,39	-	-	161,15	697,23	160,00	160,00	1 282,09	-	-	-

3	03:092	-	-	724,25	-	-	-	160,00	-	-	-	-	-	2 879,19	1 274,75	1 155,25	-	-	-

3	03:100	1 503,09	1 079,95	-	-	877,54	245,56	613,95	425,08	-	1 193,06	-	1 232,52	1 406,74	850,52	1 590,00	730,28	-	-

3	03:101	1 528,35	396,58	2 638,85	686,08	307,71	247,85	889,46	782,22	563,47	838,00	1 076,20	-	872,55	1 172,01	1 063,03	868,78	983,81	1 018,77

3	03:102	2 397,14	-	1 856,57	-	1 129,34	-	-	-	-	1 175,45	-	-	-	-	1 738,87	-	-	-

3	03:103	-	-	-	-	-	-	-	-	-	-	-	-	160,00	531,82	3 295,61	-	-	-

3	03:104	-	-	-	-	-	-	-	-	-	-	-	-	-	-	-	-	-	-

3	05:010	160,00	160,00	295,22	160,00	160,00	160,00	160,00	160,00	160,00	160,00	295,74	160,00	160,00	160,00	160,00	160,00	-	160,00

3	05:011	160,00	160,00	187,80	160,00	160,00	160,00	160,00	160,00	160,00	160,00	160,00	160,00	160,00	160,00	160,00	160,00	160,00	211,28

3	05:012	160,00	160,00	160,00	160,00	160,00	160,00	160,00	160,00	160,00	160,00	160,00	160,00	160,00	160,00	160,00	160,00	160,00	160,00

3	05:020	-	-	-	-	160,00	-	-	-	-	-	-	160,00	-	-	160,00	-	-	-

3	05:021	-	-	-	-	-	-	-	-	-	-	-	-	-	160,00	160,00	-	160,00	-

3	05:051	-	-	-	-	160,00	-	-	160,00	-	-	160,00	-	-	-	160,00	-	-	-

3	07:021	639,78	525,89	1 692,54	391,43	-	375,96	596,58	-	550,58	733,06	1 233,74	616,36	1 646,74	534,25	1 601,04	-	532,81	533,99

3	07:022	771,11	229,39	1 047,74	348,88	496,87	-	-	-	361,13	522,28	-	737,28	-	785,82	1 094,44	286,57	379,57	501,10

3	08:022	160,00	160,00	1 617,24	160,00	160,00	244,66	160,00	160,00	160,00	160,00	-	160,00	160,00	160,00	160,00	160,00	160,00	160,00

3	08:030	492,66	331,06	1 161,54	160,00	434,70	224,97	331,70	696,73	160,00	549,07	652,50	347,77	160,00	567,43	753,08	378,33	369,62	344,99

3	08:041	555,91	-	-	-	-	-	-	-	-	-	-	-	424,81	-	-	-	-	-

3	09:030	160,00	358,56	489,88	276,11	160,00	160,00	160,00	160,00	160,00	160,00	160,00	160,00	160,00	160,00	160,00	160,00	231,69	160,00

4	01:183	1 878,29	160,00	-	331,81	416,06	-	194,91	967,04	160,00	267,86	799,16	541,70	376,55	737,05	-	160,00	160,00	160,00

4	02:017	-	-	-	-	-	-	-	-	-	1 606,35	-	-	-	1 993,82	-	-	-	-

4	02:053	-	2 375,21	-	-	-	-	-	-	-	3 822,50	3 532,46	-	3 645,97	4 709,50	-	-	1 198,48	1 705,50

4	02:063	-	-	3 385,80	-	-	-	-	-	-	-	-	-	-	2 283,27	3 505,62	-	-	-

4	03:064	-	886,46	-	-	-	-	-	-	-	-	-	-	-	-	-	-	-	-

4	04:010	295,87	416,06	1 671,26	942,45	206,31	160,00	517,90	584,82	160,00	443,21	894,66	160,00	160,00	676,38	160,00	160,00	351,32	235,82

4	04:020	1 977,86	1 581,03	4 023,72	-	160,00	-	-	160,00	-	-	3 235,35	1 412,30	1 012,70	775,21	2 325,31	734,93	-	-

4	04:030	2 347,40	1 769,94	-	891,03	880,20	1 262,49	1 528,81	3 186,38	1 591,55	1 242,15	1 205,85	2 729,55	2 273,02	2 552,77	2 221,94	1 597,45	1 185,01	-

4	04:040	701,15	181,50	1 733,89	466,45	248,92	398,78	160,00	160,00	416,88	160,00	255,75	160,00	310,54	397,52	160,00	233,25	434,50	533,70

4	04:050	3 424,97	2 543,55	4 360,64	-	1 290,42	1 346,41	1 816,91	-	904,27	2 846,57	4 432,06	2 415,15	1 820,36	2 296,88	7 780,62	4 336,40	1 931,66	2 065,00

4	04:060	631,34	257,84	1 770,67	431,09	445,06	303,33	348,94	437,26	160,00	927,85	994,31	468,57	455,50	1 172,11	241,94	306,54	258,65	489,43

4	04:080	3 334,94	-	-	-	-	-	-	-	-	-	-	-	-	-	-	-	-	-

4	04:081	-	-	-	-	-	-	-	-	-	-	-	-	-	-	-	-	-	-

4	04:082	3 302,26	-	-	-	-	-	-	404,41	-	3 078,01	-	-	-	662,54	-	-	-	-

4	04:083	-	-	-	-	-	-	-	-	-	-	-	-	-	-	-	-	-	-

4	04:084	-	-	-	-	-	-	-	-	-	-	-	-	-	-	-	-	-	-

4	04:096	160,00	160,00	2 306,93	-	455,93	-	229,21	593,98	376,44	160,00	300,93	931,76	160,00	905,37	569,34	160,00	567,65	457,91

4	04:100	3 969,35	-	-	-	-	-	-	-	-	-	-	-	-	422,78	-	-	-	-

4	05:013	-	-	607,41	-	160,00	-	-	353,79	-	251,04	542,16	-	183,41	-	231,21	160,00	-	-

4	05:050	-	-	-	-	-	-	-	160,00	-	-	-	-	-	-	-	160,00	-	-

4	08:021	-	-	-	-	-	-	-	-	-	-	-	792,56	160,00	-	-	-	-	-

5	04:070	880,24	665,31	1 337,71	486,49	160,00	160,00	165,21	1 116,39	288,88	578,99	1 205,13	160,00	568,77	310,80	160,00	750,38	480,03	650,75

5	04:097	209,28	-	-	-	244,59	-	-	-	-	583,39	-	-	160,00	828,50	1 055,77	192,22	468,94	379,53

6	04:095	160,00	160,00	1 077,20	232,13	179,82	161,43	160,00	329,97	160,00	160,00	402,57	160,00	160,00	252,77	532,24	160,00	160,00	167,63

6	04:098	318,98	869,51	1 971,04	770,46	359,10	475,46	1 028,01	-	-	798,54	978,65	1 060,33	358,68	719,62	642,14	160,00	713,88	1 031,87

6	04:099	160,00	463,43	1 065,19	258,72	193,09	160,00	160,00	464,12	160,00	183,18	332,61	160,00	160,00	406,03	445,08	160,00	160,00	239,22

Сельскохозяйственное использование	6	01:087	34,04	15,97	-	-	40,76	58,43	20,27	56,70	19,93	-	-	46,37	48,49	52,31	52,93	20,20	58,98	29,08

6	01:088	-	-	-	-	-	-	-	-	-	-	-	-	-	70,45	136,44	-	-	108,01

6	01:090	-	-	-	-	36,00	-	10,38	-	-	95,66	-	-	23,80	-	-	-	74,85	10,38

6	01:091	-	-	-	-	-	-	37,23	-	-	-	-	-	-	-	-	-	-	-

6	01:092	-	-	-	-	-	-	-	-	-	-	-	-	-	-	-	-	-	-

6	01:100	-	-	-	-	57,80	-	28,00	31,03	25,54	19,59	-	45,00	57,77	49,90	45,77	-	47,55	-

6	01:101	-	-	-	-	-	-	-	93,28	-	23,82	-	-	45,27	-	75,76	-	-	-

6	01:102	-	-	-	-	-	-	-	-	-	52,23	-	-	-	-	88,44	-	-	-

6	01:110	32,48	-	-	25,34	-	-	28,09	-	75,54	45,37	-	-	-	-	-	65,49	-	78,55

6	01:111	31,54	-	95,99	-	-	79,29	-	-	-	-	-	-	-	68,84	85,51	55,64	-	-

6	01:112	-	-	-	-	-	-	-	-	-	-	-	-	-	-	-	-	-	-

6	01:122	-	-	-	-	-	-	-	-	-	-	-	-	-	-	-	-	-	-

6	01:132	-	46,67	-	60,95	44,27	-	-	110,10	46,17	69,19	61,41	17,30	23,49	71,93	-	10,38	69,46	-

6	01:150	30,53	10,77	112,34	33,79	18,03	13,05	17,07	30,86	14,64	31,49	24,25	22,25	39,37	40,14	45,13	30,81	29,56	24,49

6	01:172	-	-	-	-	-	-	-	-	-	-	-	-	-	-	74,14	-	-	-

6	01:180	58,27	29,68	-	22,38	-	41,77	55,97	98,07	32,44	65,45	-	69,84	50,14	58,54	69,01	52,65	-	52,19

6	01:181	53,11	26,90	-	-	90,11	55,94	27,42	143,67	79,26	39,78	64,38	60,25	57,76	52,31	116,93	57,05	78,17	51,78

14	14:003	10,38	-	76,58	-	-	-	20,45	-	-	-	-	-	55,15	19,26	54,52	-	25,14	-
4 4	Промышленное использование	6	06:020	529,95	599,56	564,14	510,50	-	455,20	-	1 053,87	152,68	774,43	-	301,16	421,77	502,85	202,31	594,69	63,00	250,67

6	06:021	-	869,40	-	424,50	-	-	-	334,35	-	-	-	484,76	-	423,93	1 173,94	-	-	-

6	06:030	518,77	483,34	-	442,10	884,81	208,82	1 033,14	428,27	-	1 282,68	-	520,34	1 170,72	472,44	1 035,37	874,73	611,77	-

6	06:031	-	-	-	-	-	-	-	-	-	331,00	-	-	-	608,91	1 084,99	632,02	-	-

6	06:040	138,71	312,64	1 408,70	255,64	395,82	407,56	303,73	375,39	609,86	599,30	515,39	301,69	488,92	331,00	526,43	348,92	555,88	332,91

6	06:050	556,35	793,29	1 204,15	63,00	199,24	-	906,87	467,68	537,43	121,13	63,00	92,27	281,96	1 035,96	271,77	150,14	503,17	299,62

6	06:060	121,87	160,71	589,03	63,00	209,07	63,00	126,75	192,93	131,12	290,06	63,00	142,29	176,14	291,99	-	200,54	63,00	209,72

6	06:090	128,17	226,77	647,36	141,05	320,58	177,84	234,71	213,82	131,27	129,93	63,00	166,43	163,23	304,95	120,19	63,00	166,90	229,84

6	06:092	860,13	266,12	-	556,21	1 065,29	427,98	-	523,91	-	1 010,41	826,97	1 096,50	716,32	331,00	471,77	691,69	746,55	-

6	06:101	-	-	-	-	-	-	-	-	-	-	-	-	-	-	-	-	-	-

6	06:110	1 185,86	-	1 370,15	-	-	-	-	949,95	-	-	-	-	560,63	684,41	1 297,98	541,00	-	-

6	06:111	732,68	1 159,28	-	-	802,42	-	-	704,27	-	1 545,23	-	1 209,97	582,55	-	-	-	775,79	-

6	07:012	519,23	-	-	546,61	177,10	128,31	206,36	-	340,91	969,30	354,35	314,15	270,68	473,75	597,86	563,42	145,49	-

6	07:013	442,69	566,60	-	436,35	-	-	909,94	1 164,72	-	-	367,97	374,69	311,19	449,92	805,69	291,48	402,03	-

6	07:042	-	-	-	-	-	-	-	-	-	-	-	-	-	-	-	-	-	-

6	08:010	439,86	-	917,68	-	138,70	-	87,14	552,97	-	-	-	299,54	189,52	270,15	63,00	-	-	-

6	08:012	1 103,12	-	-	-	-	-	150,16	513,05	-	223,68	-	-	191,03	313,90	260,55	-	-	-

6	10:011	128,24	280,45	664,15	294,49	420,29	102,90	271,28	334,09	239,98	277,38	342,56	343,02	185,49	233,72	331,00	241,38	97,19	261,89

6	05:040	-	-	-	-	303,08	154,84	-	608,44	323,95	301,93	427,43	411,15	251,62	578,90	522,08	303,70	677,31	-

6	06:070	-	-	-	-	374,49	468,34	209,19	704,85	123,62	-	843,56	207,12	257,19	407,96	-	1 053,66	-	-

6	06:071	-	685,87	-	-	681,66	-	-	-	655,66	694,01	732,19	-	1 016,57	-	1 386,88	-	-	-

6	06:072	143,31	233,98	-	83,22	420,88	-	-	476,97	224,58	107,20	63,00	337,42	230,38	406,38	568,21	149,47	216,06	237,65

6	06:073	-	-	722,16	-	-	-	-	-	-	-	-	-	-	-	-	-	-	-

6	07:011	-	-	-	176,89	-	437,55	861,65	373,41	-	649,25	918,57	285,18	261,21	-	1 490,06	-	306,98	-

6	07:031	1 089,23	-	1 049,93	-	427,77	147,02	-	1 013,14	190,44	387,41	422,63	129,09	159,38	286,46	871,15	350,12	-	-

6	07:032	-	976,56	-	-	-	-	-	-	-	-	-	-	791,49	-	-	393,32	-	-

6	07:040	-	106,83	-	-	325,34	207,89	-	350,37	-	294,02	448,92	487,75	92,65	-	606,27	251,22	275,19	248,88

6	08:013	-	-	-	-	-	-	-	-	-	-	-	-	-	-	-	-	-	-

6	11:030	-	113,08	1 064,30	-	-	473,32	444,25	445,15	119,10	-	-	-	128,70	-	-	63,00	-	695,09

6	06:010	63,00	170,64	-	92,55	129,70	63,00	63,00	259,51	134,12	63,00	73,88	101,43	86,79	182,14	331,00	63,00	63,00	194,66

6	06:011	-	-	-	-	-	77,73	-	348,31	-	-	-	699,37	-	-	-	-	-	-

6	06:012	266,34	-	-	-	-	-	-	-	-	-	-	167,10	172,61	-	-	-	441,24	-

6	06:013	213,15	-	-	187,61	229,31	-	-	-	-	-	-	240,75	198,66	-	-	209,44	78,79	-

6	06:014	-	-	-	-	-	-	-	-	-	-	-	-	-	-	-	-	-	-

6	06:100	-	-	-	-	-	-	-	-	-	-	-	-	-	-	-	-	-	-

6	07:014	-	-	-	-	-	-	-	-	-	-	-	-	-	-	1 103,45	-	-	-

6	08:031	620,52	329,60	-	-	409,08	-	-	780,82	-	1 426,63	-	-	476,25	497,18	529,71	1 257,84	-	724,09

Промышленное использование (объекты инфраструктуры)	6	01:182	167,51	-	-	335,20	118,83	-	143,61	251,56	199,90	187,39	199,25	-	443,53	167,99	423,76	155,07	218,55	143,02

6	03:012	128,80	69,90	602,65	53,12	118,83	77,67	63,74	239,05	145,02	138,79	204,44	76,69	245,14	167,99	192,18	155,07	136,00	143,02

6	03:093	298,89	123,10	1133,17	99,39	118,83	260,13	63,74	384,84	218,94	541,88	330,83	160,42	275,51	248,75	353,17	179,66	135,47	188,63

6	06:091	167,51	139,06	1143,16	164,43	153,67	294,50	497,25	986,74	207,44	173,73	551,48	210,14	304,46	381,12	367,69	300,88	335,79	185,20

6	06:093	-	-	-	-	-	-	-	-	-	-	-	-	-	-	-	-	-	-

6	07:041	-	296,68	-	-	-	-	220,61	-	-	-	-	-	-	-	761,79	-	-	-

6	07:051	175,25	166,85	-	335,20	-	-	329,36	251,56	-	372,24	38,54	208,86	245,14	381,12	408,38	171,63	142,51	188,63

Линейные объекты инфраструктуры	6	03:011	1,09	0,87	159,18	6,06	4,23	4,98	1,51	3	4,63	1,09	0,84	0,57	3,55	3,02	1,01	4,53	5,07	1,3

6	06:074	-	-	724,02	-	-	-	-	-	-	-	-	-	-	-	-	-	-	-

6	06:080	1,09	4,98	994,12	63,29	4,23	160	6,15	5,93	207,44	4,7	4,96	5,46	3,81	5,4	4,61	4,53	63	6,87

6	07:010	1,09	15,95	134,96	150,56	4,23	242,02	3	251,56	359,47	227,36	237,16	0,57	3,81	134,7	1,01	59,02	3,02	99,67

6	07:015	-	-	-	-	-	-	-	-	-	-	-	-	-	-	-	-	-	-

6	07:020	1,09	3,13	962,92	6,06	1,01	4,98	1,51	0,15	4,63	3,77	24,13	0,57	3,81	1	1,01	3,2	5,07	3,44

6	07:030	-	-	-	169,01	431,17	128,31	-	674,25	130,96	882,78	211,25	428,34	278,39	253,5	353,17	179,66	-	-

6	07:050	1,09	0,87	379,68	164,43	219,88	4,98	6,15	3	160	187,39	4,96	5,46	3,81	248,75	3,4	4,53	5,07	6,87

6	10:012	-	-	-	-	-	4,98	-	-	-	-	-	-	-	-	-	-	-	-

6	12:001	1,09	4,98	3,25	63,29	4,23	294,5	6,15	4,06	3,12	4,7	160,18	3,2	3,81	5,74	4,61	4,53	24,19	123,86
6	Рекреационное использование	5	02:040	-	-	-	-	318,47	-	-	-	293,30	1 586,52	-	-	-	1 012,58	2 389,62	-	-	371,71

5	05:014	-	1 571,06	-	-	642,84	-	65,35	556,85	-	-	-	504,11	96,76	508,56	1 123,00	142,04	-	484,62

5	05:022	505,44	117,89	479,69	142,04	79,48	117,89	70,63	424,68	142,04	426,62	142,04	68,80	69,16	499,32	645,84	97,63	142,04	147,15

5	05:030	238,28	142,04	443,75	117,89	140,90	117,89	133,07	449,22	142,04	152,41	142,04	149,17	52,84	245,50	982,06	130,63	117,89	-

5	08:040	984,04	-	-	-	-	-	-	2 035,70	694,49	-	-	-	344,04	-	1 410,19	432,55	-	-

5	09:021	484,21	-	497,07	-	131,08	-	60,39	764,24	142,04	1 104,58	-	89,28	80,48	512,25	982,06	161,91	-	-

5	09:023	-	-	782,07	-	901,66	-	117,38	2 204,99	142,04	-	-	-	276,65	510,37	977,55	106,79	-	-
7	Объекты транспорта	7	02:071	1 139,69	271,46	527,14	271,46	392,66	376,75	366,65	-	271,46	726,10	271,46	210,26	386,31	583,04	838,93	282,35	271,46	304,75

7	04:021	1 061,08	892,18	1 704,76	-	617,91	-	775,21	634,29	-	925,50	1 744,43	710,36	895,30	523,31	897,55	-	-	413,01

7	04:031	-	-	-	-	-	-	-	-	-	-	-	-	-	2 341,44	1 434,93	464,20	-	-

7	04:090	351,50	235,73	741,87	346,57	687,30	173,50	496,87	387,61	216,83	436,20	81,50	256,62	306,63	331,00	328,33	332,33	424,27	265,58

7	04:091	900,86	115,01	659,78	157,69	200,44	353,56	137,68	1 194,62	99,66	782,20	173,95	188,64	249,75	584,28	1 646,82	180,81	285,19	546,00

7	04:092	304,75	156,47	412,25	144,29	315,81	156,47	154,33	824,40	271,46	726,10	115,61	150,99	223,48	564,29	1 064,96	118,58	191,80	304,75

7	04:093	-	-	1 366,20	-	-	-	-	502,47	-	-	-	1 018,45	-	-	-	-	-	-

7	04:094	-	-	-	-	-	-	-	1 624,19	-	1 327,66	798,22	-	800,70	-	891,19	-	519,36	-

7	07:023	746,17	949,20	1 088,71	365,26	587,20	376,75	270,96	998,65	165,43	1 224,57	181,04	287,95	123,55	794,10	1 619,56	293,03	312,59	554,76

7	07:024	-	349,78	-	256,34	981,93	-	-	2 927,05	-	1 052,81	-	287,63	303,51	575,38	1 774,90	213,11	226,98	554,76
8	Жилая застройка (среднеэтажная и многоэтажная)	2	02:050	1 747,79	1 853,88	2 312,59	-	677,50	-	488,28	1 871,46	1 853,70	1 034,33	921,69	549,32	424,39	525,37	893,68	467,44	1 352,81	889,78

2	02:051	492,55	482,06	962,92	397,75	606,28	539,62	527,07	465,94	556,16	1 387,58	442,95	473,38	422,74	791,14	1 050,43	429,40	603,49	938,99

2	02:060	2 854,62	-	-	-	-	-	-	3 127,12	-	1 977,83	647,02	1 035,15	1 511,44	2 170,56	1 890,62	1 363,00	-	-

2	02:061	2 869,11	2 503,96	1 035,20	1 191,25	1 153,33	814,68	1 972,65	1 832,52	2 687,95	2 377,26	525,26	956,00	1 232,82	1 635,11	3 141,11	604,85	776,35	-

Обеспечение обороны и безопасности	8	08:020	-	-	-	-	-	-	-	-	-	-	-	4,42	3,07	-	-	-	-	-
9	Охраняемые природные территории и благоустройство	9	02:016	7,32	4,91	27,71	9,84	4,89	-	41,78	5,03	-	8,58	16,12	42,42	4,43	4,26	3,20	7,83	3,18	8,59

9	02:032	31,46	-	-	-	-	-	-	-	-	-	-	-	-	12,03	-	-	-	-

9	02:052	10,21	8,88	21,48	7,31	16,97	6,01	97,78	11,22	-	-	-	12,41	35,10	4,38	4,98	16,33	-	30,09

9	02:062	-	-	6,58	-	-	-	-	-	-	-	-	-	-	-	16,33	-	-	-

9	05:031	-	-	-	-	3,06	-	-	-	-	-	-	-	3,56	-	3,05	-	-	-

9	09:010	3,06	3,00	3,02	3,01	3,00	3,54	3,00	3,01	3,00	3,06	3,02	3,00	3,02	3,02	3,05	3,00	3,00	3,00

9	09:020	-	-	-	-	-	-	-	-	-	3,07	-	-	-	-	-	-	-	-

9	09:022	-	-	-	-	-	-	-	-	-	-	-	4,42	-	-	-	-	-	-

9	12:002	-	21,00	3,14	-	4,50	-	-	-	-	4,83	3,86	5,00	6,31	4,11	3,18	28,48	-	-

9	12:003	3,15	3,41	4,64	3,47	3,23	7,44	3,16	3,19	3,12	3,45	3,08	3,01	3,31	3,02	3,04	3,54	3,02	12,25
10	Использование лесных ресурсов	10	10:030	-	-	-	-	-	-	-	-	-	-	-	-	-	-	-	-	-	-
11	Использование лесов (рубка)	10	10:010	1,13	0,87	-	0,62	-	-	0,96	1,07	-	-	-	0,57	0,96	0,94	0,64	-	-	-

10	10:020	1,09	0,87	-	0,62	1,01	1,18	1,51	1,07	1,00	0,64	0,84	0,57	0,96	0,94	0,64	0,50	0,86	0,71

10	10:040	1,09	-	-	0,62	1,01	-	-	1,07	-	-	-	-	0,99	0,94	0,64	-	-	-
12	Водные объекты	11	11:010	16,79	4,95	3,72	-	3,21	-	3,37	3,20	-	-	-	3,40	9,42	4,12	3,18	205,61	3,23	3,22

11	11:020	-	-	-	-	-	-	-	-	-	-	-	-	-	-	4,10	3,86	-	-
13	Специальное, ритуальное использование и запас	12	08:011	-	-	-	-	-	-	3,00	3,00	-	-	-	4,06	3,00	3,67	3,00	-	-	3,01

12	12:010	3,11	3,13	3,22	3,09	3,23	3,10	3,10	3,05	3,15	3,20	3,10	3,15	3,11	3,13	3,02	3,18	3,06	3,34

12	12:020	3,03	3,18	5,08	3,12	3,33	3,20	3,24	3,01	3,11	3,07	3,10	3,19	3,02	3,03	3,01	3,05	3,02	3,44

12	12:021	-	63,77	-	-	-	3,26	101,85	-	-	3,04	-	-	-	-	-	4,56	-	-

12	12:030	3,79	3,02	-	3,42	4,47	3,12	3,00	3,01	3,74	3,00	3,00	3,01	3,02	3,15	3,11	3,00	-	3,00
14	Малоэтажное жилищное и дачное строительство	13	02:010	138,65	63,44	284,57	93,76	137,00	35,68	86,70	101,31	96,36	147,38	101,20	79,48	104,81	132,47	316,41	120,27	84,06	77,18

13	02:011	106,89	69,13	376,63	91,13	80,93	108,83	79,18	122,80	88,73	146,49	98,22	101,44	65,76	170,66	317,46	80,14	80,44	109,27

13	02:013	252,73	55,80	-	-	237,45	289,79	204,31	767,53	-	-	263,19	87,24	73,85	834,97	1 086,83	208,09	-	-

13	02:014	217,46	169,96	411,01	90,69	187,28	105,79	182,01	378,16	110,49	236,39	200,16	146,10	162,46	217,48	293,82	108,83	157,05	184,25

13	02:020	83,34	103,32	300,63	83,72	110,74	58,16	76,57	200,51	63,44	90,98	57,36	100,12	93,64	134,06	419,33	57,54	93,64	124,07

13	02:021	95,64	94,27	370,25	93,10	140,46	101,82	49,73	270,81	60,19	139,06	68,53	123,87	97,12	97,76	558,78	83,17	63,44	84,91

13	02:030	669,12	-	-	380,77	550,63	-	595,53	-	-	-	293,28	323,25	1 353,02	552,37	1 709,56	260,63	-	-

13	02:031	366,66	1 199,59	632,50	251,03	298,68	197,91	217,99	304,01	219,11	-	114,57	93,76	141,91	421,05	403,27	213,87	177,39	145,77

13	13:011	147,96	107,96	622,53	97,12	203,36	127,46	127,46	206,68	216,42	151,86	105,79	248,25	63,53	170,17	218,14	127,46	178,65	211,93

13	13:021	45,22	34,01	106,86	25,99	51,35	37,45	12,70	77,87	28,14	59,98	25,49	39,94	33,69	41,79	45,56	32,78	30,42	86,10

14	14:002	68,99	56,07	179,73	67,55	90,78	67,55	67,55	127,85	278,55	82,19	67,55	90,78	67,55	90,19	266,64	66,40	56,07	131,57
15 1	Иное использование (водные объекты; объекты, в отношении которых идет процедура уточнения категории земель или ВРИ), Прочие объекты, отнесение которых к другим группам невозможно	14	14:001	3,00	3,00	-	3,00	3,00	3,00	3,00	3,00	3,02	3,00	3,04	3,00	3,00	3,00	3,00	3,00	3,02	3,01

14	14:004	3,00	3,00	3,00	3,02	3,00	3,08	3,00	3,03	3,00	3,00	3,00	3,00	3,00	3,00	3,00	3,01	3,00	3,00

Таблица 203 Средние значения УПКС (руб./кв.м), определенных в результате ГКО ЗУ 2022 года на территории Ленинградской области

№п/п	Наименование расчетной (оценочной) подгруппы	№сегмента	Код расчета	Тосненский МР	Тихвинский МР	Сосновоборский ГО	Сланцевский МР	Приозерский МР	Подпорожский МР	Лужский МР	Ломоносовский МР	Лодейнопольский МР	Кировский МР	Киришский МР	Кингисеппский МР	Выборгскаий МР	Гатчинский МР	Всеволожский МР	Волховский МР	Бокситогорский МР	Волосовский МР
1	Сельскохозяйственное использование	1	01:010	4,79	4,98	5,93	6,06	4,23	4,98	6,15	5,93	4,63	4,70	4,96	5,46	3,81	5,74	4,61	4,53	5,07	6,87

1	01:020	-	-	-	-	-	-	6,15	-	-	4,70	-	-	-	5,74	-	-	-	6,87

1	01:030	4,79	-	-	-	4,23	-	6,15	5,93	4,63	4,70	-	5,46	3,81	5,74	4,61	4,53	5,07	6,87

1	01:031	-	-	-	-	-	-	-	-	-	-	4,96	-	-	-	-	-	-	-

1	01:032	-	4,98	-	-	4,23	-	-	5,93	4,63	4,70	4,96	5,46	3,81	5,74	4,61	4,53	5,07	6,87

1	01:040	-	-	-	-	-	-	-	-	-	-	-	-	-	5,74	4,61	-	-	-

1	01:041	-	-	-	-	-	-	-	-	-	-	-	-	-	-	-	-	-	-

1	01:042	-	-	-	-	-	-	-	-	-	-	-	-	-	-	-	-	-	-

1	01:050	-	-	-	-	4,23	-	6,15	-	-	-	-	5,46	3,81	-	4,61	-	-	-

1	01:051	-	-	-	-	-	-	-	-	-	-	-	-	-	-	-	-	-	-

1	01:052	-	-	-	-	-	-	-	-	-	-	-	-	-	-	-	-	-	-

1	01:053	-	-	-	-	-	-	-	-	-	-	-	-	-	-	-	-	-	-

1	01:054	-	-	-	-	-	-	-	-	-	-	-	-	-	-	-	-	-	-

1	01:060	-	-	-	-	-	-	-	-	-	-	-	-	-	-	-	-	-	-

1	01:070	4,79	4,98	-	6,06	4,23	4,98	6,15	5,93	4,63	4,70	4,96	5,46	3,81	5,74	4,61	4,53	5,07	6,87

1	01:080	-	-	-	-	-	-	-	5,93	-	-	4,96	-	3,81	5,74	4,61	4,53	5,07	6,87

1	01:081	4,79	4,98	-	6,06	4,23	4,98	6,15	5,93	4,63	4,70	4,96	5,46	3,81	5,74	4,61	4,53	5,07	6,87

1	01:082	-	-	-	-	-	-	-	-	-	-	-	-	-	-	-	-	-	-

1	01:083	-	-	-	-	-	-	-	-	-	-	-	-	-	-	-	4,53	-	-

1	01:084	-	-	-	-	-	-	6,15	5,93	-	-	-	-	-	5,74	-	4,53	5,07	6,87

1	01:085	-	-	-	6,06	-	-	6,15	-	-	4,70	4,96	5,46	-	5,74	-	-	5,07	-

1	01:086	4,79	-	-	-	4,23	-	-	-	-	-	-	-	-	-	-	-	-	-

1	01:120	-	4,98	-	6,06	4,23	4,98	6,15	5,93	4,63	-	4,96	5,46	3,81	5,74	4,61	-	-	6,87

1	01:121	-	-	-	-	-	-	-	-	-	-	-	-	-	-	-	4,53	-	-

1	01:140	4,79	-	-	6,06	4,23	-	6,15	-	-	-	-	-	-	5,74	4,61	-	5,07	6,87

1	01:141	4,79	-	-	-	4,23	-	-	-	-	-	-	-	-	5,74	-	-	-	6,87

1	01:142	-	-	-	-	-	-	-	-	-	-	-	-	-	-	-	-	-	-

1	01:160	4,79	4,98	-	6,06	4,23	4,98	6,15	5,93	4,63	4,70	4,96	5,46	3,81	5,74	4,61	4,53	5,07	6,87

1	01:170	-	-	-	6,06	-	4,98	6,15	-	4,63	4,70	-	-	3,81	5,74	4,61	-	5,07	6,87

1	01:171	-	-	-	-	-	4,98	-	-	-	-	-	-	-	5,74	4,61	-	-	-

1	02:012	-	-	-	-	-	-	-	-	-	-	-	-	-	-	-	-	-	-

1	02:015	-	-	-	-	-	-	-	-	-	-	-	-	-	-	-	-	-	-

1	02:022	-	-	-	-	4,23	-	-	5,93	4,63	-	-	5,46	-	5,74	-	4,53	-	6,87

1	02:033	-	-	-	-	-	-	-	-	-	-	-	-	-	-	-	-	-	-
2	Рыбоводство	1	01:130	6,34	6,65	-	-	6,32	6,65	6,65	6,55	6,65	6,76	-	6,65	6,65	-	6,97	6,72	6,28	-

1	01:131	-	-	-	-	-	-	-	-	-	-	-	-	-	-	-	-	6,55	-
3	Коммерческое использование	3	01:143	208,14	-	-	-	-	-	-	-	-	-	-	1 212,69	-	-	-	395,93	-	-

3	03:010	243,94	392,89	-	243,96	479,03	-	391,65	2 297,43	160,00	-	-	-	752,41	1 384,77	1 974,68	513,29	264,12	552,62

3	03:013	1 157,08	950,67	2 986,84	991,98	-	-	-	-	-	1 332,88	-	-	1 762,98	1 330,43	2 454,00	1 006,88	-	-

3	03:020	1 891,75	-	-	-	-	-	1 157,34	1 539,29	526,48	924,74	1 716,60	1 082,93	1 199,00	1 725,81	1 790,67	1 790,76	670,42	606,42

3	03:021	999,42	709,81	2 560,44	711,81	624,74	479,74	550,41	759,45	462,45	1 917,47	-	882,08	707,53	1 401,81	1 741,32	1 288,93	662,71	743,48

3	03:022	1 601,81	575,67	2 413,55	545,70	1 218,65	368,83	709,72	1 604,13	424,85	1 297,01	1 154,69	728,58	1 020,23	1 290,23	2 411,44	1 035,75	322,57	820,06

3	03:023	1 102,49	-	-	-	-	-	1 184,39	-	-	362,98	-	-	-	403,08	795,45	-	-	-

3	03:030	1 126,62	856,61	1 702,41	636,93	795,47	592,11	576,74	1 058,82	425,23	1 126,78	934,83	849,71	976,77	1 382,68	1 654,05	1 023,99	487,52	590,72

3	03:031	1 929,60	822,00	1 882,15	524,10	1 078,29	178,48	839,68	911,76	611,74	1 102,51	1 837,65	-	1 247,55	1 978,31	1 215,44	-	566,59	857,55

3	03:032	1 047,45	679,18	1 777,89	376,12	716,85	454,50	560,56	1 239,39	258,77	914,12	914,03	730,38	704,32	1 159,74	1 404,04	535,35	435,85	556,53

3	03:033	1 496,47	621,13	1 885,15	-	-	-	803,27	-	378,79	1 109,90	-	337,85	788,75	1 181,86	1 889,35	-	-	-

3	03:034	2 098,01	-	1 809,24	-	966,29	-	-	-	-	-	-	-	-	746,33	-	1 750,74	-	-

3	03:035	1 141,87	974,83	-	669,86	824,30	-	666,00	-	-	-	1 387,10	-	-	1 218,34	-	1 673,08	592,07	-

3	03:040	-	298,35	-	-	1 038,46	384,09	806,68	1 322,78	-	1 110,75	2 512,75	1 031,97	864,16	946,90	1 684,23	-	703,05	819,25

3	03:041	1 603,54	708,57	2 530,31	667,49	927,50	358,93	832,87	1 674,65	501,89	1 342,24	1 198,38	843,74	1 455,79	1 785,07	2 448,17	1 148,11	547,16	857,18

3	03:042	1 260,71	930,13	2 180,46	688,38	1 108,44	585,23	775,31	1 065,84	574,27	1 466,64	1 763,35	844,82	1 276,63	1 624,08	1 980,79	543,04	677,20	831,03

3	03:050	696,07	-	2 353,15	764,48	312,93	668,74	681,80	832,93	344,79	-	1 613,79	796,70	923,82	971,60	1 776,51	-	353,53	-

3	03:051	1 400,82	616,04	1 916,76	463,62	625,67	378,97	562,57	1 275,67	353,81	1 087,84	1 359,46	788,46	1 002,15	1 552,76	1 926,69	981,61	383,33	569,24

3	03:052	1 064,79	805,31	1 955,41	585,91	550,79	543,40	829,85	324,64	512,87	1 345,29	1 684,36	925,29	1 599,83	2 063,31	1 457,50	1 047,82	420,35	281,50

3	03:060	2 453,69	787,19	2 627,50	474,85	952,36	-	1 188,94	1 378,82	160,00	-	-	1 012,93	861,28	2 676,70	2 091,18	1 137,26	176,10	603,62

3	03:061	3 419,57	1 035,12	2 627,51	161,94	808,17	384,80	994,43	1 502,38	774,79	964,80	396,80	1 082,01	1 655,73	1 646,37	2 938,44	1 168,17	459,77	1 176,13

3	03:062	1 351,53	490,12	2 254,97	493,12	675,58	378,40	445,28	1 739,65	330,32	1 264,82	820,71	813,82	1 659,06	1 455,94	2 027,09	782,40	479,27	556,47

3	03:065	-	-	-	-	-	-	-	-	-	-	-	-	-	-	-	-	-	-

3	03:063	2 670,09	-	2 297,75	623,90	-	632,86	1 237,40	-	555,84	1 426,18	-	-	855,53	3 323,47	3 330,88	-	-	-

3	03:070	941,99	799,75	-	245,78	514,00	372,13	570,83	403,70	172,68	385,21	1 056,65	604,37	585,85	1 295,28	1 400,07	1 102,91	666,69	565,40

3	03:071	1 271,28	712,04	2 031,68	385,73	654,21	356,36	528,38	1 352,96	253,60	1 091,57	1 112,61	534,81	999,24	1 056,69	1 819,30	710,22	385,59	591,81

3	03:072	-	783,60	-	204,74	863,38	-	160,00	-	160,00	713,60	-	-	277,01	-	709,20	253,39	-	-

3	03:073	-	-	-	636,81	360,89	-	-	-	-	-	-	693,58	541,04	689,57	2 722,10	-	-	-

3	03:080	1 822,49	1 059,40	-	409,42	1 261,51	522,73	1 403,81	1 200,53	-	-	3 403,09	2 022,61	2 110,43	2 729,20	2 258,84	1 455,19	644,45	1 381,11

3	03:081	2 475,58	1 482,66	3 491,98	1 089,65	1 521,04	834,42	1 266,83	1 896,24	1 130,30	2 291,85	1 940,89	1 286,47	2 878,81	3 229,75	4 263,59	1 944,99	837,34	1 237,11

3	03:082	-	-	-	-	-	-	-	-	-	-	-	-	-	-	-	-	-	-

3	03:083	-	-	-	-	-	-	-	-	-	-	-	-	-	-	-	-	-	-

3	03:090	1 012,10	-	2 361,27	-	227,31	-	242,20	2 469,67	322,43	1 393,46	-	405,28	281,05	2 651,98	1 662,32	-	-	-

3	03:091	-	-	3 591,04	-	160,00	-	-	1 920,64	-	-	161,15	697,23	1 996,77	329,97	1 807,14	-	-	-

3	03:092	-	-	1 607,33	-	-	-	160,00	-	-	-	-	-	3 152,03	2 180,79	1 617,36	-	-	-

3	03:100	2 045,98	1 079,95	-	-	877,54	350,71	800,92	969,31	-	1 449,51	-	1 310,47	1 406,74	1 401,44	2 033,16	834,41	-	-

3	03:101	1 528,35	838,99	2 640,61	686,08	1 009,03	512,93	889,46	782,22	708,63	838,37	1 076,20	-	1 560,21	1 895,49	3 218,84	1 123,49	983,81	1 099,47

3	03:102	2 397,14	-	1 856,57	-	1 129,34	-	-	-	-	1 315,24	-	-	-	-	1 738,87	-	-	-

3	03:103	-	-	-	-	-	-	-	-	-	-	-	-	160,00	531,82	3 295,61	-	-	-

3	03:104	-	-	-	-	-	-	-	-	-	-	-	-	-	-	-	-	-	-

3	05:010	327,78	201,57	371,85	164,96	170,14	160,00	161,31	307,35	160,00	255,13	355,99	202,08	218,39	348,10	314,97	191,20	-	164,73

3	05:011	336,02	199,12	379,80	160,00	168,23	160,00	172,89	291,56	160,00	294,34	284,44	173,81	246,70	445,79	376,05	257,01	160,00	211,28

3	05:012	210,56	183,83	322,33	160,81	174,80	160,00	169,63	257,68	160,00	241,44	285,59	186,83	219,10	429,84	349,44	206,56	160,00	164,21

3	05:020	-	-	-	-	160,00	-	-	-	-	-	-	160,00	-	-	160,00	-	-	-

3	05:021	-	-	-	-	-	-	-	-	-	-	-	-	-	160,00	206,37	-	160,00	-

3	05:051	-	-	-	-	160,00	-	-	160,00	-	-	160,00	-	-	-	203,68	-	-	-

3	07:021	639,78	834,72	1 692,54	459,96	-	402,71	596,58	-	550,58	733,06	1 233,74	780,99	1 646,74	881,50	1 601,04	-	532,81	533,99

3	07:022	771,11	602,67	1 047,74	357,66	496,87	-	-	-	361,13	1 286,79	-	764,60	-	1 352,04	1 094,44	286,57	379,57	595,64

3	08:022	225,05	160,00	1 748,90	238,62	195,89	362,82	240,84	384,39	278,67	960,02	-	213,56	442,64	582,59	586,54	209,57	160,00	160,00

3	08:030	1 328,16	794,32	1 957,80	569,40	992,56	471,54	731,83	1 594,72	518,02	1 288,14	1 469,32	1 066,42	1 041,02	1 649,13	2 188,66	1 167,35	637,09	659,41

3	08:041	1 162,09	-	-	-	-	-	-	-	-	-	-	-	424,81	-	-	-	-	-

3	09:030	933,35	624,02	489,88	445,12	813,57	296,40	508,40	1 147,46	559,44	808,82	507,89	673,68	1 469,69	1 576,37	1 681,13	739,01	563,31	663,55

4	01:183	1 878,29	238,58	-	331,81	529,73	-	265,66	1 139,04	358,89	551,44	799,16	541,70	435,61	748,84	-	503,40	160,00	472,89

4	02:017	-	-	-	-	-	-	-	-	-	2 714,37	-	-	-	1 993,82	-	-	-	-

4	02:053	-	2 375,21	-	-	-	-	-	-	-	3 834,81	3 532,46	-	3 686,12	4 709,50	-	-	1 246,07	1 705,50

4	02:063	-	-	3 669,97	-	-	-	-	-	-	-	-	-	-	2 283,27	3 505,62	-	-	-

4	03:064	-	1 234,41	-	-	-	-	-	-	-	-	-	-	-	-	-	-	-	-

4	04:010	3 169,17	2 150,72	4 185,68	1 506,10	1 897,70	998,62	1 790,24	2 377,69	1 088,19	2 778,56	3 123,30	1 995,64	3 423,91	4 012,14	2 955,27	2 433,28	1 047,52	1 580,86

4	04:020	2 621,66	1 948,20	4 143,33	-	230,94	-	-	1 291,23	-	-	3 693,51	1 791,49	2 533,40	3 777,64	5 087,41	734,93	-	-

4	04:030	4 003,07	2 577,02	-	1 022,04	1 360,50	1 356,24	1 987,15	3 309,66	1 591,55	3 409,36	2 604,68	2 729,55	3 839,29	3 815,36	4 191,70	2 099,52	1 185,01	-

4	04:040	3 518,41	2 179,54	4 580,74	1 318,44	2 076,47	1 227,59	1 653,53	3 021,41	1 265,50	2 828,57	3 546,45	2 137,86	2 773,01	3 279,04	4 566,49	2 432,11	1 341,09	1 805,13

4	04:050	5 327,22	2 797,84	4 894,75	-	2 079,73	1 453,97	2 482,66	-	1 555,93	4 145,06	4 677,73	2 792,03	4 592,57	5 792,09	7 780,62	4 971,74	1 931,66	2 065,00

4	04:060	2 207,62	1 579,42	2 989,01	876,24	1 192,40	864,79	1 085,22	1 889,31	671,96	2 116,84	2 195,78	1 409,83	1 949,57	3 052,87	3 130,94	1 445,23	864,75	1 146,35

4	04:080	3 334,94	-	-	-	-	-	-	-	-	-	-	-	-	-	-	-	-	-

4	04:081	-	-	-	-	-	-	-	-	-	-	-	-	-	-	-	-	-	-

4	04:082	3 302,26	-	-	-	-	-	-	632,21	-	3 078,01	-	-	-	1 010,27	-	-	-	-

4	04:083	-	-	-	-	-	-	-	-	-	-	-	-	-	-	-	-	-	-

4	04:084	-	-	-	-	-	-	-	-	-	-	-	-	-	-	-	-	-	-

4	04:096	1 218,10	1 113,47	2 307,15	-	455,93	-	347,60	1 694,76	593,05	1 061,46	1 218,70	931,76	1 836,63	1 199,95	1 218,34	829,06	567,65	777,27

4	04:100	3 969,35	-	-	-	-	-	-	-	-	-	-	-	-	422,78	-	-	-	-

4	05:013	-	-	1 012,12	-	506,89	-	-	353,79	-	251,04	542,16	-	441,39	-	360,83	160,00	-	-

4	05:050	-	-	-	-	-	-	-	160,00	-	-	-	-	-	-	-	160,00	-	-

4	08:021	-	-	-	-	-	-	-	-	-	-	-	1 551,63	682,48	-	-	-	-	-

5	04:070	1 832,58	1 317,87	2 762,74	979,97	667,09	701,25	736,04	2 212,17	771,35	1 682,65	2 522,33	847,97	2 064,99	2 633,84	1 738,41	1 966,22	945,75	863,36

5	04:097	616,69	-	-	-	402,07	-	-	-	-	690,65	-	-	201,97	828,50	1 587,36	192,22	468,94	379,53

6	04:095	780,01	760,29	1 917,02	543,15	582,41	442,66	556,41	986,05	389,94	822,38	1 037,40	481,01	787,39	1 126,90	1 850,37	602,41	383,43	546,19

6	04:098	1 313,10	1 053,67	2 138,99	770,46	749,37	475,46	1 028,01	-	-	1 070,73	1 740,04	1 130,18	1 398,36	1 314,97	2 026,58	691,03	727,52	1 031,87

6	04:099	1 089,04	1 056,34	2 079,57	700,08	848,34	585,14	568,08	1 695,13	511,96	1 239,85	1 431,94	916,03	1 188,44	1 500,03	1 874,59	1 009,36	500,03	722,51

Сельскохозяйственное использование	6	01:087	76,61	56,18	-	-	70,25	58,43	45,17	126,81	52,54	-	-	87,39	83,10	81,97	79,69	36,10	72,98	60,32

6	01:088	-	-	-	-	-	-	-	-	-	-	-	-	-	70,45	136,44	-	-	108,01

6	01:090	-	-	-	-	36,00	-	44,40	-	-	96,98	-	-	74,47	-	-	-	74,85	39,02

6	01:091	-	-	-	-	-	-	37,23	-	-	-	-	-	-	-	-	-	-	-

6	01:092	-	-	-	-	-	-	-	-	-	-	-	-	-	-	-	-	-	-

6	01:100	-	-	-	-	57,80	-	28,00	107,74	45,90	79,17	-	45,00	72,45	91,42	67,63	-	47,55	-

6	01:101	-	-	-	-	-	-	-	116,12	-	96,06	-	-	45,27	-	75,76	-	-	-

6	01:102	-	-	-	-	-	-	-	-	-	52,23	-	-	-	-	88,44	-	-	-

6	01:110	33,86	-	-	29,72	-	-	59,96	-	75,54	45,37	-	-	-	-	-	65,49	-	78,55

6	01:111	86,93	-	95,99	-	-	79,29	-	-	-	-	-	-	-	93,13	144,29	55,64	-	-

6	01:112	-	-	-	-	-	-	-	-	-	-	-	-	-	-	-	-	-	-

6	01:122	-	-	-	-	-	-	-	-	-	-	-	-	-	-	-	-	-	-

6	01:132	-	55,44	-	60,95	61,66	-	-	122,35	60,20	94,91	61,41	60,71	72,23	84,70	-	99,35	69,46	-

6	01:150	108,55	79,41	113,93	63,62	84,99	60,58	66,51	114,60	53,62	130,83	77,38	60,97	97,95	101,40	136,99	76,09	73,87	80,61

6	01:172	-	-	-	-	-	-	-	-	-	-	-	-	-	-	75,70	-	-	-

6	01:180	91,94	46,24	-	63,89	-	41,77	75,90	120,14	32,49	65,45	-	73,39	62,96	84,64	161,96	114,17	-	73,83

6	01:181	110,68	65,25	-	-	91,22	82,87	61,50	143,67	89,19	77,56	67,27	88,63	76,98	100,21	198,39	80,68	88,29	91,59

14	14:003	49,50	-	76,58	-	-	-	44,14	-	-	-	-	-	57,04	54,50	111,79	-	25,14	-
4 4	Промышленное использование	6	06:020	1 096,50	809,35	1 106,71	510,50	-	495,16	-	1 200,13	152,68	1 137,27	-	584,06	880,07	1 208,35	896,33	983,75	476,20	250,67

6	06:021	-	869,40	-	424,50	-	-	-	334,35	-	-	-	484,76	-	809,90	1 181,87	-	-	-

6	06:030	925,58	943,73	-	559,43	1 102,45	309,42	1 033,14	754,04	-	1 343,13	-	754,65	1 371,71	981,41	1 577,26	962,70	611,77	-

6	06:031	-	-	-	-	-	-	-	-	-	331,00	-	-	-	608,91	1 421,74	632,02	-	-

6	06:040	788,94	972,20	1 431,74	567,32	855,00	417,57	781,24	914,95	683,73	1 168,41	871,77	854,60	1 087,71	1 039,21	1 206,94	1 163,11	633,08	552,35

6	06:050	1 138,58	995,18	1 324,68	392,53	697,38	-	945,01	1 067,49	537,43	654,31	748,72	582,78	585,12	1 166,76	899,80	1 293,60	564,07	326,67

6	06:060	1 051,93	801,96	1 140,58	490,81	801,95	436,84	758,12	908,05	570,91	1 090,31	847,96	957,49	1 044,59	973,60	-	962,13	552,84	560,49

6	06:090	974,38	843,99	1 245,87	541,85	867,18	481,40	727,80	804,80	652,29	1 164,22	850,97	976,43	1 036,25	849,77	1 214,33	807,99	546,58	639,03

6	06:092	896,03	794,72	-	559,29	1 065,29	427,98	-	1 003,14	-	1 135,62	826,97	1 149,51	716,32	568,52	733,13	903,99	751,27	-

6	06:101	-	-	-	-	-	-	-	-	-	-	-	-	-	-	-	-	-	-

6	06:110	1 185,86	-	1 370,15	-	-	-	-	1 031,12	-	-	-	-	811,83	1 013,84	1 323,13	972,43	-	-

6	06:111	732,68	1 159,28	-	-	944,58	-	-	1 038,54	-	1 545,23	-	1 209,97	918,92	-	-	-	775,79	-

6	07:012	952,37	-	-	546,61	473,63	446,68	206,36	-	642,34	1 266,84	512,05	759,13	762,09	860,84	1 007,61	1 180,64	360,67	-

6	07:013	1 032,84	742,76	-	479,24	-	-	909,94	1 213,34	-	-	514,56	421,94	549,55	517,70	1 199,45	291,48	638,92	-

6	07:042	-	-	-	-	-	-	-	-	-	-	-	-	-	-	-	-	-	-

6	08:010	515,00	-	917,68	-	138,70	-	320,36	552,97	-	-	-	657,45	274,74	365,36	460,29	-	-	-

6	08:012	1 103,12	-	-	-	-	-	150,16	513,05	-	711,28	-	-	707,62	557,49	527,28	-	-	-

6	10:011	357,49	658,59	664,15	460,54	816,53	440,47	652,48	807,15	608,36	1 022,23	632,00	622,83	776,27	581,23	1 238,00	452,49	485,70	349,60

6	05:040	-	-	-	-	608,48	220,56	-	608,44	437,55	637,59	776,32	665,94	839,25	578,90	1 050,40	703,30	677,31	-

6	06:070	-	-	-	-	374,49	468,34	209,19	704,85	212,50	-	843,56	668,51	328,25	407,96	-	1 163,18	-	-

6	06:071	-	685,87	-	-	681,66	-	-	-	655,66	1 382,42	784,00	-	1 016,57	-	1 712,00	-	-	-

6	06:072	539,29	352,49	-	83,22	442,11	-	-	622,74	410,89	566,25	515,77	543,15	606,61	592,52	1 080,40	149,47	324,04	470,90

6	06:073	-	-	977,84	-	-	-	-	-	-	-	-	-	-	-	-	-	-	-

6	07:011	-	-	-	450,70	-	484,06	888,41	373,41	-	900,97	918,57	423,20	542,15	-	1 490,06	-	595,15	-

6	07:031	1 089,23	-	1 175,90	-	846,76	372,46	-	1 013,14	465,03	973,31	767,44	675,89	643,78	286,46	1 271,67	826,81	-	-

6	07:032	-	976,56	-	-	-	-	-	-	-	-	-	-	1 253,45	-	-	620,38	-	-

6	07:040	-	228,52	-	-	472,28	207,89	-	392,24	-	294,02	658,65	487,75	429,68	-	894,73	251,22	275,19	306,68

6	08:013	-	-	-	-	-	-	-	-	-	-	-	-	-	-	-	-	-	-

6	11:030	-	456,07	1 095,92	-	-	473,32	444,25	533,83	178,53	-	-	-	474,65	-	-	184,52	-	695,09

6	06:010	310,06	170,64	-	325,75	343,07	246,04	199,87	383,00	211,35	343,02	369,96	286,83	369,22	399,80	649,49	263,47	218,15	362,18

6	06:011	-	-	-	-	-	77,73	-	348,31	-	-	-	725,53	-	-	-	-	-	-

6	06:012	266,34	-	-	-	-	-	-	-	-	-	-	167,10	339,80	-	-	-	480,87	-

6	06:013	213,15	-	-	486,64	394,07	-	-	-	-	-	-	421,02	400,30	-	-	209,44	117,75	-

6	06:014	-	-	-	-	-	-	-	-	-	-	-	-	-	-	-	-	-	-

6	06:100	-	-	-	-	-	-	-	-	-	-	-	-	-	-	-	-	-	-

6	07:014	-	-	-	-	-	-	-	-	-	-	-	-	-	-	1 514,47	-	-	-

6	08:031	1 331,71	329,60	-	-	759,86	-	-	895,03	-	1 426,63	-	-	939,23	740,24	1 202,19	1 327,28	-	724,09

Промышленное использование (объекты инфраструктуры)	6	01:182	290,26	-	-	335,20	167,39	-	324,45	572,20	199,90	225,01	311,17	-	532,11	314,92	580,94	319,15	297,72	180,10

6	03:012	736,27	521,01	1106,04	400,86	523,92	402,15	440,41	661,34	398,78	919,74	574,87	641,82	681,71	654,90	960,55	627,11	466,94	314,71

6	03:093	545,18	269,56	1133,17	149,32	562,91	300,52	343,86	501,88	291,34	774,79	635,66	510,38	619,05	412,14	961,81	350,85	283,51	289,93

6	06:091	795,08	339,49	1143,19	408,90	492,68	372,27	537,11	986,74	207,44	571,19	616,42	563,47	936,31	736,42	634,76	609,22	420,97	185,20

6	06:093	-	-	-	-	-	-	-	-	-	-	-	-	-	-	-	-	-	-

6	07:041	-	314,89	-	-	-	-	220,61	-	-	-	-	-	-	-	962,66	-	-	-

6	07:051	484,15	206,14	-	335,20	-	-	329,36	598,48	-	716,22	276,92	370,22	386,68	488,37	853,55	252,68	261,90	188,63

Линейные объекты инфраструктуры	6	03:011	165,86	326,70	874,56	276,75	289,97	355,06	249,00	369,64	288,12	601,44	462,85	279,28	442,13	445,80	796,04	467,20	291,68	194,30

6	06:074	-	-	991,42	-	-	-	-	-	-	-	-	-	-	-	-	-	-	-

6	06:080	370,75	309,85	994,12	253,47	247,88	317,99	238,92	482,39	293,94	526,13	495,98	309,35	399,95	425,24	760,38	394,60	265,54	204,98

6	07:010	546,63	511,88	912,23	352,91	197,17	385,90	407,91	634,85	481,40	849,04	581,73	334,88	299,59	801,74	1040,65	833,23	264,73	277,34

6	07:015	-	-	-	-	-	-	-	-	-	-	-	-	-	-	-	-	-	-

6	07:020	275,73	207,74	991,72	209,52	257,44	317,44	127,63	478,59	281,50	410,04	469,15	245,42	402,44	388,26	852,15	264,76	177,91	138,69

6	07:030	-	-	-	169,01	431,17	293,52	-	674,25	130,96	1054,90	464,78	428,34	504,27	253,50	877,72	380,05	-	-

6	07:050	228,92	282,05	779,03	310,37	290,31	321,67	284,15	506,60	350,44	553,73	371,96	363,43	372,89	456,93	915,54	244,95	238,81	173,78

6	10:012	-	-	-	-	-	4,98	-	-	-	-	-	-	-	-	-	-	-	-

6	12:001	475,90	449,35	814,80	183,97	265,30	317,53	199,50	661,44	309,93	545,28	517,77	392,73	464,75	578,38	975,46	400,54	312,92	249,40
6	Рекреационное использование	5	02:040	-	-	-	-	318,47	-	-	-	439,49	1 586,52	-	-	-	1 315,68	2 389,62	-	-	371,71

5	05:014	-	1 571,06	-	-	993,37	-	251,48	652,62	-	-	-	504,11	853,38	518,92	2 048,46	142,04	-	499,27

5	05:022	1 047,48	335,85	661,94	155,67	756,64	246,16	165,80	1 011,49	246,54	888,51	163,45	252,03	876,95	780,65	2 213,89	193,47	142,04	187,93

5	05:030	423,53	142,04	443,75	145,00	701,10	129,97	181,45	630,42	142,04	574,91	207,18	210,64	577,69	1 081,79	1 412,75	219,45	136,00	-

5	08:040	1 207,85	-	-	-	-	-	-	2 035,70	694,49	-	-	-	344,04	-	1 410,19	432,55	-	-

5	09:021	559,77	-	898,04	-	858,04	-	202,67	1 063,81	161,93	1 510,67	-	265,28	497,02	754,86	2 528,02	305,34	-	-

5	09:023	-	-	782,07	-	926,93	-	188,24	2 204,99	142,04	-	-	-	676,67	620,90	1 786,02	124,42	-	-
7	Объекты транспорта	7	02:071	2 258,14	1 614,76	527,14	465,55	1 180,27	525,63	927,87	-	1 333,63	1 435,11	396,39	856,57	1 072,64	2 696,52	3 587,27	466,37	906,04	937,15

7	04:021	1 471,79	952,01	1 768,77	-	779,66	-	775,21	634,29	-	925,50	1 744,43	849,92	1 627,57	1 162,55	1 834,46	-	-	413,01

7	04:031	-	-	-	-	-	-	-	-	-	-	-	-	-	2 341,44	2 119,18	464,20	-	-

7	04:090	1 078,66	743,92	1 227,81	560,85	851,47	509,06	828,76	1 060,58	465,40	1 096,26	787,82	1 014,70	997,26	1 019,77	1 396,68	1 036,93	622,53	575,37

7	04:091	1 383,85	1 152,87	1 166,69	298,25	836,41	482,62	497,69	2 318,32	429,91	1 519,61	328,05	433,38	703,74	1 362,30	2 890,66	313,45	481,70	1 061,24

7	04:092	1 447,38	1 122,62	1 108,38	437,20	763,70	488,45	623,19	2 765,51	962,86	1 192,52	371,42	458,08	702,04	1 673,28	3 038,38	365,91	495,71	1 038,09

7	04:093	-	-	1 366,20	-	-	-	-	502,47	-	-	-	1 018,45	-	-	-	-	-	-

7	04:094	-	-	-	-	-	-	-	1 654,73	-	1 327,66	889,80	-	1 492,58	-	1 503,01	-	519,36	-

7	07:023	1 487,97	1 351,56	1 283,50	385,91	1 171,56	414,29	569,11	1 428,62	656,88	1 224,57	186,50	518,67	528,72	1 648,16	3 024,46	345,01	430,26	940,43

7	07:024	-	641,93	-	256,34	981,93	-	-	2 927,05	-	1 246,17	-	535,13	739,21	870,94	3 013,03	258,93	358,21	851,53
8	Жилая застройка (среднеэтажная и многоэтажная)	2	02:050	2 494,99	2 344,69	2 312,59	-	1 045,75	-	866,41	3 840,47	1 997,99	2 521,29	921,69	794,89	1 207,06	1 654,66	4 304,48	694,08	1 352,81	1 820,05

2	02:051	3 131,90	2 910,29	2 221,22	711,46	2 146,75	1 016,17	1 051,66	3 616,11	1 675,74	2 946,91	756,95	889,06	1 575,69	2 545,41	4 945,76	818,50	923,74	2 110,86

2	02:060	4 567,00	-	-	-	-	-	-	7 452,76	-	4 927,20	953,96	1 559,39	1 511,44	4 481,80	8 361,56	1 440,82	-	-

2	02:061	4 955,72	5 098,94	3 303,61	1 424,48	2 073,40	1 791,13	2 099,27	7 012,28	2 827,30	6 350,15	1 213,46	1 728,36	1 921,16	5 127,67	8 491,35	1 335,78	1 557,77	-

Обеспечение обороны и безопасности	8	08:020	-	-	-	-	-	-	-	-	-	-	-	4,42	20,11	-	-	-	-	-
9	Охраняемые природные территории и благоустройство	9	02:016	68,84	98,16	38,30	104,96	79,85	-	204,23	94,71	-	8,74	18,38	60,94	24,62	107,57	98,77	8,10	8,03	11,83

9	02:032	31,46	-	-	-	-	-	-	-	-	-	-	-	-	20,59	-	-	-	-

9	02:052	31,81	181,78	46,69	38,28	17,89	6,01	97,78	204,96	-	-	-	64,33	35,10	62,86	50,38	17,96	-	30,71

9	02:062	-	-	59,56	-	-	-	-	-	-	-	-	-	-	-	46,67	-	-	-

9	05:031	-	-	-	-	3,10	-	-	-	-	-	-	-	3,56	-	3,05	-	-	-

9	09:010	15,12	52,56	3,75	3,56	9,46	3,54	372,47	91,54	11,76	9,59	3,02	5,31	7,17	9,11	49,56	3,12	3,14	3,25

9	09:020	-	-	-	-	-	-	-	-	-	3,07	-	-	-	-	-	-	-	-

9	09:022	-	-	-	-	-	-	-	-	-	-	-	17,88	-	-	-	-	-	-

9	12:002	-	21,00	15,89	-	23,10	-	-	-	-	4,92	3,86	8,20	7,65	9,37	18,64	28,48	-	-

9	12:003	57,69	33,48	217,70	966,54	153,76	26,51	54,21	41,04	31,17	161,22	305,87	155,68	31,61	77,21	49,51	81,83	53,89	59,09
10	Использование лесных ресурсов	10	10:030	-	-	-	-	-	-	-	-	-	-	-	-	-	-	-	-	-	-
11	Использование лесов (рубка)	10	10:010	1,13	0,87	-	0,62	-	-	1,50	1,07	-	-	-	0,57	0,97	0,94	0,75	-	-	-

10	10:020	1,11	0,90	-	0,62	1,01	1,18	1,51	1,07	1,00	0,69	0,84	0,57	0,98	0,99	0,88	0,50	0,86	1,24

10	10:040	1,09	-	-	0,62	1,01	-	-	1,07	-	-	-	-	0,99	0,94	0,64	-	-	-
12	Водные объекты	11	11:010	16,79	11,33	3,72	-	5,70	-	64,90	58,18	-	-	-	4,68	9,61	17,07	5,28	205,61	3,23	3,22

11	11:020	-	-	-	-	-	-	-	-	-	-	-	-	-	-	4,93	39,16	-	-
13	Специальное, ритуальное использование и запас	12	08:011	-	-	-	-	-	-	11,06	4,92	-	-	-	4,06	3,07	3,67	3,15	-	-	3,01

12	12:010	44,58	94,28	99,28	24,62	5,34	24,11	259,55	66,21	11,62	8,65	14,84	241,69	38,66	38,00	19,46	36,76	11,52	167,16

12	12:020	3,19	224,55	30,57	3,15	7,33	3,20	3,27	13,97	3,13	3,16	3,78	6,43	10,90	5,67	6,82	3,15	3,29	8,15

12	12:021	-	68,55	-	-	-	3,26	101,85	-	-	3,04	-	-	-	-	-	4,56	-	-

12	12:030	3,79	58,93	-	27,45	4,47	3,54	3,48	9,81	3,74	304,33	3,08	499,99	59,93	8,46	38,50	3,61	-	3,01
14	Малоэтажное жилищное и дачное строительство	13	02:010	810,52	655,82	723,28	237,11	593,54	295,19	252,79	1 141,60	292,47	1 094,14	270,56	272,57	640,94	725,57	1 901,24	237,21	310,31	458,09

13	02:011	857,06	535,28	780,99	250,89	671,46	317,22	359,22	1 281,67	382,18	932,45	296,69	309,72	717,18	815,00	1 980,60	251,77	297,88	526,10

13	02:013	809,39	346,12	-	-	461,09	289,79	204,31	1 443,77	-	-	263,19	225,68	493,86	1 137,51	2 135,99	208,09	-	-

13	02:014	1 094,05	592,94	825,40	310,03	838,47	308,44	337,91	1 529,64	397,21	1 057,45	323,43	355,70	893,43	961,55	1 982,49	283,64	368,48	746,94

13	02:020	789,96	200,45	533,36	214,17	387,92	226,28	243,20	1 013,73	150,23	729,88	231,82	261,28	630,61	712,70	1 616,57	222,83	190,74	401,42

13	02:021	518,58	219,63	805,91	205,18	541,22	218,39	246,45	1 088,81	211,97	550,92	240,39	278,32	714,12	728,72	1 949,79	250,23	211,67	424,25

13	02:030	669,12	-	-	380,77	550,63	-	595,53	-	-	-	293,28	323,45	1 415,04	756,04	1 709,56	260,63	-	-

13	02:031	994,91	1 361,77	801,68	333,46	569,84	331,05	446,78	1 400,73	581,14	-	289,93	455,99	1 047,74	1 264,83	2 355,94	275,69	330,86	399,56

13	13:011	867,63	139,22	622,53	191,89	499,45	215,72	261,09	1 309,92	219,56	564,30	247,14	250,37	535,37	1 121,88	1 543,93	277,48	179,75	519,05

13	13:021	493,76	167,60	524,34	235,18	657,92	208,00	186,17	1 009,08	191,70	561,74	233,27	283,65	626,68	563,43	1 278,64	199,51	278,95	447,10

14	14:002	313,26	93,96	297,09	100,63	359,08	67,55	102,79	534,18	278,55	314,00	112,43	146,18	347,60	297,84	830,57	129,46	101,19	196,50
15 1	Иное использование (водные объекты; объекты, в отношении которых идет процедура уточнения категории земель или ВРИ), Прочие объекты, отнесение которых к другим группам невозможно	14	14:001	3,39	3,35	-	3,10	5,33	7 335,43	3,76	3,73	3,72	3,83	3,42	4,30	7,06	3,74	3,32	3,49	3,32	3,49

14	14:004	6,76	3,36	3,06	54,68	25,84	3,50	4,46	40,08	19,24	9,53	30,66	29,70	12,42	7,28	53,40	22,81	13,56	6,51

Таблица 204 Максимальные значения УПКС (руб./кв.м), определенных в результате ГКО ЗУ 2022 года на территории Ленинградской области

№п/п	Наименование расчетной (оценочной) подгруппы	№сегмента	Код расчета	Тосненский МР	Тихвинский МР	Сосновоборский ГО	Сланцевский МР	Приозерский МР	Подпорожский МР	Лужский МР	Ломоносовский МР	Лодейнопольский МР	Кировский МР	Киришский МР	Кингисеппский МР	Выборгскаий МР	Гатчинский МР	Всеволожский МР	Волховский МР	Бокситогорский МР	Волосовский МР
1	Сельскохозяйственное использование	1	01:010	4,79	4,98	5,93	6,06	4,23	4,98	6,15	5,93	4,63	4,70	4,96	5,46	3,81	5,74	4,61	4,53	5,07	6,90

1	01:020	-	-	-	-	-	-	6,15	-	-	4,70	-	-	-	5,74	-	-	-	6,87

1	01:030	4,79	-	-	-	4,23	-	6,15	5,93	4,63	4,70	-	5,46	3,81	5,74	4,61	4,53	5,07	6,87

1	01:031	-	-	-	-	-	-	-	-	-	-	4,96	-	-	-	-	-	-	-

1	01:032	-	4,98	-	-	4,23	-	-	5,93	4,63	4,70	4,96	5,46	3,81	5,74	4,61	4,53	5,07	6,87

1	01:040	-	-	-	-	-	-	-	-	-	-	-	-	-	5,74	4,61	-	-	-

1	01:041	-	-	-	-	-	-	-	-	-	-	-	-	-	-	-	-	-	-

1	01:042	-	-	-	-	-	-	-	-	-	-	-	-	-	-	-	-	-	-

1	01:050	-	-	-	-	4,23	-	6,15	-	-	-	-	5,46	3,81	-	4,61	-	-	-

1	01:051	-	-	-	-	-	-	-	-	-	-	-	-	-	-	-	-	-	-

1	01:052	-	-	-	-	-	-	-	-	-	-	-	-	-	-	-	-	-	-

1	01:053	-	-	-	-	-	-	-	-	-	-	-	-	-	-	-	-	-	-

1	01:054	-	-	-	-	-	-	-	-	-	-	-	-	-	-	-	-	-	-

1	01:060	-	-	-	-	-	-	-	-	-	-	-	-	-	-	-	-	-	-

1	01:070	4,79	4,98	-	6,06	4,23	4,98	6,15	5,93	4,63	4,70	4,96	5,46	3,81	5,74	4,61	4,53	5,07	6,87

1	01:080	-	-	-	-	-	-	-	5,93	-	-	4,96	-	3,81	5,74	4,61	4,53	5,07	6,87

1	01:081	4,79	4,98	-	6,06	4,23	4,98	6,15	5,93	4,63	4,70	4,96	5,46	3,81	5,74	4,61	4,53	5,07	6,87

1	01:082	-	-	-	-	-	-	-	-	-	-	-	-	-	-	-	-	-	-

1	01:083	-	-	-	-	-	-	-	-	-	-	-	-	-	-	-	4,53	-	-

1	01:084	-	-	-	-	-	-	6,15	5,93	-	-	-	-	-	5,74	-	4,53	5,07	6,87

1	01:085	-	-	-	6,06	-	-	6,15	-	-	4,70	4,96	5,46	-	5,74	-	-	5,07	-

1	01:086	4,79	-	-	-	4,23	-	-	-	-	-	-	-	-	-	-	-	-	-

1	01:120	-	4,98	-	6,06	4,23	4,98	6,15	5,93	4,63	-	4,96	5,46	3,81	5,74	4,61	-	-	6,87

1	01:121	-	-	-	-	-	-	-	-	-	-	-	-	-	-	-	4,53	-	-

1	01:140	4,79	-	-	6,06	4,23	-	6,15	-	-	-	-	-	-	5,74	4,61	-	5,07	6,87

1	01:141	4,79	-	-	-	4,23	-	-	-	-	-	-	-	-	5,74	-	-	-	6,87

1	01:142	-	-	-	-	-	-	-	-	-	-	-	-	-	-	-	-	-	-

1	01:160	4,79	4,98	-	6,06	4,23	4,98	6,15	5,93	4,63	4,70	4,96	5,46	3,81	5,74	4,61	4,53	5,07	6,87

1	01:170	-	-	-	6,06	-	4,98	6,15	-	4,63	4,70	-	-	3,81	5,74	4,61	-	5,07	6,87

1	01:171	-	-	-	-	-	4,98	-	-	-	-	-	-	-	5,74	4,61	-	-	-

1	02:012	-	-	-	-	-	-	-	-	-	-	-	-	-	-	-	-	-	-

1	02:015	-	-	-	-	-	-	-	-	-	-	-	-	-	-	-	-	-	-

1	02:022	-	-	-	-	4,23	-	-	5,93	4,63	-	-	5,46	-	5,74	-	4,53	-	6,87

1	02:033	-	-	-	-	-	-	-	-	-	-	-	-	-	-	-	-	-	-
2	Рыбоводство	1	01:130	6,34	6,65	-	-	6,65	6,65	6,65	6,99	6,65	7,20	-	6,65	6,65	-	7,92	7,07	6,65	-

1	01:131	-	-	-	-	-	-	-	-	-	-	-	-	-	-	-	-	6,94	-
3	Коммерческое использование	3	01:143	208,14	-	-	-	-	-	-	-	-	-	-	1 212,69	-	-	-	395,93	-	-

3	03:010	327,88	435,16	-	327,92	479,03	-	633,93	2 745,07	160,00	-	-	-	1 718,86	2 420,17	2 385,74	776,39	495,11	786,38

3	03:013	1 590,23	1 193,08	2 986,84	1 087,19	-	-	-	-	-	1 803,01	-	-	2 972,40	2 222,59	4 334,16	1 271,67	-	-

3	03:020	2 620,73	-	-	-	-	-	1 507,69	1 777,06	526,48	924,74	2 193,68	1 378,01	1 199,00	3 100,47	3 495,89	2 211,09	672,16	606,42

3	03:021	3 778,27	1 127,68	2 786,83	1 031,45	1 100,39	621,24	1 113,98	1 107,67	612,08	2 826,78	-	1 027,05	1 296,84	3 642,43	2 444,44	2 515,20	937,43	920,84

3	03:022	3 103,84	1 499,68	2 413,55	866,98	1 511,20	828,82	1 178,27	1 907,71	857,28	2 654,02	2 444,26	1 472,30	2 675,66	3 253,94	3 638,63	2 176,16	850,41	1 076,51

3	03:023	1 189,91	-	-	-	-	-	1 202,47	-	-	362,98	-	-	-	403,08	795,45	-	-	-

3	03:030	2 313,53	1 173,88	1 883,64	671,79	1 078,75	592,17	974,03	1 247,77	709,76	1 887,94	1 540,54	1 216,76	1 831,84	2 351,08	3 433,54	2 038,40	604,84	674,71

3	03:031	2 442,12	822,00	1 882,15	524,10	1 078,29	178,48	839,68	1 357,00	611,74	1 864,31	2 024,04	-	1 829,72	2 721,34	1 215,44	-	592,32	976,82

3	03:032	2 139,78	1 174,20	1 777,89	585,81	900,72	591,59	839,68	2 332,12	326,13	1 877,26	1 859,77	1 050,42	1 111,21	2 190,86	2 536,90	829,67	592,35	733,15

3	03:033	1 966,70	820,02	1 885,15	-	-	-	839,68	-	438,10	1 109,90	-	337,85	788,75	2 290,90	2 432,42	-	-	-

3	03:034	2 098,01	-	1 880,09	-	1 078,08	-	-	-	-	-	-	-	-	746,33	-	1 750,74	-	-

3	03:035	1 315,19	974,83	-	669,86	828,34	-	691,44	-	-	-	1 744,49	-	-	1 218,34	-	1 752,00	592,07	-

3	03:040	-	436,70	-	-	1 502,35	699,45	1 023,05	1 513,48	-	1 758,04	2 512,75	1 548,25	864,16	2 874,71	2 711,10	-	937,09	1 149,57

3	03:041	3 789,91	1 567,90	2 873,92	887,85	1 494,97	626,15	1 508,33	3 635,90	831,44	2 929,26	2 751,52	1 519,90	2 835,14	3 634,54	4 235,96	2 462,94	1 087,55	1 188,38

3	03:042	2 474,60	1 460,93	2 455,94	927,86	1 506,00	917,05	1 303,05	1 500,79	947,79	2 447,89	2 702,67	1 627,36	2 833,38	3 658,00	3 933,38	934,85	917,32	1 305,54

3	03:050	1 097,88	-	2 353,15	839,74	408,88	668,74	1 217,77	1 063,18	764,98	-	1 613,79	1 035,90	1 897,61	2 531,76	3 395,88	-	547,05	-

3	03:051	2 750,30	1 263,38	2 355,01	837,22	1 179,47	740,62	1 049,32	3 320,74	663,85	2 349,07	2 050,04	1 522,16	2 289,44	3 263,70	4 079,47	2 481,13	756,35	1 053,18

3	03:052	2 675,26	1 134,83	2 353,77	724,29	677,86	701,54	1 047,35	324,64	601,91	2 364,88	1 904,85	1 314,73	2 652,87	2 931,29	2 585,97	2 074,39	740,12	281,50

3	03:060	2 453,69	1 643,73	2 627,50	541,05	1 225,05	-	1 201,70	2 063,02	160,00	-	-	1 012,93	1 206,99	3 250,55	4 293,48	1 197,99	192,19	737,29

3	03:061	3 419,57	1 037,30	2 894,63	161,94	1 433,95	782,94	1 174,72	1 895,88	857,41	1 448,77	402,78	1 702,93	2 702,91	3 810,55	4 425,14	1 240,24	983,12	1 176,13

3	03:062	2 485,09	1 013,01	2 636,95	937,33	1 305,87	688,17	982,18	2 898,34	624,08	2 307,13	2 275,59	1 408,68	2 776,36	3 272,62	4 947,04	2 023,36	721,56	1 069,49

3	03:065	-	-	-	-	-	-	-	-	-	-	-	-	-	-	-	-	-	-

3	03:063	2 670,09	-	2 297,75	623,90	-	632,86	1 237,40	-	555,84	1 558,04	-	-	1 043,24	3 704,93	3 330,88	-	-	-

3	03:070	2 735,94	1 002,92	-	347,86	1 082,07	589,04	833,63	403,70	198,03	669,99	1 953,30	1 260,86	940,05	2 533,30	3 930,51	1 977,15	666,69	934,77

3	03:071	2 633,10	1 468,04	2 463,73	838,92	1 197,23	636,94	1 051,20	2 677,20	765,03	2 000,85	2 139,65	1 056,36	2 358,14	3 406,68	4 079,47	2 190,54	740,30	996,20

3	03:072	-	1 265,21	-	249,47	881,05	-	160,00	-	160,00	1 037,51	-	-	511,02	-	709,20	371,40	-	-

3	03:073	-	-	-	699,90	360,89	-	-	-	-	-	-	854,26	632,89	689,57	3 259,59	-	-	-

3	03:080	1 866,04	2 049,33	-	409,42	2 000,25	1 039,46	1 699,35	1 354,96	-	-	3 403,09	2 463,38	3 703,53	2 729,20	2 901,25	1 657,26	893,84	1 902,92

3	03:081	4 259,11	2 377,55	3 814,19	1 355,33	2 184,87	1 199,37	1 680,71	4 529,82	1 437,13	3 619,01	3 532,43	2 124,48	3 941,78	5 172,27	6 206,75	4 128,54	1 199,27	1 520,19

3	03:082	-	-	-	-	-	-	-	-	-	-	-	-	-	-	-	-	-	-

3	03:083	-	-	-	-	-	-	-	-	-	-	-	-	-	-	-	-	-	-

3	03:090	2 068,04	-	2 361,27	-	623,76	-	488,80	6 085,51	647,30	1 393,46	-	592,32	726,68	3 949,92	3 196,60	-	-	-

3	03:091	-	-	3 591,04	-	160,00	-	-	2 695,58	-	-	161,15	697,23	3 710,96	521,37	2 231,46	-	-	-

3	03:092	-	-	2 925,08	-	-	-	160,00	-	-	-	-	-	3 424,87	4 410,42	2 277,74	-	-	-

3	03:100	3 003,77	1 079,95	-	-	877,54	455,85	1 101,77	1 841,50	-	1 674,84	-	1 388,42	1 406,74	3 182,96	2 414,17	938,54	-	-

3	03:101	1 528,35	1 416,88	2 642,37	686,08	1 352,36	916,32	889,46	782,22	853,79	838,74	1 076,20	-	2 979,24	3 279,69	5 244,13	1 262,59	983,81	1 180,17

3	03:102	2 397,14	-	1 856,57	-	1 129,34	-	-	-	-	1 503,11	-	-	-	-	1 738,87	-	-	-

3	03:103	-	-	-	-	-	-	-	-	-	-	-	-	160,00	531,82	3 295,61	-	-	-

3	03:104	-	-	-	-	-	-	-	-	-	-	-	-	-	-	-	-	-	-

3	05:010	550,93	253,99	471,65	168,33	233,35	160,00	170,65	694,13	160,00	278,91	438,27	263,35	460,32	591,63	803,30	372,51	-	202,56

3	05:011	525,49	294,92	538,45	160,00	243,01	160,00	244,71	505,88	160,00	476,15	408,50	226,24	459,85	590,67	884,51	439,95	160,00	211,28

3	05:012	291,09	254,24	455,93	168,11	246,58	160,00	244,71	545,02	160,00	409,21	438,29	250,90	443,17	593,19	814,80	332,62	160,00	186,58

3	05:020	-	-	-	-	160,00	-	-	-	-	-	-	160,00	-	-	160,00	-	-	-

3	05:021	-	-	-	-	-	-	-	-	-	-	-	-	-	160,00	252,73	-	160,00	-

3	05:051	-	-	-	-	160,00	-	-	160,00	-	-	160,00	-	-	-	247,36	-	-	-

3	07:021	639,78	1 056,47	1 692,54	528,48	-	454,09	596,58	-	550,58	733,06	1 233,74	945,63	1 646,74	1 965,80	1 601,04	-	532,81	533,99

3	07:022	771,11	909,76	1 047,74	366,43	496,87	-	-	-	361,13	1 845,64	-	791,91	-	1 988,86	1 094,44	286,57	379,57	690,18

3	08:022	590,36	160,00	1 938,48	395,87	403,80	480,98	450,69	1 286,86	705,47	1 302,83	-	1 312,21	2 583,18	2 935,69	1 876,63	358,26	160,00	160,00

3	08:030	2 398,91	1 330,28	2 354,71	781,49	1 128,43	629,58	1 050,50	3 083,11	764,54	2 094,98	1 818,22	1 520,63	2 378,52	3 400,69	4 292,77	2 166,48	877,54	848,47

3	08:041	1 474,49	-	-	-	-	-	-	-	-	-	-	-	424,81	-	-	-	-	-

3	09:030	2 434,43	1 416,27	489,88	595,56	1 290,83	828,95	1 360,80	3 072,77	856,42	1 777,28	1 115,85	1 466,06	2 970,12	3 460,06	4 505,47	1 262,10	982,83	1 179,53

4	01:183	1 878,29	362,17	-	331,81	708,77	-	363,75	1 262,93	600,08	869,89	799,16	541,70	494,66	760,62	-	783,73	160,00	762,37

4	02:017	-	-	-	-	-	-	-	-	-	3 822,38	-	-	-	1 993,82	-	-	-	-

4	02:053	-	2 375,21	-	-	-	-	-	-	-	3 847,11	3 532,46	-	3 707,56	4 709,50	-	-	1 420,56	1 705,50

4	02:063	-	-	3 813,19	-	-	-	-	-	-	-	-	-	-	2 283,27	3 505,62	-	-	-

4	03:064	-	1 415,69	-	-	-	-	-	-	-	-	-	-	-	-	-	-	-	-

4	04:010	6 165,46	2 963,62	5 152,99	1 896,85	2 723,45	1 512,45	2 458,09	5 826,66	1 611,70	4 789,79	5 107,81	3 076,24	5 359,82	6 879,13	8 194,25	4 435,01	1 771,22	2 466,11

4	04:020	4 447,48	2 315,36	4 262,93	-	336,87	-	-	2 094,12	-	-	3 948,73	2 217,53	3 815,66	4 894,99	7 450,93	734,93	-	-

4	04:030	6 253,70	3 053,25	-	1 103,71	1 840,80	1 539,89	2 534,15	3 432,94	1 591,55	4 882,72	4 527,54	2 729,55	4 762,47	6 050,16	7 986,68	2 344,38	1 185,01	-

4	04:040	6 362,72	3 055,41	5 680,98	2 019,00	2 805,81	1 787,29	2 536,87	7 186,90	1 847,93	5 733,04	5 266,92	3 172,75	5 528,45	7 105,19	9 844,74	5 301,88	1 826,17	2 541,56

4	04:050	6 273,85	3 065,80	5 180,54	-	2 655,23	1 629,54	2 677,54	-	1 952,71	4 808,32	4 800,57	3 352,35	5 843,58	7 487,05	7 780,62	5 607,08	1 931,66	2 065,00

4	04:060	3 642,53	1 995,02	3 205,33	1 138,06	1 831,52	1 006,75	1 656,46	4 964,85	1 206,24	3 222,74	3 439,91	2 069,13	3 606,35	4 642,59	6 432,65	2 986,90	1 166,99	1 660,11

4	04:080	3 334,94	-	-	-	-	-	-	-	-	-	-	-	-	-	-	-	-	-

4	04:081	-	-	-	-	-	-	-	-	-	-	-	-	-	-	-	-	-	-

4	04:082	3 302,26	-	-	-	-	-	-	795,71	-	3 078,01	-	-	-	1 343,29	-	-	-	-

4	04:083	-	-	-	-	-	-	-	-	-	-	-	-	-	-	-	-	-	-

4	04:084	-	-	-	-	-	-	-	-	-	-	-	-	-	-	-	-	-	-

4	04:096	2 835,40	1 438,44	2 307,36	-	455,93	-	465,99	3 314,01	869,91	2 266,32	2 136,47	931,76	2 604,87	1 448,23	2 550,56	2 497,79	567,65	1 030,79

4	04:100	3 969,35	-	-	-	-	-	-	-	-	-	-	-	-	422,78	-	-	-	-

4	05:013	-	-	1 345,41	-	642,49	-	-	353,79	-	251,04	542,16	-	1 515,34	-	556,18	160,00	-	-

4	05:050	-	-	-	-	-	-	-	160,00	-	-	-	-	-	-	-	160,00	-	-

4	08:021	-	-	-	-	-	-	-	-	-	-	-	2 219,68	1 781,08	-	-	-	-	-

5	04:070	3 089,03	2 139,97	3 357,08	1 203,12	1 605,95	946,89	1 525,45	2 657,51	1 228,27	3 248,40	3 185,23	1 916,18	3 772,81	4 661,69	4 675,47	3 711,38	1 223,92	1 252,58

5	04:097	945,85	-	-	-	559,55	-	-	-	-	783,32	-	-	448,10	828,50	2 444,43	192,22	468,94	379,53

6	04:095	2 094,97	1 435,55	2 082,62	822,74	945,74	686,99	972,86	1 942,83	748,61	1 501,45	1 837,65	1 095,60	2 588,11	2 857,79	4 638,03	2 067,11	742,27	973,28

6	04:098	2 483,74	1 237,83	2 306,93	770,46	1 139,64	475,46	1 028,01	-	-	1 207,90	2 139,11	1 315,16	2 341,44	2 857,79	3 735,54	988,26	741,15	1 031,87

6	04:099	2 491,75	1 436,92	2 310,33	822,42	1 321,87	758,89	1 031,74	3 681,79	750,07	2 182,16	2 139,11	1 489,16	2 442,61	3 034,21	4 638,03	2 148,31	741,77	1 031,87

Сельскохозяйственное использование	6	01:087	100,44	93,04	-	-	110,86	58,43	77,86	172,84	89,05	-	-	110,98	109,60	103,96	177,80	51,99	96,75	113,51

6	01:088	-	-	-	-	-	-	-	-	-	-	-	-	-	70,45	136,44	-	-	108,01

6	01:090	-	-	-	-	36,00	-	68,32	-	-	97,85	-	-	111,11	-	-	-	74,85	67,65

6	01:091	-	-	-	-	-	-	37,23	-	-	-	-	-	-	-	-	-	-	-

6	01:092	-	-	-	-	-	-	-	-	-	-	-	-	-	-	-	-	-	-

6	01:100	-	-	-	-	57,80	-	28,00	290,01	66,25	122,54	-	45,00	97,88	98,00	99,17	-	47,55	-

6	01:101	-	-	-	-	-	-	-	154,12	-	108,41	-	-	45,27	-	75,76	-	-	-

6	01:102	-	-	-	-	-	-	-	-	-	52,23	-	-	-	-	88,44	-	-	-

6	01:110	35,23	-	-	39,10	-	-	83,75	-	75,54	45,37	-	-	-	-	-	65,49	-	78,55

6	01:111	134,85	-	95,99	-	-	79,29	-	-	-	-	-	-	-	117,42	175,91	55,64	-	-

6	01:112	-	-	-	-	-	-	-	-	-	-	-	-	-	-	-	-	-	-

6	01:122	-	-	-	-	-	-	-	-	-	-	-	-	-	-	-	-	-	-

6	01:132	-	60,82	-	60,95	92,89	-	-	132,06	74,41	111,57	61,41	100,45	96,12	97,46	-	117,48	69,46	-

6	01:150	196,36	168,66	115,52	95,48	267,50	124,79	200,29	272,90	104,25	1 079,91	119,12	192,86	224,79	217,38	312,37	152,98	121,26	171,94

6	01:172	-	-	-	-	-	-	-	-	-	-	-	-	-	-	76,22	-	-	-

6	01:180	125,05	62,80	-	89,96	-	41,77	94,26	198,19	32,54	65,45	-	76,94	81,90	125,39	264,13	197,32	-	83,57

6	01:181	152,98	97,70	-	-	92,33	109,79	109,73	143,67	105,01	121,86	70,15	117,00	96,25	130,73	271,83	124,73	94,92	137,13

14	14:003	98,94	-	76,58	-	-	-	63,02	-	-	-	-	-	58,93	89,74	154,93	-	25,14	-
4 4	Промышленное использование	6	06:020	1 576,90	1 067,65	1 528,74	510,50	-	547,66	-	1 290,81	152,68	1 635,88	-	866,96	1 595,46	1 553,32	1 668,47	1 036,57	620,04	250,67

6	06:021	-	869,40	-	424,50	-	-	-	334,35	-	-	-	484,76	-	1 186,87	1 189,80	-	-	-

6	06:030	1 183,90	1 141,12	-	641,50	1 320,08	410,02	1 033,14	1 252,42	-	1 414,70	-	1 272,90	1 572,69	1 869,53	2 164,19	1 036,57	611,77	-

6	06:031	-	-	-	-	-	-	-	-	-	331,00	-	-	-	608,91	1 545,16	632,02	-	-

6	06:040	1 347,76	1 228,19	1 454,78	684,13	1 236,41	425,64	1 110,51	1 407,83	754,22	1 592,02	1 139,36	1 331,16	1 662,67	1 560,92	1 829,17	1 503,70	770,83	930,33

6	06:050	1 755,31	1 197,07	1 440,41	591,20	1 195,51	-	1 011,56	1 344,09	537,43	972,06	1 011,69	1 403,41	1 411,77	1 350,14	1 597,09	1 631,37	661,51	352,98

6	06:060	1 843,92	1 324,74	1 689,43	752,32	1 322,56	715,86	1 242,28	1 556,59	754,22	1 826,67	1 230,25	1 458,83	1 835,54	1 897,25	-	1 630,91	748,56	1 125,19

6	06:090	1 893,02	1 324,74	1 627,19	771,18	1 374,50	740,72	1 155,83	1 714,25	754,22	1 781,15	1 230,25	1 458,83	1 835,54	1 785,60	2 304,54	1 503,70	799,22	1 125,19

6	06:092	921,18	1 139,54	-	560,83	1 065,29	427,98	-	1 234,71	-	1 385,65	826,97	1 226,07	716,32	1 392,85	1 192,35	1 140,57	758,71	-

6	06:101	-	-	-	-	-	-	-	-	-	-	-	-	-	-	-	-	-	-

6	06:110	1 185,86	-	1 370,15	-	-	-	-	1 112,28	-	-	-	-	1 377,04	1 247,99	1 348,27	1 062,01	-	-

6	06:111	732,68	1 159,28	-	-	1 086,74	-	-	1 233,69	-	1 545,23	-	1 209,97	1 587,18	-	-	-	775,79	-

6	07:012	1 443,09	-	-	546,61	855,61	733,30	206,36	-	754,22	1 581,27	825,67	988,05	1 690,46	1 243,43	1 398,31	1 503,70	505,05	-

6	07:013	1 364,11	918,92	-	522,13	-	-	909,94	1 261,96	-	-	856,29	469,19	782,78	585,47	1 873,24	291,48	787,74	-

6	07:042	-	-	-	-	-	-	-	-	-	-	-	-	-	-	-	-	-	-

6	08:010	590,13	-	917,68	-	138,70	-	553,57	552,97	-	-	-	1 015,36	380,83	480,18	1 298,88	-	-	-

6	08:012	1 103,12	-	-	-	-	-	150,16	513,05	-	963,21	-	-	1 362,89	883,51	726,86	-	-	-

6	10:011	635,30	1 232,27	664,15	570,73	1 118,14	705,93	964,36	1 082,31	754,22	1 509,57	843,76	1 162,42	1 563,84	1 125,65	1 746,73	1 349,60	799,22	470,29

6	05:040	-	-	-	-	1 147,93	282,03	-	608,44	718,30	1 115,93	958,52	920,73	1 459,90	578,90	1 548,27	1 036,57	677,31	-

6	06:070	-	-	-	-	374,49	468,34	209,19	704,85	318,29	-	843,56	959,28	427,43	407,96	-	1 273,60	-	-

6	06:071	-	685,87	-	-	681,66	-	-	-	655,66	1 690,62	845,94	-	1 016,57	-	1 918,48	-	-	-

6	06:072	1 363,96	589,99	-	83,22	462,31	-	-	849,85	667,17	1 555,68	1 011,69	1 196,86	886,24	942,93	1 530,91	149,47	412,63	630,08

6	06:073	-	-	1 163,10	-	-	-	-	-	-	-	-	-	-	-	-	-	-	-

6	07:011	-	-	-	547,38	-	508,12	915,18	373,41	-	1 152,68	918,57	773,35	823,09	-	1 490,06	-	727,04	-

6	07:031	1 089,23	-	1 331,49	-	1 355,89	628,00	-	1 013,14	697,16	1 426,63	917,73	1 190,68	1 326,19	286,46	1 676,12	1 396,72	-	-

6	07:032	-	976,56	-	-	-	-	-	-	-	-	-	-	1 587,18	-	-	847,44	-	-

6	07:040	-	302,01	-	-	619,21	207,89	-	459,80	-	294,02	868,38	487,75	661,47	-	1 256,88	251,22	275,19	340,30

6	08:013	-	-	-	-	-	-	-	-	-	-	-	-	-	-	-	-	-	-

6	11:030	-	1 047,73	1 127,54	-	-	473,32	444,25	622,50	237,96	-	-	-	1 104,79	-	-	306,04	-	695,09

6	06:010	934,15	170,64	-	546,59	790,99	616,16	504,51	989,34	352,70	870,06	756,56	590,74	732,32	825,03	1 068,98	792,99	497,11	529,70

6	06:011	-	-	-	-	-	77,73	-	348,31	-	-	-	751,68	-	-	-	-	-	-

6	06:012	266,34	-	-	-	-	-	-	-	-	-	-	167,10	499,81	-	-	-	559,27	-

6	06:013	213,15	-	-	615,33	481,14	-	-	-	-	-	-	824,47	522,80	-	-	209,44	165,72	-

6	06:014	-	-	-	-	-	-	-	-	-	-	-	-	-	-	-	-	-	-

6	06:100	-	-	-	-	-	-	-	-	-	-	-	-	-	-	-	-	-	-

6	07:014	-	-	-	-	-	-	-	-	-	-	-	-	-	-	1 790,03	-	-	-

6	08:031	1 583,47	329,60	-	-	984,64	-	-	1 038,38	-	1 426,63	-	-	1 424,85	983,29	1 916,95	1 396,72	-	724,09

Промышленное использование (объекты инфраструктуры)	6	01:182	738,99	-	-	335,20	269,54	-	450,04	816,87	199,90	300,24	424,13	-	697,68	461,84	834,50	523,91	368,42	240,64

6	03:012	1303,51	808,15	1143,22	514,40	873,87	492,59	839,93	986,74	633,58	1274,12	859,74	1172,22	1289,75	1281,94	1717,91	1186,91	554,27	664,50

6	03:093	935,35	439,49	1133,17	169,01	843,51	320,90	839,93	574,25	490,89	1120,77	859,74	1123,12	1218,41	736,40	1592,32	421,48	484,17	407,12

6	06:091	1303,51	739,82	1143,22	495,23	805,48	475,17	560,85	986,74	207,44	1119,32	710,37	955,57	1289,75	1184,40	1312,51	1072,20	534,55	185,20

6	06:093	-	-	-	-	-	-	-	-	-	-	-	-	-	-	-	-	-	-

6	07:041	-	323,99	-	-	-	-	220,61	-	-	-	-	-	-	-	1176,45	-	-	-

6	07:051	935,35	323,99	-	335,20	-	-	329,36	986,74	-	1227,02	679,61	549,36	531,41	631,95	1312,51	353,68	462,68	188,63

Линейные объекты инфраструктуры	6	03:011	1303,51	808,15	1143,22	514,14	873,87	492,59	880,64	986,74	633,58	1274,12	859,74	1172,22	1265,50	1281,94	1717,91	1186,91	554,54	664,50

6	06:074	-	-	1143,22	-	-	-	-	-	-	-	-	-	-	-	-	-	-	-

6	06:080	738,99	808,15	994,12	495,23	642,67	376,61	880,64	963,28	633,58	1227,02	829,07	1172,22	1289,75	1281,94	1508,27	1186,91	554,54	653,13

6	07:010	1303,51	808,15	1102,83	495,23	464,80	492,59	880,64	986,74	633,58	1274,12	859,74	818,90	1146,29	1281,94	1508,27	1186,91	544,27	426,05

6	07:015	-	-	-	-	-	-	-	-	-	-	-	-	-	-	-	-	-	-

6	07:020	1303,51	808,15	994,12	459,11	734,74	475,14	880,64	986,74	633,58	1274,12	859,74	1172,22	827,64	1281,94	1717,91	1186,91	554,54	664,50

6	07:030	-	-	-	169,01	431,17	349,22	-	674,25	130,96	1227,02	829,07	428,34	616,51	253,50	1181,11	716,95	-	-

6	07:050	1093,61	808,15	994,12	338,95	431,17	475,14	839,93	986,74	428,58	1274,12	829,07	428,34	796,20	1281,94	1508,27	293,63	544,27	240,64

6	10:012	-	-	-	-	-	4,98	-	-	-	-	-	-	-	-	-	-	-	-

6	12:001	1303,51	808,15	1143,22	495,23	818,96	349,22	880,64	986,74	633,58	1274,12	859,74	1172,22	1289,75	1281,94	1717,91	1186,91	554,54	664,50
6	Рекреационное использование	5	02:040	-	-	-	-	318,47	-	-	-	585,68	1 586,52	-	-	-	1 841,54	2 389,62	-	-	371,71

5	05:014	-	1 571,06	-	-	1 409,54	-	663,65	748,38	-	-	-	504,11	1 492,29	529,28	3 011,06	142,04	-	513,91

5	05:022	1 649,43	1 571,06	783,81	332,84	1 491,65	417,64	516,92	2 035,70	902,84	1 798,64	390,57	1 034,05	1 921,38	1 915,09	3 213,32	347,47	142,04	228,71

5	05:030	821,01	142,04	443,75	227,79	1 478,49	142,04	259,42	1 123,46	142,04	916,41	395,10	393,77	1 617,35	1 696,14	3 011,06	377,27	142,04	-

5	08:040	1 258,82	-	-	-	-	-	-	2 035,70	694,49	-	-	-	344,04	-	1 410,19	432,55	-	-

5	09:021	819,26	-	1 299,00	-	1 440,54	-	429,85	1 363,37	171,87	1 839,30	-	563,94	1 490,99	1 695,89	3 213,32	432,55	-	-

5	09:023	-	-	782,07	-	985,74	-	295,79	2 204,99	142,04	-	-	-	895,32	1 869,10	3 053,36	142,04	-	-
7	Объекты транспорта	7	02:071	2 572,46	2 769,04	527,14	803,53	1 643,17	1 157,90	1 169,71	-	1 591,28	3 324,58	520,60	1 169,71	1 991,14	3 150,57	5 663,57	694,02	1 049,02	1 267,97

7	04:021	1 882,49	1 011,83	1 848,65	-	929,03	-	775,21	634,29	-	925,50	1 744,43	1 049,43	2 020,33	2 341,12	2 660,32	-	-	413,01

7	04:031	-	-	-	-	-	-	-	-	-	-	-	-	-	2 341,44	3 487,68	464,20	-	-

7	04:090	1 472,89	1 197,07	1 600,49	789,68	1 155,95	742,91	1 155,83	1 714,25	625,68	1 600,31	1 100,42	1 458,83	1 835,54	1 755,01	2 240,21	1 631,37	748,56	1 035,98

7	04:091	1 830,34	1 730,65	1 433,92	466,25	1 586,64	598,09	731,07	2 927,05	765,04	2 077,86	520,60	657,81	1 658,09	1 874,10	3 539,73	476,49	655,64	1 256,33

7	04:092	2 013,06	1 730,65	1 436,18	607,67	1 628,67	723,69	731,07	2 927,05	994,55	2 113,82	834,80	731,07	1 715,08	2 031,60	3 539,73	476,49	655,64	1 264,66

7	04:093	-	-	1 366,20	-	-	-	-	502,47	-	-	-	1 018,45	-	-	-	-	-	-

7	04:094	-	-	-	-	-	-	-	1 676,33	-	1 327,66	981,37	-	1 587,18	-	2 015,71	-	519,36	-

7	07:023	1 907,42	1 730,65	1 431,36	399,05	1 630,17	455,87	718,05	2 927,05	794,45	1 224,57	191,96	731,07	918,94	1 969,11	3 539,73	409,36	502,91	1 153,58

7	07:024	-	1 226,23	-	256,34	981,93	-	-	2 927,05	-	1 439,53	-	731,07	1 534,63	1 166,49	3 539,73	304,75	489,43	1 148,30
8	Жилая застройка (среднеэтажная и многоэтажная)	2	02:050	3 634,76	2 972,15	2 312,59	-	1 446,53	-	1 201,38	6 507,17	2 151,75	3 134,61	921,69	1 168,24	3 261,63	3 649,09	7 485,37	921,69	1 352,81	2 564,55

2	02:051	4 473,84	3 847,45	3 175,61	921,12	3 577,67	1 329,62	2 227,29	6 507,17	2 211,00	4 306,01	921,69	1 304,10	3 557,11	4 210,75	7 869,24	985,47	1 242,86	2 580,26

2	02:060	7 148,76	-	-	-	-	-	-	11 077,28	-	6 989,74	1 079,95	1 847,19	1 511,44	6 711,46	13 395,96	1 496,20	-	-

2	02:061	6 765,53	6 549,58	5 151,62	2 081,69	5 835,58	2 204,82	2 292,48	11 077,28	2 981,33	8 007,30	1 569,01	2 441,61	2 766,69	7 590,64	13 395,96	1 569,01	2 302,92	-

Обеспечение обороны и безопасности	8	08:020	-	-	-	-	-	-	-	-	-	-	-	4,42	56,05	-	-	-	-	-
9	Охраняемые природные территории и благоустройство	9	02:016	273,29	440,00	48,89	141,94	176,00	-	366,67	222,22	-	8,89	22,69	88,89	88,00	1 833,33	1 629,63	8,36	14,70	15,06

9	02:032	31,46	-	-	-	-	-	-	-	-	-	-	-	-	29,14	-	-	-	-

9	02:052	53,40	468,09	71,90	61,28	18,80	6,01	97,78	550,00	-	-	-	102,33	35,10	260,36	146,67	19,58	-	31,33

9	02:062	-	-	112,53	-	-	-	-	-	-	-	-	-	-	-	73,33	-	-	-

9	05:031	-	-	-	-	3,13	-	-	-	-	-	-	-	3,56	-	3,05	-	-	-

9	09:010	71,90	771,93	6,62	3,83	118,92	3,54	7 333,33	1 760,00	47,00	27,50	3,02	69,40	75,86	43,93	2 200,00	3,19	3,27	3,54

9	09:020	-	-	-	-	-	-	-	-	-	3,07	-	-	-	-	-	-	-	-

9	09:022	-	-	-	-	-	-	-	-	-	-	-	31,33	-	-	-	-	-	-

9	12:002	-	21,00	41,37	-	63,31	-	-	-	-	5,00	3,86	9,88	8,98	19,34	59,22	28,48	-	-

9	12:003	360,66	213,59	956,52	7 333,33	2 315,79	67,80	220,00	830,19	81,33	1 100,00	2 200,00	4 888,89	303,45	1 047,62	3 142,86	389,38	207,55	100,46
10	Использование лесных ресурсов	10	10:030	-	-	-	-	-	-	-	-	-	-	-	-	-	-	-	-	-	-
11	Использование лесов (рубка)	10	10:010	1,13	0,87	-	0,62	-	-	1,51	1,07	-	-	-	0,57	0,99	0,94	1,13	-	-	-

10	10:020	1,13	0,94	-	0,62	1,01	1,18	1,51	1,07	1,00	0,99	0,84	0,57	0,99	1,30	1,01	0,50	0,86	1,30

10	10:040	1,09	-	-	0,62	1,01	-	-	1,07	-	-	-	-	0,99	0,94	0,64	-	-	-
12	Водные объекты	11	11:010	16,79	17,71	3,72	-	15,93	-	183,33	376,07	-	-	-	7,16	9,80	33,48	15,15	205,61	3,23	3,22

11	11:020	-	-	-	-	-	-	-	-	-	-	-	-	-	-	5,20	74,45	-	-
13	Специальное, ритуальное использование и запас	12	08:011	-	-	-	-	-	-	41,23	18,36	-	-	-	4,06	3,46	3,67	3,83	-	-	3,01

12	12:010	1 571,43	1 629,63	637,68	440,00	11,31	483,52	6 285,71	1 157,89	88,00	35,77	153,85	8 800,00	698,41	862,75	192,98	1 100,00	181,82	4 000,00

12	12:020	3,29	880,00	56,05	3,17	24,74	3,20	3,29	92,44	3,15	3,24	6,78	11,67	53,79	29,38	62,86	3,37	3,49	12,25

12	12:021	-	73,33	-	-	-	3,26	101,85	-	-	3,04	-	-	-	-	-	4,56	-	-

12	12:030	3,79	1 760,00	-	114,88	4,47	4,14	4,83	43,20	3,74	11 000,00	3,32	22 000,00	505,75	31,61	346,46	3,87	-	3,01
14	Малоэтажное жилищное и дачное строительство	13	02:010	1 654,64	1 409,79	1 115,56	380,77	1 334,49	487,20	782,91	2 384,36	810,16	1 744,99	424,08	1 744,99	1 645,77	1 782,77	2 883,46	388,15	534,08	1 030,19

13	02:011	1 655,72	1 409,79	1 169,91	495,01	1 363,87	589,51	819,32	2 384,36	810,16	1 744,99	424,08	1 717,59	1 702,21	1 782,77	2 883,46	388,15	534,08	1 030,19

13	02:013	1 262,87	1 011,36	-	-	781,58	289,79	204,31	2 384,36	-	-	263,19	436,04	1 228,55	1 604,03	2 621,64	208,09	-	-

13	02:014	1 655,72	1 409,79	1 124,94	380,77	1 312,04	589,51	816,12	2 384,36	810,16	1 701,88	424,08	790,75	1 430,54	1 530,42	2 883,46	388,15	534,08	1 032,89

13	02:020	1 519,98	887,82	741,31	380,77	1 315,26	371,35	673,65	2 384,36	211,53	1 744,99	424,08	1 282,04	1 602,33	1 782,77	2 801,72	388,15	410,83	1 026,63

13	02:021	1 519,59	1 409,79	1 165,65	298,68	1 338,53	405,86	819,32	2 384,36	810,16	1 222,65	424,08	927,90	1 702,21	1 729,07	2 883,46	388,15	534,08	1 035,64

13	02:030	669,12	-	-	380,77	550,63	-	595,53	-	-	-	293,28	323,64	1 430,54	1 319,74	1 709,56	260,63	-	-

13	02:031	1 332,60	1 409,79	901,68	380,77	1 044,84	371,35	595,53	2 384,36	810,16	-	392,36	506,05	1 507,69	1 724,06	2 701,95	388,15	371,35	801,89

13	13:011	1 309,70	183,54	622,53	380,77	1 270,54	453,47	388,15	2 384,36	221,13	1 423,66	388,15	267,29	1 724,14	1 704,23	2 664,58	388,15	180,84	1 027,55

13	13:021	1 570,12	1 409,79	1 165,65	495,01	1 361,23	589,51	819,32	2 384,36	810,16	1 744,99	424,08	927,90	1 724,42	1 782,77	2 883,46	1 505,08	534,08	1 030,19

14	14:002	832,17	747,19	485,89	166,79	685,22	67,55	158,30	1 263,71	278,55	924,84	139,49	268,21	913,79	876,11	1 528,23	200,90	179,95	218,78
15 1	Иное использование (водные объекты; объекты, в отношении которых идет процедура уточнения категории земель или ВРИ), Прочие объекты, отнесение которых к другим группам невозможно	14	14:001	5,00	4,03	-	3,44	137,50	22 000,00	36,98	13,07	6,02	13,85	4,01	39,17	517,65	11,67	13,69	4,76	3,73	12,25

14	14:004	146,67	13,46	3,32	159,42	176,00	4,53	110,00	440,00	95,03	468,09	440,00	207,55	220,00	392,86	5 500,00	207,55	343,75	289,34

При анализе данных, приведенных в таблице, следует учитывать следующее:

не для всех Объектов оценки в Перечне приведены сведения о величине действующей кадастровой стоимости. Поле «Кадастровая стоимость (Cost)» не заполнено для части Объектов, подлежащих ГКО:

возможными причинами изменения кадастровой стоимости являются изменение рыночной ситуации по отношению к датам (2006-2010 г.г.), по состоянию на которые определялась кадастровая стоимость, изменения в требованиях к учету объектов, методологии оценки, группировке, характеристиках самих Объектов, подлежащих ГКО.

При проведении ГКО в 2022 году помимо сведений, содержащихся в ЕГРН (в рамках проведения предыдущих кадастровых оценок сведения в отношении объектов учитывались в соответствии с требованиями Федерального закона от 24.07.2007 № 221-ФЗ «О кадастровой деятельности»), собиралась, верифицировалась и уточнялась информация в отношении значительного количества самих характеристик объектов и факторов, способных отразиться на величине их кадастровой стоимости. Вследствие этого для ряда объектов произошло весьма существенное изменение результата определения кадастровой стоимости по отношению к действующим значениям. Существенный, в том числе кратный, рост или снижение кадастровой стоимости не является ошибкой, Исполнитель работ не несет ответственности за результаты ранее установленных величин кадастровой стоимости. По результатам расчетов за период, прошедший с предыдущих туров ГКО (от 9 до 15 лет) суммарная кадастровая стоимость изменилась в 1,7 раза.

4.1.2. Сравнительный анализ полученных значений кадастровой стоимости Объектов оценки и собранной рыночной информации выполнен путем сравнения диапазонов кадастровой стоимости Объектов оценки и диапазонов рыночных данных.

Сравнительный анализ результатов оценки выполнен в разрезе расчетных групп, для которых был применен сравнительный подход и собирались рыночные данные. Приведенная ниже Таблица 205 содержит обобщенные данные сравнительного анализа в соответствии с требованиями п. 26.3 Методических указаний. В таблице приведены данные лишь по группам тех объектов, которые участвуют в гражданском обороте, представлены на открытом рынке и имеют (относительно) сложившийся рынок продаж.

Таблица 205. Укрупненный сравнительный анализ УПКС (руб./кв.м) результатов ГКО ЗУ 2022 года на территории Ленинградской области с рыночными данными для ЗУ

№	Муниципальное образование	Группа объектов	Кол-во, шт.	МИН рыночн.	МИН результ.	МАКС результ.	МАКС рыночн.
1	Тосненский МР	СХИ	2 300	11,42	4,79	6,34	1 000,00

КОММ	1 107	866,67	16,39	8 868,16	30 434,78

ПРОМ	1 052	180,24	61,58	2 299,22	3 000,00

ТРАНСП	116	нет	304,75	2 587,55	нет

МЖДС	87 379	66,67	52,98	1 817,73	2 708,33
2	Тихвинский МР	СХИ	1 862	3,13	4,98	6,65	198,00

КОММ	833	нет	14,59	3 952,69	нет

ПРОМ	499	954,55	116,07	1 588,32	1 204,97

ТРАНСП	547	322,58	115,01	2 769,04	3 925,42

МЖДС	25 298	34,62	34,01	1 409,79	1 329,11
3	Сосновоборский ГО	СХИ	7	нет	5,93	5,93	нет

КОММ	463	нет	141,21	7 981,18	нет

ПРОМ	212	3 304,69	566,12	1 736,60	6 234,68

ТРАНСП	317	11 060,95	468,11	1 431,74	11 060,95

МЖДС	10 926	292,50	111,31	1 166,29	2 571,43
4	Сланцевский МР	СХИ	1 224	5,95	6,06	6,06	501,39

КОММ	347	нет	50,56	2 589,59	нет

ПРОМ	311	166,67	38,54	860,62	1 048,22

ТРАНСП	204	нет	144,29	803,53	нет

МЖДС	12 226	38,89	25,99	495,01	683,33
5	Приозерский МР	СХИ	3 818	24,58	3,71	6,65	750,00

КОММ	1 065	1 666,67	11,61	3 573,43	4 100,00

ПРОМ	306	571,43	144,49	1 416,25	1 744,24

ТРАНСП	123	нет	173,38	1 613,87	нет

МЖДС	76 952	180,00	51,35	1 342,05	2 853,03
6	Подпорожский МР	СХИ	700	2,01	4,98	6,65	30,00

КОММ	581	нет	24,60	2 311,69	нет

ПРОМ	386	452,83	38,54	1 016,78	978,00

ТРАНСП	2 460	нет	156,47	1 157,90	нет

МЖДС	13 598	120,00	35,68	589,51	651,77
7	Лужский МР	СХИ	4 170	3,17	6,15	6,65	400,00

КОММ	985	224,09	59,95	3 417,76	291,29

ПРОМ	371	70,00	70,20	1 271,08	1 194,09

ТРАНСП	108	нет	137,68	1 169,71	нет

МЖДС	87 231	60,00	19,44	1 064,00	3 750,00
8	Ломоносовский МР	СХИ	4 138	1,53	5,93	6,99	1 200,00

КОММ	1 098	678,57	7,74	9 127,06	6 022,89

ПРОМ	1 505	296,30	210,02	2 606,64	3 800,00

ТРАНСП	305	нет	870,34	3 198,26	нет

МЖДС	110 631	145,00	105,93	2 605,29	4 666,67
9	Лодейнопольский МР	СХИ	1 704	1,83	4,63	6,65	199,28

КОММ	586	1 500,00	50,56	2 516,78	1 500,00

ПРОМ	424	132,59	126,87	1 028,66	2 962,50

ТРАНСП	2 204	нет	99,66	1 591,28	нет

МЖДС	16 645	100,00	28,14	810,16	958,33
10	Кировский МР	СХИ	1 060	15,67	4,70	7,20	502,11

КОММ	1 135	529,46	37,74	7 938,77	12 722,65

ПРОМ	603	428,57	38,54	2 159,66	3 465,15

ТРАНСП	1 829	3 205,00	782,53	3 400,47	3 205,00

МЖДС	104 697	107,00	89,80	1 904,43	4 787,88
11	Киришский МР	СХИ	826	6,99	4,96	4,96	187,01

КОММ	723	нет	40,76	7 514,28	нет

ПРОМ	594	637,76	38,54	1 543,54	637,76

ТРАНСП	1 068	нет	115,61	520,60	нет

МЖДС	38 643	37,78	25,49	424,08	861,11
12	Кингисеппский МР	СХИ	1 873	5,77	5,46	6,65	333,33

КОММ	1 059	6 250,00	11,61	4 266,64	6 250,00

ПРОМ	793	85,78	112,01	1 658,88	2 875,49

ТРАНСП	169	нет	150,99	1 169,71	нет

МЖДС	45 680	60,00	39,94	1 904,43	1 509,43
13	Выборгский МР	СХИ	6 211	17,50	3,81	6,65	1 271,43

КОММ	1 814	186,78	7,58	8 284,37	13 815,97

ПРОМ	824	290,83	100,02	2 007,69	5 902,19

ТРАНСП	386	нет	123,55	1 989,97	нет

МЖДС	133 006	116,67	33,69	1 731,75	5 416,67
14	Гатчинский МР	СХИ	4 311	15,50	5,74	5,74	672,41

КОММ	2 303	254,82	8,52	10 301,68	3 000,00

ПРОМ	1 086	158,00	193,63	2 277,33	6 000,00

ТРАНСП	493	нет	589,20	3 212,41	нет

МЖДС	142 178	110,99	41,79	1 955,06	3 636,36
15	Всеволожский МР	СХИ	3 514	40,00	4,61	7,92	632,00

КОММ	3 379	455,21	6,78	12 571,51	31 595,58

ПРОМ	2 814	120,00	38,54	3 913,41	9 287,93

ТРАНСП	517	4 363,00	884,08	5 613,84	4 363,00

МЖДС	227 754	352,27	41,09	2 858,14	11 000,00
16	Волховский МР	СХИ	2 213	1,71	4,53	7,07	107,03

КОММ	1 161	200,00	39,45	7 970,54	2 555,37

ПРОМ	670	88,00	39,53	1 829,26	1 503,11

ТРАНСП	1 276	1 111,11	118,58	694,02	1 534,65

МЖДС	60 968	60,00	32,78	1 803,76	2 550,17
17	Бокситогорский МР	СХИ	2 559	3,80	6,87	6,87	100,00

КОММ	629	966,67	31,81	3 173,91	966,67

ПРОМ	252	нет	206,63	1 200,87	нет

ТРАНСП	1 013	нет	304,75	1 405,05	нет

МЖДС	36 848	14,00	98,50	1 178,53	450,00
18	Волосовский МР	СХИ	1 128	4,54	5,07	6,94	150,00

КОММ	674	369,26	8,09	2 496,93	6 021,12

ПРОМ	458	147,60	38,54	1 022,72	694,44

ТРАНСП	2 028	нет	191,80	1 049,02	нет

МЖДС	19 433	150,86	30,42	534,08	1 916,67

4.1.3. Проверка корректности результатов определения кадастровой стоимости с использованием результатов ценового зонирования территории

Результаты расчетов УПКС, КС.

Сельскохозяйственное использование, сельскохозяйственное производство (Рисунок 129).

Рисунок 129. Рассчитанный УПКС для земельных участков под объекты сельхозпроизводства

Коммерческое использование (Рисунок 130).

Рисунок 130. Рассчитанный УПКС для земельных участков под объекты коммерческого использования

Промышленное использование (Рисунок 131).

Рисунок 131. Рассчитанный УПКС для участков под объекты промышленного использования

Объекты садоводств и огородничеств, малоэтажной жилой застройки (Рисунок 132).

Рисунок 132. Рассчитанный УПКС для земельных участков под объекты садоводств и огородничеств, малоэтажной жилой застройки.

4.2. Контроль качества проекта отчета

Результаты контроля качества проекта отчета приведены в табличной форме:

Таблица 206. Соответствие порядка направления проекта отчета требованиям статьи 14 Федерального закона от 03.07.2016 № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке»

№ п/п	Требование	Комментарий Исполнителя
1	Представление сведений о месте размещения проекта отчета на официальном сайте бюджетного учреждения.	http://lenkadastr.ru/
2	Размещение проекта отчета на официальном сайте бюджетного учреждения, в том числе возможность скачивания материалов.	http://lenkadastr.ru/
3	Соответствие материалов, размещенных на официальном сайте бюджетного учреждения, материалам, предоставленным для проверки на электронном носителе в форме электронного документа.	Материалы, предоставленные для проверки, соответствуют материалам, размещенным на сайте. С учетом необходимости обновления материалов, размещенных на сайте, в дальнейшем (из-за возможного внесения изменений) материалы на сайте ГБУ могут отличаться от материалов, предоставленных для проверки.

Таблица 207 Соответствие предоставленных материалов требованиям к отчету об итогах государственной кадастровой оценки

№ п/п	Требования к отчету	Ссылка на положение Требований	Комментарий, ссылка на раздел отчета
11	Структура отчета соответствует требованиям.	п.2	Отчет выполнен в полном соответствии с Требованиями (см. Содержание, стр. 3).
22	Основная часть Отчета должна быть пронумерована постранично и составлена в форме электронного документа в виде файла в формате ODT.	п.3	Основная часть Отчета пронумерована и составлена в форме электронного документа в виде файла в формате ODT в соответствии с п. 3 Требований.
33	Текстовые документы, электронные таблицы, включаемые в приложения к основной части Отчета (за исключением предусмотренных подпунктом 1 пункта 2 Требований), составляются в виде файлов в форматах ODT и ODS соответственно.	п.4	Текстовые документы, электронные таблицы, включаемые в приложения к основной части Отчета, составлены в виде файлов в форматах ODT и ODS в соответствии с п. 4 Требований.
44	Растровые графические материалы, копии документов и иные материалы, не предусматривающие возможности их изменения без применения специализированных программ, предназначенных для создания и обработки растровых изображений, и включаемые в приложения к основной части Отчета, составляются в виде файлов в форматах PDF, TIFF, JPG, JPEG, PNG с рекомендуемым разрешением 150 - 300 точек на квадратный дюйм.	п.5	Растровые графические материалы, копии документов и иные материалы составлены в виде файлов в форматах PDF, TIFF, JPG, JPEG, PNG в соответствии с п. 5 Требований.
55	Файлы в формате XML, составляемые бюджетным учреждением и включаемые в приложения к основной части Отчета, формируются с использованием актуальных по состоянию на дату определения кадастровой стоимости объектов недвижимости XML-схем, размещаемых на официальном сайте федерального органа исполнительной власти, осуществляющего государственный кадастровый учет и государственную регистрацию прав, в информационно-телекоммуникационной сети "Интернет". Объем таких файлов не должен превышать 10 мегабайт.	п.6	XML-файлы сформированы в соответствии с п. 6 Требований.
66	Каждое из приложений к основной части Отчета формируется в виде упакованного (архивированного) пакета.	п.7	Основная часть Отчета на электронном носителе сформированы в соответствии с п. 7 Требований.
27	Основная часть Отчета, приложения к основной части Отчета составляются в формате, обеспечивающем просмотр и копирование указанных электронных документов без использования специальных программных средств, и подписываются усиленной квалифицированной электронной подписью работников бюджетного учреждения, непосредственно осуществивших определение кадастровой стоимости, руководителя такого бюджетного учреждения.	п.8	Отчет в электронном виде подписан директором Учреждения и работниками, непосредственно определявшими кадастровую стоимость (см. Титульный лист). Отчет на электронном носителе и приложения к нему подписаны в соответствии с п. 8 Требований.
88	В вводной главе основной части отчета указываются реквизиты (наименование, дата подписания (утверждения), номер) отчета.	пп.1 п.10	2.1 Реквизиты Отчета, стр. 25.
99	В вводной главе основной части отчета указывается наименование субъекта Российской Федерации, на территории которого проводилась государственная кадастровая оценка.	пп.2 п.10	2.2 Наименование субъекта Российской Федерации, на территории которого проводилась государственная кадастровая оценка, стр. 25.
110	В вводной главе основной части отчета указываются реквизиты решения о проведении государственной кадастровой оценки (наименование, дата подписания (утверждения), номер).	пп.3 п.10	2.6 Реквизиты решения о проведении государственной кадастровой оценки (наименование, дата подписания (утверждения), номер), стр. 77.
111	В вводной главе основной части отчета указывается перечень документов, которые использовались при определении кадастровой стоимости объектов недвижимости, содержащий их наименования и иные реквизиты (дата подписания (утверждения), номер).	пп.4 п.10	2.7 Перечень документов, которые использовались при определении кадастровой стоимости объектов недвижимости, содержащий их наименования и иные реквизиты, стр. 77
112	В вводной главе основной части отчета указывается сведения о работниках бюджетного учреждения, непосредственно осуществивших определение кадастровой стоимости, о руководителе такого бюджетного учреждения.	пп.5 п.10	2.8 Сведения о работниках бюджетного учреждения, непосредственно осуществивших определение кадастровой стоимости, руководителем бюджетного учреждения, стр. 80.
113	В вводной главе основной части отчета указываются виды объектов недвижимости, в отношении которых проводится государственная кадастровая оценка, категория(и) земель, если объектами государственной кадастровой оценки являются земельные участки.	пп.6 п.10	2.4 Сведения об общем количестве объектов недвижимости, содержащихся в перечне объектов недвижимости, подлежащих государственной кадастровой оценке, а также о количестве объектов недвижимости, содержащихся в перечне, в разрезе категорий земель, стр. 25.
114	В вводной главе основной части отчета указывается сведения об общем количестве объектов недвижимости, содержащихся в перечне объектов недвижимости, подлежащих государственной кадастровой оценке, а также о количестве объектов недвижимости, содержащихся в Перечне, в разрезе видов объектов недвижимости, категорий земель;	пп.7 п.10	2.4 Сведения об общем количестве объектов недвижимости, содержащихся в перечне объектов недвижимости, подлежащих государственной кадастровой оценке, а также о количестве объектов недвижимости, содержащихся в перечне, в разрезе категорий земель, стр. 25.
115	В вводной главе основной части отчета указывается дата, по состоянию на которую определяется кадастровая стоимость объектов недвижимости;	пп.8 п.10	2.5 Дата, по состоянию на которую определена кадастровая стоимость объектов недвижимости, стр. 77.
116	В вводной главе основной части отчета указываются сведения о допущениях, использованных при определении кадастровой стоимости.	пп.9 п.10	2.9 Сведения о допущениях, использованных при определении кадастровой стоимости, стр. 87.
117	В расчетную главу основной части отчета включается анализ информации о рынке объектов недвижимости (в том числе анализ информации, не относящейся непосредственно к объектам недвижимости, подлежащим государственной кадастровой оценке, но влияющей на их стоимость).	пп.1 п.11	3.1 Анализ информации о рынке объектов недвижимости (в том числе анализ информации, не относящейся непосредственно к объектам недвижимости, подлежащим ГКО, но влияющей на их стоимость), стр. 100.
118	В расчетную главу основной части отчета включается описание и обоснование подходов к выбору типового объекта недвижимости в целях проведения оценочного зонирования.	пп.2 п.11	3.2 Описание и обоснование подходов к выбору типового объекта недвижимости в целях проведения оценочного зонирования, стр. 255.
119	В расчетную главу основной части отчета включается обоснование подходов к сегментации объектов недвижимости, подлежащих государственной кадастровой оценке, в целях их группировки.	пп.3 п.11	3.3 Обоснование подходов к сегментации объектов недвижимости, подлежащих ГКО, в целях их группировки, стр. 275.
220	В расчетную главу основной части отчета включается информация об определении ценообразующих факторов и источниках сведений о них, обоснование отказа от использования ценообразующих факторов, предусмотренных Методическими указаниями о государственной кадастровой оценке.	пп.4 п.11	3.3.3 Информация об определении ценообразующих факторов и источниках сведений о них, обоснование отказа от использования ценообразующих факторов, предусмотренных Методическими указаниями о государственной кадастровой оценке, стр. 299.
221	В расчетную главу основной части отчета включается обоснование использования ценообразующих факторов, не предусмотренных методическими указаниями.	п.11 пп. 5	3.3.4 Обоснование использования ценообразующих факторов, не предусмотренных Методическими указаниями, стр. 301.
222	В расчетную главу основной части отчета включается обоснование выбора подходов, методов и моделей оценки, использованных для определения кадастровой стоимости объектов недвижимости методами массовой оценки.	пп.6 п.11	3.3.5 Обоснование выбора подходов и методов, использованных для определения кадастровой стоимости объектов недвижимости, стр. 302.
223	В расчетную главу основной части отчета включается информация об определении кадастровой стоимости в рамках индивидуального расчета.	пп.7 п.11	3.5 Информация об определении кадастровой стоимости индивидуально в отношении объектов недвижимости, стр. 443.
224	В заключительной главе отчета основной части отчета должна быть представлена информации об итогах контроля качества результатов определения кадастровой стоимости.	п.12	4.1 Проведение контроля качества результатов определения кадастровой стоимости, стр. 444; 4.2. Контроль качества проекта отчета, стр. 487.
225	Приложение к основной части отчета «Исходные данные» должно содержать копию решения о проведении государственной кадастровой оценки.	пп.1 п.13	Приложение 1.1. Копия решения о проведении государственной кадастровой оценки.
226	Приложение к основной части отчета «Исходные данные» должно содержать результаты сбора и обработки информации, необходимой для определения кадастровой стоимости.	пп.2 п.13	Приложение 1.2. Результаты сбора и обработки информации, необходимой для определения кадастровой стоимости.
227	Приложение к основной части отчета «Исходные данные» должно содержать сведения об объектах недвижимости, содержащихся в перечне.	пп.3 п.13	Приложение 1.3. Перечень объектов недвижимости, подлежащих государственной кадастровой оценке.
228	Приложение к основной части отчета «Исходные данные» должно содержать информацию о характеристиках объектов недвижимости, использованных при определении их кадастровой стоимости, или о недостаточности информации о характеристиках объектов недвижимости, необходимых для определения их кадастровой стоимости (с указанием недостающей информации и причин ее неполучения).	пп.4 п.13	Приложение 1.4. Информация о характеристиках объектов недвижимости, использованных при определении их кадастровой стоимости, или о недостаточности информации о характеристиках объектов недвижимости, необходимых для определения их кадастровой стоимости (с указанием недостающей информации и причин ее неполучения).
229	Приложение к основной части отчета «Исходные данные» должно содержать исходные данные, использованные для определения значений ценообразующих факторов, в том числе цифровые тематические карты, картографические материалы и другие графические материалы, таблицы.	пп.5 п.13	В Приложении 1.5 размещены сведения Перечня, позволяющие идентифицировать Объект, подлежащий ГКО, и содержащий сведения, отражающиеся или способные отразиться на результатах кадастровой оценки, дополненные сведениями, собранными в процессе подготовки к ГКО.
330	Приложение к основной части отчета «Исходные данные» должно содержать результаты сбора информации о рынке объектов недвижимости (в том числе информации, не относящейся непосредственно к объектам недвижимости, подлежащим государственной кадастровой оценке, но влияющей на их стоимость).	пп.6 п.13	Приложение 1.6. Результаты сбора информации о рынке объектов недвижимости (в том числе информации, не относящейся непосредственно к объектам недвижимости, подлежащим ГКО, но влияющей на их стоимость).
331	Приложение к основной части отчета «Определение кадастровой стоимости объектов недвижимости» сведения о ценообразующих факторах, использованных при определении кадастровой стоимости и о значениях таких факторов (для каждого объекта недвижимости).	пп.1 п.14	Приложение 2.1. Сведения о ценообразующих факторах, использованных при определении кадастровой стоимости, и о значениях таких факторов (для каждого объекта недвижимости).
332	Приложение к основной части отчета «Определение кадастровой стоимости объектов недвижимости» должно содержать результаты оценочного зонирования.	пп.2 п.14	Приложение 2.2. Результаты оценочного зонирования.
333	Приложение к основной части отчета «Определение кадастровой стоимости объектов недвижимости» должно содержать результаты группировки объектов недвижимости (для каждого объекта недвижимости).	пп.3 п.14	Приложение 2.3. Результаты группировки объектов недвижимости (для каждого объекта недвижимости).
334	Приложение к основной части отчета «Определение кадастровой стоимости объектов недвижимости» должно содержать обоснование использованных при определении кадастровой стоимости моделей с описанием их структуры.	пп.4 п.14	Приложение 2.4. Обоснование использованных при определении кадастровой стоимости моделей с описанием их структуры.
335	Приложение к основной части отчета «Определение кадастровой стоимости объектов недвижимости» должно содержать сведения о способе определения кадастровой стоимости (массово или индивидуально) с указанием моделей, подходов, методов, использованных при определении кадастровой стоимости (для каждого обьекта недвижимости).	пп.5 п.14	Приложение 2.5. Сведения о способе определения кадастровой стоимости (массово или индивидуально) с указанием моделей, подходов, методов, использованных при определении кадастровой стоимости (для каждого объекта недвижимости).
336	Приложение к основной части отчета «Определение кадастровой стоимости объектов недвижимости» должно содержать сведения о результатах определения кадастровой стоимости объектов недвижимости, кадастровая стоимость которых определена индивидуально	пп.6 п.14	Приложение 2.6. Сведения о результатах определения кадастровой стоимости объектов недвижимости, кадастровая стоимость которых определена индивидуально.
337	Приложение к основной части отчета «Кадастровая стоимость объектов недвижимости» должно в табличном виде содержать сведения о величине кадастровой стоимости всех объектов недвижимости, содержащихся в Перечне.	п.15	Приложение 3. Сведения о величине кадастровой стоимости всех объектов недвижимости, содержащихся в Перечне.
338	Приложение к основной части отчета «Систематизированные сведения» должно содержать файлы в формате XML, включающие в том числе: 1) сведения о характеристиках всех объектов недвижимости, содержащихся в перечне, использованные при определении их кадастровой стоимости; 2) исходные данные, использованные при определении кадастровой стоимости; 3) сведения об определении кадастровой стоимости объектов недвижимости; 4) сведения о величине кадастровой стоимости всех объектов недвижимости, содержащихся в перечне.	п.16	Приложение 4. Файлы в формате XML, содержащие в том числе систематизированные сведения о характеристиках объектов недвижимости, использованных при определении их кадастровой стоимости, исходные данные, использованные при определении кадастровой стоимости, сведения об определении кадастровой стоимости объектов недвижимости, сведения о величине кадастровой стоимости всех объектов недвижимости, содержащихся в перечне, предусмотренном Требованиями.
339	Сведения и материалы, содержащие информацию, доступ к которой ограничен федеральными законами, не подлежат включению в основную часть отчета и приложения к ней, предусмотренные подпунктами 1 - 4 пункта 2 Требований к отчету. Такие сведения и материалы оформляются в виде отдельного приложения к основной части отчета.	п.17	Приложение 5. Сведения и материалы, содержащие информацию, доступ к которой ограничен.

Приложения:

Приложение 1. Исходные данные

Приложение 1.1. Копия решения о проведении государственной кадастровой оценки

Приложение 1.2. Результаты сбора и обработки информации, необходимой для определения кадастровой стоимости

Приложение 1.3. Сведения об объектах недвижимости, содержащихся в перечне

Приложение 1.4. Информация о характеристиках объектов недвижимости, использованных при определении их кадастровой стоимости, или о недостаточности информации о характеристиках объектов недвижимости, необходимых для определения их кадастровой стоимости (с указанием недостающей информации и причин ее неполучения)

В Приложении 1.4 приведены сканированные копии и(или) электронные образы ответов на запросы в части согласования ВРИ с ОМСУ, а также сами запросы ГБУ ЛО «ЛенКадОценка». Сводные результаты обработки информации, содержащейся в Перечне, приведены в разделе 2.4.1. Анализ сведений Перечня и в рамках настоящего Приложения не дублируются.

В Перечне, предоставленном Росреестром, объекты, имеющие графический образ, представлены в разных системах координат. Для возможности обработки сведений Перечня, все системы координат были преобразованы в единую систему координат WGS-84.

Преобразование координат

Программа MapInfo Professional хранит информацию о проекциях и системах координат в файле с названием MAPINFOW.PRJ (Рисунок 133). В составе файла указаны величины, которые определяют каждую систему координат, поддерживаемую MapInfo Professional. Каждая система координат имеет свое название, за которым следуют параметры системы координат, включая проекцию, датум, единицы измерения, нулевую долготу, нулевую широту, масштабный множитель, восточное смещение, северное смещение. Каждая система координат занимает отдельную строку, каждый параметр отделен запятыми. Через файл формата *prj пользователь может изменять параметры уже существующих систем координат, а также добавлять новые.

Рисунок 133. Фрагмент файла MAPINFOW.PRJ. Параметры перехода для систем координат МСК-47

В начале строки в двойных кавычках указывается название проекции. Далее следует номер типа картографической проекции. Следующие элементы определяют параметры проекции. Например, для системы координат, представленной в первой строке на Рисунок 133 соответствует расшифровка:

«МСК 47 зона 1» – название системы координат;

«8» – тип проекции «Поперечная Меркатора»;

«1001» – датум «Pulkovo 1942, KRASSOVSKY»;

«7» – единицы измерения «метры»;

«27.95» – нулевая долгота;

«0» – нулевая широта;

«1» – масштабный множитель (масштаб длин на осевом меридиане);

«1250000» – восточное смещение в метрах;

«-6211057.626» – северное смещение в метрах.

Таблица 208. Параметры систем координат. Типы проекций

№ п/п	Название проекции	Номер
1	Долгота-Широта	1
2	Равноплощадная цилиндрическая	2
3	Равноугольная коническая проекция Ламберта	3
4	Равноплощадная азимутальная Ламберта (только в полярной области)	4
5	Равнопромежуточная коническая (только для полярных областей)	5
6	Равнопромежуточная коническая	6
7	Косая Меркатора – Хотина	7
8	Поперечная Меркатора	8
9	Коническая равноплощадная Алберса	9
10	Меркатора	10
11	Миллера	11
12	Робинсона	12
13	Мольвейде	13
14	Эккерта IV	14
15	Эккерта VI	15
16	Синусоидальная	16
17	Галла	17
18	Новозеландская картографическая	18
19	Равноугольная коническая Ламберта (для Бельгии 1972)	19
20	Стереографическая	20
21	Поперечная Меркатора (для голландской системы 34 для района Юланд-Фин)	21
22	Поперечная Меркатора (зона 34 Голландии Съеланд)	22
23	Поперечная Меркатора (34/35 зоны для Голландии: Борнхольм)	23
24	Поперечная проекция Меркатора (для Финляндии KKJ)	24
25	Косая Меркатора для Швейцарии	25
26	Региональная Меркатора	26
27	Поликоническая	27
28	Равнопромежуточная коническая	28
29	Равноплощадная азимутальная Ламберта	29
30	Кассини-Солднера	30
31	Двойная стереографическая	31
32	Косая равноугольная коническая проекция Кровак (JTSKc)	32
33	Равнопромежуточная цилиндрическая	33

Таблица 209. Параметры систем координат. Список датумов

№ п/п	Номер	Наименование датума	Наименование эллипсоида
1	1000	DHDN (Potsdam/Rauenberg)	BESSEL
2	1001	Pulkovo 1942	KRASSOVSKY
3	1002	NTF (Paris meridian)	CLARKE80_IGN
4	1003	CH 1903 (Switzerland)	BESSEL
5	1004	HD72 (Hungarian Datum of 1972)	GRS67
6	1005	Cape (South Africa)	WGS84
7	1006	Australia National (AGD84)	AUSTRALIAN
8	1007	Australia A.C.T. (AGD66)	AUSTRALIAN
9	1008	Australia Tasmania (AGD66)	AUSTRALIAN
10	1009	Australia Victoria/NSW (AGD66)	AUSTRALIAN
11	1010	New Zealand Geodetic Datum 1949	INTERNATIONAL
12	1011	Sweden (RT 90)	BESSEL
13	1012	Russia PZ90	PZ90
14	1013	Russia SK42	PZ90
15	1014	Russia SK95	PZ90
16	1015	Tokyo97	BESSEL
17	1016	KKJ	INTERNATIONAL
18	1017	Xian 1980	XIAN_1980
19	1018	Lithuanian Pulkovo 1942	KRASSOVSKY
20	1019	Belgian 1972 7 Parameter	INTERNATIONAL

Таблица 210. Параметры систем координат. Единицы измерений

№ п/п	Номер	Единицы измерений
1	0	мили
2	1	километры
3	2	дюймы
4	3	фут (международный фут) Один международный фут равен точно 30,48 см
5	4	ярд
6	5	миллиметры
7	6	сантиметры
8	7	метры
9	8	геодезический фут США (принятый для плановых систем штатов 1927) один геодезический фут США равен точно 12/39.37 метра или приблизительно 30,48006 см
10	9	морская миля (одна морская миля равно точно 1852 метрам)
11	30	линк
12	31	чейн
13	32	род

Аналогичным образом производится пересчет местных систем координат кадастрового округа.

Рисунок 134. Фрагмент файла MAPINFOW.PRJ. Параметры перехода для систем местных систем координат

В результате преобразования систем координат из-за отсутствия информации о примененной системе координат или невозможности ее идентификации для 572 852 объектов недвижимости географическое положение устанавливалось в соответствии с правилами, описанными в разделе 2.4.1.1 Привязка Объектов, подлежащих ГКО.

Результат преобразования Объектов, подлежащих ГКО, в целом для Ленинградской области в систему координат WGS-84 представлен на Рисунок 135.

Рисунок 135. Земельные участки в системе координат WGS-84

Приложение 1.5. Исходные данные, использованные для определения значений ценообразующих факторов, в том числе цифровые тематические карты, картографические материалы и другие графические материалы, таблицы

Приложение 1.6. Результаты сбора информации о рынке объектов недвижимости (в том числе информации, не относящейся непосредственно к объектам недвижимости, подлежащим государственной кадастровой оценке, но влияющей на их стоимость)

Приложение 2. Определение кадастровой стоимости объектов недвижимости

Приложение 2.1. Сведения о ценообразующих факторах, использованных при определении кадастровой стоимости, и о значениях таких факторов (для каждого объекта недвижимости)

Приложение 2.2. Результаты оценочного зонирования

Приложение 2.3. Результаты группировки объектов недвижимости (для каждого объекта недвижимости)

Приложение 2.4. Обоснование использованных при определении кадастровой стоимости моделей с описанием их структуры

Приложение 2.5. Сведения о способе определения кадастровой стоимости (массово или индивидуально) с указанием моделей, подходов, методов, использованных при определении кадастровой стоимости (для каждого объекта недвижимости)

Приложения 2.6. Сведения о результатах определения кадастровой стоимости объектов недвижимости, кадастровая стоимость которых определена индивидуально

Приложение 3. Кадастровая стоимость объектов недвижимости

Приложение «Кадастровая стоимость объектов недвижимости» в табличном виде содержит сведения о величине кадастровой стоимости всех объектов недвижимости, содержащихся в перечне.

Приложение 4. Систематизированные сведения

Приложение «Систематизированные сведения» содержит файлы в формате XML, включающие в том числе:

Приложения 4.1. Сведения о характеристиках всех объектов недвижимости, содержащихся в перечне, использованные при определении их кадастровой стоимости

Приложения 4.2. Исходные данные, использованные при определении кадастровой стоимости

Приложение 4.3. Сведения об определении кадастровой стоимости объектов недвижимости

Приложение 4.4. Сведения о величине кадастровой стоимости всех объектов недвижимости, содержащихся в перечне

Приложение 5. Сведения и материалы, содержащие информацию, доступ к которой ограничен

Информация, приведенная в Приложении 5, не подлежит публикации в фонде данных государственной кадастровой оценки.

В Приложении 5 содержатся электронные образы документов:

- деклараций и иных обращений правообладателей, содержащие персональные данные правообладателей, а также ответы ГБУ ЛО «ЛенКадОценка» на эти обращения86 В соответствии с требованиями Федерального закона от 27.07.2006 № 152-ФЗ «О персональных данных», в части обеспечения защиты прав и свобод человека и гражданина при обработке его персональных данных, в том числе защиты прав на неприкосновенность частной жизни, личную и семейную тайну, персональные данные не подлежат опубликованию. ;

- отчетов об определении рыночной стоимости объектов недвижимости (в том числе выполненных по заказу самих правообладателей данных объектов недвижимости), а также заключений экспертов, выполненных в процессе судопроизводства и поступившие в Учреждение87 Пункт 54 Методических указаний

- переписка с Росреестром, касающаяся сведений ЕГРН, а также работы комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, комиссии по рассмотрению извещений граждан и юридических лиц о намерении продажи земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения.

Перечень таблиц Отчета

Таблица 1. Сводные данные о земельных участках, предоставленные Филиалом ФГБУ «ФКП Росреестра» по Ленинградской области от 04.02.2022 № 01308/22	28

Таблица 2. Сводные данные о земельных участках, подлежащих ГКО	28

Таблица 3. Сводные данные по земельным участкам с «нулевой» привязкой	29

Таблица 4. Данные по характеристикам земельных участков сельскохозяйственного назначения (ЗСХН)	30

Таблица 5. Данные по характеристикам земельных участков населенных пунктов (ЗНП)	31

Таблица 6. Данные по характеристикам земельных участков промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, для обеспечения космической деятельности, обороны, безопасности и иного специального назначения (ЗП)	32

Таблица 7. Данные по характеристикам земельных участков особо охраняемых территорий и объектов (ЗООПТ)	32

Таблица 8. Данные по характеристикам земельных участков лесного фонда (ЗЛФ)	33

Таблица 9. Данные по характеристикам участков водного фонда (ВФ)	34

Таблица 10. Данные по характеристикам земельных участков земель запаса (ЗЗ)	34

Таблица 11. Данные по характеристикам земельных участков с неустановленной категорией земель (ЗНК)	35

Таблица 12. Данные по характеристикам земельных участков с отсутствующей информацией о категории земель	36

Таблица 13. Примерный перечень ценообразующих факторов земельных участков	39

Таблица 14. Перечень ценообразующих факторов, характерных для различных сегментов рынка	50

Таблица 15. Расстояние по основным автодорогам	55

Таблица 16. Зоны пониженного спроса	63

Таблица 17. Наименование и описание автодорог, использованных для определения расстояний	64

Таблица 18. Федеральные трассы	66

Таблица 19. Состав почв Ленинградской области	70

Таблица 20. Расшифровка кода типа основной почвы (элемент кода АА)	72

Таблица 21 Расшифровка кода зоны основной почвы (элемент кода ББ)	72

Таблица 22 Расшифровка кода почвообразующей породы (элемента кода ВВ)	72

Таблица 23. Центральные улицы населенных пунктов	73

Таблица 24. Директор ГБУ ЛО «ЛенКадОценка»	82

Таблица 25. Сведения о работниках ГБУ ЛО «ЛенКадОценка», непосредственно осуществивших определение кадастровой стоимости	83

Таблица 26. Сведения о работниках ГБУ ЛО «ЛенКадОценка», привлекаемых к проведению ГКО	86

Таблица 27. Показатели деловой активности	106

Таблица 28. Показатели кредитной активности и финансовых рынков	108

Таблица 29. Показатели промышленного производства	110

Таблица 30. Индексы потребительских цен (в процентах)	112

Таблица 31. Динамика вторичного рынка МЖД	115

Таблица 32. Динамика объема предложения на вторичном рынке городов-миллионников в 2021 году	117

Таблица 33. Динамика средней цены 1 кв. м на вторичном рынке городов-миллионников в 2021 году	120

Таблица 34. Динамика рынка купли-продажи загородного жилья в 2021 году	121

Таблица 35. Динамика объема предложения на загородном рынке за 2021 г.	124

Таблица 36. Динамика средней стоимости загородного дома за 2021 г.	125

Таблица 37. Индексы промышленного производства	135

Таблица 38. Индекс промышленного производства по видам обрабатывающих производств	136

Таблица 39. Индекс промышленного производства	137

Таблица 40. Динамика коммерческих перевозок	143

Таблица 41. Ввод в эксплуатацию жилых домов	144

Таблица 42. Индексы цен и тарифов в 2021 году, в %	149

Таблица 43. Средние цены на электроэнергию в 2021 году	152

Таблица 44. Индексы цен на строительные материалы	153

Таблица 45. Распределение земельного фонда Ленинградской области по категориям (в тыс.га)	164

Таблица 46. Распределение земель сельскохозяйственного назначения по угодьям	166

Таблица 47. Распределение земель населенных пунктов по угодьям	167

Таблица 48. Структура земель промышленности энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения	168

Таблица 49. Состав земель промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения	170

Таблица 50. Распределение земель особо охраняемых территорий и объектов по угодьям	171

Таблица 51. Распределение земель лесного фонда в разрезе угодий	172

Таблица 52. Земли под водой в различных категориях земель Ленинградской области	173

Таблица 53. Распределение земель запаса по угодьям	173

Таблица 54. Распределение земель области по угодьям (в тыс. га)	174

Таблица 55. Использование сельскохозяйственных угодий предприятиями и организациями (тыс. га)	175

Таблица 56. Использование сельскохозяйственных угодий гражданами и объединениями граждан (тыс. га)	176

Таблица 57. Распределение площади земель, занятых под водой, включая болота на всех категориях земель	178

Таблица 58. Распределение собственности по категориям земель (тыс. га.)	180

Таблица 59. Сведения о правах, на которых использовали землю граждане (объединение граждан), занимающиеся производством сельскохозяйственной продукции в Ленинградской области (тыс. га)	181

Таблица 60. Сведения о правах, на которых использовали землю предприятия, организации, хозяйства, общества, занимающиеся производством сельскохозяйственной продукции (тыс. га)	182

Таблица 61 Распределение количества лотов, их площадей и цен по муниципальным районам Ленинградской области	184

Таблица 62 Распределение количества земельных участков в извещениях, их площадей и цен по муниципальным районам Ленинградской области	187

Таблица 63. Распределение количества предложений, их площадей и цен по муниципальным районам Ленинградской области	190

Таблица 64 Распределение количества сделок, их площадей и цен по муниципальным районам Ленинградской области	193

Таблица 65 Результаты торгов по продаже земельных участков, относящихся к сегменту "Сельскохозяйственное использование"	201

Таблица 66. Распределение количества земельных участков по размерам в разрезе муниципальных районов Ленинградской области	202

Таблица 67. Удельные показатели цен земельных участков выборки по муниципальным районам Ленинградской области	205

Таблица 68. Распределение количества земельных участков по диапазонам цен в разрезе муниципальных районов Ленинградской области	205

Таблица 69. Распределение удельных показателей цен в зависимости от размеров земельных участков в разрезе муниципальных районов Ленинградской области	207

Таблица 70. Сравнение средневзвешенных цен для ВРИ «КФХ» «СХИ» и «СХП» в разрезе муниципальных районов Ленинградской области	208

Таблица 71. Распределение земельных участков по муниципальным районам Ленинградской области	209

Таблица 72. Удельные показатели цен земельных участков Сегмента 1 по муниципальным районам Ленинградской области	211

Таблица 73. Распределение удельных показателей цен Сегмента 1 в зависимости от размеров земельных участков в разрезе муниципальных районов Ленинградской области	213

Таблица 74. Средневзвешенные цены земельных участков по муниципальным районам Ленинградской области в зависимости от ВРИ	214

Таблица 75. Распределение удельных показателей цен в разрезе муниципальных районов Ленинградской области для ВРИ Сельскохозяйственное использование	215

Таблица 76. Распределение удельных показателей цен в разрезе муниципальных районов Ленинградской области для ВРИ Сельскохозяйственное производство	216

Таблица 77. Распределение удельных показателей цен в разрезе муниципальных районов Ленинградской области для ВРИ Крестьянско-фермерское хозяйство	216

Таблица 78 Распределение сделок с земельными участками по муниципальным районам Ленинградской области	217

Таблица 79 Удельные показатели цен сделок земельных участков Сегмента 1 по муниципальным районам Ленинградской области	218

Таблица 80 Распределение удельных показателей цен сделок Сегмента 1 в зависимости от размеров земельных участков в разрезе муниципальных районов Ленинградской области	220

Таблица 81. Распределение удельных показателей цен в разрезе муниципальных районов Ленинградской области для Сегмента 2	222

Таблица 82 Распределение удельных показателей цен сделок в разрезе муниципальных районов Ленинградской области для Сегмента 2	224

Таблица 83 Распределение удельных показателей цен сделок Сегмента 2 в зависимости от размеров земельных участков в разрезе муниципальных районов Ленинградской области	224

Таблица 84 Результаты торгов по продаже земельных участков, относящихся к Сегменту 3 «Общественное использование»	225

Таблица 85 Предложения на вторичном рынке по продаже земельных участков, относящихся к Сегменту 3 «Общественное использование»	226

Таблица 86 Результаты торгов по продаже земельных участков, относящихся к сегменту «Предпринимательство»	227

Таблица 87 Распределение земельных участков Сегмента 4 по муниципальным районам Ленинградской области	228

Таблица 88 Удельные показатели цен земельных участков Сегмента 4 по муниципальным районам Ленинградской области	230

Таблица 89. Распределение удельных показателей цен Сегмента 4 в зависимости от размеров земельных участков в разрезе муниципальных районов Ленинградской области	232

Таблица 90 Распределение удельных показателей цен сделок в разрезе муниципальных районов Ленинградской области для Сегмента 4	233

Таблица 91 Распределение удельных показателей цен сделок Сегмента 4 в зависимости от размеров земельных участков в разрезе муниципальных районов Ленинградской области	233

Таблица 92 Распределение земельных участков Сегмента 5 по муниципальным районам Ленинградской области	235

Таблица 93 Распределение удельных показателей цен в разрезе муниципальных районов Ленинградской области для Сегмента 5	236

Таблица 94 Распределение удельных показателей цен Сегмента 5 в зависимости от размеров земельных участков в разрезе муниципальных районов Ленинградской области	237

Таблица 95 Распределение удельных показателей цен сделок в разрезе муниципальных районов Ленинградской области для Сегмента 5	238

Таблица 96 Распределение удельных показателей цен сделок Сегмента 5 в зависимости от размеров земельных участков в разрезе муниципальных районов Ленинградской области	238

Таблица 97 Результаты торгов по продаже земельных участков, относящихся к Сегменту 6 «Производственная деятельность»	240

Таблица 98 Распределение земельных участков Сегмента 6 по муниципальным районам Ленинградской области	241

Таблица 99 Удельные показатели цен земельных участков Сегмента 6 по муниципальным районам Ленинградской области	244

Таблица 100 Распределение удельных показателей цен Сегмента 6 в зависимости от размеров земельных участков в разрезе муниципальных районов Ленинградской области	246

Таблица 101 Распределение удельных показателей цен сделок в разрезе муниципальных районов Ленинградской области для Сегмента 6	247

Таблица 102 Распределение удельных показателей цен Сегмента 6 в зависимости от размеров земельных участков в разрезе муниципальных районов Ленинградской области	251

Таблица 103 Результаты торгов по продаже земельных участков, относящихся к сегменту «Транспорт»	253

Таблица 104 Предложения на продажу земельных участков Сегмента 7	253

Таблица 105 Распределение удельных показателей цен сделок в разрезе муниципальных районов Ленинградской области для Сегмента 7	254

Таблица 106 Распределение удельных показателей цен Сегмента 6 в зависимости от размеров земельных участков в разрезе муниципальных районов Ленинградской области	255

Таблица 107. Результаты торгов по продаже земельных участков, относящихся к Cегменту 9	257

Таблица 108 Земельные участки для полигонов ТБО	261

Таблица 109. Итоги торгов по продаже права собственности земельных участков под индивидуальное жилищное строительство на первичном рынке за 2021 год	266

Таблица 110. Итоги торгов по продаже права собственности земельных участков под личное подсобное хозяйство на первичном рынке за 2021 год	267

Таблица 111. Итоги торгов по продаже права собственности земельных участков для ведения садоводства на первичном рынке за 2021 год	267

Таблица 112. Показатели значений цены земельных участков для индивидуального жилищного строительства на вторичном рынке за 2021 год, руб./кв.м по районам	271

Таблица 113. Показатели значений цены земельных участков для личного подсобного хозяйства на вторичном рынке за 2021 год, руб./кв.м по районам	272

Таблица 114. Показатели значений цены земельных участков для садоводства на вторичном рынке за 2021 год, руб./кв.м по районам	272

Таблица 115 Распределение удельных показателей цен сделок в разрезе муниципальных районов Ленинградской области для Сегмента 13	274

Таблица 116. Изменение величины скидки на торг по данным различных источников	278

Таблица 117. Размер скидки на торг, в %	279

Таблица 118. Рекомендации по применимости подходов	280

Таблица 119. Распределение земельных участков по сегментам рынка	301

Таблица 120. Абстрактные, неполные или противоречащие сведения Перечня (на примере фрагмента Перечня)	301

Таблица 121. Результаты сегментации и группировки Объектов, подлежащих ГКО	302

Таблица 122. Результаты группировки Объектов, подлежащих ГКО, используемые сокращения	323

Таблица 123. Причина отказа от использования ценообразующих факторов, предусмотренных Методическими указаниями	325

Таблица 124. Наименование расчетных групп, используемые подходы	328

Таблица 125. Расчетные зависимости определения кадастровой стоимости	331

Таблица 126. Перечень коэффициентов ценообразующих факторов для группы СХИ 1 «Сельскохозяйственное использование»	336

Таблица 127. Перечень коэффициентов ценообразующих факторов для группы КОММ «Коммерческое использование»	338

Таблица 128. Перечень коэффициентов ценообразующих факторов для группы ПРОМ – 1 «Промышленное использование»	349

Таблица 129. Перечень коэффициентов ценообразующих факторов для группы ПРОМ – 2 «Промышленное использование»	350

Таблица 130. Перечень коэффициентов ценообразующих факторов для группы ПРОМ Инфр – 1 «Промышленное использование»	351

Таблица 131. Перечень коэффициентов ценообразующих факторов для группы ПРОМ Инфр – 2 «Промышленное использование»	352

Таблица 132. Перечень коэффициентов ценообразующих факторов для группы СХП «Сельскохозяйственное промышленное использование»	353

Таблица 133. Перечень коэффициентов ценообразующих факторов для группы МЖДС-1 «Малоэтажная жилая и дачная застройка»	353

Таблица 134 Перечень коэффициентов ценообразующих факторов для группы МЖДС-2 «Малоэтажная жилая и дачная застройка»	354

Таблица 135 Перечень коэффициентов ценообразующих факторов для группы МЖДС-3 «Малоэтажная жилая и дачная застройка»	354

Таблица 136 Перечень коэффициентов ценообразующих факторов для группы ЖИЛ-1 «Жилая застройка (среднеэтажная и многоэтажная)»	355

Таблица 137 Перечень коэффициентов ценообразующих факторов для группы ЖИЛ-2 «Жилая застройка (среднеэтажная и многоэтажная)»	356

Таблица 138 Перечень коэффициентов ценообразующих факторов для группы ЖИЛ-3 «Жилая застройка (среднеэтажная и многоэтажная)»	356

Таблица 139 Перечень коэффициентов ценообразующих факторов для группы РЕКР-1 «Отдых (рекреация)»	357

Таблица 140 Перечень коэффициентов ценообразующих факторов для группы РЕКР-2 «Отдых (рекреация)»	357

Таблица 141 Перечень коэффициентов ценообразующих факторов для группы РЕКР-3 «Отдых (рекреация)»	358

Таблица 142 Перечень коэффициентов ценообразующих факторов для группы ТРАНСП-1 «Транспорт»	358

Таблица 143 Перечень коэффициентов ценообразующих факторов для группы ТРАНСП-2 «Транспорт»	358

Таблица 144 Перечень коэффициентов ценообразующих факторов для группы ТРАНСП-3 «Транспорт»	359

Таблица 145. Информация по количеству и общей площади земельных участков, включенных в 1 оценочную группу сегмента 1 «Сельскохозяйственное использование» в разрезе муниципальных районов и городского округа Ленинградской области по состоянию на 01.01.2022 г.	360

Таблица 146. Распределение муниципальных районов и городского округа Ленинградской области по агроклиматическим подзонам по С.И. Носову	363

Таблица 147. Распределение муниципальных районов и городского округа Ленинградской области по агроклиматическим районам	367

Таблица 148. Интегральный показатель качества сельскохозяйственных угодий в разрезе муниципальных районов и городского округа Ленинградской области (по результатам исследований ООО «Агрохимзем»)	371

Таблица 149. Перечень сельскохозяйственных культур, пригодных для выращивания, в разрезе агроклиматических подзон Ленинградской области, структура севооборота	372

Таблица 150. Результаты расчета нормативной урожайности зерновых	373

Таблица 151. Коэффициенты перехода от нормативной урожайности зерновых к нормативной урожайности основных культур севооборота	374

Таблица 152. Результаты расчета нормативной урожайности основных культур севооборота	374

Таблица 153. Среднегодовые рыночные цены в разрезе сельскохозяйственных культур за период с 2017 по 2021 год	375

Таблица 154. Индексы цен производителей сельскохозяйственной продукции, декабрь к декабрю предыдущего года (в целом по России)	375

Таблица 155. Данные по средним ценам реализации зерновых культур и многолетних/однолетних трав на сено по Ленинградской области за 2020 год	376

Таблица 156. Прогноз цен реализации, картофель	377

Таблица 157. Прогноз цен реализации, зерно злаковых и бобовых культур	377

Таблица 158. Прогноз цен реализации, однолетние и многолетние травы на сено	377

Таблица 159. Результаты определения валового дохода на единицу площади для каждой сельскохозяйственной культуры	379

Таблица 160. Результаты расчета удельного веса затрат при производстве сельскохозяйственной продукции в разрезе культур	380

Таблица 161. Результаты определения затрат на единицу площади для каждой сельскохозяйственной культуры	382

Таблица 162. Результаты расчетов по определению величины земельной ренты на единицу площади	383

Таблица 163. Расчет премии за риск	384

Таблица 164. Результаты расчета удельного показателя кадастровой стоимости (УПКС) в разрезе муниципальных районов и городского округа в Ленинградской области	386

Таблица 165. Объемы производства (выращивания) продукции аквакультуры (рыбоводства) и реализация товарной рыбоводной продукции в 2014-2021 годах, тыс.тонн	388

Таблица 166. Цены на рыбопосадочный материал ФСГЦР филиал ФГБУ «Главрыбвод»	389

Таблица 167. Оптовые цены на живую рыбу в Ленинградской области	390

Таблица 168. Расчет коэффициента соотношения зеркала воды к общей площади земельного участка	396

Таблица 169. Расчет стоимости корма	398

Таблица 170. Расчет ставки капитализации	399

Таблица 171. Расчет стоимости 1 га зеркала воды	399

Таблица 172. Корректирующие коэффициенты	401

Таблица 173. Коэффициенты модели (компоненты регрессионного уравнения)	405

Таблица 174. Главные («торговые») улицы населенных пунктов принятые для учета локальных особенностей объектов	406

Таблица 175. Поправочные коэффициенты на локальное расположение Объектов	407

Таблица 176. Коэффициент ВРИ для объектов 3 и 4 Сегмента	409

Таблица 177. Коэффициенты модели (компоненты регрессионного уравнения)	413

Таблица 178. Коэффициенты модели (компоненты регрессионного уравнения)	420

Таблица 179. Коэффициенты модели (компоненты регрессионного уравнения)	423

Таблица 180. Средние значения удельных показателей земельных участков с кодами расчета видов использования: 01:182; 03:012 03:093; 06:091; 06:093; 07:041; 07:051 по муниципальным образованиям Ленинградской области по продаже ЗУ	424

Таблица 181. Коэффициенты модели (компоненты регрессионного уравнения)	436

Таблица 182. Коэффициенты уравнения регрессии	443

Таблица 183. Количество предложений по продаже земельных участков по районам	445

Таблица 184. Исследование цен земельных участков, расположенных в крупных населенных пунктах	446

Таблица 185. Группы объектов, относящихся к зоне 3	446

Таблица 186. Объекты группы 3.4	446

Таблица 187. Крупные водные объекты Ленинградской области	447

Таблица 188. Крупные водные объекты Ленинградской области	447

Таблица 189. Населенные пункты на берегах крупных водных объектов, населенные пункты с развитой инфраструктурой	447

Таблица 190. Корректирующие коэффициенты на наличие (отсутствие) инженерных коммуникаций	448

Таблица 191. Характеристики условных эталонных объектов	448

Таблица 192. Стоимости эталонных участков по группам	451

Таблица 193. Коэффициенты ВРИ для участков средне- и многоэтажной жилой застройки	452

Таблица 194. Крупные города	453

Таблица 195. Информация по количеству и общей площади земельных участков сегмента 10 «Использование лесов» в разрезе лесничеств Ленинградской области по состоянию на 01.01.2022 г.	456

Таблица 196. Состав лесообразующих пород по группам в разрезе лесничеств Ленинградской области по состоянию на 01.01.2022 г.	458

Таблица 197. Сводная форма № 2-ГЛР «Распределение площади лесов и запасов древесины по преобладающим породам и группам возраста» по Ленинградской области по состоянию на 01.01.2022 г.	459

Таблица 198. Результаты расчета удельных показателей стоимостей земель лесного фонда по лесничествам Ленинградской области	463

Таблица 199 Ориентировочные расценки на проведение кадастровых работ с 01.01.2022 (межевание – кадастровую съемку и оформление межевого плана), а также оплату государственной пошлины за регистрацию объекта недвижимости	465

Таблица 200 Исходные данные, определяющие величину затрат на межевание земельных участков и оформление прав на них	466

Таблица 201 Сводные результаты сбора и первичной обработки информации	471

Таблица 202 Минимальные значения УПКС (руб./кв.м), определенных в результате ГКО ЗУ 2022 года на территории Ленинградской области	475

Таблица 203 Средние значения УПКС (руб./кв.м), определенных в результате ГКО ЗУ 2022 года на территории Ленинградской области	484

Таблица 204 Максимальные значения УПКС (руб./кв.м), определенных в результате ГКО ЗУ 2022 года на территории Ленинградской области	493

Таблица 205. Укрупненный сравнительный анализ УПКС (руб./кв.м) результатов ГКО ЗУ 2022 года на территории Ленинградской области с рыночными данными для ЗУ	502

Таблица 206. Соответствие порядка направления проекта отчета требованиям статьи 14 Федерального закона от 03.07.2016 № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке»	508

Таблица 207 Соответствие предоставленных материалов требованиям к отчету об итогах государственной кадастровой оценки	509

Таблица 208. Параметры систем координат. Типы проекций	517

Таблица 209. Параметры систем координат. Список датумов	518

Таблица 210. Параметры систем координат. Единицы измерений	518

Перечень иллюстраций Отчета

Рисунок 1. Цифровая карта Объектов, подлежащих ГКО, в Ленинградской области	38

Рисунок 2. Административная граница г. Санкт-Петербург	53

Рисунок 3. Схема дорог, по которым рассчитывались расстояния от Объектов до границы Санкт-Петербурга	54

Рисунок 4. Расположение транспортных узлов, относительно которых рассчитывались расстояния до Объектов	55

Рисунок 5. Границы муниципальных поселений Ленинградской области	57

Рисунок 6. Границы населенных пунктов Ленинградской области	58

Рисунок 7. Границы кадастровых кварталов Ленинградской области	60

Рисунок 8. Границы СНТ, ДНП, коттеджных поселков Ленинградской области	61

Рисунок 9. Зона пониженного спроса	64

Рисунок 10. Дороги федерального и регионального значения	65

Рисунок 11. Административные центры муниципальных районов	67

Рисунок 12. Промышленные зоны, Локальные промышленные центры, Локальные торговые центры Ленинградской области	68

Рисунок 13. Границы зон агроклиматического зонирования	69

Рисунок 14. Почвенный состав Ленинградской области	71

Рисунок 15. Центральная улица г.Лодейное Поле	75

Рисунок 16. Тематическая схема ценового зонирования г. Выборг	77

Рисунок 17. Индекс потребительских цен	113

Рисунок 18. Динамика объема предложений на вторичном рынке в 2021 году	117

Рисунок 19. Динамика средней цены 1 кв.м на вторичном рынке	118

Рисунок 20. Разница между средневзвешенной стоимостью 1 кв. м в только выставленных на продажу лотах вторичного рынка и в целом по вторичному рынку	119

Рисунок 21. Динамика потенциального спроса	122

Рисунок 22. Динамика объема предложения	123

Рисунок 23. Динамика средней цены индивидуального дома	124

Рисунок 24. Сделки крупных агрохолдингов	128

Рисунок 25. Темпы прироста земельных активов	129

Рисунок 26. Крупнейшие владельцы сельскохозяйственных земель	130

Рисунок 27. Прирост (снижение) промышленного производства по месяцам	139

Рисунок 28. Прирос (снижение) продукции сельского хозяйства по месяцам	140

Рисунок 29. Объем производства основных продуктов сельского хозяйства	141

Рисунок 30. Поголовье скота	141

Рисунок 31. Объем реализации основных продуктов сельского хозяйства	142

Рисунок 32. Прирост (снижение) объема работ в строительстве, нарастающим итогом, в %	144

Рисунок 33. Видовая структура инвестиций в основной капитал	147

Рисунок 34. Прирост (снижение) оборота розничной торговли	148

Рисунок 35. Формирование оборота розничной торговли	148

Рисунок 36. Структура платных услуг населению	149

Рисунок 37. Темпы прироста (снижения) цен и тарифов	150

Рисунок 38. Темпы роста цен	151

Рисунок 39. Изменение цен на автомобильное топливо	151

Рисунок 40. Темпы прироста (снижения) цен производителей с/х продукции	153

Рисунок 41. Прирос (снижение) средней номинальной и реальной начисленной заработной платы	154

Рисунок 42. Численность безработных	155

Рисунок 43. Коэффициенты естественного движения населения	156

Рисунок 44. Прирос (снижение) реальных денежных доходов	157

Рисунок 45 Данные о регистрации прав на жилые помещения в ЛО по годам	158

Рисунок 46 Средние цены жилья СПб и ЛО на первичном и вторичном рынках	159

Рисунок 47 Схема расположения индустриальных парков в Ленинградской области	161

Рисунок 48 Индекс изменения цен на промышленные земли Санкт-Петербурга и Ленобласти (в % к ценам сентября 2008г.)	161

Рисунок 49. Структура земельного фонда Ленинградской области по категориям земель	164

Рисунок 50. Состав земель сельскохозяйственного назначения в разрезе угодий	166

Рисунок 51. Состав земель населенных пунктов в разрезе угодий	168

Рисунок 52. Структура сельскохозяйственных угодий Ленинградской области	175

Рисунок 53. Изменение площади сельскохозяйственных угодий	177

Рисунок 54. Структура земель Ленинградской области по формам собственности (тыс. га)	181

Рисунок 55. Структура количества лотов по муниципальным районам Ленинградской области	185

Рисунок 56. Структура суммарных площадей лотов по муниципальным районам Ленинградской области	185

Рисунок 57. Структура количества земельных участков в извещениях по муниципальным районам Ленинградской области	188

Рисунок 58. Структура суммарных площадей земельных участков в извещениях по муниципальным районам Ленинградской области	189

Рисунок 59. Структура количества предложений по муниципальным районам Ленинградской области	191

Рисунок 60. Структура суммарных площадей предложений по муниципальным районам Ленинградской области	192

Рисунок 61 Структура количества сделок по муниципальным районам Ленинградской области	194

Рисунок 62 Структура суммарных площадей сделок по муниципальным районам Ленинградской области	195

Рисунок 63 Структура суммарного объема сделок в денежном выражении в разрезе сегментов	195

Рисунок 64 Структура количества сделок в разрезе сегментов	196

Рисунок 65. Распределение количества земельных участков по диапазонам их размеров, %	202

Рисунок 66. Распределение объема предложения в денежном выражении по муниципальным районам Ленинградской области, %	204

Рисунок 67. Удельные показатели цен по муниципальным районам Ленинградской области, руб/м2	204

Рисунок 68. Структура количества предложений Сегмента 1 по муниципальным районам Ленинградской области, %	210

Рисунок 69. Структура суммарных площадей предложений Сегмента 1 по муниципальным районам Ленинградской области, %	210

Рисунок 70. Распределение объема предложения в денежном выражении по муниципальным районам Ленинградской области, %	211

Рисунок 71. Удельные показатели цен Сегмента 1 по муниципальным районам Ленинградской области, руб/м2	212

Рисунок 72. Структура объема предложения по количеству и суммарным площадям в разрезе ВРИ и муниципальных районов Ленинградской области, %	214

Рисунок 73 Структура суммарных площадей сделок по муниципальным районам Ленинградской области	218

Рисунок 74 Удельные показатели цен сделок Сегмента 1 по муниципальным районам Ленинградской области, руб/м2	219

Рисунок 75. Удельные показатели цен земельных участков Сегмента 2 по муниципальным районам Ленинградской области, руб/м2	223

Рисунок 76. Структура количества предложений Сегмента 4 по муниципальным районам Ленинградской области, %	229

Рисунок 77. Структура суммарных площадей предложений Сегмента 4 по муниципальным районам Ленинградской области, %	229

Рисунок 78.Распределение объема предложения Сегмента 4 в денежном выражении по муниципальным районам Ленинградской области, %	230

Рисунок 79. Удельные показатели цен Сегмента 4 по муниципальным районам Ленинградской области, руб/м2	231

Рисунок 80. Удельные показатели цен Сегмента 5 по муниципальным районам Ленинградской области, руб/м2	236

Рисунок 81. Структура количества предложений Сегмента 6 по муниципальным районам Ленинградской области, %	242

Рисунок 82. Структура суммарных площадей предложений Сегмента 6 по муниципальным районам Ленинградской области, %	243

Рисунок 83. Распределение объема предложения Сегмента 6 в денежном выражении по муниципальным районам Ленинградской области, %	243

Рисунок 84. Удельные показатели цен Сегмента 6 по муниципальным районам Ленинградской области, руб/м2	244

Рисунок 85 Структура количества сделок по муниципальным районам Ленинградской области	248

Рисунок 86 Структура суммарных площадей сделок по Сегменту 6 по муниципальным районам Ленинградской области	248

Рисунок 87 Распределение объема сделок по Сегменту 6 в денежном выражении по муниципальным районам Ленинградской области	249

Рисунок 88 Удельные показатели цен сделок Сегмента 6 по муниципальным районам Ленинградской области, руб/м2	249

Рисунок 89. Структура предложения земельных участков для садоводства и огородничества, малоэтажной жилой застройки по районам на первичном рынке в 2021 году, % от количества предложений	263

Рисунок 90. Структура предложения земельных участков для садоводства и огородничества, малоэтажной жилой застройки по видам разрешенного использования на первичном рынке в 2021 году, % от количества предложений	264

Рисунок 91. Структура предложения земельных участков для садоводства и огородничества, малоэтажной жилой застройки на первичном рынке по площади в 2021 году, % от количества предложений	265

Рисунок 92. Структура предложения земельных участков для садоводства и огородничества, малоэтажной жилой застройки по статусу торгов в 2021 году, % от количества предложений	266

Рисунок 93. Структура предложения земельных участков для cадоводства и огородничества, малоэтажной жилой застройки по районам на вторичном рынке в 2021 году, % от количества предложений	268

Рисунок 94. Структура предложения земельных участков для садоводства и огородничества, малоэтажной жилой застройки по видам разрешенного использования на вторичном рынке в 2021 году, % от количества предложений	269

Рисунок 95. Структура предложения земельных участков для садоводства и огородничества, малоэтажной жилой застройки по категории земель использования на вторичном рынке в 2021 году, % от количества предложений	269

Рисунок 96. Структура предложения земельных участков для садоводства и огородничества, малоэтажной жилой застройки на вторичном рынке по площади в 2021 году, % от количества предложений	270

Рисунок 97. Сравнение итоговых средневзвешанных значений на вторичном рынке по видам разрешенного использования за 2021 год, руб./кв.м.	271

Рисунок 98 Структура количества сделок по муниципальным районам Ленинградской области	275

Рисунок 99 Структура суммарных площадей сделок по Сегменту 6 по муниципальным районам Ленинградской области	275

Рисунок 100 Распределение объема сделок по Сегменту 13 в денежном выражении по муниципальным районам Ленинградской области	276

Рисунок 101. Визуализация метода взвешенных обратных расстояний и результата 3D-модели	286

Рисунок 102. Вычисление оптимальной степени	288

Рисунок 103. Выбор точек, для участия в вычислениях	289

Рисунок 104. Поверхность, полученная по методу взвешенных расстояний	290

Рисунок 105. Оценочное зонирование земельных участков под объекты сельскохозяйственного производства, 2022г.	291

Рисунок 106. Оценочное зонирование земельных участков под объекты сельскохозяйственного производства, 2020 г.	292

Рисунок 107. Цены предложений земельных участков под объекты коммерческого использования	293

Рисунок 108. Цены предложений земельных участков под объекты коммерческого использования, 2020 г.	294

Рисунок 109. Цены предложений земельных участков под объекты промышленного использования	295

Рисунок 110. Цены предложений земельных участков под объекты промышленного использования, 2020 г.	296

Рисунок 111. Цены предложений земельных участков под объекты садоводств и огородничеств, малоэтажной жилой застройки	297

Рисунок 112. Цены предложений земельных участков под объекты садоводств и огородничеств, малоэтажной жилой застройки, 2020 г.	298

Рисунок 113. Параметры агроклиматического потенциала земель Ленинградской области	361

Рисунок 114. Схема деления Ленинградской области на агроклиматические подзоны (Справочник под редакцией С.И. Носова)	362

Рисунок 115. Агроклиматическое районирование территории Ленинградской области (по данным ООО «Агрохимзем»)	364

Рисунок 116. Оценочное зонирование территории Ленинградской области для земель сельскохозяйственного назначения	366

Рисунок 117. Расчетные значения агроклиматического потенциала по агроклиматическим районам Ленинградской области	367

Рисунок 118. Структура почвенного покрова сельскохозяйственных угодий Ленинградской области	368

Рисунок 119. Распределение земель сельскохозяйственных угодий административных районов по агрогенетическим группам почв	369

Рисунок 120. Агрохимические свойства пахотного (гумусового) горизонта по группам почв	369

Рисунок 121. Данные для определения величины безрисковой ставки	384

Рисунок 122. Зависимость стоимости земельного участка от его площади для объектов производственного назначения	412

Рисунок 123. Стоимость земельных участков производственного назначения	417

Рисунок 124. Зависимость стоимости земельного участка от его площади для объектов производственно-складского назначения по данным анализа цен предложений	418

Рисунок 125. График зависимости для ценообразующего фактора «Расстояние до Санкт-Петербурга» (для объектов, расположенных ближе 90 км)	436

Рисунок 126. Вычисление коэффициента площади	437

Рисунок 127. Изменение степени развитости рынка с удалением от СПб	444

Рисунок 128. Данные для определения величины безрисковой ставки	463

Рисунок 129. Рассчитанный УПКС для земельных участков под объекты сельхозпроизводства	505

Рисунок 130. Рассчитанный УПКС для земельных участков под объекты коммерческого использования	506

Рисунок 131. Рассчитанный УПКС для участков под объекты промышленного использования	507

Рисунок 132. Рассчитанный УПКС для земельных участков под объекты садоводств и огородничеств, малоэтажной жилой застройки.	508

Рисунок 133. Фрагмент файла MAPINFOW.PRJ. Параметры перехода для систем координат МСК-47	516

Рисунок 134. Фрагмент файла MAPINFOW.PRJ. Параметры перехода для систем местных систем координат	518

Рисунок 135. Земельные участки в системе координат WGS-84	519